Giải Pháp Cụ Thể Về Ban Hành Mới Và Sửa Đổi Bổ Sung Các Văn Bản Pháp

ở và nhà ở, mở rộng chủ thể chuyển nhượng QSDĐ ở.

Thứ bảy, Cần phân định rõ vai trò của BLDS và Luật Đất đai trong việc quy định về chuyển nhượng QSDĐ ở. Không nên quy định chuyển nhượng QSDĐ ở thành một phần riêng trong BLDS mà chỉ nên coi QSDĐ ở là một loại tài sản và nó có các quy chế pháp lý như các tài sản khác. Các vấn đề về chuyển nhượng QSDĐ ở sẽ được Luật Đất đai quy định cụ thể “điều này sẽ góp phần đưa BLDS Việt Nam gần với thông lệ quốc tế hơn” và thúc đẩy việc chuyển quyền QSDĐ ở tạo ra một thị trường BĐS tiềm năng, đem lại nguồn thu cho Ngân sách Nhà nước.

3.2.2. Giải pháp cụ thể về ban hành mới và sửa đổi bổ sung các văn bản pháp luật liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

3.2.2.1. Giải pháp cụ thể đối với điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Sửa đổi điều kiện chuyển nhượng QSDĐ ở. Luật Đất đai cần quy định rõ ràng các điều kiện chuyển nhượng trong đó có cả các điều kiện đối với QSDĐ ở và các điều kiện đối với người sử dụng đất tách riêng khỏi các quy định về quyền và nghĩa vụ để đảm bảo người sử dụng đất có thể dễ dàng nắm được các quy định mà tuân thủ thực hiện. Ngoài ra, trong các điều kiện để có thể được chuyển nhượng thì điều kiện phải có GCNQSDĐ là một trong những điều kiện gây ra những khó khăn cho sự phát triển của thị trường chuyển nhượng QSDĐ ở. Kể cả khi tất cả các thửa đất ở Việt Nam đã được cấp GCNQSDĐ thì điều kiện này vẫn gây ra những khó khăn nhất định. Đó là các trường hợp chuyển nhượng một phần thửa đất, hoặc đang trong quá trình chờ lấy giấy chứng nhận nhưng lại có nhu cầu chuyển nhượng ngay, các bên không thể công chứng để thực hiện các giao dịch. Theo chúng tôi các quy định về điều kiện chuyển nhượng QSDĐ ở trong Luật Đất đai cần tính đến cả những tiến bộ trong tương lai của ngành địa chính đó là việc số hóa việc quản

lý các thông tin địa chính trong đó có cả việc đăng ký QSDĐ ở. Khi đó thì người sử dụng đất cũng không cần thiết phải có giấy chứng nhận QSDĐ ở. Cơ quan đăng ký chỉ cần đối chiếu thông tin trong hợp đồng và đăng ký trên hệ thống điện tử. Do đó, chúng tôi mạnh dạn đề nghị Luật đất đai sửa điểm a khoản 1 Điều 106 Luật Đất đai 2013 thành “có QSDĐ ở hợp pháp”.

3.2.2.2. Giải pháp cụ thể đối với chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng

đất ở

Thứ nhất, cần tăng mức vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh

đất ở cao hơn nhiều lần so với trước đây. Việc quy định điều kiện về năng lực tài chính của chủ đầu tư là rất cần thiết; bởi lẽ, thực tế đã từng xảy ra những trường hợp tổ chức, cá nhân không có năng lực tài chính hoặc có rất ít năng lực tài chính nhưng tiến hành kinh doanh thông qua việc huy đông vốn hoặc chuyển nhượng đất, bán nhà ở trên giấy gây thiệt hại lớn về lợi ích vật chất của người dân; đồng thời làm “rối loạn” sự vận hành của thị trường. Việc quy định trong Luật Kinh doanh BĐS 2006 doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải có mức vốn pháp định là 6 tỷ đồng là quá thấp, bởi những dự án kinh doanh BĐS hiện nay là hàng trăm, hàng ngàn tỷ đồng thì mức vốn 6 tỷ là không hợp lý, 6 tủy đồng thậm chí không đủ kinh doanh một lô đất biệt thự, vì vậy cần nâng mức vốn pháp định lên nhiều lần để lựa chọn được những doanh nghiệp thực sự có năng lực tài chính, đủ mạnh tham gia vào thị trường.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 118 trang tài liệu này.

Thứ hai, cho phép các tổ chức sự nghiệp; các tổ chức thuê đất Nhà nước trả tiền thuê hàng năm; một số tổ chức được giao đất không thu tiền hoặc tiền đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; các tổ chức cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam được chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng QSDĐ ở. Sửa đổi, bổ sung, mở rộng cho người nước ngoài được được nhận chuyển nhượng QSDĐ ở của các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước (như các doanh nghiệp trong nước). Mở rộng cho phép nhà đầu tư nước

ngoài được nhận chuyển nhượng QSDĐ ở. Quy định bảo đảm sự bình đẳng giữa các doanh nghiệp trong nước với doanh nghiệp nước ngoài; giữa doanh nghiệp Nhà nước với doanh nghiệp khác. Bình đẳng về nghĩa vụ tài chính, phạm vi kinh doanh. Tức là, mọi quan hệ chuyển nhượng đất ở phải được thực hiện theo nguyên tắc “ngang giá” không phân biệt Nhà nước hay các thành phần kinh tế khác, không phân biệt giá Nhà nước quy định hay giá chuyển nhượng trên thị trường.

Thứ ba, quy định cụ thể và mở rộng quyền được chuyển nhượng, kinh doanh BĐS của hộ gia đình, cá nhân. Luật Kinh doanh BĐS quy định chủ thể kinh doanh đất ở phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, còn chủ thể khác chuyển nhượng chỉ là các giao dịch dân sự thông thường. Cần quy định rõ ràng và mở rộng hơn nữa về quyền cho hộ gia đình, cá nhân được kinh doanh BĐS, quy định rõ ràng, đơn giản về thủ tục pháp lý, nghĩa vụ tài chính để phát huy tối đa các nguồn lực xã hội, đẩy mạnh công tác xã hội hóa nhà ở, đất ở, khắc phục tình trạng thiếu tổ chức, thiếu giám sát, phát triển tự phát. Tuy vậy, quy định điều kiện kinh doanh của mỗi loại chủ thể phải khác nhau: Đối với doanh nghiệp phải có điều kiện về vốn pháp định và vốn cho từng loại dự án thì mới được đầu tư kinh doanh các dự án BĐS, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng để thực hiện dự án. Còn hô gia đình, cá nhân không có tư cách pháp nhân, không có vốn pháp định thì chỉ được kinh doanh những diện tích đất nhỏ, lẻ do nhận chuyển nhượng trên thị trường. Quy định rõ loại giao dịch chuyển nhượng nào của hộ gia đình, cá nhân là giao dịch kinh doanh để thu thuế kinh doanh và loại giao dịch nào không kinh doanh, những hoạt động thường xuyên chuyển nhượng qua lại phải được xác định là giao dịch kinh doanh BĐS được Nhà nước công nhận và có sự quản lý kinh doanh khác với giao dịch dân sự thông thường. Ví dụ: Để xác định hành vi kinh doanh, Singapore quy định đánh thuế cao với hành vi chuyển nhượng

qua lại, căn cứ vào thời gian của giao dịch. Đất ở được chuyển nhượng qua lại trong năm đầu tiên bị đánh thuế 100% trên giá trị chênh lệch mua bán, sau 2 năm thì mức thuế là 50%, sau 3 năm là 25% (giảm dần). Đài Loan quy định thuế giá trị gia tăng của đất. Căn cứ vào số thực gia tăng của đất để tính và thu thuế khi quyền sở hữu đất được chuyển nhượng hoặc tuy không chuyển nhượng nhưng đã đủ 10 năm (tính từ ngày định giá đất theo quy định của pháp luật lần đầu tiên). Nếu giá trị gia tăng của thửa đất đó là 100% thì phải nộp thuế suất 40%; giá trị gia tăng 200%, thuế suất là 50% và giá trị gia tăng 300% thì thuế suất phải nộp là 60% [51, tr.46]. Việc thu thuế cao như trên là cần thiết đối với những nước có bình quân đầu người thấp để bảo đảm công bằng giữa các đối tượng nắm giữ, chuyển nhượng đất ở thu nhiều lợi nhuận. Các nước này đều thực hiện điều tiết vào thu nhập thực tế của người chuyển nhượng đất ở hoặc nắm giữ đất ở thông qua hình thức thuế thu nhập hoặc thuế giá trị đất tăng thêm để điều tiết và ổn định giá đất ở, hạn chế đầu cơ, tạo điều kiện cho người dân đất ở [22, tr.59].

Thứ tư, tăng cường công tác kiểm tra, theo dõi, giám sát của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với hoạt động chuyển nhượng QSDĐ ở. Để đảm bảo cho các cá nhân, doanh nghiệp chuyển nhượng đất ở hiệu quả, đúng pháp luật cần quy định rõ và tăng cường trách nhiệm, quyền hạn của các Bộ, ngành, các cấp chính quyền trong việc kiểm tra, giám sát, theo dõi “sát sao” các hoạt động chuyển nhượng: Kiểm soát chặt chẽ vốn pháp định của doanh nghiệp, ngăn chặn các doanh nghiệp ít vốn vẫn tham gia thị trường này; kiểm tra các hợp đồng chuyển nhượng mẫu được ký kết giữa các bên chuyển nhượng nhằm bảo vệ quyền lợi các chủ thể trong giao dịch này, đặc biệt là cho khách hàng đối với các Doanh nghiệp kinh doanh BĐS.

3.2.2.3. Giải pháp cụ thể đối với quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng QSDĐ ở được pháp luật quy định tương đối đầy đủ và rõ ràng. Tuy nhiên việc thực hiện nó trên thực tế của các chủ thể khi tham gia chuyển nhượng QSDĐ ở là chưa đầy đủ do thiếu hiểu biết và trốn tránh một số nghĩa vụ theo quy định của pháp luật. Đây cũng là một trong những nguyên nhân lớn nhất dẫn đến sự vi phạm và tranh chấp trong giao dịch chuyển nhượng QSDĐ ở tại nước ta từ xưa đến nay. Để khắc phục được tình trạng này pháp luật cần:

Thứ nhất, quyền và nghĩa vụ của các bên chuyển nhượng QSDĐ ở cần phải quy định hết những trường hợp cụ thể và không chỉ được quy định ở BLDS như hiện nay mà phải được quy định rõ ràng trong pháp luật chuyên ngành về đất đai.

Thứ hai, pháp luật quy định quyền và nghĩa vụ của các bên phải có biện pháp bảo đảm bằng việc ban hành các quy phạm chế tài cụ thể khi các bên vi phạm nghĩa vụ hoặc lạm quyền, tránh trường hợp các bên chuyển nhượng QSDĐ ở không thực hiện nghĩa vụ hoặc vượt quá quyền hạn mà pháp luật cho phép.

3.2.2.4. Giải pháp cụ thể đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Thứ nhất, pháp luật cần quy định cụ thể cơ chế bảo vệ hiệu quả cho người thứ ba ngay tình trong giao dịch chuyển nhượng QSDĐ ở trong đó đặc biệt là nhà gắn liền với đất ở. Những người này nhận chuyển nhượng chủ yếu dựa vào giấy tờ được cơ quan thẩm quyền xác nhận. Tuy nhiên sau khi giao dịch được thực hiện, xảy ra tranh chấp thì hợp đồng lại bị xử là vô hiệu vì đối tượng chuyển nhượng đất ở không phải là chủ sử dụng đất... Điều này gây thiệt hại về lợi ích vật chất cho người nhận chuyển nhượng đất ở. Hơn nữa, việc yêu cầu bên chuyển nhượng hoàn trả lại số tiền cho bên chuyển nhượng gặp rất nhiều khó khăn, phức tạp, rắc rối do cơ chế giải quyết chậm trễ và

kém hiệu quả.

Thứ hai, các văn bản hướng dẫn về trình tự thủ tục chuyển nhượng QSDĐ ở không nên quy định mẫu hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở mà chỉ nêu các điều khoản cơ bản mang tính hướng dẫn để các bên tự thỏa thuận để nhằm hạn chế của các hợp đồng mẫu hiện nay.

3.2.2.5. Giải pháp cụ thể đối với trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Thứ nhất, tiếp tục đơn giản về thủ tục đăng ký chuyển QSDĐ ở. Đăng ký QSDĐ ở gồm đăng ký ban đầu và đăng ký biến động, đăng ký khi chuyển QSDĐ ở là đăng ký khi có biến động để Nhà nước theo dõi cập nhật những biến động về đất đai. Đây là công việc bắt buộc, là điêu kiện tiên quyết để quản lý Nhà nước về chuyển QSDĐ ở, bảo đảm an toàn cho các tổ chức, các cá nhân khi chuyển QSDĐ ở. Các thủ tục phải được thực hiện theo hướng vừa đảm bảo quản lý chặt chẽ những biến động về đất đai mặt khác vừa bảo đảm sự thuận tiện cho các bên chuyển QSDĐ ở. Cần phải đơn giản tối đa các thủ tục đăng ký để các giao dịch về đất đai được thực hiện dễ dàng, thuận lợi, theo hướng khuyến khích người chuyển nhượng đất thực hiện.

Mục đích của việc đăng ký chuyển nhượng QSDĐ ở là công khai quyền của các chủ thể và đảm bảo an toàn pháp lý. Do vậy, Nhà nước phải tôn trọng và tạo điều kiện để người sử đụng đất thực hiện quyền tự đo định đoạt trong việc chuyển nhượng QSDĐ ở, hạn chế thấp nhất những can thiệp hành chính không cần thiết đối với việc chuyển QSDĐ ở. Tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai vận động theo những quy luật khách quan của kinh tế thị trường. QSDĐ ở là quyền tài sản, người sử dụng đất được thực hiện các quyền tài sản của mình theo quy định của BLDS.

Theo Luật đất đai năm 2013, các giao dịch về chuyển nhượng QSDĐ ở được thực hiện tại văn phòng đăng ký QSDĐ. Tuy vậy, yêu cầu đặt ra là việc

thành lập văn phòng đăng ký phải được triển khai tốt, phải đạt hiệu quả thực sự trong công việc đăng ký chuyển nhượng QSDĐ ở, cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở và xác nhận mọi sự biến động về chủ sử dụng đất ở. Là hoạt động thường xuyên mạng tính chất quản lý, vừa mang tính chất giao dịch trên thị trường nên văn phòng đăng ký QSDĐ phải là cơ quan chuyên trách của Nhà nước, hoạt động theo pháp luật và trở thành trung tâm giao dịch chính thống của thị trường QSDĐ ở.

Pháp luật đất đai quy định việc chuyển nhượng QSDĐ ở có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký chuyển quyền. Trong thực tế việc chuyển nhượng QSDĐ ở có được thực hiện và thực hiện nhanh chóng dễ dàng hay không phụ thuộc rất lớn vào công tác làm thủ tục, mà nhiều khi không phụ thuộc vào ý muốn của người chuyển nhượng, như vậy là trái với bản chất của các giao dịch dân sự là tôn trọng sự tự do, thống nhất ý chí của các bên. Các giao dịch về đất đai không chỉ ở Việt Nam mà nhiều nước trên thế giới yêu cầu về đăng ký các giao dịch đất đai cũng phức tạp hơn các tài sản khác, về cơ bản có hai giai đoạn: giai đoạn các bên chuyển nhượng tự thoả thuận và giao kết hợp đồng và giai đoạn cơ quan Nhà nước tiến hành thủ tục đăng ký và cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở. Nhà nước và các bên chuyển quyền cần phải nắm được các thông tin về tình trạng pháp lý của mảnh đất và các tài sản trên đất... Nhưng vấn đề ở đây là sự phiền hà, sách nhiễu rất phức tạp hiện nay đang là rào cản của quan hệ chuyển QSDĐ ở đúng pháp luật. Giai đoạn hai bao giờ cũng tốn nhiều thời gian hơn và gây thêm nhiều thủ tục khó khăn phiền hà hơn cho các bên chuyển nhượng.

Thủ tục hành chính đang được cải cách theo cơ chế “ một cửa” song về cơ bản ở nhiều địa phương vẫn cung cách làm việc cũ quan liêu, cửa quyền nhũng nhiễu, đặc biệt là tại các đô thị. Do quản lý Nhà nước về đất đai vẫn còn những dấu ấn của cơ chế kinh tế tập trung, bao cấp quan liêu chưa theo

kịp với sự phát triển và những yêu cầu của nền kinh tế thị trường. Cái gốc là cung cách làm việc quan liêu cũ vẫn chưa tìm ra biện pháp hữu hiệu để “cải cách”. Việc triển khai thực hiện mô hình "một cửa" tại văn phòng đăng ký QSDĐ đã phát huy hiệu quả nhưng vẫn còn nhiều điều cần phải bàn tới khi nhân viên của văn phòng đăng ký cũng vẫn là các công chức Nhà nước, hưởng lương ngân sách. Vậy liệu có những bảo đảm nào cho việc hồ sơ chuyển QSDĐ ở của các tổ chức, cá nhân không bị đùn đẩy đợi chờ, trả lại... do chưa đạt yêu cầu? Do vậy, cần kết hợp nhiều biện pháp khắc phục tình trạng trên như xây dựng hòm thư góp ý trong các cơ quan hành chính Nhà nước; có chính sách tiền lương thoả đáng, xử lý thật nghiêm khắc các hành vi vi phạm pháp luật của cán bộ công chức Nhà nước vi phạm pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở....

Thứ hai, hoàn thiện hệ thống tài liệu địa chính. Đây là hồ sơ ban đầu xác định rõ vị trí, hình dáng, kích thức, ranh giới, mục đích sử dụng cho từng lô đất, mảnh đất cụ thể. Công việc này phụ thuộc vào trách nhiệm của Nhà nước do vậy phải khẩn trương đầu tư thời gian, tài chính và nhân lực thực hiện nhanh chóng và hiệu quả nhất. Tài liệu địa chính là cơ sở để cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở, để xác định QSDĐ ở của các tổ chức, cá nhân, và cho phép người sử dụng được chuyển nhượng QSDĐ ở. Khác với các tài sản khác, việc chuyển nhượng QSDĐ ở và việc quản lý Nhà nước về đất đai được tiến hành chủ yếu thông qua hệ thống tài liệu địa chính. Vì vậy, đòi hỏi hệ thống hồ sơ phải rõ ràng, minh bạch, là cơ sở để Nhà nước kiểm soát việc chuyển nhượng QSDĐ ở, là cơ sở pháp lý để các bên thực hiện quyền chuyển QSDĐ ở. Do đó, hồ sơ địa chính phải do các cơ quan đơn vị có thẩm quyền xác lập, lưu giữ và cung cấp cho các chủ sử dụng đất khi chuyển nhượng QSDĐ ở. Nếu hệ thống hồ sơ xác lập không chính xác thì việc chuyển nhượng QSDĐ ở là trái pháp luật và Nhà nước không quản lý được về sử dụng đất ở.