Hoàn Thiện Các Quy Định Pháp Luật Hiện Nay Về Cấp Gcnqsdđ Và Gcnqshn

trong mối liên hệ hữu cơ giữa nhà ở và đất gắn liền với nhà ở, pháp luật Việt Nam hiện hành cần giải quyết một số vấn đề sau:

Thứ nhất, sự tách rời giữa sở hữu đất và sở hữu nhà ở đã làm hạn chế rất lớn đến tính chuyển nhượng của nhà ở và từ đó ảnh hưởng đến thị trường BĐS. Đất đai không chỉ là một loại tư liệu sản xuất đặc biệt có giá trị sinh lời cao mà còn là phương tiện đóng vai trò quan trọng trong đời sống xã hội nên nhu cầu mua bán trao đổi về đất đai là rất lớn. Trong khi thực tế giao dịch về nhà, đất trên thị trường được các bên tuân theo giá trị thực của nó vì coi đó là chuyển quyền sở hữu thì Nhà nước lại chỉ coi đó là chuyển quyền sử dụng. Một giao dịch mua bán nhà ở phải trải qua nhiều công đoạn, nhiều thủ tục trong trường hợp chủ sở hữu nhà không phải là chủ sở hữu đất. Vì nhà gắn liền với đất nên khi mua nhà người mua luôn mong muốn được mua cả đất nếu không rất có thể xảy ra câu chuyện tương tự ở khu vực Trần Bình – Lê Tấn Kế quận 6 Thành phố Hồ Chí Minh. Đó là 4 hộ đồng sở hữu khu nhà 2 tầng, hai hộ ở tầng trên hai hộ ở tầng dưới khi hai hộ ở tầng dưới bán nhà, chủ mới mua xong đã đập đi xây lại lúc đó hai hộ trên tầng được “sở hữu” căn hộ lửng giữa trời, từ đây nảy sinh tranh chấp hợp đồng mua bán nhà được đánh giá là khá “hy hữu” [46]. Như vậy sự tách bạch giữa quyền sở hữu và sử dụng luôn mâu thuẫn giữa pháp luật và thực tế.

Thứ hai, chế định sở hữu nhà nước về đất đai và chế độ quản lý giao dịch về nhà ở như hiện nay dễ tạo ra xung đột giữa các lĩnh vực pháp luật khác nhau. Nếu như việc cấp giấy chứng nhận theo Nghị định số 60/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ quy định về QSHN ở và QSDĐ ở tại đô thị đã có giải pháp kết hợp cấp GCNQSDĐ và GCNQSHN ở mang lại nhiều thuận tiện trong giao dịch. Đến LĐĐ năm 2003 với quy định tại Điều 48 cho thấy khi người dân yêu cầu cấp GCNQSDĐ trong trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên giấy chứng nhận. Để bảo vệ quyền đối

với tài sản gắn liền với đất Luật Nhà ở một lần nữa có quy định điều chỉnh về vấn đề cấp GCNQSHN và QSDĐ đã dẫn tới mâu thuẫn về nội dung này tiếp tục quay trở lại càng gây khó khăn cho những hoạt động liên quan nên rất cần một giải pháp hợp lý trong thời gian tới. Trong nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần, đa dạng về hình thức sở hữu, sự phát triển thị trường BĐS là tất yếu. Vấn đề đặt ra khi chuyển nhượng QSDĐ sao cho thực hiện việc chuyển nhượng được thuận tiện nhằm thúc đẩy mục đích phát triển kinh doanh nhà vì chuyển nhượng về sở hữu nhà kéo theo thay đổi về sở hữu đất. Vậy để thị trường BĐS phát triển lành mạnh cần phải có quy định rõ ràng và thống nhất trong việc giải quyết mối quan hệ giữa quyền sở hữu đất đai, quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Thứ ba, sự thiếu hài hoà và đồng bộ về việc cấp GCNQSDĐ, QSHN hiện nay đã cản trở việc thực hiện quyền định đoạt đối với tài sản. Giấy chứng nhận là cơ sở pháp lý để Nhà nước thực hiện việc quản lý còn người sở hữu, sử dụng thực hiện các quyền đối với tài sản của mình trong đó được quan tâm hàng đầu là quyền định đoạt đối với tài sản, tức quyền được Nhà nước bảo hộ khi thực hiện các giao dịch. Nhưng hiện nay tiến độ cấp GCNQSDĐ và GCNQSHN đều rất chậm mà nhu cầu các giao dịch về nhà, đất luôn diễn ra không ngừng, không thể chờ đợi giấy. Vì vậy từ trước đến nay vẫn đang tồn tại tình trạng chuyển quyền ngầm, trái pháp luật, gây ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường BĐS. Song thực hiện các giao dịch ngầm này thường chỉ xảy ra với những trường hợp nhu cầu mua, bán là rất cao cùng với một tinh thần “thép” để sẵn sàng đương đầu với những rủi ro. Còn những trường hợp mặc dù rất muốn thực hiện chuyển nhượng nhưng họ không đủ bản lĩnh thực hiện các giao dịch ngầm thì những bất cập về việc cấp giấy chứng nhận đã gây cản trở thực sự đến quyền định đoạt tài sản của họ và tất yếu nó cũng làm ảnh hưởng đến thị trường BĐS chính thống. Bên cạnh đó, tình trạng nhiều trường hợp đã

cấp xong giấy chứng nhận nhưng vì mức phí được đánh giá là cao so với thu nhập bình quân đầu người hiện nay của nước ta mà số giấy chứng nhận còn tồn do người dân không có đủ kinh phí chi trả lệ phí nên không đến lấy cũng là một thực tế đòi hỏi các nhà quản lý cần có chính sách cho phù hợp [41].

Thứ tư, quyền sở hữu đất, quyền sở hữu nhà ở nếu thuộc hai chủ sở hữu khác nhau thì phải có được những cơ chế thích hợp với yêu cầu của việc chuyển nhượng mua bán nhà ở gắn với nó là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và ngược lại. Điều này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng đối với việc đáp ứng yêu cầu của nền kinh tế thị trường, nhất là thị trường BĐS. Vấn đề sở hữu được trao như hiện nay cho thấy quyền sở hữu Nhà nước về đất đai trên thực tế chỉ có ý nghĩa về mặt pháp lý, phục vụ cho việc quản lý vĩ mô, chiến lược mang tính tổng thể và định hướng. Điều này đã thể hiện sự tồn tại của thị trường QSDĐ nói riêng và thị trường BĐS nói chung là tất yếu nhưng phải đặt trong sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước. Khi thừa nhận nhà ở chủ yếu gắn liền với đất ở nên chủ sở hữu nhà ở đồng thời cũng phải là chủ sở hữu đất nhưng vì chính sách đặc thù về đất đai của nước ta mà chủ sở hữu nhà chỉ có thể đồng thời là chủ sử dụng đất. Vì vậy, cần có một hình thức chuyển nhượng sao cho thuận tiện giúp thị trường BĐS phát triển cũng đòi hỏi các nhà quản lý phải tính tới một cơ chế sao cho thích hợp với chính sách trên. Đó có thể là cụ thể hoá hơn nữa các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; tổ chức một cơ quan đăng ký duy nhất đối với BĐS hoặc có chính sách ưu đãi về thuế chuyển quyền cho những trường hợp nhà gắn với đất ...

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 103 trang tài liệu này.

Như vậy, một trong những lĩnh vực liên quan đến vấn đề sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở là thị trường BĐS đang bị chia cắt, kém sôi động. Có rất nhiều nguyên nhân dẫn tới thực trạng này, nhưng nguyên nhân cơ bản nhất vẫn là sự thiếu rõ ràng về vấn đề sở hữu, về người chủ sở hữu. Khi các thửa đất, các tài sản gắn liền với đất chưa có giấy chứng nhận thì chính sách pháp

luật về đất đai, nhà ở có tốt đến đâu cũng không mang lại hiệu quả quản lý đất đai, đầu tư BĐS vì thiếu tính minh bạch. Thời gian tới cần giải quyết sớm về vấn đề chủ sở hữu cho phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế thị trường. Đó là xác định người chủ sở hữu cụ thể, đích thực đại diện cho Nhà nước, gắn bó chặt chẽ quyền hạn, quyền lợi với trách nhiệm của người sở hữu đại diện.

3.2. Hoàn thiện các quy định pháp luật hiện nay về cấp GCNQSDĐ và GCNQSHN

Giấy chứng nhận là cơ sở pháp lý ban đầu xác định quyền về tài sản của người sử dụng đất, người sở hữu nhà, một trong những điều kiện cần thiết để họ thực hiện các giao dịch BĐS trên thị trường chính thống. Công tác cấp giấy chứng nhận hiện nay chưa đạt kết quả như mong muốn cũng do nhiều nguyên nhân. Ngoài sự bất hợp lý về những quy định pháp luật quy định về lĩnh vực này còn có nhiều mâu thuẫn, chồng chéo, bất hợp lý còn có nguyên nhân từ việc tổ chức thực hiện còn nhiều bất cập. Để việc cấp giấy chứng nhận sớm được hoàn thành bảo đảm quyền giao dịch của chủ sở hữu nhà, sử dụng đất theo tác giả trong thời gian tới cần hoàn thiện hơn nữa một số điểm sau:

Thứ nhất, cần bổ sung những quy định của pháp luật cho phù hợp với thực tế. Quy định hiện nay về việc cấp GCNQSDĐ theo Điều 51 LĐĐ đối với diện tích đất sử dụng không hiệu quả, không đúng mục đích sẽ không được cấp GCNQSDĐ và tổ chức thu hồi bàn giao cho địa phương quản lý. Đối với đất ở được tạo lập từ quỹ đất của tổ chức thì tổ chức phải bố trí lại diện tích đất ở trình UBND cấp tỉnh trước khi bàn giao cho các địa phương. Quy định này nhằm hạn chế việc sử dụng đất lãng phí và vi phạm song thực tế để thực hiện quy định này là rất khó khăn. Trước khi cấp GCNQSDĐ các cơ quan chức năng phải kiểm tra xem diện tích nào sử dụng hiệu quả, đúng mục đích để làm cơ sở cho việc cấp giấy chứng nhân. Công tác này nếu được thực hiện

nghiêm túc sẽ gây tốn nhiều thời gian công sức của địa phương và đây cũng chính là kẽ hở dễ tạo ra tiêu cực trong việc xác minh. Như vậy, nên chăng cần có quy định nghiêm cấm các tổ chức kinh tế tạo lập khu dân cư trong quỹ đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê. Điều này sẽ tránh được tình trạng nhiều tổ chức kinh tế làm ăn không hiệu quả hoặc không có phương án kinh doanh khác nên trước khi bàn giao đất lại cho địa phương đã tự ý chia đất cho cán bộ, nhân viên như hiện tượng xin cấp phép xây dựng ồ ạt các sân gôn như hiện nay đang được dư luận quan tâm. Ngoài ra nội dung quy định về cấp GCNQSDĐ có nhà trên đất hiện cũng đang gián tiếp thừa nhận một căn nhà có hai loại giấy tờ khác nhau cần sớm được quy định thống nhất.

Thứ hai, sớm kiện toàn bộ máy quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất, nhà. Điều kiện tiên quyết để đưa công tác cấp giấy chứng nhận được hoàn thành theo tiến độ là phải xây dựng một bộ máy quản lý Nhà nước hiệu quả. Cần bố trí cán bộ hợp lý, phù hợp với khối lượng công việc được giao. Phải có cơ chế chịu trách nhiệm trước nhân dân của đội ngũ cán bộ này. Hàng năm phải có chương trình tập huấn về chuyên môn nghiệp vụ cho những người làm công tác này trong đó cần đặc biệt chú ý tập huấn cho cán bộ cả về trình tự, thủ tục thực hiện để cơ chế một cửa thực sự thành công chứ không phải một cửa nhiều khoá như người dân phàn nàn hiện nay. Đối với Văn phòng đăng ký QSDĐ cần bố trí đủ cán bộ chuyên trách tránh tình trạng cán bộ của phòng chuyên môn được tạm điều xuống làm việc như một số địa phương hiện nay. Bên cạnh đó, các địa phương cũng cần chú trọng xây dựng hệ thống thông tin về đất và nhà làm cơ sở cho người dân nắm bắt được kịp thời tình hình đất, nhà trên địa bàn.

Thứ ba, cải tiến mạnh mẽ hơn nữa thủ tục hành chính trong việc cấp GCNQSHN và GCNQSDĐ theo hướng đơn giản, thuận tiện, không gây tốn kém về thời gian và tiền của của người dân. Giải pháp trước mắt có thể chuyển một

số công việc sang sử dụng dịch vụ công cho những người có nhu cầu như: thực hiện những thủ tục hành chính liên quan đến quyền công dân; cung cấp thông tin tìm hiểu về đất đai và nhà ở; sao lục các giấy tờ liên quan đến đất đai, nhà ở; điều chỉnh những sai sót trong các giấy tờ về đất đai, nhà ở [37, Tr 190].

Thứ tư, tăng cường tuyên truyền pháp luật và xử lý nghiêm những vi phạm trong công tác cấp giấy chứng nhận. Muốn pháp luật nhanh chóng đi vào cuộc sống của người dân để đạt hiệu quả cao từ sự hưởng ứng của người dân Nhà nước cần có biện pháp tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật trong lĩnh vực đất đai, nhà ở nói chung và công tác cấp giấy chứng nhận nói riêng làm cho người dân hiểu rõ quyền và nghĩa vụ của họ đến đâu. Bên cạnh đó cũng cần phải kiên quyết xử lý những sai phạm của cán bộ trong khi thực hiện công tác này. Mặc dù Chính phủ đã ban hành Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 quy định về xử phạt hành vi vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai song nếu không thực hiện kiên quyết thì những quy định này chỉ mang tính hình thức.

3.3. Thị trường bất động sản và những yêu cầu đối với việc chuyển quyền sở hữu nhà ở và chuyển quyền sử dụng đất gắn với nhà ở

Thị trường BĐS là loại hình thị trường mang trong mình nhiều yếu tố nhạy cảm, chúng luôn biến động theo sự thay đổi của các sự kiện chính trị - kinh tế - xã hội và đặc biệt bao gồm cả yếu tố tâm lý. Thị trường BĐS ở nước ta tuy mới được hình thành nhưng sự phát triển của nó luôn là vấn đề được toàn xã hội quan tâm. Đánh giá vai trò to lớn của thị trường BĐS đối với nền kinh tế đất nước, thời gian qua Đảng và Nhà nước ta đã chú ý đến việc đổi mới chính sách đất đai tạo nguồn vốn cho việc phát triển kinh tế xã hội. Tập trung vào mục tiêu phát triển thị trường BĐS đi đôi với bảo đảm hài hoà lợi ích của Nhà nước, xã hội, người đầu tư và người sử dụng đất. Đã tạo lập được một hệ thống chính sách và pháp luật căn bản góp phần thúc đẩy giai đoạn

đầu phát triển của thị trường nhà, đất. Thu hút lượng vốn khá lớn vào đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, tạo điều kiện về mặt bằng cho các ngành sản xuất, kinh doanh phát triển, cải thiện về nhà ở cho nhân dân nhất là ở đô thị, làm thay đổi diện mạo nông thôn, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hóa. Bên cạnh những mặt đạt được, hoạt động của thị trường BĐS thời gian qua còn bộc lộ nhiều yếu kém. Nhà nước chưa có giải pháp thực sự hữu hiệu mang tính đồng bộ trong quản lý và điều tiết thị trường BĐS. Tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá BĐS diễn ra còn phổ biến, mua bán trao tay tự phát .vv. gây tác động xấu đến tâm lý người có thu nhập thấp làm cho sự phát triển đô thị thiếu bền vững thể hiện trên các mặt hoạt động của thị trường BĐS.

Hoạt động của thị trường BĐS chủ yếu diễn ra trên ba mặt là mua bán chuyển dịch, cho thuê và thế chấp. Ba hình thức này luôn có mối quan hệ hữu cơ với nhau. Song sự phát triển quá “nóng” hay “đóng băng” diễn ra chủ yếu ở hoạt động chuyển nhượng còn hai hình thức kia phát triển chậm và có nhiều nhân tố cản trở dẫn tới sự phát triển méo mó của thị trường BĐS. Thời gian qua vấn đề chuyển nhượng QSHN ở và QSDĐ gắn với nhà ở chủ yếu mang tính tự phát. Quan hệ chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh nhà đất thiếu sự quản lý và điều tiết hữu hiệu của các cơ quan quản lý nhà nước. Điều này cũng do trước đây chúng ta chưa chính thức thừa nhận thị trường BĐS nên chưa có chính sách, biện pháp phù hợp để định hướng cho quan hệ này vừa vận động theo quy luật của thị trường, vừa phù hợp với định hướng của Nhà nước. Các quan hệ giao dịch phải thông qua Nhà nước với thủ tục rất phức tạp. Trong khi đó nhu cầu giao dịch về nhà, đất trên thị trường lại là một yêu cầu thực tế đang ngày càng gia tăng. Vì vậy hầu hết các quan hệ chuyển nhượng đã diễn ra một cách không chính thức. Những biến động bất thường về giá nhà, đất luôn tác động tiêu cực đến hoạt động kinh tế, đời sống dân cư.

Trong khi cung về đất đai gắn với các nhân tố hữu hạn như diện tích, quy hoạch thì nhu cầu về đất gắn với các yếu tố vô hạn như sự phát triển dân số, sản xuất kinh doanh. Song nhân tố mang tính khách quan có tác động rất lớn đến quan hệ này hiện nay chính là yếu tố đầu cơ. Chính yếu tố đầu cơ đã làm giá nhà, đất trong những năm qua không phản ánh đúng thực trạng của thị trường và điều kiện kinh tế-xã hội của đất nước. Hoạt động đầu cơ BĐS hiện nay là nhân tố chính dẫn tới khoảng cách giàu nghèo ngày một gia tăng trong dân cư. Người dân thì mất đất canh tác dành cho các khu đô thị mọc lên với số tiền đền bù không đủ lo cho cuộc sống sau khi mất đất còn các doanh nghiệp kinh doanh BĐS thu được siêu lợi nhuận từ những mảnh ruộng đó. Với tình trạng đầu cơ đất có tính báo động, Nhà nước ta đã ban hành một loạt chính sách như Nghị định 18/CP với nội dung pháp nhân chỉ được thuê đất không giao đất và Nghị định 181/CP có nội dung cấm phân lô bán nền. Những quy định này thực ra không đủ điều trị căn bệnh hiện nay của thị trường BĐS. Ví dụ như quy định “không cho phép chuyển nhượng QSDĐ dưới hình thức phân lô bán nền” tuy làm giảm tình trạng đầu cơ song nó lại loại bỏ các nhà đầu tư nhỏ ra khỏi thị trường kinh doanh BĐS. Vì nếu muốn tham gia hoạt động này bây giờ đòi hỏi phải thật nhiều vốn trong khi đó những doanh nghiệp vừa và nhỏ này lại là những chủ thể đóng góp đáng kể vào sự phát triển của thị trường BĐS của nước ta hiện nay.

Hoạt động cho thuê BĐS có quan hệ trực tiếp với thị trường mua bán, chuyển dịch bởi giá cho thuê gắn liền với giá mua bán chuyển dịch. So với mặt bằng kinh tế thì giá cho thuê nhà các loại ở các đô thị lớn của nước ta là cao trong khu vực. Đây là yếu tố bất lợi cho sự phát triển của nền kinh tế. Muốn giảm giá thuê để phát triển thị trường cho thuê Nhà nước cần phải có chính sách giảm chi phí đầu vào và nhà kinh doanh được hưởng ưu đãi trong