Khái Niệm Và Cơ Cấu Pháp Luật Điều Chỉnh Hoạt Động Cấp Giấy Chứng Nhận

sản phát triển chính quy, lành mạnh và công khai hoá. Hạn chế các giao dịch ngầm, hạn chế rủi ro cho các chủ thể tham gia thị trường.

Thứ ba, tài sản bất động sản, đặc biệt là quyền sử dụng đất rất cần thiết phải có công cụ hữu hiệu để quản lí một cách chặt chẽ và khoa học, điều này xuất phát từ đặc điểm của tài sản bất động sản, có nguồn gốc phát sinh hết sức phong phú, đa dạng và phức tạp, diễn biến của quá trình khai thác và sử dụng thường xuyên có sự biến động về diện tích, mục đích, loại hạng đất, đặc biệt là biến động về chủ thể sử dụng đất. Cùng với đó, nhà ở, các công trình xây dựng, các tài sản khác tạo ra trên đất cũng có những tài sản hợp pháp, có những tài sản bất hợp pháp, có tài sản thuộc quyền sở hữu của cá nhân, hộ gia đình, có tài sản thuộc sở hữu tập thể, sở hữu nhà nước... Hồ sơ, tài liệu phục vụ cho việc quản lí các bất động sản cũng hết sức phức tạp, được lưu giữ ở nhiều cơ quan khác nhau và do nhiều cơ quan chức năng thực hiện việc quản lí. Chính vì vậy, để đảm bảo quản lí các bất động sản một cách tập trung thống nhất đối với tất cả các chủ thể sở hữu và sử dụng các bất động sản, tập trung vào một cơ quan đầu mối chịu trách nhiệm chính thức thì sự cần thiết phải có hành lang pháp lí (hệ thống pháp luật) quy định một cách đầy đủ, cụ thể, rõ ràng về thẩm quyền của các cơ quan quản lí nhà nước về đất đai, điều kiện và quy trình để xét và công nhận quyền sở hữu và sử dụng hợp pháp đối với bất động sản cho một chủ thể cụ thể thông qua hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Có như vậy mới giúp cho việc quản lí đất đai, nhà ở và tài sản gắn liền với đất được chặt chẽ và chính xác.

Thứ tư, dưới góc độ quản lí nhà nước về đất đai, pháp luật có ý nghĩa quan trọng bởi bằng pháp luật quy định rõ chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và trách nhiệm, các quy trình, thủ tục cụ thể để các cán bộ quản lí nhà nước về đất đai thực hiện hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà và tài sản gắn liền với đất thực hiện trong giới hạn thẩm quyền của mình, trên tinh thần "thượng tôn pháp luật" và vì lợi ích của người dân. Đây cũng là công cụ hữu hiệu để hạn chế tình trạng lạm quyền, độc quyền và cửa quyền khi thực thi pháp luật có liên quan đến hoạt động cấp giấy chứng nhận. Trong trường hợp có sự sai phạm của cán bộ công chức khi thực hiện hoạt động cấp giấy thì bằng các chế tài cụ thể được quy định rõ ràng trong các văn bản pháp luật sẽ có những hình thức trách nhiệm pháp lí tương ứng, phù hợp đối với mỗi hành vi sai phạm.

Thứ năm, dưới góc độ quyền lợi của người sử dụng đất nói chung và hộ gia đình, cá nhân nói riêng, pháp luật không chỉ với vai trò định hướng, mà còn với vai trò "chỉ dẫn" để người sử dụng đất hiểu được quyền lợi và nghĩa vụ của mình khi thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Qua đó, giúp người dân có điều kiện và cơ hội để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, song đồng thời cũng hiểu rõ "bổn phận" mà mình phải tôn trọng và thực hiện nghiêm chỉnh khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

1.2.2. Khái niệm và cơ cấu pháp luật điều chỉnh hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Tuỳ thuộc vào điều kiện kinh tế, xã hội ở mỗi giai đoạn, mỗi thời kỳ khác nhau mà yêu cầu của hoạt động quản lí nhà nước về đất đai nói chung và hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất sẽ khác nhau. Song điều không thể phủ nhận là, mỗi giai đoạn, mỗi thời kỳ gắn với việc ban hành các văn bản về quản lí và sử dụng đất đai, nhà ở và các bất động sản khác trên đất thì nội dung quan trọng, không thể thiếu được quy định khá cụ thể, rõ ràng đó là hoạt động đăng kí và

cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và sử dụng bất động sản. Mỗi văn bản ra đời đều hướng tới việc quy định các điều kiện, nguyên tắc và các cách thức, quy trình mà các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần phải thực hiện khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Đồng thời cũng hướng tới việc xác định cụ thể quyền và nghĩa vụ của chủ thể là hộ gia đình, cá nhân khi được cấp giấy chứng nhận. Các văn bản pháp luật quy định về những nội dung có liên quan trực tiếp đến hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có giá trị pháp lí bắt buộc đối với các chủ thể trực tiếp thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các chủ thể có tài sản bất động sản có nhu cầu được cấp giấy phải tuân thủ nghiêm chỉnh các quy định của pháp luật, đảm bảo thực thi có hiệu quả hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên thực tế, thông qua đó nhằm thúc đẩy việc nâng cao hiệu quả của hoạt động quản lí nhà nước về đất đai, đồng thời bảo vệ quyền lợi thiết thực cho chủ thể có tài sản hợp pháp.

Với ý nghĩa đó, có thể hiểu pháp luật về cấp chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân là: tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành, trong đó quy định cụ thể về điều kiện, nguyên tắc, quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các trình tự, thủ tục mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thực hiện khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình cá nhân. Các quy định đó được đảm bảo thực thi bởi các thiết chế của Nhà nước.

Pháp luật đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng và pháp luật về quản lí và sử dụng đối với tài sản khác gắn liền với đất trong thời gian qua ban hành nhiều văn bản và chúng thường xuyên được sửa đổi, bổ sung và điều

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 128 trang tài liệu này.

chỉnh cho phù hợp với quá trình quản lí, khai thác, sử dụng các tài sản bất động sản, đáp ứng với những yêu cầu, đòi hỏi của thực tiễn ngày càng sôi động. Dù mỗi văn bản được ban hành quy định về cách thức tổ chức quản lí đối với mỗi loại bất động sản có khác nhau, theo đó, hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và sử dụng bất động sản được quy định với những điều kiện, nội dung và hình thức không giống nhau... song tựu chung lại, cơ cấu pháp luật điều chỉnh hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và sử dụng các bất động sản đều đề cập tới các nội dung cơ bản sau đây:

Thứ nhất, nhóm quy phạm quy định cụ thể các nguyên tắc của hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Đây là nội dung có ý nghĩa quan trọng, là những nội dung mang tính chất hướng dẫn, chỉ dẫn và định hướng cho cán bộ làm nhiệm vụ quản lí nhà nước về đất đai và các bất động sản khác. Khi thực hiện hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các hộ gia đình, cá nhân phải dựa trên những nguyên tắc, những yêu cầu mang tính bắt buộc, các thao tác kĩ thuật khi cấp giấy phải được thực hiện nghiêm túc nhằm đảm bảo tính chính xác, cụ thể và đầy đủ, đảm bảo sự công bằng và hợp lí cho các chủ thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Thứ hai, nhóm quy phạm quy định cụ thể các điều kiện để các hộ gia đình, cá nhân được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Đây là quy định đặt ra không chỉ bắt buộc đối với các cán bộ đảm trách nhiệm vụ triển khai hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải xem xét thật thận trọng, kĩ lưỡng và thấu đáo các điều kiện theo quy định của pháp luật để đối chiếu với

thực tiễn bởi nguồn gốc, cơ sở để hình thành quyền sử dụng đất, nhà ở và các tài sản khác là rất đa dạng và phức tạp. Vì vậy, pháp luật đặt ra các điều kiện khác nhau, xuất phát từ nhiều nguồn gốc hình thành của các bất động sản khác nhau tương ứng trên cơ sở đảm bảo các yếu tố khách quan và chủ quan khác nhau, tôn trọng lịch sử và với phương châm bảo vệ quyền và lợi ích cho người có quyền sở hữu và sử dụng hợp pháp bất động sản... Các điều kiện cụ thể của pháp luật sẽ là "kim chỉ nam" để các cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ xin cấp giấy xem xét và quyết định một cách chính xác và khách quan.

Cùng với đó, pháp luật quy định các điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cũng là yêu cầu bắt buộc đối với các chủ thể sở hữu và sử dụng bất động sản cần phải đáp ứng. Để trở thành chủ thể sử dụng đất hợp pháp, sở hữu nhà và các bất động sản khác và được cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì các hộ gia đình, cá nhân khi làm thủ tục, hồ sơ phải minh chứng cụ thể, đầy đủ các điều kiện mà pháp luật đặt ra và yêu cầu phải có. Các điều kiện đó có thể là các giấy tờ minh chứng về quyền sử dụng đất, minh chứng về việc thực thi các nghĩa vụ tài chính và các nghĩa vụ khác trong quá trình sử dụng đất hoặc các điều kiện minh chứng về quá trình sử dụng đất của họ đã được Nhà nước xác nhận... Có như vậy, cơ quan nhà nước có thẩm quyền mới có đầy đủ cơ sở pháp lí để xét và cấp chứng thư pháp lí về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân.

Thứ ba, nhóm quy phạm quy định cụ thể nội dung và hình thức của cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Đây là quy định mà các cán bộ thực hiện hoạt động cấp giấy phải hết

sức lưu ý và thận trọng khi thao tác bởi đây không chỉ dừng lại ở những quy định mang tính hình thức, yêu cầu về việc ghi cụ thể, chính xác những thông số về tài sản, thông tin của người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà quan trọng hơn những yêu cầu tưởng chừng như mang tính hình thức ấy lại quyết định tới nội dung của việc cấp giấy. Theo đó, những thông tin về chủ thể sẽ quyết định tới quyền lợi được hưởng của người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Những thông số về diện tích, hình thể, mục đích, hình thức, thời hạn sử dụng tài sản...sẽ quyết định tới quyền thụ hưởng của người được cấp giấy, đồng thời xác định nghĩa vụ của họ trong quá trình khai thác và sử dụng tài sản. Vì vậy, nội dung và hình thức của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất càng cụ thể, rõ ràng và chính xác sẽ là cơ sở để đảm bảo việc thực thi các quyền và nghĩa vụ của người được cấp giấy chứng nhận một cách công bằng và có hiệu quả. Góp phần nâng cao hiệu quả của hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nói riêng và hoạt động quản lí nhà nước về đất đai, nhà ở và các tài sản khác trên đất nói riêng.

Thứ tư, nhóm quy phạm quy định cụ thể thẩm quyền, trình tự và thủ tục thực hiện hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Đây là nội dung cần thiết để đảm bảo hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện đúng và có hiệu quả. Theo đó, không phải bất kỳ cơ quan nào cũng có quyền thực hiện việc xác nhận quyền sở hữu và sử dụng bất động sản cho hộ gia đình, cá nhân, mà chỉ những cơ quan có thẩm quyền được pháp luật chỉ định mới có quyền tiếp nhận hồ sơ, xem xét và quyết định việc cấp giấy. Mặt

khác, hoạt động cấp giấy quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cũng cần phải thực hiện theo đúng quy trình, thủ tục: từ thời điểm tiếp nhận hồ sơ, xem xét, xác minh thực địa và đối chiếu hồ sơ với những tài liệu thu thập trên thực tế, cho đến quyết định cuối cùng đều phải tuân thủ quy trình tuần tự và chặt chẽ, một mặt, vừa đảm bảo thời gian, tiến độ, mặt khác phải đảm bảo tính chặt chẽ và nghiêm minh khi thực hiện nhiệm vụ này.

Bên cạnh đó, việc quy định thẩm quyền, trình tự và thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cũng giúp cho hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu cấp giấy biết thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình thực hiện như thế nào, tại đâu và làm như thế nào cho đúng. Đây cũng là cơ sở để người xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện quyền công dân về khiếu nại, tố cáo nếu xét thấy cơ quan có thẩm quyền không thực hiện đúng chức năng, nhiệm vụ của mình, không tuân theo quy trình mà pháp luật đã quy định, làm ảnh hưởng tới quyền lợi của người được cấp giấy.

Thứ năm, nhóm quy phạm quy định cụ thể những nghĩa vụ tài chính mà người được cấp giấy phải thực hiện khi Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Ngoài các nghĩa vụ mà bất cứ chủ thể nào, sử dụng đất vào mục đích gì cũng đều phải nộp khi thực hiện việc cấp giấy quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như: lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính, lệ phí đăng kí quyền sở hữu và sử dụng tài sản... thì mỗi chủ thể khác nhau, với mục đích sử dụng bất động sản khác nhau và nguồn gốc của các bất động sản khác nhau thì khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nghĩa vụ tài chính đối với từng loại bất động sản sẽ được quy định khác nhau như: tiền sử dụng đất, tiền

thuê đất, thuế nhà đất, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân mà trước thời điểm cấp giấy nhận chuyển quyền nhưng chưa thực hiện, thuế tài nguyên... Đây là những nghĩa vụ mà các hộ gia đình, cá nhân phải thực hiện nếu muốn có được cho mình chứng thư pháp lí về bất động sản mà mình đang sở hữu và sử dụng. Điều này cũng nhằm đảm bảo sự công bằng và bình đẳng giữa các chủ thể có bất động sản; mặt khác, nhà nước cũng cần phải kiểm soát và tận thu các nghĩa vụ tài chính này để làm tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, nguồn thu đó cũng quay trở lại tái đầu tư chi phí cho hoạt động quản lí nhà nước về bất động sản.

1.2.3. Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về cấp giấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Có thể chia quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất qua các giai đoạn sau đây:

Dưới thời Pháp thuộc

Do chính sách cai trị của thực dân Pháp, việc đăng ký đất đai trên lãnh thổ Việt Nam được thực hiện theo nhiều chế độ khác nhau cho từng miền như: Chế độ quản thủ địa bộ tại Nam kỳ; chế độ bảo tồn điền trạch, sau đổi thành quản thủ địa chánh tại Trung kỳ; chế độ bảo thủ áp chế (còn gọi là “để đương”) áp dụng với bất động sản của người Pháp và kiều dân kết ước theo luật lệ Pháp quốc; chế độ điền thổ theo sắc lệnh 29/3/1939 áp dụng tại Bắc kỳ, chế độ điền thổ theo sắc lệnh 21/7/1925 áp dụng tại Nam kỳ và các nhượng địa của Pháp ở Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng.

Thời kỳ sau 1954 đến trước 1975

Đất nước tạm thời chia cắt thành 2 miền theo Hiệp định Gerever, ở miền Bắc tháng 12/1953 Quốc Hội thông qua luật “người cày có ruộng đất”, thực sự triển khai tháng 7/1954 kết quả từ miền Bắc đến 1957 số ruộng đất