Những khía cạnh về quyền sử dụng đất gắn với quyền sở hữu nhà ở theo pháp luật Việt Nam

các chính sách tài chính, tín dụng .vv. để khuyến khích các doanh nghiệp và cá nhân đầu tư vào các công trình kiến trúc cho thuê.

Hoạt động thế chấp luôn đóng vai trò quan trọng trong việc giải quyết vốn để giúp cho nền kinh tế phát triển. Song hoạt động này hiện nay còn nhiều bất cập. Các thủ tục liên quan đến xác định giá trị BĐS, công chứng, phát mãi, đấu giá .vv. đều phức tạp đối với người thế chấp lẫn người nhận thế chấp. Vấn đề giá đất theo khung giá Chính phủ quy định không sát với giá thực tế. Giá trị QSDĐ không ổn định do bị tác động của việc quy hoạch thường xuyên thay đổi dẫn đến việc định giá tài sản là BĐS không phù hợp làm ảnh hưởng đến đầu ra của thị trường tín dụng. Bên cạnh đó việc thực hiện quyền chuyển nhượng BĐS đã được thế chấp, bảo lãnh cho người khác để thu hồi nợ cũng khó thực hiện trong thực tế. Vì thực chất bên nhận thế chấp, bảo lãnh không phải là chủ sở hữu của BĐS đã được thế chấp, bảo lãnh nên họ không có quyền trực tiếp đối với BĐS đã thế chấp, bảo lãnh mà chỉ có quyền trong phạm vi giá trị quyền chủ nợ của mình mà thôi. Vì vậy, họ không thể chuyển nhượng cho bên thứ ba khi chưa có sự uỷ quyền của chủ sở hữu BĐS. Bất cập này cũng là nguyên nhân gây khó khăn cho việc xử lý BĐS đã thế chấp, bảo lãnh dẫn đến tình trạng nợ đọng tại các ngân hàng.

Trước thực trạng trên, đòi hỏi Nhà nước cần đẩy mạnh sự phát triển của thị trường BĐS. Để làm được điều này Nhà nước với chức năng điều hành và quản lý xã hội phải có những chính sách đồng bộ và phù hợp để tạo ra môi trường pháp lý thông thoáng và linh hoạt sao cho các giao dịch được diễn ra theo đúng quy luật của thị trường trong một trật tự an toàn theo mục tiêu của Nhà nước. Cần thiết phải tạo điều kiện thuận lợi cho việc chuyển quyền sở hữu nhà ở và sử dụng đất gắn với nhà ở tập trung ở một số giải pháp sau:

Thứ nhất, phải tập trung xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật. Các chính sách được ban hành phải đảm bảo nguyên tắc đồng bộ, giảm tối đa

sự can thiệp của Nhà nước vào quan hệ kinh tế [2]. Có thể nói sự ra đời của Luật kinh doanh BĐS năm 2006 đã thể chế hoá được đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng, tạo môi trường pháp lý đầy đủ và đồng bộ để khuyến khích các thành phần tham gia thị trường BĐS, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý Nhà nước. Đồng thời tạo sự minh bạch, trật tự trong quản lý kinh doanh BĐS. Song với tình hình hiện nay của thị trường BĐS đòi hỏi phải có hệ thống chính sách quản lý đồng bộ liên quan đến luật pháp trong nhiều lĩnh vực. Đó là sự cần thiết của Luật Đăng ký BĐS bởi đây là lĩnh vực mang lại nhiều tranh cãi nhất hiện nay. Chúng ta đều biết trong số các tài sản cần phải đăng ký thì đất và nhà là hai loại tài sản chiếm một tỷ trọng lớn. Nhưng theo quy định tại Khoản 1 Điều 48 LĐĐ năm 2003 thì “trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên giấy chứng nhận QSDĐ; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký BĐS”. Tức người sử dụng đất đúng mục đích và có tài sản trên đất thì tiến hành đăng ký BĐS, muốn tham gia thị trường BĐS hoặc muốn thực hiện việc chuyển quyền thì phải đăng ký quyền sở hữu tài sản. Trong khi đó khoản 1 Điều 11 Luật Nhà ở quy định “trường hợp chủ sở hữu nhà ở đồng thời là chủ sử dụng đất, chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư thì cấp một giấy chứng nhận là GCNQSHN ở và QSDĐ ở; trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử dụng đất ở thì cấp GCNQSHN ở”. Theo đó, chủ sở hữu sẽ đăng ký BĐS là nhà, đất gắn liền với nhà. Như vậy chúng ta đang có hai văn bản luật cùng điều chỉnh về việc đăng ký BĐS nhưng không tập trung vào một đầu mối. Điều này làm cho các chủ thể có nhu cầu trong nền kinh tế không có cơ sở pháp lý để thực hiện các giao dịch như thế chấp, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất, làm ảnh hưởng đến các giao dịch chuyển quyền BĐS trên thị trường, ảnh hưởng đến sự phát triển lành mạnh của thị trường BĐS. Hiện nay dự thảo Luật Đăng ký BĐS còn nhiều quan điểm khác nhau, song

theo tác giả luật này cần quy định thống nhất một đầu mối đăng ký, quản lý BĐS và chỉ cấp một loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản trên đất.

Thứ hai, đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ [2], QSHN ở. Giấy chứng nhận QSDĐ, QSHN không chỉ bảo đảm cho quyền lợi của các bên tham gia giao dịch mà còn giúp cho các cơ quan quản lý Nhà nước dễ dàng trong việc quản lý lĩnh vực này. Các giao dịch chuyển quyền BĐS trên thị trường hiện gặp nhiều khó khăn do việc cấp GCNQSDĐ, QSHN đều chậm so với tiến độ được giao. Việc chậm này cũng có lý do từ người sở hữu, sử dụng song về phía Nhà nước là chủ yếu. Hiện nay trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận còn rườm rà, trình độ đội ngũ cán bộ công chức còn hạn chế. Nếu không sớm cải thiện được tình hình này sẽ tiếp tục duy trì tình trạng mua bán, trao đổi nhà, đất trên thị trường tự do, vừa khó kiểm soát, vừa chứa đựng nhiều yếu tố rủi ro, kém hiệu quả. Cần đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận cho những người có đủ điều kiện để tăng lượng BĐS cho thị trường chính quy.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 103 trang tài liệu này.

Thứ ba, sửa đổi bổ sung các chính sách tín dụng về đất đai. Thị trường vốn của nước ta còn chưa phát triển nên chưa hỗ trợ được tích cực cho thị trường BĐS phát triển. Do vậy, Nhà nước cần sửa đổi, bổ sung các chính sách tín dụng về đất đai như có chính sách khuyến khích các tổ chức ngân hàng thương mại cho các đối tượng tham gia thị trường BĐS vay vốn; có quy định về giới hạn tổng mức tiền vay đầu tư vào lĩnh vực kinh doanh BĐS; quy định về thủ tục liên quan đến xác định giá trị BĐS, công chứng, phát mãi, đấu giá, cho phù hợp với thực tế.

Thứ tư, cần điều chỉnh giá đất phù hợp với giá thực tế trên thị trường. Thực ra so với trước đây Nhà nước đã định giá đất sát hơn theo giá thị trường. Song với tình trạng đầu cơ BĐS ồ ạt hiện nay đã làm cung, cầu về BĐS bị mất cân đối, giá của BĐS vượt quá xa giá trị thực của nó. Bất ổn về giá BĐS

đã ảnh hưởng trực tiếp đến cạnh tranh lành mạnh trên thị trường. Cần thiết phải có chính sách can thiệp hợp lý để đưa giá đất ảo hiện nay trở về với giá trị vốn có của nó. Phải đảm bảo tính công khai, minh bạch trong các giao dịch để hàng hoá BĐS đến tận tay người tiêu dùng, tránh qua nhiều đầu mối trung gian là nguyên nhân đẩy giá nhà, đất tăng mạnh. Phải tạo cho giá cả chịu sự chi phối của các quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, quy luật lưu thông nhằm tạo cho thị trường BĐS là một thị trường lành mạnh.

Thứ năm, sớm hoàn thiện các dịch vụ nhằm hỗ trợ và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển. Các hoạt động môi giới, thông tin, định giá BĐS … là những hoạt động có vai trò quan trọng, có tính quyết định cho việc hình thành và hỗ trợ thị trường BĐS phát triển lành mạnh. Sự ra đời của Luật Kinh doanh BĐS đã trở thành cơ sở pháp lý để hình thành các chủ thể cung cấp các dịch vụ đó. Song việc quy định hoạt động môi giới BĐS phải có giấy phép hành nghề, chứng chỉ hành nghề e rằng còn mang tính hình thức, khó có khả thi vì thực tế chúng ta chưa có một cơ sở đào tạo chính quy chuyên ngành về thị trường BĐS. Trên thực tế, hoạt động trong lĩnh vực này là các cơ sở, trung tâm nhỏ là chủ yếu, họ sẽ không đáp ứng đủ điều kiện trên nhưng kinh nghiệm và kiến thức thực tế về thị trường không phải họ không có nên vẫn thu hút lượng lớn khách hàng. Bên cạnh đó, nếu họ cứ hoạt động chui thì các cơ quan chức năng cũng không thể ngăn chặn xuể. Đòi hỏi trong thời gian tới các địa phương cần kiện toàn nốt mô hình tổ chức và hoạt động của các “Trung tâm giao dịch BĐS”, “Sàn giao dịch quyền sử dụng đất” để thu hút tự nhiên các giao dịch BĐS đến những địa chỉ tin cậy trên. Bảo đảm cho thị trường BĐS được công khai, minh bạch và có sự quản lý của Nhà nước.

Thứ sáu, cần hạn chế sự can thiệp của các cơ quan công quyền vào các giao dịch trên thị trường BĐS. Chính quyền các địa phương cần huỷ bỏ quy định lấy hộ khẩu làm điều kiện cho bên nhận chuyển quyền BĐS như hiện

nay. Điều này là trái với quyền có chỗ ở, trái với nhu cầu tự nhiên của người dân, bởi khi có nhu cầu và có khả năng thanh toán người dân hoàn toàn có quyền thực hiện các giao dịch. Bên cạnh đó quy định này sẽ dẫn tới sự gia tăng các giao dịch ngầm vì với nhu cầu thực sự của mình họ sẽ tìm đủ mọi cách để được thoả mãn điều đó vì vậy họ sẵn sàng thực hiện các giao dịch ở thị trường ngầm vì thị trường chính quy không chấp nhận họ. Nó còn phát sinh ra các hình thức giao dịch méo mó nhằm “lách luật”, đó là thực tế hiện nay những người dân có nhu cầu về nhà ở nhưng không có hộ khẩu tại đô thị đó họ sẽ thực hiện hợp đồng uỷ quyền sử dụng, quản lý nhà, đất cho bên kia (về thực chất họ thực hiện giao dịch chuyển nhượng). Như vậy, vô hình Nhà nước đã đẩy người dân ra khỏi vòng quản lý của mình mà số lượng này là không nhỏ trên thực tế vì vậy quy định này cần sớm được loại bỏ.

Thứ bảy, cần sử dụng công cụ tài chính để điều tiết thị trường và giá trị gia tăng của đất. Hiện nay chi phí mua bán chuyển nhượng QSDĐ rất cao. Mức thuế hay các khoản phí mua bán BĐS cao là một lý do cản trở các hoạt động mua bán nhà, đất, khuyến khích những hoạt động này đi vào không chính thức. Hoạt động kinh doanh BĐS tạo ra một lợi nhuận siêu ngạch nên đã thu hút nhiều pháp nhân, cá nhân đầu tư vào các dự án nhà ở. Một lượng lớn nguồn vốn của xã hội đầu tư vào các dự án đất đai nhưng phần lớn mới tạo ra bán thành phẩm cho thị trường BĐS. Lĩnh vực đất đai từ trước đến nay chúng ta chủ yếu áp dụng biện pháp hành chính mà thiếu công cụ tài chính để điều tiết. Các luật liên quan đến thuế chuyển mục đích sử dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất .vv. hiện nay không đủ điều tiết lợi nhuận siêu ngạch trong kinh doạnh BĐS và chống đầu cơ đất. Các công trình hạ tầng kỹ thuật xã hội Nhà nước đầu tư nhằm chỉnh trang và phát triển đô thị, nâng giá trị sử dụng đất nhưng người hưởng lợi không chịu một nghĩa vụ tài chính nào. Khi tiến hành quy hoạch một số người

có nhà đang trong hẻm được ra mặt đường, khi đó giá đất, nhà tăng vọt, số người đang ở mặt đường thì bị giải toả với giá đền bù nhiều khi chưa bù đắp được giá cả theo hiện trạng. Vì vậy, cần có chính sách thuế và phí để giải quyết sự bất công và đầu cơ đất.

Một số giải pháp trên đây hy vọng phần nào đem lại cho các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản tính tích cực, góp phần xây dựng một thị trường BĐS minh bạch, phát triển lành mạnh, thực sự trở thành động lực thúc đẩy nền kinh tế đất nước phát triển trong giai đoạn hiện nay.

3.4. Hoàn thiện các quy định của pháp luật về giao đất cho tổ chức kinh tế trong nước xây nhà để bán hoặc cho thuê.

Nhà ở, nơi con người trú ngụ, nơi diễn ra những sinh hoạt chủ yếu của con người, chỗ nghỉ ngơi để tái tạo sức lao động, nơi đoàn tụ gia đình. Nhu cầu về nhà ở của nước ta hiện đang trở thành vấn đề bức xúc của mọi người, đặc biệt đối với người có thu nhập thấp. Trong điều kiện nước ta hiện nay khi diện tích đất đai hạn chế, kinh tế chưa phát triển, thu nhập của người dân còn thấp song dân số lại cao thì việc giải quyết tốt vấn đề nhà ở cho dân là nội dung luôn được Đảng và Nhà nước quan tâm. Thời gian qua, thực hiện chính sách đổi mới kinh tế của Đảng và Nhà nước, lĩnh vực nhà ở đã có bước phát triển nhất định cả về quy mô dự án, số lượng nhà ở cũng như chất lượng chỗ ở do chủ trương khuyến khích các tổ chức kinh tế trong và ngoài nước tham gia vào lĩnh vực nhà ở. Chính những chính sách cởi mở trên đã góp phần thu hút đầu tư nước ngoài vào Việt Nam, từng bước tạo điều kiện để người nước ngoài được tham gia đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam. Song cũng chính vì những chính sách ưu đãi này cùng với tiềm lực tài chính, kinh nghiệm kinh doanh đã giúp những tổ chức, cá nhân nước ngoài có nhiều lợi thế so với các tổ chức kinh tế trong nước để đối tượng họ hướng tới đầu tư là tầng lớp dân cư có thu nhập cao. Trong khi đây là một lĩnh vực còn nhiều tiềm năng phát

triển, một lĩnh vực bên cạnh yêu cầu về chính sách khuyến khích đầu tư nước ngoài nó còn rất cần thực hiện chính sách xã hội hướng vào tầng lớp dân cư thu nhập thấp. Vì vậy, thời gian tới để khuyến khích, tạo điều kiện hơn nữa cho các tổ chức kinh tế trong nước tham gia hoạt động xây dựng kinh doanh nhà ở nhằm phát triển quỹ nhà ở nhất là phục vụ đối tượng thu nhập thấp đang thiếu trầm trọng hiện nay, ngoài những mặt đạt được trong thời gian qua theo tác giả cần tập trung giải quyết một số nội dung sau:

Thứ nhất, cần hoàn thiện hơn nữa các thủ tục liên quan đến đất đai. Ví dụ như hiện nay để tiếp cận được với đất đai các tổ chức phải trải qua một chu trình thủ tục phức tạp. Nó bao gồm quy trình từ khảo sát địa điểm, giới thiệu địa điểm đến lập dự án đầu tư, cấp giấy chứng nhận đầu tư, giải phóng mặt bằng, cấp phép xây dựng .vv. đều phải tuân theo nhiều thủ tục của các cơ quan quản lý và chính quyền các cấp. Nếu theo quy định tại Điều 31 Luật đất đai 2003 thì căn cứ để giao đất, cho thuê đất là rất đơn giản nhưng thực tế khi bắt tay vào thực hiện những việc này tổ chức kinh tế lại phải trải qua nhiều quy trình phức tạp, mất nhiều thời gian, mỗi nơi mỗi khác, gần như phụ thuộc hoàn toàn vào quan điểm giải quyết của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ở địa phương. Các tổ chức kinh tế có thể tiến hành các thủ tục theo quy định của từng luật một cách rõ ràng và thuận lợi nhưng để giải quyết được các thủ tục liên quan đến toàn bộ quá trình đầu tư của tổ chức kinh tế thì không đơn giản, sẽ gặp nhiều khó khăn.

Thứ hai, cần sửa đổi quy định không cho phép chủ đầu tư được chuyển nhượng dưới hình thức bán nền cho có sự đồng bộ giữa Luật đất đai và Luật Kinh doanh BĐS. Thực ra khoản 1 Điều 101 Nghị định 181 quy định cho các tổ chức kinh tế xây nhà để bán hoặc cho thuê không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở là một biện pháp nhằm giảm các cơn sốt về thị trường BĐS vì như vậy được

hiểu là luật chỉ chấp nhận nhà ở, công trình xây dựng phải được hoàn thành trước khi đưa vào lưu thông để tránh tình trạng nhiều doanh nghiệp nhỏ chiếm dụng vốn của người có nhu cầu bằng hình thức ký kết các hợp đồng mua bán chung cư ngay từ khi chưa khởi công xây dựng. Song quy định như vậy vô hình chung pháp luật không thừa nhận tài sản hình thành trong tương lai một quan niệm được cả thế giới thừa nhận. Khoản 1 Điều 14 Luật kinh doanh BĐS thừa nhận chủ đầu tư dự án kinh doanh BĐS và khách hàng được thoả thuận hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là hoàn toàn hợp lý. Vì vậy, trong thời gian tới pháp luật cần có quy định về nội dung này cho phù hợp hơn. Có thể cho phép các tổ chức kinh tế được chuyển nhượng QSDĐ đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng theo dự án được duyệt; được phép chuyển nhượng QSDĐ dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở đối với dự án không thuộc danh mục các khu đô thị không được phép xây lô, bán nền do Chính phủ quy định nhằm phát triển hơn nữa quỹ nhà ở.

Thứ ba, Nhà nước thực hiện công tác thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất chứ không để cho nhà đầu tư tự thoả thuận giá đền bù, hỗ trợ tái định cư như hiện nay. Thực tế hiện nay chúng ta đang tồn tại nhiều quy hoạch treo mà một trong những nguyên nhân của tình trạng này đó là do vấn đề giải phóng mặt bằng. Với quy định nhà đầu tư phải tự thoả thuận giá đền bù, hỗ trợ tái định cư đã dẫn tới tình trạng nhà đầu tư không thể đạt được thoả thuận với người sử dụng đất. Theo tác giả, để giải quyết việc này sao cho nhà đầu tư sớm có mặt bằng xây dựng còn người sử dụng đất có một mức giá đền bù thoả đáng cần phải có vai trò của Nhà nước làm trung gian theo hướng để cho hai bên tự thoả thuận đến một khoảng thời gian nào đó vẫn chưa đạt được thoả thuận sẽ có hình thức hỗ trợ của Nhà nước bằng quyết định thu hồi đất.