Pháp Luật Về Cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất, Quyền Sở Hữu Nhà

thẩm quyền.

Hai là, công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất là căn cứ bảo đảm cho việc sử dụng đất được ổn định, hợp lý, có hiệu quả cao và giúp cho công tác cấp giấy chứng nhận được thực hiện nhanh chóng, bởi một trong những điều kiện không thể thiếu, luôn luôn được đặt ra khi xem xét để cấp giấy chứng nhận đó là: đất đang sử dụng có phù hợp với quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hay không.

Ba là, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là cơ sở để Nhà nước xác lập địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ hành chính bản đồ địa chính trong từng đơn vị xã, phường, thị trấn. Đây chính là hồ sơ quan trong để quản lí tình hình hình đất đai, cập nhật thường xuyên và liên tục những diễn biến và sự biến động của quá trình khai thác và sử dụng đất.

Bốn là, dựa vào những số liệu trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sẽ giúp cho việc thống kê, kiểm kê đất đai chính xác, đạt hiệu quả cao. Những thông tin mang tính bắt buộc phải thể hiện trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như: số hiệu, sơ đồ thửa đất, thông tin chủ sử dụng, diện tích loại hạng đất, tình trạng đất, tài sản và hiện trạng của tài sản có trên đất tại thời điểm cấp giấy...là những số liệu trung thực, chính xác đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền kiểm tra, xác minh và xử lí trước khi thực hiện việc cấp giấy. Vì vậy, đây là những thông tin quan trọng giúp công tác thống kê, kiểm kê đất đai mang tính chất định kỳ của Nhà nước được thực hiện thuận lợi, dễ dàng và nhanh chóng, có hiệu quả.

Năm là, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tạo sự ràng buộc về mặt pháp lý giữa người sử dụng, sở hữu tài sản trên đất với Nhà nước. Khi hộ gia đình, cá nhân đã

được Nhà nước cấp giấy chứng nhận thì họ được hưởng lợi từ những đảm bảo của Nhà nước, được quyền yêu cầu Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi người khác xâm hại và Nhà nước có trách nhiệm phải đảm bảo các quyền và lợi ích của người được cấp giấy được thực thi trong thực tế cuộc sống. Ngược lại, Nhà nước có quyền yêu cầu người được cấp giấy phải thực hiện các nghĩa vụ trước Nhà nước trong quá trình khai thác và sử dụng các tài sản.

Sáu là, trong quá trình thanh tra, kiểm tra đất đai, giải quyết các tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai đối với những trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, như một lần nữa, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền kiểm tra, xem xét lại tính hợp pháp của quá trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, thông qua đó để xử lí lại một lần nữa triệt để những tồn tại trước đó trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Thứ tư, thông qua hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Nhà nước từng bước cải cách theo hướng ngày càng hiện đại, hợp lí trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Theo đó, trên cơ sở nhiều loại giấy tờ do nhiều cơ quan cấp trong từng thời kì khác nhau, với nhiều tên gọi khác nhau, tiến tới Nhà nước chỉ quản lý bằng một hệ thống hồ sơ thống nhất “Bìa đỏ” để dễ dàng trong công tác quản lý đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai. Nếu hoạt động này được đẩy mạnh, sẽ tạo điều kiện đơn giản, thuận lợi, dễ dàng và giúp cho việc quản lí đất đai cùng các tài sản khác trên đất được chặt chẽ và thống nhất.

Thứ năm, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là cơ sở để phân định thẩm quyền giải quyết các tranh chấp đất đai. Trong thực tế, việc sử dụng đất xảy ra tranh chấp

là điều không tránh khỏi. Các tranh chấp đất đai thường khá phức tạp và mất nhiều thời gian để giải quyết. Nếu không có đầy đủ giấy tờ thì việc chứng minh tư cách sử dụng đất và các tài sản trên đất sẽ gặp nhiều khó khăn. Như vậy, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất sẽ góp phần giải quyết nhanh chóng và chính xác các tranh chấp đất đai; đảm bảo bảo vệ được những loại đất sử dụng phục vụ lợi ích chung của toàn xã hội. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là cơ sở pháp lý phân định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai thuộc về hệ thống toà án hay hệ thống uỷ ban nhân dân. Theo quy định tại điều 136 Luật đất đai 2003, các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án nhân dân; còn các tranh chấp không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất và không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1,2,5 Điều 50 Luật đất đai thì thuộc thẩm quyền của uỷ ban nhân dân.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 128 trang tài liệu này.

Thứ sáu, thông qua công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất giúp Nhà nước tận thu các nghĩa vụ tài chính về đất đai như: tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ… Thực chất, nguồn thu này không đóng góp lớn cho ngân sách quốc gia nhưng lại có ý nghĩa vô cùng quan trọng và thiết thực đối với ngân sách địa phương vì nguồn thu này được dành lại 100% cho địa phương. Ở một số địa phương cơ sở hạ tầng còn chưa phát triển (khu vực nông thôn và khu vực miền núi) nên nguồn thu này có ý nghĩa quan trọng cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng.

1.1.3.2. Đối với chủ thể sử dụng đất

Thứ nhất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và

tài sản khác gắn liền với đất là một đảm bảo của Nhà nước dành cho các đối tượng sử dụng đất, sở hữu nhà ở và các tài sản khác trên đất, xác định rõ địa vị pháp lý, tư cách chủ thể trong quá trình sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất. Theo đó, người sử dụng đất chỉ có thể sử dụng loại đất trong các mục đích đã được xác định, phù hợp với mục đích sử dụng đất, phù hợp với mục đích sử dụng đất của loại đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cùng với đó, các tài sản cũng phải được tạo lập một cách hợp pháp và sử dụng phù hợp với mục đích đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

Thứ hai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là cơ sở pháp lí để xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp giữa chủ thể này với chủ thể khác. Thông qua hoạt động cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sẽ giúp xác định rõ người chủ đích thực đối với đối với quyền sử dụng đất, tài sản trên đất thuộc về ai. Xác định rõ quyền hạn của người đại diện trên quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để tránh tình trạng lợi dụng danh nghĩa để trục lợi bất hợp pháp của người giữ giấy chứng nhận, tạo điều kiện cho việc quản lý đất đai dễ dàng hơn và sử dụng đất đúng mục đích, hiệu quả cao hơn.

Thứ ba, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất. Đồng thời, là cơ sở để người sử dụng đất được thực hiện đầy đủ các quyền mà Nhà nước quy định, đặc biệt là các quyền chuyển quyền sử dụng đất như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, tặng cho, góp vốn hợp tác đầu tư, kinh doanh... Khi chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì mọi giao dịch nêu trên đều không có giá trị pháp

lý. Khẳng định như vậy bởi, tại Điều 693 Bộ luật dân sự 2005 quy định về hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất:“Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó các bên chuyển giao đất và chuyển quyền sử dụng đất cho nhau theo quy định của bộ luật này và pháp luật về đất đai” [52, Điều 693]. Như vậy, hộ gia đình và cá nhân có quyền thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp. Quy định này được khẳng định lại tại khoản 1 điều 106 của Luật đất đai năm 2003, theo đó người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền dụng đất mới được thực hiện các quyền về chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh. Đây cũng là điều kiện tiên quyết để người sử dụng đất được tham gian thiết lập các giao dịch bất động sản trên thị trường và cũng là cơ sở để giao dịch đó đảm bảo an toàn về mặt pháp lý; khắc phục và hạn chế rủi ro có thể xảy ra trong quá trình thực hiện giao dịch.

Thứ tư, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là cơ sở pháp lý quan trọng để Nhà nước bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình khai thác và sử dụng đất, cùng với tài sản gắn liền trên đất của người sở hữu và sử dụng khi có tranh chấp, mâu thuẫn, bất đồng xảy ra. Cụ thể: được Nhà nước bảo vệ khi có tranh chấp đất đai và tài sản trên đất xảy ra; được Nhà nước bảo vệ khi người khác xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp về quyền sử dụng đất hoặc tài sản trên đất thuộc quyền sở hữu và sử dụng hợp pháp của mình; là cơ sở để Nhà nước bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất. Bên cạnh đó, khi đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, đó là cơ sở để người được cấp giấy đưa các tài sản bất động sản hợp pháp của mình tham gia vào thị trường bất động sản, làm tăng giá trị và nâng cao hệ số

và giá trị sử dụng của các tài sản của mình.

Thứ năm, hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất một mặt Nhà nước chính thức ghi nhận tư cách pháp lý của những chủ thể có quyền sử dụng đất. Khi đó, người sử dụng đất có thể yên tâm thực hiện các biện pháp cải tạo đất, sử dụng đất đúng mục đích. Vì vậy, hiệu quả sử dụng đất sẽ được phát huy một cách tốt nhất. Đồng thời, đây cũng là cơ sở quan trọng để phân biệt giữa các trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với từng loại đất có mục đích sử dụng khác nhau. Do nguồn gốc lịch sử để lại một số loại đất như: đất cơ sở tôn giáo, đất cộng đồng dân cư không hình thành từ việc giao đất mà chủ yếu do nhà nước công nhận trên cơ sở hiện trạng sử dụng đất nên việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sẽ là cơ sở pháp lý để xác định rõ ràng, minh bạch việc sử dụng đất. Từ đó, tránh tình trạng lợi dụng sử dụng đất vào mục đích khác và chiếm dụng đất một cách bất hợp pháp.

Bên cạnh đó, còn nhằm minh bạch tình trạng pháp lý của tất cả các loại đất trên địa bàn cả nước theo tinh thần của chỉ thị số 02 của chính phủ. Có thể nói, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất là quy trình cá biệt hóa đất đai, cho phép phân biệt các mảnh đất với nhau, nó ghi nhận một tài sản vô hình hay nói cách khác một quyền tài sản - quyền sử dụng đất làm tiền đề cho các giao dịch và xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ để giải quyết mọi quan hệ đất đai.

1.1.3.3. Đối với thị trường bất động sản

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất góp phần làm minh bạch, công khai hóa thị trường; giảm thiểu thị trường ngầm về đất đai, giảm thiểu những tranh chấp, mâu

thuẫn, bất đồng do giao dịch tự phát, giao dịch không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Góp phần làm cho thị trường phát triển chính quy, lành mạnh và là cầu nối giữa các nhà đầu tư trong hợp tác kinh doanh.

1.2. Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân

1.2.1. Sự cần thiết khách quan của việc điều chỉnh bằng pháp luật đối với hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Bất kỳ một lĩnh vực nào, một quan hệ xã hội nào phát sinh trong đời sống thực tế cũng rất cần đến sự điều chỉnh pháp luật làm cơ sở định hướng cho quan hệ xã hội đó phát sinh, phát triển theo một trật tự chung, định hướng quan hệ xã hội đó theo ý chí của Nhà nước. Trong lĩnh vực đất đai nói chung và hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nói riêng cũng không phải là ngoại lệ. Có thể nhận thấy tính tất yếu và không thể thiếu sự điều chỉnh của pháp luật đối với hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất qua các lí do sau đây:

Thứ nhất, quản lí nhà nước về đất đai bằng pháp luật đã trở thành nội dung mang tính Hiến định, theo đó, Điều 18 Hiến pháp 1992 chỉ rõ “Nhà nước thống nhất quản lí đất đai theo quy hoạch và pháp luật” [47, Điều 18]. Điều này cũng đã trở thành một trong năm nguyên tắc chủ đạo của ngành Luật Đất đai. Cùng với đó, tại Điều 6 Luật Đất đai hiện hành ghi nhận 13 nội dung cơ bản của hoạt động quản lý nhà nước về đất đai thì trong đó hoạt động đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một trong 13 nội dung đó. Như vậy, với ý nghĩa là một nội dung của quản lí nhà nước về đất đai, hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền

với đất cũng phải cần đến sự điều chỉnh của pháp luật và hoạt động trên cơ sở của pháp luật.

Thứ hai, từ thực tiễn hoạt động quản lí nhà nước về đất đai trong thời gian qua cho thấy không thể thiếu vai trò của pháp luật trong việc điều chỉnh đối với hoạt động này. Khẳng định như vậy bởi lẽ, các quan hệ đất đai nảy sinh trong đời sống xó hội khá phong phú, đa dạng và có chiều hướng ngày càng phức tạp, đặc biệt, các quan hệ đất đai ngày càng trở nên khó kiểm soát hơn qua những đợt "nóng - lạnh" thất thường của thị trường bất động sản. Tình trạng mua bán trao tay, không thông qua cơ quan nhà nước có thẩm quyền trở nên phổ biến và chiếm ưu thế hơn là các giao dịch chính thức. Các mâu thuẫn, tranh chấp bất đồng cũng theo đó mà phát sinh nhiều hơn. Trước thực trạng nêu trên, như một tất yếu khách quan, với ưu thế vượt trội của pháp luật (tính quy phạm, tính bắt buộc và tính cưỡng chế), Nhà nước sử dụng để điều chỉnh các quan hệ đất đai, đưa các quan hệ đất đai vận động và phát triển theo quỹ đạo chung của Nhà nước. Và pháp luật điều chỉnh hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất là một trong những biểu hiện quan trọng trong chủ đích của Nhà nước về quản lý đất đai và điều tiết thị trường bất động sản.

Cùng với việc quy định điều kiện bắt buộc của hàng hoá bất động sản là quyền sử dụng đất, nhà ở và các bất động sản khác khi tham gia thị trường phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng thì sự cần thiết khách quan pháp luật cần phải có những thiết chế, những quy định cụ thể để các tài sản bất động sản của các doanh nghiệp và người dân có điều kiện và cơ hội có được giấy chứng nhận đó, như vậy thì họ mới có điều kiện để đưa hàng hoá đó tham gia thị trường. Ở một khía cạnh khác, hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được đẩy mạnh sẽ là cơ sở góp phần thúc đẩy thị trường bất động