Những Thay Đổi Về Sở Hữu Và Những Yêu Cầu Đặt Ra Đối Với Việc Hoàn

thực hiện việc bảo lãnh người bảo lãnh vẫn tiếp tục sử dụng đất trong thời gian bảo lãnh vì người nhận bảo lãnh chỉ lưu giữ những giấy tờ gốc chứng minh QSDĐ hợp pháp của người bảo lãnh mà không có sự chuyển giao QSDĐ từ người này sang người khác. Khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên bảo lãnh bằng QSDĐ không thực hiện nghĩa vụ trả nợ thì QSDĐ để bảo lãnh được xử lý theo quy định của pháp luật [38, Tr 242-243].

(iv) Góp vốn bằng QSDĐ được hiểu là sự thoả thuận giữa các bên theo đó hộ gia đình, cá nhân có QSDĐ hợp pháp có quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ để hợp tác sản xuất, kinh doanh. Việc góp vốn này không chỉ bằng giá trị QSDĐ mà bao gồm cả giá trị tài sản có trên đất. Pháp luật cũng cho phép người sử dụng đất góp vốn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài [38, Tr 244-245].

Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất ở

Theo quy định tại khoản 1 Điều 106 LĐĐ năm 2003 thì người sử đụng đất được thực hiện quyền chuyển quyền của mình khi có các điều kiện sau:

Thứ nhất, có GCNQSDĐ. Đây là giấy do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Giấy chứng nhận thể hiện mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước và người sử dụng đất, nó được cấp cho từng thửa đất, cho từng người sử dụng đất. Việc cấp giấy chứng nhận là vì lợi ích của người sử dụng đất bởi thông qua giấy này người sử dụng đất được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp khi xảy ra tranh chấp. Trong thực tế, các tranh chấp về việc chuyển QSDĐ đối với đất chưa có giấy chứng nhận là rất nhiều nhất là trong vấn đề thừa kế. Pháp luật phân thẩm quyền giải quyết cho những trường hợp đã có giấy chứng nhận hoặc có những giấy tờ làm cơ sở cho Nhà nước công nhận QSDĐ do Toà án giải quyết, còn lại do các cơ quan hành chính giải quyết. Việc nhiều đối tượng sử dụng đất chưa có giấy chứng nhận có nguyên nhân

chủ yếu do tiến độ cấp GCNQSDĐ chậm mặc dù thời gian qua Nhà nước đã nỗ lực đẩy nhanh tiến độ cấp vì đây là điều kiện pháp lý không thể thiếu để người sử dụng đất được thực hiện quyền của mình theo quy định của pháp luật. Vậy có phải bắt buộc người sử dụng đất phải có GCNQSDĐ mới được chuyển QSDĐ không? Khoản 1 Điều 146 quy định trong thời gian Nhà nước chưa hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ trong phạm vi cả nước người đang sử dụng đất chỉ cần có một trong các giấy tờ quy định tại các khoản 1,2,5 Điều 50 LĐĐ năm 2003 cũng có thể thực hiện các quyền của người sử dụng đất sau khi đã đăng ký để làm thủ tục cấp GCNQSDĐ. Điều này cũng được hiểu là Nhà nước công nhận QSDĐ của người sử dụng như tác giả đã nêu ở phần trên.

Thứ hai, đất không có tranh chấp: Nhằm bảo vệ quyền lợi các bên, LĐĐ quy định chỉ những thửa đất không xảy ra tranh chấp mới được thực hiện việc chuyển QSDĐ. Vì đất đang có tranh chấp tức đất chưa xác định được ai là người có quyền sử dụng hợp pháp đối với đất đó. Nếu vẫn thực hiện các giao dịch mà sau này xác định ra đất đó không thuộc quyền sử dụng của người đã thực hiện việc chuyển quyền sẽ gây khó khăn trong việc giải quyết hậu quả. Việc xác nhận đất có tranh chấp hay không chính là nhằm giúp các cơ quan Nhà nước ngăn chặn những tranh chấp tiếp theo có thể xảy ra, tránh những bức xúc không cần thiết trong xã hội. Các tranh chấp này có thể là tranh chấp về ranh giới thửa đất, tranh chấp về QSDĐ. Trong trường hợp có tranh chấp xảy ra thì chỉ khi nào giải quyết xong tranh chấp người sử dụng đất mới được thực hiện các giao dịch về chuyển QSDĐ của mình.

Thứ ba, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án: Khi một bản án có hiệu lực pháp luật thì các bên liên quan phải có nghĩa vụ thi hành bản án đó. Nếu QSDĐ trở thành tài sản để thực hiện nghĩa vụ đó nó sẽ bị kê biên và như vậy thửa đất đang bị kê biên để bảo đảm thi hành án thì

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 103 trang tài liệu này.

không được chuyển quyền. Vì khi bị kê biên để bảo đảm thi hành án nó tương tự như một dạng nghĩa vụ phải thanh toán mà việc này phải được ưu tiên. Nhà nước quy định điều này nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bên nhận chuyển QSDĐ.

Thứ tư, trong thời hạn sử dụng đất: Vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, người sử dụng đất chỉ được Nhà nước trao quyền sử dụng mà quyền sử dụng này là có thời hạn. Lụât đất đai năm 2003 có phân loại thành đất sử dụng ổn định lâu dài và đất sử dụng có thời hạn. Đất ở chính là đất sử dụng ổn định lâu dài tức không có thời hạn sử dụng song trong những trường hợp đặc biệt Nhà nước có quyền trưng mua, trưng thu đối với đất đó (có bồi thường theo quy định của pháp luật). Trường hợp để lại di dản thừa kế đối với loại đất sử dụng có thời hạn thì hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê và trong thời hạn được giao đất, nếu đã hết hạn thì Nhà nước thu hồi và không thể để lại thừa kế nữa. Khi hết thời hạn sử dụng, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét cho tiếp tục sử dụng với điều kiện trong quá trình sử dụng trước đó đã chấp hành tốt pháp luật về đất đai còn không Nhà nước sẽ thu hồi lại.

Trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất ở:

Việc chuyển quyền đối với QSDĐ phải thông qua cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo những trình tự, thủ tục quy định. Đây là yêu cầu có tính ràng buộc pháp lý nhằm bảo đảm cho người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình.

* Về trình tự, thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất: Luật đất đai 2003 quy định trình tự, thủ tục thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ khá đơn giản. Song vì bản chất của nó là sự công nhận của Nhà nước về việc đổi đất cho nhau giữa hai bên nên nó có một số điểm mang tính đặc thù thể hiện qua trình tự, thủ tục sau:

Việc nộp hồ sơ chuyển đổi QSDĐ được quy định như sau:

- Hồ sơ chuyển đổi QSDĐ nộp tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất để chuyển cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;

- Hồ sơ chuyển đổi QSDĐ gồm hợp đồng chuyển đổi QSDĐ và GCNQSDĐ;

Hợp đồng chuyển đổi QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân phải có chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của công chứng Nhà nước.

Trong thời hạn không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký QSDĐ chuyển hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh để làm thủ tục cấp GCNQSDĐ.

Trường hợp các bên chuyển đổi phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì Văn phòng đăng ký QSDĐ gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho các bên chuyển đổi thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Trong thời hạn không quá 5 ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, các bên chuyển đổi nhận GCNQSDĐ tại nơi đã nộp hồ sơ.

Xuất phát từ chính sách khuyến khích các hộ nông dân thỏa thuận với nhau để dồn điền, đổi thửa nhằm khắc phục tình trạng đất đai phân tán, manh mún để thuận lợi trong quá trình sản xuất mà Điều 147 Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành LĐĐ còn phân loại trong trường hợp chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp được chia làm hai trường hợp. Chuyển đổi theo chủ trương chung về “dồn điền đổi thửa” và chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp giữa hai hộ gia đình, cá nhân.

* Về trình tự, thủ tục chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất: Theo quy định tại các điều 127, 129 LĐĐ năm 2003 và các điều 148,

151, 152 Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành LĐĐ cho thấy pháp luật quy định chúng có những trình tự, thủ tục sau đây:

Bên nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho QSDĐ nộp một bộ hồ sơ gồm có:

- Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ (nếu là việc chuyển nhượng); Di chúc, biên bản phân chia di sản thừa kế, bản án, quyết định giải quyết tranh chấp về thừa kế QSDĐ của Toà án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật, đơn đề nghị của người nhận thừa kế đối với trường hợp người nhận thừa kế là người duy nhất (nếu là việc thừa kế); Văn bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng tặng cho hoặc quyết định tặng cho QSDĐ của tổ chức (nếu là việc tặng cho).

- Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1,2 và 5 Điều 50 LĐĐ năm 2003;

Việc chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ được thực hiện như sau:

- Trong thời hạn không quá 03 ngày (đối với việc chuyển nhượng), không quá 04 ngày (đối với việc thừa kế, tặng cho) làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký QSDĐ có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; chỉnh lý GCNQSDĐ đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp GCNQSDĐ đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận;

- Trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký QSDĐ hoặc UBND xã, thị trấn có trách nhiệm thông báo cho bên chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho và bên nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho thực hiện nghĩa vụ tài chính;

- Trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày hai bên thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc UBND xã, thị trấn nơi có đất có trách nhiệm trao GCNQSDĐ.

* Về trình tự, thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất: Theo quy định tại Điều 128 LĐĐ năm 2003 và Điều 149 Nghị định

181/2004/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành LĐĐ thì thủ tục này được thực hiện như sau: Người có đất cho thuê hoặc cho thuê lại nộp hồ sơ cho thuê, cho thuê lại QSDĐ gồm: hợp đồng thuê QSDĐ và GCNQSDĐ. Hợp đồng thuê QSDĐ phải có chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của cơ quan công chứng. Hồ sơ thuê QSDĐ được nộp tại Văn phòng đăng ký QSDĐ, trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp hồ sơ tại UBND xã nơi có đất để chuyển lên Văn phòng đăng ký QSDĐ. Sau khi nhận hồ sơ trong vòng 5 ngày, Văn phòng đăng ký QSDĐ thực hiện thủ tục đăng ký cho thuê QSDĐ vào hồ sơ địa chính và GCNQSDĐ, trả lại hợp đồng thuê QSDĐ và GCNQSDĐ tại nơi đã nộp hồ sơ.

Đây là hình thức được thực hiện nhằm mang lại giải pháp tạm thời để đưa đất từ người không có nhu cầu sử dụng sang người có nhu cầu sử dụng nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất nên nó có trình tự, thủ tục đơn giản, dễ thực hiện.

* Về trình tự, thủ tục thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất: Luật đất đai 2003 và các điều 153, 155 Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành LĐĐ quy định trình tự, thủ tục những nội dung này như sau:

Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày ký kết hợp đồng tín dụng, các bên tham gia thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ (trường hợp thế chấp, bảo lãnh) bên góp vốn (nếu là trường hợp góp vốn) bằng QSDĐ nộp một bộ hồ sơ gồm có:

- Hợp đồng thế chấp, hợp đồng bảo lãnh (nếu là việc thế chấp, bảo lãnh); hợp đồng góp vốn (nếu là việc tặng cho) bằng QSDĐ.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1,2 và 5 Điều 50 LĐĐ năm 2003;

- Trong thời hạn không quá 05 ngày (đối với việc thế chấp, bảo lãnh), không quá 10 ngày (đối với việc góp vốn) làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký QSDĐ thực hiện đăng ký thế chấp, bảo lãnh hoặc đăng ký góp vốn vốn vào hồ sơ địa chính và chỉnh lý GCNQSDĐ đã cấp hoặc

thực hiện thủ tục cấp GCNQSDĐ đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận.

Khi thực hiện những giao dịch này người thế chấp, bảo lãnh vẫn đang sử dụng đất và bản chất của những giao dịch này là một biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự, không phải là hình thức chuyển quyền theo đúng nghĩa. Vì vậy yêu cầu về trình tự, thủ tục của những giao dịch này là đơn giản hơn so với các giao dịch khác.

Những quy định về trình tự, thủ tục thực hiện chuyển QSDĐ đã thể hiện sự tiến bộ của LĐĐ năm 2003 so với trước. Lần đầu tiên có sự xuất hiện của Văn phòng đăng ký QSDĐ với vai trò là cơ quan trung gian làm đầu mối duy nhất và trực tiếp thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến việc chuyển QSDĐ. Điều này đã khắc phục được tình trạng trì trệ, dây dưa kéo dài dẫn tới kém hiệu quả của việc thực hiện các thủ tục hành chính nhất là trong lĩnh vực nhà, đất thời gian qua. Để nội dung này thực sự có hiệu quả, trong thời gian tới các nhà quản lý cần quán triệt thực hiện cơ chế “một cửa” trong việc giải quyết các thủ tục hành chính hơn nữa.‌

CHƯƠNG 3

CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GẮN VỚI QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VIỆT NAM

3.1 Những thay đổi về sở hữu và những yêu cầu đặt ra đối với việc hoàn thiện pháp luật về sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất

Quan hệ sở hữu của nước ta có lịch sử vận động không ngừng và gắn liền với nó là những thay đổi về các quy định của pháp luật. Pháp luật về sở hữu nói chung, sở hữu về nhà ở và đất đai nói riêng đang ngày một tiến bộ. Tuy nhiên, so với những yêu cầu phát triển kinh tế, xã hội thì pháp luật của lĩnh vực này cần được hoàn thiện hơn nữa trong thời gian tới. Điều này có thể nhận thấy trong toàn bộ quá trình phát triển của pháp luật về đất đai và nhà ở. Nhà nước ta trong hai thập kỷ qua đã liên tục ban hành và sửa đổi pháp luật về đất đai. Cụ thể, kể từ LĐĐ năm 1993 đến nay hệ thống pháp luật về đất đai

đã trải qua nhiều lần chỉnh sửa, bổ sung cho thêm hoàn thiện như năm 1998 Quốc hội ban hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của LĐĐ, đến năm 2001 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của LĐĐ lại được ban hành và tiếp tục năm 2003 LĐĐ mới được ra đời và hiện Quốc hội đang giao cho Chính phủ tiến hành việc soạn thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của LĐĐ năm 2003. Ngoài ra còn nhiều văn bản quy phạm pháp luật liên quan quy định về vấn đề đất đai như BLDS, Luật thuế chuyển QSDĐ .vv. Pháp luật về sở hữu nhà ở cũng đã trải qua nhiều biến đổi, kể từ sau Cách mạng Tháng 8 thành công Nhà nước ta có chính sách cải tạo công thương nghiệp tư bản tư doanh, thực hiện chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa về nhà đất thông qua việc quốc hữu hoá, vận động nhân dân đóng góp về nhà ở, tiếp nhận nhà vắng chủ để từ đó tạo ra quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, nhận thức về sở hữu có nhiều thay đổi cơ bản thể hiện qua Nghị định số 60/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ quy định về QSHN ở và

QSDĐ ở tại đô thị; Nghị định 61/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ quy định về mua bán và kinh doanh nhà ở. Chính sách tự do sở hữu nhà ở còn được thể hiện rõ hơn trong Pháp lệnh về nhà ở năm 1991, tiếp đó là BLDS năm 1995 và gần đây nhất là BLDS năm 2005.

Qua sự phát triển của pháp luật về đất đai, có thể nhận thấy quan điểm chính thống về sở hữu toàn dân về đất đai thể hiện trong Hiến pháp không thay đổi song những thành tố của QSDĐ ngày một hoàn thiện, tiệm cận dần với quyền của một chủ sở hữu đất. Chính sách về sở hữu nhà cũng có những chuyển biến cơ bản hơn. Từ việc hạn chế sở hữu nhà ở về số lượng và diện tích đến việc công nhận tự do sở hữu nhà ở là một bước tiến dài của pháp luật về sở hữu ở nước ta. Tuy nhiên, so với yêu cầu thực tiễn hiện nay và tiếp cận