Những Hạn Chế, Bất Cập Của Pháp Luật Và Thực Tiễn Thi Hành Pháp Luật Về

đã thụ lý và giải quyết 28 vụ tranh chấp về chuyển QSDĐ ở/ 84 vụ tranh chấp về đất đai/ tổng số 252 vụ tranh chấp dân sự; năm 2011 Tòa phúc thẩm Hà Nội - Tòa án nhân dân tối cao đã thụ lý và giải quyết 31 vụ tranh chấp về chuyển QSDĐ ở/ 75 vụ tranh chấp về đất đai/ tổng số 260 vụ tranh chấp dân sự; năm 2012 Tòa phúc thẩm Hà Nội - Tòa án nhân dân tối cao đã thụ lý và giải quyết 27 vụ tranh chấp về chuyển QSDĐ ở/ 68 vụ tranh chấp về đất đai/ tổng số 225 vụ tranh chấp dân sự.

Thực tế việc chuyển nhượng QSDĐ ở thời gian qua rất sôi động, đa dạng và phức tạp, trong khi đó các bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng không thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của mình khi thực hiện giao dịch. Đây là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tranh chấp của các bên sau khi giao dịch đã xảy ra thời gian dài, có những vụ án tranh chấp xảy ra sau khi đã giao dịch và thực hiện giao dịch hàng nửa thế kỷ (50 năm). Dưới đây là một số ví dụ điển hình vì việc tranh chấp chuyển nhượng QSDĐ ở khi thực hiện chuyển nhượng các bên không thực hiện đầy đủ, đúng quyền và nghĩa vụ của mình:

Thứ nhất, Vụ án tranh chấp giữa ông Nguyễn Văn Lộc - phường Bạch Đằng, quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội (nguyên đơn) và Bà Lê Thị Bích

- số 7 Hàng Mã, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội (bị đơn). Nội dung vụ án như sau:

Theo ông Nguyễn Văn Lộc, năm 1979 do hoàn cảnh khó khăn nên vợ chồng ông đã nhượng lại căn nhà số 7 phố Hàng Mã, Hoàn Kiếm, Hà Nội cho vợ chồng bà Bích với nội dung: Hai bên ký hợp đồng mua bán nhà và chuyển nhượng QSDĐ ở ngày 23/3/1979 (chưa có thị thực của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền), căn nhà gạch 2 tầng trên thửa đất diện tích 67m2, giá mua bán căn nhà là 10.000 đồng Việt Nam. Thực hiện hợp đồng vợ chồng bà Bích mới trả được 5.000 đồng, ngày 26/3/1979 vợ chồng bà Bích đã viết giấy biên nhận nợ (có xác nhận của tiểu khu Hàng Mã) khẳng định vợ chồng bà còn nợ số

tiền mua nhà là 5.000đ (bằng 50% giá trị ngôi nhà). Do vợ chồng bà Bích chưa thanh toán hết số tiền 5.000đ còn thiếu nên hiện nay gia đình ông Lộc vẫn đang giữ và chưa làm thủ tục chước bạ sang tên căn nhà nói trên cho vợ chồng bà Bích. (Tuy nhiên, trong lúc xin xác nhận chữ ký vào giấy biên nhận nợ của bà Bích do sơ xuất nên vợ chồng bà Bích đã lấy trộm của ông Lộc bằng khoán điền thổ của căn nhà, đất và hợp đồng chuyển nhượng giữa hai bên). Vì vậy, Ông Lộc có đơn yêu cầu Bà Bích và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan phải thanh toán cho ông số tiền bằng 50% tổng giá trị ngôi nhà theo giá thị trường hiện tại.

Theo Bà Lê Thị Bích và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bên bà Bích đều khẳng định việc mua nhà và nhận chuyển nhượng đất số 7 phố Hàng Mã giữa hai bên đã xong từ lâu và đã thanh toán hết tiền mua nhà cho gia đình ông Lộc nên phía ông Lộc mới bàn giao nhà và gia đình bà mới nhận được các giấy tờ gốc về nhà. Không chấp nhận yêu cầu của gia đình ông Lộc.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 40/2010/DSST ngày 11/8/2010 Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội đã xử: Xác nhận Hợp đồng mua bán nhà số 07 phố Hàng Mã, phường Hàng Mã, quận Hoàn Kiếm, thành phố Hà Nội giữa bên chuyển nhượng đất ở là ông Nguyễn Văn Lộc và bà Lương Thị Nga (vợ ông Lộc) với bên nhận chuyển nhượng đất ở là bà Lê Thị Bích và ông Nguyễn Văn Đạt (chồng bà Bích) ngày 23/3/1979 các bên đã thi hành xong, đến nay không còn yêu cầu tranh chấp về nội dung hợp đồng; không chấp nhận đơn khởi kiện yêu cầu thanh toán số tiền mua nhà số 07 phố Hàng Mã, phường Hàng Mã, quận Hoàn Kiếm, thành phố Hà Nội còn thiếu của ông Nguyễn Văn Lộc với bà Lê Thị Bích; gia đình bà Lê Thị Bích được đến các cơ quan chức năng xác lập quyền sở hữu nhà ở số 07 phố Hàng Mã, phường Hàng Mã, quận Hoàn Kiếm, thành phố Hà Nội theo quy định của pháp luật về đất đai và nhà ở.

Không đồng ý với quyết định tại bản án sơ thẩm của tòa án nhân dân thành phố Hà Nội, ông Lộc đã có đơn kháng cáo lên tòa án nhân dân tối cao với nội dung đề nghị xem xét lại vụ án. Tòa phúc thẩm tòa án nhân dân tối cao đã nhận định, xét xử như sau: giá mua bán căn nhà và chuyển nhượng đất đai là 10.000 đồng (tiền Việt Nam), vợ chồng bà Bích mới trả được ½ tức

5.000 đồng (tiền Việt Nam), ngày 26/3/1979 vợ chồng bà Bích đã viết “giấy nhận nợ” (có xác nhận của tiểu khu Hàng Mã xác nhận vợ chồng bà Bích còn nợ số tiền là 5.000 đồng. (bằng 50% tổng giá trị ngôi nhà). Ông Lộc đã giao nhà đất cho vợ chồng bà Bích từ ngày 26/3/1979 theo ông Lộc khai thì từ đó đến nay ông vẫn chưa nhận được tiền vợ chồng bà Bích còn nợ là 5.000 đồng. Trong quá trình làm thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ ở và nhà ở ông Lộc đã làm đơn gửi cấp có thẩm quyền về việc vợ chồng bà Bích chưa hoàn tất việc mua bán nhà đất vì còn nợ ông 50% giá trị ngôi nhà. Mặc dù sau đó vợ chồng bà Bích đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đất số 7 Hàng Mã. Nhưng vì có đơn khiếu nại của ông Lộc mà cấp có thẩm quyền xác nhận việc cấp sổ đỏ cho vợ chồng bà Bích là không hợp pháp nên đã tạm thời cho thu hồi chờ kết quả giải quyết của Tòa án. Phía bị đơn là bà Lê Thị Bích cho rằng mua nhà số 7 Hàng Mã giữa hai bên đã xong từ lâu, đã thanh toán hết tiền cho ông Lộc nên ông Lộc mới bàn giao nhà và trao các giấy tờ gốc như: “bằng khoán điền thổ” và “một văn tự cũ” cho vợ chồng bà Bích. Ông Lộc cho rằng các giấy tờ gốc ông không trao cho vợ chồng bà Bích mà trong lúc mải chú ý đến việc vợ chồng bà Bích viết “giấy nhận nợ” thì bà Bích đã lấy của ông. Vấn đề này cũng cần xem xét vì trong những giấy tờ bà Bích nộp tòa có cả những loại giấy tờ không ghi trong “giấy bán đứt BĐS”. Ông Lộc xuất trình chứng cứ là giấy biên nhận nợ do chính tay vợ chồng bà Bích viết xác nhận “ông Đạt bà Bích còn nợ vợ chồng ông Lộc 5.000 đồng chờ khi vợ chồng ông Lộc làm sang tên chước bạ cho vợ chồng tôi xong xuôi tôi xin trả

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 118 trang tài liệu này.

nốt số tiền 5.000 đồng nói trên”. Giấy này ghi ngày 26/3/1979 dưới có chữ ký của ông Đạt và ông Lộc. Phần dưới “giấy biên nhận nợ” còn ghi chú: ông Đạt sẽ trả 5.000 đồng còn thiếu cho bà Quỳ vì ông Lộc đã ủy quyền. Đặc biệt giấy nợ được ủy ban nhân dân phường Hàng Mã chứng thực chữ ký của ông Đạt và ông Lộc vào cùng ngày 26/3/1979 trùng với ngày ông Lộc dọn nhà và giao nhà cho ông Đạt. Vợ chồng Bà Bích không đưa ra được chứng cứ đã hoàn tất việc trả nợ cho ông Lộc nên giá trị ½ ngôi số 7 phố Hàng Mã, quận Hoàn Kiếm, thành phố Hà Nội ông Nguyễn Văn Lộc vẫn có quyền yêu cầu phía gia đình bà Bích (bị đơn) phải thanh toán theo thời giá hiện tại.

Thứ hai, Vụ án tranh chấp giữa Bà Trần Thị Tuyết Minh, Ông Nguyễn Công Tâm. Địa chỉ: tổ 5, phường Trần Phú, thị xã Hà Giang, tỉnh Hà Giang (nguyên đơn) và Bà Trần Thị Kiều Lan, Ông Đinh Xuân Lương tại tổ 5, phường Trần Phú, thị xã Hà Giang, tỉnh Hà Giang (bị đơn). Nội dung vụ án như sau:

Theo bà Trần Thị Tuyết Minh: Vợ chồng bà có mảnh đất diện tích 63,2m2 tại tổ 4 (cũ) phường Trần Phú, thị xã Hà Giang, tỉnh Hà Giang đã được UBND tỉnh cấp giấy chứng nhận QSDĐ số Q880993 ngày 31/8/2000 mang tên ông Nguyễn Công Tâm. Hiện nay mảnh đất trên vợ chồng bà Trần Thị Kiều Lan và ông Đinh Xuân Lương đang ở bất hợp pháp, vợ chồng bà có đòi nhiều lần nhưng vợ chồng bà Lan không trả. Nguồn gốc mảnh đất đang tranh chấp trên nằm trong tổng diện tích lô đất gia đình bà Lan được cấp mang tên chủ hộ Trần Thị Kiều Lan, Quyết định số 10/QĐ-UB ngày

17/11/1989 căn cứ theo biên bản họp tháng 8/1989 của Hội đồng xét duyệt cấp đất cho thị xã. Ngày 22/7/1989 bà được chị gái là Trần Thị Kiều Lan chuyển nhượng theo giấy thoả thuận viết tay giữa hai bên. Sau khi được chuyển nhượng do không có nhu cầu để ở nên vợ chồng bà đã để cho vợ chồng bà Lan mượn lại mảnh đất trên để dựng nhà ở tạm và trông nom đất hộ

gia đình bà. Đến tháng 01/1999 bà ra phường làm thủ tục chuyển QSDĐ nhưng vợ chồng bà Lan không chịu trả và ép gia đình bà bán lại mảnh đất đó với giá 30 triệu đồng và tự quyết định hạn trả 10 năm (tức đến năm 2010) nhưng gia đình bà không đồng ý. Ngày 14/01/1999 UBND phường Trần Phú đã giải quyết công nhận mảnh đất trên thuộc quyền sử dụng của gia đình bà và năm 2000 mảnh đất trên được cấp giấy chứng nhận. Nay bà yêu cầu vợ chồng bà Lan phải trả lại mảnh đất trên và bồi thường giá trị khai thác sử dụng mảnh đất từ năm 2000 đến nay, thuế đất bà đã nộp từ năm 2000 đến nay.

Theo bà Bà Trần Thị Kiều Lan Năm 1988 chị bà (bà Thành) có mua của bà một mảnh đất tại tổ 5 phường Trần Phú, thị xã Hà Giang. Sau đó, bà Thành đưa con về Hà Nội và đi nước ngoài. Vài tháng sau bà Thành lên Hà Giang nói với vợ chồng bà mảnh đất coi như quà đi nước ngoài về. Sau đó bà Thành giao cho vợ chồng bà giấy tờ chuyển nhượng đất viết tay giữa bà và bà Thành. Năm 1989 gia đình bà Lan có xây nhà và sinh sống trên mảnh đất bà Thành cho. Khi bà Thành đi nước ngoài nhờ gia đình bà Lan trông coi căn hộ bà thuê ở Hà Nội và nuôi dạy cháu Quỳnh Liên (02 tuổi) con bà. Khoảng 3 năm sau bà Thành về nước và đón cháu Quỳnh Liên về và đề nghị bà Lan xuống Hà Nội giúp đỡ chị đóng hàng để chị mang sang nước ngoài. Do có công giúp đỡ bà Lan nhiều nên để trả công vợ chồng bà, bà Thành đã tự nguyện viết giấy cho vợ chồng bà mảnh đất ở tổ 4 phường Trần Phú, thị xã Hà Giang.

Năm 1995 vợ chồng bà xin phép chính quyền địa phương xây nhà trên mảnh đất bà Thành cho. Năm 1999 bà Thành về nước thấy giá cả thị trường nhà đất biến động nên đòi lại mảnh đất và cho rằng chỉ cho vợ chồng bà Lan ở nhờ và trông nom là không đúng vì khi đó chúng tôi cũng có nhà ở khu lắp ghép. Năm 1999 UBND phường đã hoà giải không thành vì đất đang có tranh chấp nhưng bà Thành vẫn bán lại cho bà Minh. Nay vợ chồng bà đề nghị xem

xét bảo vệ quyền lợi cho vợ chồng bà.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Trần Thị Lệ Thành trình bày: Năm 1988 bà có mua một mảnh đất của vợ chồng bà Lan với giá 08 chỉ vàng, khi mua trên đất không có tài sản gì. Năm 1988-1989 bà xây móng và kè đá trên mảnh đất đó. Năm 1989 vợ chồng bà Lan hỏi mượn lại đất, hoàn tất thủ tục giấy tờ đất để làm thủ tục thế chấp lấy tiền đi mổ lưng cho chồng nên bà đồng ý nhưng không hoàn tất được. Bà Lan lại hỏi mượn đất để làm quán bán hàng và hứa khi nào mẹ con bà cần thì trả, vì là chị em ruột nên bà đồng ý và bà có viết giấy xác nhận là cho đất.

Năm 1999 bà về nước để làm thủ tục đăng ký QSDĐ nhưng vợ chồng bà Lan - Lương không trả. Mảnh đất bà mua của bà Lan chỉ viết tay chưa làm bất cứ thủ tục gì với cơ quan có thẩm quyền. Ngày 14/01/1999 bà đã bán lại đất đó cho vợ chồng bà Minh và nhận đủ tiền. Nay bà đề nghị Toà giải quyết buộc vợ chồng bà Lan - Lương trả lại đất cho vợ chồng bà Minh - Tâm.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 02/2009/DSST ngày 30/9/2009 Toà án nhân dân tỉnh Hà Giang đã quyết định: Chấp nhận đơn khởi kiện của bà Trần Thị Tuyết Minh. Buộc vợ chồng bà Trần Thị Kiều Lan phải trả lại diện tích đất 63,2m2 tại tố 4 (cũ) phường Trần Phú, thị xã Hà Giang, tỉnh Hà Giang cho bà Trần Thị Tuyết Minh và ông Nguyễn Công Tâm theo Giấy chứng nhận QSDĐ số Q880993 do UBND tinh Hà Giang cấp ngày 31/8/2000 mang tên Nguyền Công Tâm. phía Tây giáp đường Trần Phú, phía Nam giáp nhà bà Chính, phía Bắc giáp nhà bà Miến, phía Đông giáp suối nước và tài sản nhà, công trình điện nước trên đất theo biên bản ngày 21/5/2009.

Bà Trần Thị Tuyết Minh phải bồi thường cho ông Đinh Xuân Lương giá trị tài sản trên đất là 77.000.000 đồng. Bà Minh, ông Lương mỗi người phải chịu 200.000 đồng lệ phí định giá. Bà Minh đã thanh toán xong. Phần ông Lương phải thanh toán lại cho bà Minh 200.000 đồng. Bản án sơ thẩm

còn có quyết định về án phí và thông báo quyền hạn kháng cáo.

Ngày 12/9/2009 bà Trần Thị Kiều Lan kháng cáo không nhất trí quyết định của bán án sơ thẩm.

Căn cứ vào các chứng cứ tài liệu đã được thẩm tra tại phiên tòa phúc thẩm, căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, trên cơ sở xem xét đầy đủ, toàn diện tài liệu, chứng cứ, ý kiến của các bên đương sự. Xét thấy:

Tại phiên tòa bà Trần Thị Kiều Lan giữ nguyên yêu cầu kháng cáo đề nghị xem xét đến công sức giữ gìn tôn tạo mảnh đất đó trong 20 năm và không đồng ý trả đất cho nguyên đơn. Nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và không đồng ý yêu cầu của bà Trần Thị Kiều Lan nêu ra.

Hội đồng xét xử phúc thẩm xét: thửa đất 63,2m2 tại tổ 4 (cũ) phường

Trần Phú, thị xã Hà Giang, tỉnh Hà Giang đứng tên chủ sử dụng hộ ông Nguyễn Công Tâm, theo giấy chứng nhận QSDĐ số 880993 do UBND tỉnh Hà Giang cấp ngày 31/8/2000. Hiện thửa đất này đang do vợ chồng bà Trần Thị Kiều Lan đang ở và quản lý, quá trình diễn biến hộ bà Trần Thị Kiều Lan vào ở từ năm 1988 đến nay như bản án sơ thẩm đã nhận xét là đúng như các bên trình bày:

Đây là một vụ kiện dân sự tranh chấp QSDĐ của các chị em ruột với nhau, Bà Trần Thị Tuyết Minh (vợ ông Tâm) là chị của bà Trần Thị Lệ Thành, và bà Trần Thị Kiều Lan. Năm 1988 bà Lan nhượng đất cho bà Thành bằng giấy viết tay, chưa làm các thủ tục pháp lý, và cũng năm này bà Thành lại làm thủ tục cho lại vợ chồng Lan, Lương.

Bản án sơ thẩm đã đánh giá tính pháp lý của việc chuyển nhượng giữa bà Lan với bà Thành và giấy tờ cho QSDĐ ở giữa bà Thành với vợ chồng bà Lan, ông Lương là trái pháp luật do đó đã quyết định hợp đồng mua bán chuyển nhượng giữa bà Lan với bà Thành là hợp đồng vô hiệu thì quan hệ cho QSDĐ giữa bà Thành với vợ chồng bà Lan cũng bị vô hiệu.

Xét về thực tế tình cảm trong gia đình của các bên đương sự thì năm 1988 bà Lan có làm giấy tờ bán thửa đất đó cho bà Thành với giá 8 chi vàng là có thật, sau đó bà Thành đã cho vợ chồng bà Lan, ông Lương ở nhờ, nhưng lại viết là giấy cho. Đến năm 1999 bà Thành đã làm giấy tờ bán đất cho bà Minh và nhận tiền (vàng) có xác nhận của chính quyền địa phương.

Như vậy, xét cả về phương diện pháp lý và trên cơ sở tình cảm của các bên đương sự thì thửa đất mà gia đình ông Lương bà Lan đang sử dụng là thuộc quyền sử dụng của hộ ông Nguyễn Công Tâm là chính xác, có căn cứ đúng pháp luật. Căn cứ vào nhận định trên, Hội đồng xét xử phúc thẩm không có căn cứ chấp nhận kháng cáo của bà Lan cho rằng đất đó thuộc vợ chồng bà, giữ nguyên quyết định của bản án sơ thẩm.

Qua vụ án trên cho chúng ta thấy, khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, các chủ thể do chưa thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ của mình khi tham gia chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng như, không làm thủ tục chuyển nhượng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, mà thực hiện “mua bán trao tay” không qua ủy ban nhân dân phường, xã, thị trấn để xác nhận; các bên chuyển nhượng QSDĐ ở không làm nghĩa vụ nộp thuế chuyển QSDĐ ở, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính, không đến đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền về đất ở của mình khi nhận chuyển nhượng...nên đã dẫn tới những mâu thuẫn, tranh chấp đáng tiếc xảy ra hàng nửa thế kỷ hoặc tranh chấp giữa anh chị, em ruột với nhau như trong những vụ án tranh chấp học viên nêu ở trên.

2.2.4. Những hạn chế, bất cập của pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở đã được quy định khá cụ thể, đem lại rất nhiều tích cực trong thực hiện của người dân và tổ chức. Tuy nhiên, Pháp luật còn thiếu một cơ chế bảo vệ hiệu quả cho người thứ ba