Những Bất Cập Trong Quy Định Pháp Luật Về Công Nhận Quyền Sử Dụng Đất Và

việc ban hành Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/1990. Thông tư này quy định rõ trình tự bắt buộc cho công việc cấp GCNQSDĐ thống nhất trong cả nước, khắc phục quy định tại Thông tư số 346 để các địa phương tuỳ tiện nhân lực và công nghệ vận dụng quy định của pháp luật. Sau khi LĐĐ năm 2003 ra đời, Chính phủ ban hành Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành LĐĐ đã bãi bỏ những quy định pháp luật trước đây trái với quy định của Nghị định này trong đó có nội dung cấp GCNQSDĐ. Trên cơ sở LĐĐ năm 2003 và Nghị định 181, ngày 01/11/2004 Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT quy định về cấp GCNQDĐ với quy định chi tiết và nội dung mẫu giấy chứng nhận. Tương tự như lĩnh vực đất đai, sau khi Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 của Chính phủ ra đời quy định về việc cấp GCNQSHN ở, quyền sở hữu công trình xây dựng, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 13/2005/TT-BXD ngày 05/8/2005 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 95, còn sau khi Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở ra đời, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 05/2006/TT-BXD ngày 01/11/2006 hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 90.

Như vậy, trước năm 2003 giấy chứng nhận trong đó chủ yếu là GCNQSDĐ, GCNQSHN và QSDĐ ở tại đô thị mặc dù đã có nhiều văn bản sửa đổi song về cơ bản nó được cấp theo hướng dẫn của Quyết định số 201- ĐKTK ngày 14/7/1989. Sau năm 2003 đã có hướng dẫn riêng biệt về mẫu GCNQSDĐ và GCNQSHN. Mẫu GCNQSDĐ do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành với nội dung và hình thức được quy định chi tiết tại Quyết định số 24 còn mẫu GCNQSHN do Bộ Xây dựng phát hành với nội dung và hình thức được quy định chi tiết tại Thông tư số 13 và sau này là Thông tư số 05.

Mặc dù các quy định về GCNQSDĐ và GCNQSHN thay đổi rất nhiều kể từ năm 1987 đến nay song nhằm bảo đảm quyền và lợi ích của người dân Nhà nước đã để người dân tự quyết định việc đổi giấy chứng nhận đã được cấp cho phù hợp với những mẫu mới theo các quy định sau này, loại giấy mới cùng loại giấy cũ có giá trị như nhau dẫn tới hiện nay đang tồn tại rất nhiều loại giấy với cách gọi nôm như sau: Giấy “đỏ” gồm 2 loại là GCNQSDĐ cấp theo LĐĐ năm 1993 công nhận QSDĐ ở và GCNQSDĐ công nhận QSDĐ và ghi nhận công trình trên đất cấp theo LĐĐ năm 2003; giấy “hồng” có 4 loại gồm: giấy hồng cũ cấp theo Nghị định số 60/CP công nhận QSDĐ ở và QSHN ở; giấy hồng chứng nhận QSHN ở, quyền sở hữu công trình xây dựng cấp theo Nghị định số 95/2005/NĐ-CP; giấy hồng mới cấp theo Luật Nhà ở cũng gồm loại cấp cho nhà và đất và loại chỉ chứng nhận sở hữu nhà.

Những quy định pháp luật trên đây cho thấy tính thống nhất của các văn bản không cao, có nhiều chồng chéo thậm chí mâu thuẫn nhau. Không chỉ khác nhau về màu giấy và nội dung trong đó mà ngay cả cơ quan cấp, thủ tục cấp cũng khác nhau.

2.2.3. Những bất cập trong quy định pháp luật về công nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu đối với nhà ở

Pháp luật về cấp GCNQSDĐ và GCNQSHN đã có nhiều thay đổi tạo cơ sở cho Nhà nước thực hiện chức năng quản lý của mình, cho sự phát triển lành mạnh của thị trường BĐS. Song thực tế, mảng pháp luật này đang còn nhiều bất cập, thủ tục rườm rà, gây mất thời gian công sức của người dân và làm giảm hiệu quả quản lý của Nhà nước.

Trước khi có LĐĐ năm 2003 ra đời chúng ta đã có một giai đoạn rất phù hợp trong việc cấp giấy chứng nhận, trong xã hội không có những búc xúc liên quan đến giao dịch dân sự của nhân dân về vấn đề nhà, đất. Tại thời điểm đó tồn tại hai loại giấy gồm: (i) GCNQSDĐ cấp theo LĐĐ năm 1987 và

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 103 trang tài liệu này.

LĐĐ năm 1993 là những giấy cấp riêng cho đất ở; (ii) GCNQSHN và QSDĐ cấp theo Nghị định 60/CP năm 1994 cấp cho QSDĐ ở và QSHN ở. Mỗi cá nhân, hộ gia đình đều chỉ được cấp một loại giấy nhưng trên giấy có thể có một hoặc hai nội dung. Trường hợp trên đất có nhà thì giấy có hai nội dung. Điều này đã tạo thuận tiện cho người dân. Hạn chế của của pháp luật ở thời điểm đó là chưa đề cập đến các loại tài sản trên đất không phải là nhà ở.

Các quy định về cấp GCNQSDĐ và GCNQSHN hiện nay theo LĐĐ 2003 và các văn bản hướng dẫn, đặc biệt là Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 và các qui định của Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 quy định chi tiết và thi hành Luật Nhà ở thì nội dung cấp GCNQSDĐ, GCNQSHN đang dẫn đến sự tranh luận giữa hai bộ là Bộ Tài nguyên - Môi trường và Bộ Xây dựng.

Nội dung gây tranh cãi nhiều nhất là qui định về việc cấp GCNQSDĐ theo LĐĐ năm 2003 được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất. Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên GCNQSDĐ, chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký BĐS. Vì vậy khi LĐĐ năm 2003 có hiệu lực các giao dịch liên quan đến phần tài sản trên đất bị ngưng lại, gặp nhiều khó khăn, vướng mắc trên thị trường. Các phòng công chứng không công chứng các hợp đồng về mua bán tài sản trên đất. Bên cạnh đó việc đăng ký tài sản trên đất hiện còn bỏ ngỏ vì chưa có Luật đăng ký BĐS.

Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 của Chính phủ quy định về việc cấp GCNQSHN ở, quyền sở hữu công trình xây dựng không bao hàm nội dung về QSDĐ. Vì vậy, khi Luật Nhà ở năm 2005 được ban hành, nội dung này cũng được thay thế và được thể hiện rõ nhất tại Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ quy định chi tiết và thi hành

Luật Nhà ở. Cũng chính từ đây việc cấp GCN được ghi nhận một mốc lịch sử với nhiều ý kiến cho rằng “sổ hồng đá bay sổ đỏ” [44]. Theo quy định tại Nghị định số 90 có hai trường hợp Nhà nước cấp GCNQSHN. Thứ nhất, chủ sở hữu nhà ở đồng thời là chủ sử dụng đất ở và chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư; thứ hai chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử dụng đất ở. Điểm mới của giấy chứng nhận cấp theo Luật Nhà ở so với sổ đỏ cấp theo LĐĐ năm 2003 là nhà ở được chứng nhận quyền sở hữu thay vì ghi nhận. Sổ đỏ cấp theo LĐĐ vẫn có giá trị, nếu chủ sở hữu nhà ở có nhu cầu cấp thêm GCNQSHN ở sẽ được cấp theo quy định tại Nghị định số 90 mà không phải nộp lại GCNQSDĐ.

Với những quy định trên cho thấy giữa LĐĐ và Luật Nhà ở có nhiều mâu thuẫn, không thống nhất tạo nhiều khe hở pháp luật, không bảo vệ được quyền lợi chính đáng của người dân.

Thứ nhất, khi một căn nhà được xây dựng trên một thửa đất mà có hai loại giấy tách bạch về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất họ hoàn toàn có quyền sử dụng cả hai loại giấy để thực hiện các giao dịch dân sự nhất là thực hiện hình thức thế chấp. Nếu người dân làm như vậy thì cũng không thể coi là họ làm trái pháp luật được. Việc cấp hai loại giấy chứng nhận cho đất và tài sản trên cùng một mảnh đất cũng gây phiền hà cho người sử dụng khi tham gia thị trường BĐS. Cũng có thể nảy sinh một vấn đề khác khi ngôi nhà đã được cấp giấy chứng nhận nếu bị tiêu huỷ hoặc phá dỡ thì giấy này đương nhiên sẽ không có hiệu lực, trong khi sổ đỏ cấp theo LĐĐ thì vẫn còn [45].

Thứ hai, sổ hồng này mới chỉ điều chỉnh nhà ở đô thị. Nếu trong sổ đỏ ngoài thể hiện chi tiết các thông tin về thửa đất thì phần nhà ở cũng có một mục để ghi đó là tại mục III “tài sản gắn liền với đất”, trong khi đó sổ hồng theo NĐ 90 chỉ ghi chi tiết thông tin về nhà, các thông tin về thửa đất lại không đầy đủ theo quy định của LĐĐ [45].

Thứ ba, việc quy định ghi nhận thế chấp theo Nghị định số 90 cũng đang gây khó khăn cho người dân trong thực hiện các giao dịch. Nếu trước đây thông tin về thế chấp nhà đất được cập nhật vào trang 4 của giấy chứng nhận thì bây giờ quy định chỉ cần ngay sau khi ký kết hợp đồng thế chấp, bên nhận thế chấp có trách nhiệm thông báo bằng văn bản cho cơ quan quản lý nhà ở biết việc thế chấp, sau đó cơ quan quản lý nhà phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.

Thứ tư, cấp giấy chứng nhận theo LĐĐ có quy định nếu phát hiện nội dung về nhà đất có sai sót thì cơ quan tài nguyên môi trường sẽ đính chính lại cho đúng, tuy nhiên trong Luật Nhà ở hiện nay vẫn chưa đề cập đến vấn đề đính chính nếu phát hiện có sai sót. Cũng theo LĐĐ khi chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, cho thuê cả thửa đất, thay đổi tên đơn vị hành chính, giảm diện tích do sạt lở tự nhiên sẽ được xác nhận có thay đổi trên giấy chứng nhận đã cấp hoặc trường hợp nhập, tách thửa cũng được cấp lại, cấp mới. Trong khi đó theo Luật Nhà ở việc xác nhận thay đổi trên giấy chứng nhận chủ yếu chỉ áp dụng với những trường hợp có thay đổi về diện tích, tầng cao, kết cấu chính của nhà ở [45].

Thứ năm, có sự không thống nhất trong quy định về thời gian sử dụng các giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất. Theo Nghị định 181 thời hạn tối đa cho phép sử dụng lưu hành các loại giấy tờ hợp lệ là 31/12/2006, kể từ ngày 1/1/2007 nhà đất muốn giao dịch phải được cấp GCNQSDĐ hợp pháp, mặc dù khi tiến độ cấp GCNQSDĐ không đạt được đã có sự gia hạn đến 01/01/2008 song Điều 152 Luật Nhà ở lại quy định “GCNQSHN ở và QSDĐ ở đã cấp trong các thời kỳ trước đây, GCNQSDĐ ở cấp theo quy định của pháp luật về đất đai có ghi nhận nhà ở thì nay vẫn còn nguyên giá trị và không phải đổi lại”. Như vậy quy định này của Luật Nhà ở đã thể hiện sự công nhận các loại giấy tờ hợp lệ.

Thứ sáu, về thẩm quyền cấp cũng rất phiền hà khi nội dung về đất uỷ quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường còn nội dung về nhà do cơ quan xây dựng cấp. Khi người dân muốn được cấp giấy chứng nhận cả nhà và đất sẽ phải đến 2 cơ quan khác nhau và tất nhiên họ sẽ được tiếp xúc với hai loại thủ tục hành chính khác nhau. Như vậy nỗi lo về thủ tục phiền hà đã làm cho biết bao cá nhân, hộ gia đình vì ngại tiếp xúc nên khi chưa có nhu cầu thực sự họ cũng buông xuôi thì bây giờ số đối tượng đó sẽ càng tăng lên.

Qua những điểm trên tác giả nhận thấy, khi xây dựng nội dung này hai ngành thể hiện không có sự phối kết hợp với nhau để tìm ra phương án nào tốt nhất, thuận lợi nhất cho dân mà chỉ trên cơ sở thuận lợi cho sự quản lý của mình. Trong thời gian tới cần sớm có giải pháp hữu hiệu nhằm giải quyết dứt điểm vấn đề đang tranh cãi hiện nay là cấp một sổ hay hai sổ. Đa số ý kiến hiện nay đang cho rằng Nghị định 60 đã đi vào cuộc sống và được đánh giá có nhiều thuận tiện cho giao dịch của dân, về mặt quản lý cũng được nhiều thành phố đánh giá hình thức cấp theo NĐ 60 là rất tốt. Ngoài ra lấy quy định của LĐĐ làm cơ sở cũng hoàn toàn có lý vì đất đai là sở hữu của toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý nên đương nhiên Nhà nước phải cấp giấy chứng nhận để chứng nhận QSDĐ của một tổ chức, cá nhân nào đó còn vấn đề tạo lập nhà ở và tài sản trên đất là quyền dân sự được xác lập bởi việc xin phép xây dựng, nộp lệ trước bạ làm cơ sở cho Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu tài sản của cá nhân, tổ chức. Song theo tác giả vấn đề cần giải quyết ngay không phải là 1 giấy hay 2 giấy mà chính là vấn đề thủ tục hành chính. Trong xã hội hiện đang có sự ám ảnh rất lớn về sự nhũng nhiễu và làm phiền khi người dân đi làm thủ tục xin cấp GCNQSDĐ và GCNQSHN cho nên dù có những nội dung hết sức cần thiết phải có giấy chứng nhận nhưng vì sợ nhũng nhiễu nên người dân đã hạn chế thực hiện. Nhà quản lý cần phải đánh giá đúng đây là việc rất cần cho công tác quản lý và cũng xuất phát từ chính nhu cầu của người dân nên rất cần nhà quản lý tạo thuận lợi cho người dân có giấy chứng

nhận. Đơn giản hoá thủ tục hành chính cho dân cũng là cần thiết, trường hợp dân hiểu biết pháp luật thì họ làm thủ tục dễ dàng còn trường hợp dân trí thấp, có khi còn không nói được tiếng Kinh thì không thể tự làm được mà phải dựa vào cơ quan Nhà nước, dựa vào cán bộ hướng dẫn mới làm được. Vì vậy làm thế nào để nâng cao ý thức trách nhiệm của cán bộ phục vụ, thực hiện cải cách hành chính có hiệu quả để dân được nhờ, cũng như rút ngắn được thủ tục rườm rà để việc đi lại của dân bớt khổ. Về lâu dài nên tin học hoá những giấy tờ này, tiến tới mỗi hộ gia đình, cá nhân có một hồ sơ trên máy tính, hồ sơ đó vừa nói lên đất vừa nói lên nhà, nói lên quyền sở hữu. Điều này mang lại rất nhiều thuận lợi trong công tác quản lý như cho phép nhà quản lý theo dõi người đó có cầm đi thế chấp nhiều chỗ không, người đó sinh sống ổn định hay thực hiện nhiều giao dịch vì nếu giao dịch nhiều có thể nói lên họ đang kinh doanh nhà bất hợp pháp. Đây cũng chính là mục đích của chương trình Chính phủ tin học. Bên cạnh đó cũng cần xem xét công cụ thuế để quản lý vấn đề nhà, đất. Hiện ta đang có Pháp lệnh thuế nhà, đất song nên xây dựng thành Luật thuế nhà đất làm cơ sở để quản lý nhà cửa vì vừa quản lý nhà, vừa quản lý đất mà thông qua thu thuế sẽ vừa giúp việc quản lý được chặt chẽ vừa tạo ra nguồn thu để đầu tư vào cơ sở hạ tầng. Lúc đầu cần xây dựng thuế suất thấp để tạo mặt bằng quản lý rồi sau đó mới nâng dần lên vì thực tế hiện nay mức thuế quá cao, không phù hợp với mức sống nên người dân mua bán chuyển dịch trao tay không qua cơ quan Nhà nước đã gây khó khăn cho công tác quản lý.

Như vậy việc sớm có quy định thống nhất, khoa học, rõ ràng bên cạnh thủ tục hành chính thuận lợi trong công tác cấp GCNQSDĐ và GCNQSHN đang được các cơ quan Nhà nước cùng người dân mong đợi. Vì nó không chỉ nhằm giúp các cơ quan sẽ hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận theo tiến độ đã đề ra để tạo thuận lợi cho công tác quản lý của mình mà còn mang lại cho người dân được thực hiện quyền sở hữu tài sản trọn vẹn và nhất là làm cơ sở cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh và minh bạch.

2.3. Việc chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất gắn với nhà ở theo các quy định của pháp luật hiện hành

Chuyển quyền sở hữu nhà và sử dụng đất là quyền cơ bản, quan trọng của người sở hữu, sử dụng đó chính là quyền đối với tài sản. Việc pháp luật thừa nhận quyền này đã đánh dấu bước phát triển mang tính đột phá của chế định quyền sử dụng đất cũng như quyền sở hữu nhà. Vì việc chuyển quyền này chính là việc Nhà nước cho phép người sở hữu, sử dụng được “định đoạt” quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp của mình theo quy định của pháp luật. Tức người sở hữu, sử dụng được thực hiện quyền định đoạt tài sản của mình dưới sự kiểm soát của Nhà nước nhằm đưa việc khai thác, sử dụng mang lại hiệu quả kinh tế cao. Từ đây cũng tạo ra cơ sở pháp lý cần thiết để đưa những quan hệ này vận động theo cơ chế thị trường.

2.3.1. Việc chuyển quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật hiện hành

Các hình thức chuyển quyền theo quy định của pháp luật

Thực hiện quyền chuyển quyền của chủ sở hữu chính là hình thức thực hiện thực quyền nhất của người sở hữu. Chuyển quyền sở hữu nhà là việc người có quyền sở hữu có thể chuyển quyền này cho người khác bằng một trong các hình thức: mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ và uỷ quyền quản lý nhà ở (Điều 90 Luật Nhà ở). Người sở hữu thực hiện những giao dịch này hẳn nhiên sẽ được Nhà nước công nhận khi họ tuân theo những quy định của pháp luật. Trong các hình thức thực hiện giao dịch chuyển quyền sở hữu nhà ở nói trên, các hình thức mua bán, thuê mua, tặng cho, thừa kế và đổi nhà mang lại hệ quả pháp lý đặc thù hơn so với các hình thức còn lại. Vì đó chính là những hình thức chuyển quyền trọn vẹn, tức sau khi thực hiện những hình thức giao dịch này sẽ có sự thay đổi hẳn về chủ sở hữu tài sản là nhà ở và đương nhiên quyền đối với tài