hiệu lực thi hành, mang lại nhiều thay đổi tích cực trong việc quản lý và phát triển các dự án BĐS có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, trong thời gian tới, chính phủ vẫn cần thiết phải ban hành các văn bản luật có liên quan đến lĩnh vực này như Luật Đăng ký BĐS, Luật thuế BĐS,… tiếp theo đó, cần nghiên cứu ban hành các văn bản dưới các hình thức pháp lý khác về các vấn đề liên quan đến thị trường BĐS và đầu tư vào thị trường BĐS. Đó là những văn bản pháp lý về thu hồi đất để chuyển thành đất phi nông nghiệp, văn bản pháp lý về quy hoạch (là quy hoạch chung cho cả quy hoạch phát triển tổng thể kinh tế - xã hội, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển ngành và địa phương, quy hoạch xây dựng đô thị), các văn bản pháp lý về sự tham gia của các tổ chức tín dụng, ngân hàng vào thị trường BĐS như Quy chế bảo lãnh cho các hoạt động đầu tư vào thị trường BĐS của các tổ chức tín dụng, văn bản pháp lý về sự tham gia của các thể chế tài chính và đầu tư vào BĐS; Quy chế hoạt động cho các quỹ hỗ trợ đầu tư vào thị trường BĐS; Quy chế về việc tái bảo lãnh cho việc đầu tư vào thị trường BĐS.
- Hoàn thiện hệ thống quản lý thị trường BĐS. Nhà nước cần xem xét và đổi mới sự phân công, phân cấp giữa các cơ quan trong hệ thống quản lý nhà nước có liên quan đến các bộ phận cấu thành của BĐS, của đầu tư BĐS sao cho mỗi cơ quan phải chịu trách nhiệm về một nội dung theo đúng chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của mình. Theo đó, mỗi nội dung nào liên quan đến BĐS, thị trường BĐS và đầu tư vào thị trường BĐS đều có một cơ quan chịu trách nhiệm chính. Ví dụ khi thị trường BĐS trở nên quá nóng hoặc đóng băng thì phải có một cơ quan chịu trách nhiệm chính để tìm ra các giải pháp khắc phục tình trạng đấy. Giữa các cơ quan phải có sự thống nhất về thông tin. Điều này có thể thực hiện được thông qua hệ thống thông tin giữa các cơ quan quản lý BĐS có liên quan và các thông tin này cần phải được cập nhật hàng ngày và phải có người quản lý, giám sát. Khi đã có sự thống nhất về thông tin
thì các cơ quan quản lý mới có thể đưa ra được những giải pháp đúng đắn, kịp thời và thống nhất.
- Quy định chế tài xử lý vi phạm phù hợp: Trong thời gian tới, Chính phủ cần nhanh chóng rà soát, phân loại và đánh giá tình hình thực hiện của tất cả dự án trên địa bàn để có biện pháp xử lý, hỗ trợ cho phù hợp. Đồng thời, chính phủ cần tập trung chỉ đạo điều hành xử lý nghiêm hành vi vi phạm của các nhà đầu tư nước ngoài, giải quyết nhanh các vấn đề khó khăn phát sinh tạo điều kiện cho các doanh nghiệp này vượt qua cũng ban hành quy chế về thanh tra, kiểm tra doanh nghiệp có vốn ĐTNN. Trong đó, Chính phủ cần quy định cụ thể chế độ kiểm tra của các cơ quan quản lý để chấm dứt sự kiểm tra tuỳ tiện, tránh hình sự hoá các quan hệ kinh tế của doanh nghiệp, nhưng vẫn bảo đảm được sự giám sát của các cơ quan quản lý nhà nước và áp dụng các chế tài đối với những vi phạm pháp luật của các doanh nghiệp. Hoạt động thanh kiểm tra doanh nghiệp phải hướng vào mục đích làm cho các doanh nghiệp tự giác tôn trọng pháp luật, tránh tình trạng lợi dụng thanh tra, kiểm tra để gây khó khăn cho hoạt động bình thường của doanh nghiệp. Việc xử lý các hành vi phạm pháp cần thực hiện đúng trình tự và hình phạt đã được quy định và cần có sự phối hợp giữa các cơ quan nhà nước trong việc thanh tra, kiểm tra và áp dụng các phương thức tiến bộ để vừa bảo đảm thực hiện nghiêm minh luật pháp, vừa tạo điều kiện thuận lợi cho kinh doanh của doanh nghiệp.
3.2.3 Hoàn thiện chính sách tín dụng bất động sản
Trong bối cảnh thị trường tài chính Việt Nam hiện nay, tín dụng ngân hàng vẫn sẽ là kênh cung cấp vốn chủ yếu cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Chính phủ cần tháo gỡ vướng mắc trong cho vay của ngân hàng đối với kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, để việc huy động theo kênh này hiệu quả hơn cần phải tăng cường huy động vốn trung và dài hạn của các ngân hàng kết hợp với nâng tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn. Chính phủ cần nghiên cứu hoàn thiện cơ chế chính sách thế chấp -
giải chấp, bảo lãnh cũng như việc xử lý bất động sản thế chấp để thu hồi nợ vay, tạo thuận lợi cho các doanh nghiệp, người dân có thể thế chấp bất động sản nhà đất để vay vốn phát triển kinh tế, đề xuất các giải pháp cho vay dài hạn với lãi suất phù hợp trong xây dựng nhà ở cho thuê, bán trả dần và các loại nhà khác để hỗ trợ phát triển hàng hoá cho thị trường bất động sản đồng thời cần phải thiết lập và nâng cao chất lượng các kênh thông tin về thị trường bất động sản để làm cơ sở cho các ngân hàng thẩm định dự án, đánh giá khả năng chi trả của các chủ đầu tư.
- Hoàn thiện hệ thống ngân hàng, tín dụng BĐS. Chính phủ cần xem xét tỷ lệ cho vay của hệ thống ngân hàng cho thị trường BĐS trên tổng dư nợ của hệ thống. Đặc biệt, rà soát lại các điều kiện cho vay của ngân hàng đối với thị trường BĐS. Cho vay BĐS với kỳ hạn dài và tỷ trọng lớn ở một số ngân hàng cổ phần thương mại dễ gặp rủi ro về thanh khoản, vì 80%-90% nguồn vốn huy động của các ngân hàng Việt Nam chỉ có kỳ hạn từ 12 tháng trở xuống. Chính phủ nên xem xét tỷ lệ dư nợ của hệ thống ngân hàng cho các doanh nghiệp có cùng nguồn gốc đang kinh doanh BĐS trên tổng dư nợ cho thị trường BĐS. Nếu có hiện tượng đầu tư tay trong, chính phủ cần có biện pháp loại bỏ để tránh những vấn đề có tính hệ thống. Bên cạnh đó, nhanh chóng hình thành và phát triển hệ thống thế chấp thứ cấp, để tăng cường nguồn tiền cho thị trường BĐS. Nếu hệ thống này được vận hành, nguồn tiền từ các tài sản thế chấp sẽ được nhân lên, hệ thống ngân hàng sẽ thuận lợi hơn trong các hoạt động cho vay, thế chấp… Áp dụng mô hình tín dụng BĐS, góp phần huy động được vốn và giải quyết phần nào khó khăn cho hệ thống ngân hàng hiện nay. Chính phủ cũng có thể phải chuẩn bị các gói biện pháp để hỗ trợ thị trường bất động sản và hỗ trợ việc xử lý nợ xấu của các ngân hàng thương mại trong thời gian tới nếu nó xảy ra một cách nghiêm trọng. Trước tình hình vốn nước ngoài đổ vào thị trường BĐS đang tăng cao, cần xem xét nguồn vốn nước ngoài đầu tư vào thị trường BĐS (thông qua hệ thống ngân
hàng thương mại) là bao nhiêu, trên tổng vốn thông qua hệ thống ngân hàng. Việc cân đối nguồn vốn trong và ngoài nước đầu tư vào thị trường là một việc hết sức quan trọng và cần thiết. Nếu nguồn vốn nước ngoài trong thời điểm này lấn át nguồn vốn trong nước, thì hệ quả trong 5-10 năm tới là rất khó lường.
- Tạo nguồn vốn cho thị trường: Chính phủ cần nghiên cứu và đưa vào vận hành mô hình “Quỹ đầu tư BĐS” để tăng cường nguồn vốn cho thị trường BĐS; hình thành thị trường trái phiếu, cổ phiếu BĐS. Chính phủ cần hình thành quỹ đầu tư tín thác cho thị trường bất động sản. Đây là mô hình mà nhà đầu tư ủy thác cho công ty quản lý quỹ đầu tư vốn vào bất động sản để kiếm lời. Quỹ sẽ hoạt động theo phương thức khai thác thị trường bất động sản, tìm cách sở hữu và điều hành khai thác bất động sản để tạo thu nhập, đồng thời có thể cho chủ sở hữu bất động sản hoặc những người khác vay tiền và cũng có thể mua lại các khoản nợ hoặc chứng khoán được đảm bảo bằng bất động sản. Chứng chỉ quỹ đầu tư tín thác sẽ có tính chất nửa như trái phiếu, nửa như cổ phiếu và người nắm giữ được nhận lợi tức định kỳ nhưng không tham gia quản lý đầu tư. Ngoài ra, để huy động vốn phát triển các khu đô thị mới, khu kinh tế tập trung mới có thể mời các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tham gia đấu giá đổi đất lấy cơ sở hạ tầng, kêu gọi các hộ dân trong diện giải phóng góp đất, vốn theo nghĩa như cổ đông trong các dự án kinh doanh bất động sản để hưởng cổ tức. Bên cạnh đó, Chính phủ cần có cơ chế cho phép các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được huy động vốn bằng cách bán sản phẩm, dịch vụ theo hình thức thu tiền trước nhưng phải đăng ký với cơ quan chức năng và do ngân hàng thương mại đảm nhận.
Có thể bạn quan tâm!
-
Môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam: thực trạng và giải pháp - 6 -
Đánh Giá Môi Trường Đầu Tư Bất Động Sản Việt Nam -
Triển Vọng Môi Trường Đầu Tư Bất Động Sản Việt Nam -
Môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam: thực trạng và giải pháp - 10 -
Môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam: thực trạng và giải pháp - 11
Xem toàn bộ 92 trang tài liệu này.
- Hoàn thiện chính sách tín dụng bất động sản: Các quy định của pháp luật nhằm góp phần tăng cung cho thị trường và góp phần ổn định giá bất động sản là hình thái tài chính quan trọng cho thị trường BĐS. Chính phủ cần bãi bỏ quy định nhà đầu tư phải xây dựng xong hạ tầng mới được chuyển
nhượng dự án. Thay vào đó nhà nước chỉ cần quy định có sổ đỏ là được chuyển nhượng cho nhà đầu tư thứ cấp, tái cơ cấu vốn vay bất động sản theo hướng đánh giá lại các dự án để tiếp tục rót vốn cho dự án tốt. Bên cạnh đó, Chính phủ còn cần phải kiểm soát chặt chẽ tổng lượng cung ứng đất xây dựng; thực hiện nghiêm chỉnh chế độ sử dụng đất có bồi thường; đẩy mạnh đấu thầu, đấu giá; tăng cường quản lý việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quản lý giá đất. Có chính sách hỗ trợ về tài chính cho các chủ đầu tư vào việc nâng cấp các khu chung cư đã hết hạn sử dụng hoặc xuống cấp, về giải phóng mặt bằng để tháo gỡ khó khăn đẩy nhanh tiến độ đầu tư các dự án nhằm tăng cung hàng hoá cho thị trường bất động sản theo hướng: chính quyền địa phương tổ chức giải phóng mặt bằng. Chính phủ cũng cần bỏ cơ chế chủ đầu tư thoả thuận với dân gây mất bình đẳng và khiếu kiện và thực hiện đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án.
3.2.4 Các chính sách về kinh tế
- Tiếp tục duy trì tốc độ tăng trưởng kinh tế: Trước hết, trong bối cảnh suy thoái kinh tế toàn cầu này chính phủ Việt Nam cần ưu tiên bình ổn kinh tế, tiếp tục giám sát các hoạt động ngân hàng, thực hiện chủ trươngg cơ cấu lại các ngân hàng yếu kém, đảm bảo linh hoạt trong điều hành xử lý các bất cập nảy sinh từ cán cân thanh toán. Bên cạnh đó, việc hỗ trợ các hoạt đông kinh tế trong bối cảnh suy giảm xuất khẩu và đầu tư FDI cũng rất quan trọng. Các giải pháp thúc đẩy tăng trưởng kinh tế đó sẽ tạo ra độ linh hoạt nhất định trong việc duy trì tổng cầu, đặc biệt là phát triển các cơ sở hạ tầng cần thiết. Tuy nhiên, trong việc thực hiện các giải pháp này cần phải hết sức lưu ý những yếu kém về cơ cấu kinh tế như đã bộc lộ vào giai đoạn quá nóng vào đầu năm 2008. Các nỗ lực thúc đẩy tăng trưởng kinh tế trong bối cảnh suy thoái toàn cầu phải được thực hiện song hành với quyết tâm cải cách và tránh nguy cơ lặp lại tình trạng đầu tư thiếu hiệu quả và bong bóng thị trường như trước đây.
- Cân đối cung - cầu hàng hóa cho thị trường bất động sản, đặc biệt là BĐS nhà ở, bảo đảm chủ động bình ổn thị trường theo quy luật cung cầu, thúc đẩy phát triển kinh tế và đảm bảo an sinh xã hội. Chỉnh phủ cần tăng khả năng cung cấp hàng hoá bất động sản nhất là đất cho sản xuất kinh doanh và bất động sản nhà ở. Bên cạnh việc phát triển quỹ đất để điều tiết thị trường theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, nhà nước cần khuyến khích các thành phần kinh tế đầu tư phát triển bất động sản nhà ở, cũng như các loại bất động sản thương mại khác, đặc biệt là nhà ở cho thuê, nhà ở bán trả dần thông qua chính sách tạo điều kiện để người thu nhập thấp, hộ gia đình chính sách xã hội gặp khó khăn có điều kiện cải thiện chỗ ở, trên nguyên tắc xoá bao cấp, thực thi chính sách hỗ trợ cho các hộ gia đình, cá nhân phù hợp với tình hình kinh tế - xã hội, khả năng của ngân sách nhà nước và của từng địa phương. Ngoài ra, chính phủ cũng nên kiên quyết thu hồi và tổ chức bán đấu giá các lô đất trong các dự án mà chủ đầu tư thứ cấp không đầu tư sau l2 tháng mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.
- Hoàn thiện chính sách thuế Để quản lý và ổn định được thị trường bất động sản thì Nhà nước phải thực hiện điều tiết vào thu nhập thực tế của người chuyển nhượng thông qua hình thức thuế thu nhập hoặc thuế giá trị đất tăng thêm với các mức thuế khác nhau và có lưu ý đến những trường hợp người có thu nhập thấp. Hiện nay Chính phủ Việt Nam đã và đang cho các nhà đầu tư các ưu đãi về thuế doanh nghiệp như thời gian miễn và giảm thuế. Việc xây dựng và hoàn thiện hệ thống thuế trong lĩnh vực bất động sản bao gồm thuế nhà đất, thuế thu nhập bất động sản đồng thời có chính sách miễn giảm thuế linh hoạt là vô cùng cần thiết để nó cùng với các sắc thuế khác tạo nên một hệ thống thuế của một quốc gia nhằm điều tiết và quản lý nền kinh tế. Việc định giá đất để tính thuế trong lĩnh vực đất đai phải phù hợp với giá trị thị trường để đảm bảo sự công bằng, hạn chế các biện pháp tiêu cực gây thất thoát tiền thuế. Nếu hệ thống luật pháp trong lĩnh vực đất đai không đồng bộ và chặt
chẽ thì Nhà nước sẽ không quản lý được thị trường bất động sản và thị trường này cũng không thể phát triển được hoàn thiện chính sách giá đất, đưa giá đất trở về mức hợp lý.
Chính phủ cũng nên nghiên cứu điều chỉnh, bổ sung một số loại thuế và lệ phí về nhà đất theo hướng khuyến khích sử dụng có hiệu quả bất động sản, đồng thời phát triển mạnh các giao dịch chính thức trên thị trường, khắc phục tình trạng giao dịch ''ngầm'', các hành vi trốn tránh nghĩa vụ tài chính gây thất thu cho ngân sách nhà nước, khuyến khích sử dụng có hiệu quả tài nguyên đất đai, hạn chế đầu cơ. Trong bối cảnh hiện nay, việc đưa vào cuộc sống những sắc thuế để tăng cường nguồn thu cho ngân sách đồng thời tìm kiếm một sắc thuế có tính điều tiết, tránh được hiện tượng đầu cơ nhà đất, khuyến khích cá nhân, hộ gia đình đưa đất đai vào sử dụng. Sắc thuế này đánh vào việc sở hữu bất động sản quá nhiều, đánh thuế cao đối với việc mua nhà ở mà không ở, nhà đất có giá trị lớn theo phương pháp thuế lũy tiến, hạn chế tình trạng một người có quá nhiều nhà trong khi người có nhu cầu về nhà ở lại không có để mua.
- Hoàn thiện công tác quy hoạch Để phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản cần đổi mới toàn diện công tác lập quy hoạch và quản lý xây dựng theo quy hoạch. Ủy ban nhân dân các cấp phải tập trung thực hiện quy hoạch xây dựng đô thị và điểm dân cư nông thôn, làm cơ sở cho đầu tư phát triển và quản lý xây dựng theo quy hoạch nhằm khắc phục tình trạng xây dựng tự phát, xây dựng trái quy hoạch. Thực hiện công khai hoá quy hoạch chi tiết để các tổ chức, cá nhân có nhu cầu đều có thể tiếp cận dễ dàng các thông tin cần thiết, khắc phục tình trạng mua bán, kinh doanh bất động sản nhà đất có tính lừa đảo kích cầu ''ảo'', nâng giá bất động sản lên cao một cách giả tạo; quản lý chặt chẽ việc sử dụng đất đai nhất và việc chuyển mục đích sử dụng đất tại các khu vực đô thị hoá; tất cả các dự án phải có trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Công tác đền bù giải phóng mặt bằng đối với tất cả các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản cần phải bảo đảm thực hiện đúng chính sách, công khai, minh bạch trong việc thực hiện bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất để nhân dân hiểu và đồng thuận. Các dự án đầu tư phát triển và kinh doanh bất động sản chỉ được phép giải phóng mặt bằng khi đã chuẩn bị được nơi tái định cư, bảo đảm nguyên tắc nơi tái định cư phải có điều kiện tốt hơn chỗ ở cũ.
Chính phủ cần tăng quỹ đất cho phát triển khu đô thị, khu công nghiệp, du lịch, dịch vụ bằng cách đẩy nhanh việc triển khai quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị đã được phê duyệt; hỗ trợ các nhà đầu tư đẩy nhanh tiến độ các dự án đã được phê duyệt để tăng đầu vào cho thị trường sơ cấp; rà soát quy hoạch và cho phép chuyển mục đích các diện tích đất do các tổ chức sử dụng không đúng mục đích, không hiệu quả để đưa vào phát triển thị trường bất động sản; mở rộng và đẩy nhanh tiến độ xây dựng các dự án đáp ứng yêu cầu về nhà ở, văn phòng cho thuê.
- Phát triển và quản lý tốt thị trường chứng khoán: Thị trường chứng khoán Việt Nam còn nhiều triển vọng phát triển trong tương lai và việc thu hút vốn từ thị trường chứng khoán vào các dự án kinh doanh BĐS rất phổ biến trên các nước phát triển trên thế giới. Nhà nước cần có chính sách khuyến khích cổ phần hóa các công ty kinh doanh BĐS và niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán để thu hút vốn đầu tư trong và ngoài nước vào BĐS. Tuy nhiên, đi đôi với việc khuyến khích cần có một hệ thống quản lý, đánh giá và giám sát chặt chẽ để tránh tình trạng thị trường phát triển tự phát hoặc bị các nhà đầu tư lợi dụng việc niêm yết để kiếm lợi khiến giá cả biến động ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế chung.
- Chứng khoán hóa các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản: Hiện nay, lượng tiền nhà rỗi trong dân cư rất lớn nhưng việc thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản vẫn còn hạn chế. Lý do là bởi bất động sản có giá trị lớn, trong khi vốn nhàn rỗi của người dân thường lại nhỏ lẻ nên khó có thể tham