Những khía cạnh về quyền sử dụng đất gắn với quyền sở hữu nhà ở theo pháp luật Việt Nam

Thứ tư, không buộc các tổ chức kinh tế xây nhà để bán hoặc cho thuê phải thực hiện nhiều chỉ đạo, thủ tục của Nhà nước. Đây cũng chính là hệ quả của các thủ tục để được tiếp cận đất đai. Khi phải thực hiện nhiều thủ tục, nhiều sự chỉ đạo, nhà đầu tư đã có những chi phí ngoài luồng để sớm hoàn thành những thủ tục đó cho kịp tiến độ .vv. Với những chi phí ngoài luồng này vô hình chung đã làm đội giá trị của sản phẩm lên rất nhiều vì doanh nghiệp sẽ phải bù đắp những chi phí đó vào sản phẩm. Điều này dẫn tới các tổ chức kinh tế cạnh tranh không lành mạnh, giá trị nhà cao hơn giá thực tế, tạo ra một thị trường nhà ảo.

Thứ năm, cần có những giải pháp về tín dụng cho hợp lý. Tại điểm d khoản 2 Điều 110 Luật đất đai 2003 quy định tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì có quyền “thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn theo quy định của pháp luật” như vậy có thể hiểu việc thế chấp này chỉ được vay vốn. Hoạt động của các tổ chức kinh tế bây giờ rất đa dạng, có mối quan hệ làm ăn không chỉ trong nước mà đã mở rộng ra với thế giới bên ngoài nhất là thời điểm hiện nay khi Việt Nam đã gia nhập tổ chức WTO. Nên các hoạt động liên quan đến tổ chức tín dụng sẽ không chỉ dừng lại ở hoạt động vay vốn mà còn có thể mở L/C, bảo lãnh, bảo đảm thực hiện nghĩa vụ phát sinh từ các quan hệ hợp đồng kinh doanh thương mại

.vv. Vì vậy, chính sách về tín dụng trong lĩnh vực này cũng đóng vai trò rất quan trọng, rất cần có những quy định cho hợp lý, phù hợp hơn nữa.

Hình thức giao đất cho tổ chức kinh tế nói chung, tổ chức kinh tế trong nước nói riêng xây nhà để bán hoặc cho thuê là một chính sách tiến bộ của Nhà nước phù hợp với nền kinh tế thị trường, song qua quá trình thực hiện cho thấy còn có những quy định bất cập phần nào đã kìm hãm sự phát triển

của lĩnh vực này đối với xã hội. Trong thời gian tới rất cần phải có những thay đổi cho phù hợp để khuyến khích hơn nữa lĩnh vực này phát triển theo đúng mục tiêu Nhà nước đã đề ra.

KẾT LUẬN

Mang trong mình những tính chất đặc thù riêng biệt, đất và nhà đang đòi hỏi phải có một quan niệm mới, nhận thức mới đưa vai trò của chúng được thể chế hoá bằng pháp luật. Sự thể chế hoá này phải được tạo lập trên cơ sở đồng bộ với các văn bản pháp luật khác. Bởi cùng với tốc độ phát triển của nền kinh tế mà ngoài vai trò truyền thống là địa bàn phân bố dân cư, đất ở và nhà ở đang trở thành tài sản được sử dụng làm vật bảo đảm trong các giao dịch, thế chấp, bảo lãnh. Như vậy, đất đã vượt khỏi khuôn khổ chật hẹp là dùng để khai thác các thuộc tính có ích của đất để cùng với nhà ở chúng bước vào hoạt động của thị trường kinh doanh, gần với nó nhất chính là thị trường BĐS.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 103 trang tài liệu này.

Nhà ở gắn liền với đất ở nên giữa chúng có mối liên hệ hữu cơ với nhau vì vậy chúng chịu sự chi phối không những của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở mà còn cả pháp luật về BĐS. Nếu như tốc độ đô thị hoá đưa nhu cầu về nhà ở phát triển tỉ lệ thuận với mình kéo theo nhu cầu về chuyển nhượng nhà đất thì sự phát triển của nền kinh tế kích thích nhu cầu thực hiện các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà mang tính thị trường hoàn thiện hơn. Để đất đai, nhà ở tham gia các giao dịch dân sự, thương mại đòi hỏi không chỉ sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện pháp luật về đất đai, nhà ở và các văn bản pháp luật khác có liên quan mà phải cải cách mạnh mẽ bộ máy, cơ chế

quản lý về đất và nhà. Phải giảm thiểu được các thủ tục hành chính phiền hà về cấp GCNQSDĐ, GCNQSHN nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch đất, nhà phát triển để hình thành nên một thị trường BĐS lành mạnh và minh bạch.

Giải quyết những tồn tại, bất cập hiện nay về nhà, đất cần phải phù hợp với chế độ chính trị, điều kiện, đặc điểm của nền kinh tế thị trường của nước ta. Với đặc thù sở hữu Nhà nước về đất đai mà yêu cầu phải đặt quyền sở hữu đất, quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất trong một chế độ thích hợp nhằm giải quyết mâu thuẫn giữa pháp luật và thực tế. Đó là những cơ chế phù hợp với yêu cầu của việc chuyển nhượng mua bán nhà ở gắn với nó là việc chuyển nhượng QSDĐ và ngược lại. Sửa đổi, bổ sung pháp luật về đăng ký, cấp GCNQSDĐ và GCNQSHN đi đôi với đổi mới quá trình tổ chức thực hiện các hoạt động này. Tiến tới hoàn thiện hệ thống pháp luật đồng bộ đảm bảo cho các giao dịch về nhà, đất được thực hiện nhanh chóng, thuận tiện, an toàn trên một thị trường giao dịch BĐS chính thống.

Những vấn đề liên quan đến QSDĐ gắn liền với QSHN có nội dung và phạm vi nghiên cứu rộng. Trong khuôn khổ có hạn của bài luận văn chắc chắn còn những vấn đề chưa được hoàn thiện, tác giả hy vọng một số nội dung như: quy định về thu tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất; vấn đề pháp lý đặt ra khi bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê theo Nghị định số 61/CP ngày 5/7/1994 về mua bán kinh doanh nhà ở; quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất gắn liền với quyền sở hữu nhà ở và nhất là quy định về mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài cùng giải pháp hoàn thiện cho chính sách này sẽ được tiếp tục nghiên cứu và giải quyết ở những công trình khoa học khác.

Danh mục tài liệu tham khảo

* Nghị quyết, chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước:

1. Quốc hội ( 2003 ), Nghị quyết số 23/2003/QH11 của Quốc Hội ngày 26/11/2003 về nhà đất do Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo XHCN trước ngày 1/7/1991.

2. Chính phủ (2004), Nghị quyết số 06/2004/NQ-CP của Chính phủ ngày 19/5/2004 về một số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường BĐS.

* Văn bản pháp luật:

3. Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam (1946, 1959, 1980, 1992).

4. Bộ luật Dân sự nước CHXHCN Việt Nam (1995, 2005).

5. Luật Cải cách ruộng đất năm 1953.

6. Luật Đất đai (1987, 1993, 2003).

7. Luật Kinh doanh BĐS năm 2006.

8. Luật Nhà ở năm 2005.

9. Pháp lệnh nhà ở của Hội đồng Nhà nước năm 1991.

10. Nghị định số 60/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà

ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị.

11. Nghị định số 61/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở.

12. Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai.

13. Nghị định 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về xử phạt hành vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

14. Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 về việc cấp GCNQSHN ở, quyền sở hữu công trình xây dựng.

15. Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 6/9/2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.

16. Thông tư số 302-ĐKTK ngày 28/10/1989 của Tổng cục quản lý ruộng

đất hướng dẫn Quyết định số 201/QĐ-ĐKTK ngày 14/7/1989 của Tổng cục quản lý ruộng đất về việc ban hành quy định cấp GCNQSDĐ.

17 Thông tư số 346/1998/TT-TCĐC ngày 16/3/1998 của Tổng cục địa chính hướng dẫn thủ tục đăng ký đất đai, lập hồ sơ điạ chính và cấp GCNQSDĐ.

18. Thông tư liên tịch số 1442/1999/TTLT/TCĐC-BTC ngày 21/9/1999 của Tổng cục địa chính và Bộ Tài chính hướng dẫn cấp GCNQSDĐ theo Chỉ thị số 18/1999/CT-TTg ngày 01/7/1999 của Thủ tướng Chính phủ.

19. Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 của Tổng cục Địa chính sửa đổi quy định về cấp GCNQSDĐ.

20. Thông tư số 13/2005/TT-BXD ngày 05/8/2005 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 của Chính phủ về việc cấp GCNQSHN ở, quyền sở hữu công trình xây dựng.

21. Thông tư số 05/2006/TT-BXD ngày 01/11/2006 hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 90/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 6/9/2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.

22. Quyết định số 201/QĐ-ĐKTK ngày 14/7/1989 của Tổng cục quản lý ruộng đất về việc ban hành quy định cấp GCNQSDĐ.

23. Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về cấp GCNQSDĐ.

* Sách, giáo trình, công trình khoa học:

24. Nguyễn Thị Cam (1997), Chế định quyền sử dụng đất trong pháp luật Việt Nam, Luận văn Thạc sỹ, Đại học Luật Hà Nội.

25. Nguyễn Thị Dung (2003), Thế chấp giá trị QSDĐ những vấn đề lý luận và thực tiễn, khoá luận tốt nghiệp, Đại học Luật Hà Nội.

26. Nguyễn Ngọc Điệp (1999), Pháp luật về quyền sở hữu nhà ở, Nxb. TP.Hồ Chí Minh.

27. Bùi Thị Tuyết Mai (2005), Thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam, Nxb. Lao động Xã hội.

PGS.TS. Phạm Duy Nghĩa, Chuyên khảo Luật Kinh tế (chương trình sau

28.

Đại học) (2004), Nxb. ĐHQGHN.

29. Nguyễn Quang Ngọc (2004), Các vấn đề pháp lý về cấp GCNQSDĐ - nghiên cứu cụ thể trên địa bàn Thành phố Hà Nội, khoá luận tốt nghiệp, Đại học Luật Hà Nội.

30. Trần Thị Phương Nhung (2005), Thị trường QSDĐ trong thị trường BĐS những vấn đề lý luận và thực tiễn, khoá luận tốt nghiệp, Đại học Luật Hà Nội.

31. Nhà xuất bản Khoa học xã hội - Trung tâm từ điển học (1994), Từ điển tiếng Việt.

32. Nhà xuất bản Sự thật (2005), Từ điển kinh tế.

33. Nguyễn Thị Oanh (1999), Chế định pháp luật về đất ở thực trạng và giải pháp hoàn thiện, Luận văn Thạc sỹ, Đại học Luật Hà Nội.

34. Nguyễn Văn Thạo - Nguyễn Hữu Đạt (Đồng chủ biên) (2004), Một số vấn đề về sở hữu ở nước ta hiện nay, Nxb. Chính trị Quốc gia.

35. Hoàng Văn Thiện (2004), Thị trường QSDĐ theo pháp luật đất đai năm 2003, khoá luận tốt nghiệp, Đại học Luật Hà Nội.

36. Đinh Trung Tụng (Chủ biên) (2005), Bình luận những nội dung mới của Bộ Luật Dân sự năm 2005, Nxb. Tư pháp.

37. Nguyễn Quang Tuyến (2003), Địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai, Luận án Tiến sỹ, Đại học Luật Hà Nội.

38. Trường Đại học Luật Hà Nội (2006), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb. Tư pháp.

39. Viện nghiên cứu Nhà nước và pháp luật (2006), Bình luận khoa học Hiến pháp nước CHXHCNVN 1992, Nxb. Khoa học xã hội.

* Các bài viết trên tạp chí, bài báo, báo cáo khoa học.

40. Ban kinh tế Trung ương - Ban chỉ đạo Trung ương chuẩn bị đề án chính sách đất đai (2003), Báo cáo của đoàn nghiên cứu khảo sát chính sách, pháp luật đất đai Trung Quốc.

Phúc Huy (2007), Giấy chủ quyền nhà đất: Giấy nào cũng “vướng”, http://www.tuoitre.com.vn/chinh tri-xahoi ngày 12/4/2007.

43. Trần Quang Huy (2007), Các đặc trưng pháp lý của quyền sử dụng đất ở Việt Nam, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật (10).

44. Khiết Hưng (2007), Chuyện dài tập sổ đỏ, sổ hồng: Vì quyền lợi của ai?, http://Việtbao.vn/xahoingày 04/10/2007.

45. Lê Minh (2007), Hàng loạt bất cập của sổ hồngngày 08/3/2005.

47. Lê Văn Tú (2003), Chế độ sở hữu toàn dân: một số suy nghĩ, Tạp chí nghiên cứu lập pháp (10).

48. Phạm Văn Võ (2003), Về mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng

đất và sự thể hiện mối quan hệ này trong dự thảo Luật Đất đai, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật (10).

Xem toàn bộ nội dung bài viết ᛨ