sản cũng sẽ được chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, nó hình thành nên một chủ sở hữu nhà ở mới. Vì vậy, những hình thức chuyển quyền trọn vẹn này chính là cơ sở hình thành nên quyền sở hữu nhà ở mà tác giả đã trình bày ở phần trên. Còn khi thực hiện các hình thức giao dịch cho thuê, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ và uỷ quyền quản lý nhà ở không dẫn tới sự thay đổi về chủ thể sở hữu nên nó là những hình thức chuyển quyền mà chủ sở hữu nhà thường thực hiện trong một khoảng thời gian ngắn, nhất định hoặc nhằm mang lại một khoản vốn phục vụ một mục đích kinh tế khác hay xuất phát từ những chính sách về nhà ở của Nhà nước ta.
Cụ thể, (i) cho thuê nhà là việc bên cho thuê đồng ý cho bên thuê sử dụng nhà ở trong một thời hạn nhất định theo thoả thuận, còn bên thuê phải sử dụng nhà ở đúng như thoả thuận và trả lại nhà khi hết thời hạn thuê. Khi thực hiện hình thức giao dịch này chủ sở hữu nhà trong một khoảng thời gian nhất định sẽ bị hạn chế quyền định đoạt của mình đối với tài sản song ngược lại họ có thể thu được một khoản lợi kinh tế mà không mất đi quyền tài sản của mình. Với nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước mục đích kinh tế không được đặt ra vì nó nhằm thực hiện chủ trương, chính sách của Nhà nước về nhà ở; (ii) Hình thức thế chấp nhà ở được thực hiện nhằm giải quyết nhu cầu về vốn để đầu tư kinh doanh của chủ sở hữu, nó là việc người sở hữu nhà dùng quyền sở hữu của mình làm tài sản bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ với bên đã cho mình vay, hiện nay đây là hình thức giao dịch khá phổ biến mà không làm mất đi quyền sở hữu của chủ sở hữu; (iii) Cho mượn, cho ở nhờ là hình thức giao dịch đặc trưng của nhà ở, nó là việc người sở hữu nhà tự nguyện đồng ý cho tổ chức, cá nhân đến sống ở nhà của mình mà không đòi hỏi về kinh tế trong một khoảng thời gian theo thoả thuận. Hình thức này trước đây khá phổ biến và đa dạng, phần nhiều diễn ra giữa cá nhân với tổ chức còn hiện nay nó không nhiều và chủ yếu phát sinh giữa cá nhân với cá nhân những
người có mối quan hệ thân thiết nên không đặt ra mục đích kinh tế; (iv) Uỷ quyền quản lý nhà ở cũng là một hình thức giao dịch đặc trưng của nhà ở và khá phổ biến hiện nay. Nó là việc chủ sở hữu nhà ở uỷ quyền cho người khác thực hiện trách nhiệm chủ sở hữu quản lý nhà ở trong một khoảng thời gian theo thoả thuận.
Với 5 hình thức chuyển quyền trọn vẹn và 5 hình thức chuyển quyền không trọn vẹn trong giao dịch về nhà ở được pháp luật thừa nhận kể trên cho thấy pháp luật đã không chỉ thừa nhận mà còn bảo vệ hoàn toàn quyền của chủ sở hữu nhà, nó thể hiện sự tiến bộ của pháp luật trong lĩnh vực về nhà ở rất nhiều so với trước. Ngoài bảo đảm cho chủ sở hữu thực hiện quyền của mình, bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của các bên liên quan nó còn làm cơ sở pháp lý cho những quan hệ mới phát triển theo đúng hướng.
Điều kiện nhà ở trở thành đối tượng giao dịch
Tham gia giao dịch ở đây được hiểu là giao dịch trên thị trường nơi là cầu nối giữa hai bên cung và cầu cũng là nơi hình thành giá cả, sự thoả thuận giữa các bên. Thị trường BĐS nói chung và thị trường nhà ở nói riêng là một thị trường có tính phức tạp cao bởi nhu cầu, giá trị cũng như sự tác động của nó đến đời sống xã hội. Sự phát triển rất “nóng” của nền kinh tế mang lại cho đất nước những thuận lợi song không ít khó khăn đó là sự phát triển của nền kinh tế thị trường trong đó thị trường BĐS được đánh giá là mạnh mẽ nhất. Kể từ năm 1991 đến nay nền kinh tế nước ta đã trải qua hai “cơn sốt” lớn về BĐS làm gia tăng đột biến giá đất, nhà ở đô thị làm xuất hiện hiện tượng đầu cơ đã ảnh hưởng lớn đến mặt bằng giá cả chung của nền kinh tế. Nhưng điều chỉnh lĩnh vực này chúng ta chủ yếu áp dụng biện pháp hành chính nên không đạt hiệu quả cao. Để tránh những giao dịch ngầm mang lại nhiều rủi ro cho các bên tham gia giao dịch cũng như những thất thoát của Nhà nước trong công tác thu thuế, Nhà nước đang có những quy định pháp luật phù hợp để
những giao dịch này được thực hiện công khai trên thị trường. Bởi không như các tài sản thông thường khác, nhà ở là BĐS có giá trị lớn và dễ trở thành đối tượng xảy ra tranh chấp nên khi tham gia giao dịch yêu cầu bản thân nó phải đáp ứng đủ điều kiện bảo đảm về tính sở hữu cũng như không bị ràng buộc bởi bất kỳ nghĩa vụ nào khác. Đây là điều kiện tiền đề cho một giao dịch được tham gia công khai trên thị trường BĐS. Những điều kiện này đảm bảo cơ sở pháp lý cho tài sản tham gia giao dịch từ đó người sở hữu có quyền được Nhà nước bảo vệ khi bị xâm hại.
Có thể bạn quan tâm!
-
Cơ Sở Hình Thành Quyền Sở Hữu Nhà Ở Và Quyền Sử Dụng Đất Gắn Với Nhà Ở -
Các Quy Định Pháp Luật Về Cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sở Hữu Nhà Và Quyền Sử Dụng Đất Gắn Với Nhà Ở -
Những Bất Cập Trong Quy Định Pháp Luật Về Công Nhận Quyền Sử Dụng Đất Và Quyền Sở Hữu Đối Với Nhà Ở -
Những Thay Đổi Về Sở Hữu Và Những Yêu Cầu Đặt Ra Đối Với Việc Hoàn Thiện Pháp Luật Về Sở Hữu Nhà Ở Và Quyền Sử Dụng Đất -
Hoàn Thiện Các Quy Định Pháp Luật Hiện Nay Về Cấp Gcnqsdđ Và Gcnqshn -
Những khía cạnh về quyền sử dụng đất gắn với quyền sở hữu nhà ở theo pháp luật Việt Nam - 11
Xem toàn bộ 103 trang tài liệu này.
Điều 91 Luật Nhà ở năm 2005 quy định về điều kiện nhà ở tham gia giao dịch phải bảo đảm những điều kiện sau:
- Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật là điều kiện tiền đề của giao dịch chuyển quyền sở hữu nhà ở. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sở hữu nhà để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu nhà. Việc cấp GCNQSHN là một điều kiện quan trọng vì nó là căn cứ pháp lý xác lập đầy đủ mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sở hữu. Việc được cấp GCNQSHN là vì quyền và lợi ích của người sở hữu bởi thông qua giấy chứng nhận này người sở hữu được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp khi xảy ra tranh chấp hoặc bị xâm hại. Như vậy giá trị của giấy chứng nhận quyền sở hữu có ảnh hưởng to lớn đến quyền lợi của người có quyền sở hữu.
- Không có tranh chấp về quyền sở hữu là điều kiện để bảo vệ quyền lợi của các bên. Cũng là điều kiện bảo đảm an toàn về mặt pháp lý của tài sản khi tham gia giao dịch. Khi tài sản mà cụ thể ở đây là nhà ở đang có tranh chấp tức chưa giải quyết được vấn đề ai là người có quyền sở hữu hợp pháp đối với nhà ở đó. Các tranh chấp xảy ra có thể bao gồm về tranh chấp ranh giới ngôi nhà, tranh chấp quyền sở hữu ngôi nhà. Như vậy không thể coi nó là đối
tượng của giao dịch bởi nếu nhà ở đang tranh chấp mang ra giao dịch mà sau này xác định nó không thuộc quyền sở hữu của người giao dịch mà của người khác hoặc cũng có thể chỉ có một phần của người giao dịch sẽ đều gây khó khăn trong việc giải quyết hậu quả. Pháp luật quy định nhà ở không có tranh chấp mới được tham gia giao dịch chuyển quyền là đúng. Do đó nếu nhà đang có tranh chấp thì trước hết phải giải quyết dứt điểm vấn đề tranh chấp để xác định xem nó có thuộc quyền sở hữu của người giao dịch không thì mới được tham gia giao dịch.
- Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Khi một bản án có hiệu lực pháp luật thì các bên liên quan phải có nghĩa vụ thi hành bản án đó, thực hiện việc này yêu cầu người chấp hành án phải kê biên tài sản mà trong số tài sản đó có QSHN ở như vậy QSHN đó trở thành một tài sản để thực hiện một dạng nghĩa vụ tức nó không còn tồn tại đối với người chấp hành án nữa nên người đó không còn bất cứ quyền gì đối với tài sản là ngôi nhà. Để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cũng tương tự như vậy nó sẽ trở thành đối tượng phải thanh toán nghĩa vụ vậy nó không còn tồn tại nên không thể giao dịch. Vì vậy, nhà ở đang bị kê biên để thi hành án hay để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền không được tham gia giao dịch là nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.
- Trường hợp nhà ở cho thuê ngoài các điều kiện trên còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, cung cấp điện, nước, vệ sinh môi trường và các điều kiện thiết yếu khác.
- Đối với trường hợp nhà ở thuê mua phải đảm bảo thêm một số đều kiện nhằm bảo đảm theo chính sách phát triển nhà ở xã hội của nước ta như: Trong thời hạn thuê mua không được chuyển nhượng dưới bất kỳ hình thức nào; người được thuê mua nhà ở xã hội phải thanh toán lần đầu 20% giá trị
của nhà ở thuê mua; trường hợp đối tượng thuê mua sau khi được cấp GCNQSHN ở nếu bán nhà ở đó thì đơn vị quản lý quỹ nhà ở xã hội được quyền ưu tiên mua; giá bán nhà ở xã hội trong mọi trường hợp không được vượt quá giá nhà ở xây dựng mới cùng loại do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm thanh toán.
Đây là những điều kiện thực sự cần thiết để bảo đảm cho những giao dịch liên quan đến nhà ở hạn chế được thấp nhất mức độ rủi ro. Điều này không chỉ tránh gây thiệt hại cho các bên tham gia giao dịch, những người có quyền lợi liên quan mà còn thể hiện vai trò của pháp luật trong đời sống xã hội.
Trình tự, thủ tục trong giao dịch về nhà ở
Những biến động trong giao dịch về nhà ở luôn là vấn đề được xã hội quan tâm, hoạt động của nó luôn có tác động trực tiếp đến đời sống kinh tế – xã hội. Giao dịch chính thống về nhà ở tuy mới được hình thành cùng với sự hình thành của thị trường BĐS song để nó phát triển vững chắc rất cần phải có sự quản lý và điều tiết của Nhà nước. Một trong những cơ sở pháp lý quan trọng cho giao dịch này được quy định tại Điều 93 Luật Nhà ở là về trình tự, thủ tục trong giao dịch về nhà ở phần nào thể hiện mục tiêu phát triển thị trường BĐS của nước ta. Điều 93 này đã qui định chi tiết về những yêu cầu đối với đối tượng giao dịch.
Hợp đồng giao dịch về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực tại UBND xã đối với nhà ở tại nông thôn trừ các trường hợp quy định tại điểm a,b,c,d khoản 3 Điều 93 Luật Nhà ở. Sau khi tiến hành công chứng hoặc chứng thực một trong các bên theo thoả thuận thực hiện nộp thuế và lệ phí theo quy định của pháp luật. Tiếp đó bên nhận giao dịch phải có trách nhiệm nộp hồ sơ để được cấp GCNQSHN ở theo trình tự quy định tại Điều 16 Luật Nhà ở, trừ trường hợp bên bán nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà
ở hoặc các bên có thoả thuận khác. Trường hợp cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở từ 6 tháng trở lên thì bên cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở phải nộp cho UBND cấp xã nơi có nhà ở bản sao hợp đồng về quy định tại khoản 6 Điều 93 Luật Nhà ở. Trình tự thế chấp nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự. Bên nhận thế chấp được giữ GCNQSHN ở trong thời gian nhận thế chấp, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.
Lĩnh vực BĐS luôn nhận được sự quan tâm của đông đảo người dân, một trong những nội dung người dân phản ánh nhiều nhất và mong đợi có những quy định tiến bộ, phù hợp nhất chính là vấn đề trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch. Sự ra đời của Luật Nhà ở với Điều 93 quy định về trình tự, thủ tục trong giao dịch về nhà ở phần nào giải quyết những tồn tại của nội dung này trong thời gian qua cũng như hứa hẹn sớm phát triển những sàn giao dịch BĐS chính thống trong thời gian tới.
2.3.2. Việc chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật hiện hành
Chuyển quyền sử dụng đất chính là việc người sử dụng đất có thể chuyển QSDĐ của mình cho người khác bằng một trong các hình thức: chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Chuyển quyền sử dụng đất có một số đặc điểm sau:
- Một là, người sử dụng đất không có toàn quyền quyết định đối với đất thuộc quyền sử dụng của mình như đối với các loại tài sản khác thuộc quyển sở hữu. Khi thực hiện việc chuyển QSDĐ, những người tham gia giao dịch phải tuân theo các quy định về điều kiện, nội dung, trình tự, thủ tục do pháp luật quy định. Việc chuyển quyền này bị ràng buộc bởi thời hạn, mục đích,
quy hoạch sử dụng đất. Khi nhận chuyển QSDĐ người nhận phải sử dụng đất đúng mục đích đã được Nhà nước phê duyệt.
- Hai là, xuất phát từ đặc điểm của mình mà đất đai là một loại tài sản có tính cố định, không di dời được vì vậy khác với các tài sản khác nó phải được đo đạc, lập hồ sơ thửa đất, đánh số, cấp GCNQSDĐ. Khi tiến hành chuyển quyền sử dụng nó chủ yếu được giao dịch thông qua hệ thống hồ sơ về giấy tờ đất. Vì vậy, các giao dịch này đòi hỏi giấy tờ về đất, hợp đồng ký kết phải rõ ràng, công khai và minh bạch.
- Ba là, giá trị quyền sử dụng đất khi chuyển QSDĐ giữa các mảnh đất với nhau là tương đối vì nó sẽ phụ thuộc rất nhiều vào các yếu tố như vị trí thửa đất, khả năng sinh lời, các yếu tố kinh tế - chính trị - xã hội khác. Cùng một diện tích dù nằm liền kề nhau song chưa chắc khi chuyển nhượng có giá trị bằng nhau.
Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ở
Tương tự như nhà ở, chuyển QSDĐ ở gồm chuyển quyền sử dụng trọn vẹn và không trọn vẹn. Chuyển QSDĐ ở trọn vẹn gồm các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, cũng là những hình thức giao dịch làm cơ sở hình thành nên quyền sử dụng đất đã được tác giả trình bày ở phần trên. Chuyển quyền sử dụng đất không trọn vẹn gồm các hình thức cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
(i) Thế chấp bằng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên đi vay dùng quyền sử dụng đất của mình làm tài sản bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với bên cho vay. Pháp luật dân sự và LĐĐ ghi nhận thế chấp quyền sử dụng đất nhằm tạo điều kiện cho người sử dụng đất có thêm nguồn vốn trong đầu tư. Người sử dụng đất được thế chấp QSDĐ để vay vốn phục vụ sản xuất, đáp ứng nhu cầu cần thiết, chính đáng của mình. Đây là giải pháp cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự, tạo điều kiện cho hộ gia
đình, cá nhân vay vốn để đầu tư sản xuất và nâng cao năng lực của người sử dụng đất. Thông thường nghĩa vụ của bên thế chấp mà thường là nghĩa vụ về tiền và tài sản phải thấp hơn giá trị quyền sử dụng đất đem ra thế chấp. Trong quan hệ này việc “chuyển quyền” sử dụng đất chỉ theo danh nghĩa pháp lý tức QSDĐ chuyển từ bên thế chấp sang bên nhận thế chấp để kiểm soát, nắm giữ còn quyền thực tế vẫn thuộc bên thế chấp. Bên nhận thế chấp chỉ có quyền định đoạt QSDĐ của bên nhận thế chấp khi họ vi phạm nghĩa vụ của hợp đồng theo quy định của pháp luật [38, Tr 242-243].
(ii) Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các hộ gia đình, cá nhân với nhau, theo đó bên cho thuê, cho thuê lại chuyển giao QSDĐ cho bên thuê, bên thuê lại trong một thời hạn. Bên thuê, bên thuê lại trả tiền cho bên cho thuê, cho thuê lại và sử dụng đất như đã thoả thuận. Ở đây cần phân biệt quyền cho thuê QSDĐ của người sử dụng đất với quyền cho thuê đất của Nhà nước. Quyền cho thuê đất của Nhà nước được phát sinh trên cơ sở quyền sở hữu của Nhà nước về đất đai, Nhà nước có quyền định đoạt đất đai với tư cách là chủ sở hữu đại diện bao gồm quyền cho tổ chức, cá nhân thuê đất. Việc cho thuê đất này được thực hiện bằng một quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Còn quyền cho thuê QSDĐ của người sử dụng đất được phát sinh trên cơ sở QSDĐ của tổ chức, cá nhân được Nhà nước trao cho hoặc công nhận. Quyền cho thuê này bị ràng buộc bởi thời hạn, diện tích, mục đích và chủ thể có QSDĐ cùng hình thức pháp lý là hợp đồng [38, Tr 237-238].
(iii) Bảo lãnh QSDĐ là sự thoả thuận giữa bên bảo lãnh và bên nhận bảo lãnh về việc bên bảo lãnh dùng QSDĐ của mình làm tài sản bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ thay cho một chủ thể khác. Quyền này được ghi nhận kể từ LĐĐ sửa đổi bổ sung năm 2001 nhằm làm tăng khả năng huy động vốn của hộ gia đình, cá nhân phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh. Khi