Dự Báo Xu Hướng Đầu Tư Nước Ngoài Vào Thị Trường Bất Động Sản Việt Nam

Do đó, chi phí đầu tư thực tế luôn bị đẩy lên làm cho giá cả thuê văn phòng, căn hộ bị đẩy lên. Tình trạng tham nhũng cũng sẽ làm nhà nước bị mất một số cơ hội thu hút vốn đầu tư khi có những nhà đầu tư chấp nhận bỏ cuộc vì chi phí cao. Nhưng điều quan trọng nhất là nó sẽ tạo ra định kiến của các nhà đầu tư nước ngoài khi kinh doanh tại đây, và có thể, chính những người lao động trong doanh nghiệp lại chịu hậu quả của những định kiến đó.

2.3.2.2. Nguyên nhân

Cơ sở pháp lý còn lỏng lẻo và nhiều bất cập

Như chúng ta đã thấy, hệ thống pháp luật quy định FDI tại Việt Nam hiện nay, tuy đã được cải thiện nhưng nhìn chung vẫn còn mang tính chất chồng chéo, không rõ ràng minh bạch. Điều này đã trực tiếp tạo ra nhiều kẽ hở cho giới đầu cơ hoạt động. Và điều này cũng là một trong các nguyên nhân dẫn đến tình trạng giá cả đất đai, nhà ở tăng lên quá cao. Theo bảng xếp hạng về chỉ số minh bạch của thị trường BĐS của Jones Lang Lasalle, Việt Nam đứng cuối cùng trong số 56 quốc gia được khảo sát. Trong vài năm qua, các nước khác đã một phần cải thiện được vị trí của mình thì Việt Nam vẫn… “giậm chân tại chỗ”. Cho đến hiện nay, vẫn chưa có một văn bản pháp lý quy định hệ thống đăng ký BĐS một cách thống nhất, điều nay gây ra rắc rối cho cả chính quyền quản lý cũng như các nhà đầu tư rót vốn vào thị trường BĐS. Hệ thống đăng ký BĐS có tác dụng quan trọng trong việc quản lý, minh bạch hoá thị trường thì trước đây, Thủ tướng chính phủ có chỉ thị hoàn thành từ cuối năm 2005, nhưng cho đến tận bây giờ vẫn chưa xong. Việc đưa ra nghị định NĐ/84/2007/NĐ-CP nhằm mục đích mở rộng thêm cơ hội cho các nhà đầu tư nước ngoài thì phải lùi tới cuối năm 2007, nhưng thực tế vẫn còn đầy khó khăn. Hơn thế nữa, hoạt động kinh doanh BĐS vẫn phải chờ thông tư hướng dẫn thực hiện một số nội dung như về chính sách

tài chính đất, chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư nước ngoài. Ngay cả Luật Kinh Doanh BĐS, có hiệu lực từ 1/1/2007 thì nay vẫn chưa có bất kì một hướng dẫn nào. Điều này gây thêm nhiều phức tạp và khó khăn trong việc đầu tư vốn vào thị trường BĐS của nước ta hiện nay.

Các hoạt động xúc tiến thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS còn kém

Dù có nhiều lợi thế về mặt lực lượng lao động, nhu cầu thị trường lớn mà chưa được đáp ứng cũng như các nguồn lực thiên nhiên dồi dào, nhưng giới đầu tư còn chưa được biết đến thông tin về BĐS Việt Nam một cách đầy đủ và chính xác nhất. Chúng ta mới chỉ đóng vai trò bị động trong việc nhận vốn FDI vào lĩnh vực này, chứ chưa thực sự chủ động giới thiệu, kêu gọi đầu tư một cách cụ thể, chuyên nghiệp và bài bản. Đây là nguyên nhân làm hạn chế lượng đối tác đầu tư của Việt Nam bởi chỉ có các nước lân cận mới có cơ hội nắm rõ hơn tình hình biến động của thị trường BĐS Việt Nam. Do vậy, cần phải nâng cao hơn nữa việc quảng bá, kêu gọi đầu tư từ các nước phát triển, đồng thời đưa ra những chính sách, ưu đãi tốt cho các nhà đầu tư nước ngoài. Có vậy, chúng ta mới có thể chào đón được những nhà đầu tư tiềm lực lớn nhất nhì thế giới từ các nước phát triển.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 110 trang tài liệu này.

CHƯƠNG 3‌

ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP NHẰM TĂNG CƯỜNG THU HÚT ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO THỊ TRƯỜNG

BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

3.1. Dự báo xu hướng đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam

Nhiều cơ hội đang được mở ra đối với việc thu hút đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản trong thời gian tới:

Thứ nhất, chủ trường đường lối về tăng cường thu hút đầu tư vào thị trường được quán triệt. Chủ trường và đường lối của Đảng và Nhà nước được quán triệt là hình thành đồng bộ các loại hình thị trường, trong đó có thị trường BĐS. Hiện nay, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn bị các nhà đầu tư nước ngoài đánh giá rất thấp về mức độ an toàn đầu tư do rủi ro từ chính sách và việc không minh bạch của thị trường. Vì vậy, việc định hướng chính sách sẽ làm thị trường phát triển sôi động, lành mạnh và minh bạch, làm giảm thiểu mức độ rủi ro khi các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam.

Thứ hai, nhận thức về kinh tế thị trường, về thị trường bất động sản và đầu tư vào thị trường bất động sản của các chủ thể được nâng lên trong thời gian qua. Vấn đề thị trường bất động sản và đầu tư vào thị trường bất động sản đã trờ thành chủ đề được quan tâm ở tất cả các cấp độ của nền kinh tế và các chủ đầu tư nước ngoài. Các cơ chế, chính sách liên quan đến thị trường bất động sản và đầu tư vào thị trường bất động sản là một trong những nội dung được quan tâm nhiều nhất trong thời gian qua. Hệ quả là, nhận thức về

vấn đề này đã được nâng lên một bước đáng kể so với trước đây. Điều đó sẽ là cơ hội cho thị trường BĐS và việc đầu tư vào thị trường bất động sản những năm tới có một cơ hội rõ rệt.

Thứ ba, khả năng đầu tư vào thị trường bất động sản tiếp tục tăng do kinh tế tiếp tục tăng trưởng, đầu tư nước ngoài và kiều hối gửi về nước ngày càng tăng. Nền kinh tế những năm tới vẫn dự kiến và kế hoạch ở mức cao. Nguồn đầu tư nước ngoài vẫn dự kiến tiếp tục được thu hút vào trong nước. Nguồn kiều hối sẽ tiếp tục được vận hành vào nền kinh tế ở mức cao.

Biểu 7: Dự báo FDI vào Việt Nam trong giai đoạn 2006-2011

(Đơn vị: tỷ USD)

(nguồn: Economist Intelligent Unit 2007 – Triển vọng đầu tư thế giới đến 2011)

Có thể thấy xu hướng tất yếu của việc tăng dòng vốn FDI vào Việt Nam nhờ những tác động tích cực của các hoạt động hội nhập kinh tế quốc tế, nhờ những thay đổi tiến bộ và phù hợp với tình hình kinh tế trong giai đoạn đổi mới trong các văn bản pháp luật, các quy định về đầu tư trực tiếp và các văn bản có liên quan. Sự tăng trưởng mạnh mẽ của nền kinh tế cộng

với môi chính trị ổn định là những nhân tố quyết định cho sự thành công của việc thu hút FDI, tăng cường sức mạnh cho nền kinh tế. Các nhà đầu tư chiến lược vẫn đang hướng tới thị trường Việt Nam. Việc Việt Nam gia nhập WTO trong tương lai sẽ thu hút thêm các đối tác kinh doanh xâm nhập thị trường Việt Nam. Hơn nữa, các tập đoàn bán lẻ vẫn đang tiếp tục xâm nhập vào thị trường Việt Nam. Hệ quả là, thị trường phát triển văn phòng cho thuê tiếp tục tăng trưởng, đất dành cho phát triển công nghiệp tiếp tục được mở rộng để thu hút đầu tư, thị trường đất cho thuê kinh doanh vẫn tiếp tục được mở rộng.

Thứ tư, trong khi các thị trường bất động sản ở những nước Châu Á đã đi vào giai đoạn bão hòa, không mang lại lợi nhuận cao, thì thị trường bất động sản Việt Nam đang ở trong giai đoạn đầu của quá trình đô thị hóa. Tại các thành phố lớn, dân số tăng nhanh, dẫn đến nhu cầu về nhà ở, văn phòng làm việc, trung tâm thương mại, khu vui chơi giải trí tăng lên rất cao. Đây là cơ hội tốt để thu hút các nguồn vốn nước ngoài đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian tới.

Những cơ hội trên dự báo nguồn vốn đầu tư nước ngoài sẽ đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam có xu hướng tăng lên mạnh mẽ trong những những năm tới. Trong thời gian tới, đầu tư vào lĩnh vực BĐS sẽ có những xu hướng như sau:

 Đầu tư vào các dự án tổ hợp văn phòng, căn hộ, trung tâm thương mại và khách sạn:

Sẽ có nhiều dự án đầu tư vào các cao ốc văn phòng, căn hộ và khách sạn cao cấp. Hiện nay, số lượng các tòa nhà văn phòng hạng A và các căn hộ tiêu chuẩn quốc tế tại Việt Nam vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu của thị

trường mặc dù giá thuê đang ở mức rất cao. Mặt khác, trong thời gian vừa qua, không có khách sạn 5 sao được xây dựng và mới nào đi vào hoạt động trong thời gian tới nên sẽ có nhiều dự án đầu tư vào các khách sạn cao cấp và các dịch vụ giải trí, tiện ích đi kèm. Xu hướng đầu tư vào các tòa nhà nhiều chức năng: văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại sẽ trở nên phổ biến. Các chủ đầu tư luôn mong muốn đem lại một dịch vụ trọn gói và đồng bộ cho khách hàng của mình và cũng để đa dạng hóa doanh thu và hạn chế rủi ro trong kinh doanh. Thực tế, khi khách hàng đi kiếm nhà để thuê hoặc để ở, họ luôn xem xét nơi đó có tiện lợi về giao thông không, có phải đi xa để mua sắm hoặc giải trí không, ăn uống ở đâu… Một công trình nhiều chức năng sẽ đáp ứng cùng lúc nhiều nhu cầu của khách hàng và mang lại một môi trường sống và làm việc hoàn hảo.

 Đầu tư vào các vị trí đẹp, thuận tiện kinh doanh với quy mô lớn:

Các nhà đầu tư vẫn có xu hướng ưu tiên đầu tư những dự án có vị trí đất đẹp. Khi cân nhắc đầu tư vào BĐS, vốn đầu tư không phải là yếu tố đặt lên hàng đầu đối với các nhà đầu tư nước ngoài vì vốn có thể huy động được nhưng vị trí đẹp không thể dễ dàng tìm kiếm được và quỹ đất đai là hữu hạn. Trong kinh doanh BĐS thì vị trí đất đai là một tiêu chí hàng đầu đối với các nhà đầu tư và phát triển BĐS. Với cùng một tiêu chuẩn chất lượng xây dựng và dịch vụ nhưng những tòa nhà tại nơi trung tâm, giao thông thuận tiện sẽ dễ có khách thuê hoặc mua hơn và có giá cao hơn nhiều, thậm chí là nhiều lần sao với những tòa nhà như vậy ở những nơi khác ở cùng một thành phố. Vì vậy trong những năm tới, có thể thấy một xu hướng là các dự án BĐS có vốn đầu tư hơn 100 triệu USD sẽ có rất nhiều.

 Đầu tư vào các thành phố và phát triển khu đô thị mới:

Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh vẫn là trung tâm thu hút các dự án thương mại và nhà ở do nằm ở vị trí kinh tế chiến lược, sau đó là một số thành phố khác như Hải Phòng, Đà Nẵng. Do việc phát triển thị trường BĐS thương mại nhằm phục vụ nhu cầu làm việc, sinh sống và giải trí, nên những dự án ở các thành phố lớn hoặc các khu du lịch sẽ hấp dẫn nhà đầu tư hơn. Kể cả khi làm việc tại các khu công nghiệp, các chuyên gia nước ngoài cũng thích thuê nhà tại thành phố để họ có thể cảm thấy thoải mái khi nghỉ ngơi sau thời gian làm việc. Các công ty sản xuất cũng có nhu cầu đặt văn phòng tại thành phố để dễ dàng giao dịch, quảng bá và tiêu thụ sản phẩm. Thị hiếu của người Việt nam có nhu cầu mua nhà chung cư vẫn thích mua tại đô thị vì có điều kiện hạ tầng tốt hơn những vùng ở xa và giao thông tiện lợi hơn. Ngoài ra, có một lý do nữa là các thành phố lớn này đã có quy hoạch tổng thể nên nhà đầu tư có thể định hướng được cho dự án của mình dựa vào các quy định hiện hành hoặc các công bố, quyết định từ UBND Thành phố.

Sẽ có nhiều vốn đầu tư nước ngoài vào các khu đô thị mới hoặc các quần thể gồm nhà ở, các phương tiện giải trí như sân chơi, bể bơi, phòng tập thể dục, cây xanh, trường học, câu lạc bộ, bệnh viện,… Việc này là phát sinh tất yếu từ yêu cầu mở rộng của các thành phố lớn và khu công nghiệp theo quy hoạch tổng thể của nhà nước nhằm đổi mới bộ măt của các thành phố để thu hút vốn đầu tư. Quỹ đất trong nội thành của các thành phố lớn ngày càng ít và nhu cầu phát triển đô thị ngày càng tăng. Đời sống của một bộ phận dân cư cũng tăng thêm rất nhiều cùng với nhu cầu sinh hoạt, giải trí, đi lại ngày càng tăng cả về lượng và chất. Thêm vào đó, kể từ năm 2004, người Việt định cư ở nước ngoài bắt đầu được phép mua nhà tại Việt Nam và họ có xu

hướng chọn những nơi có chất lượng xây dựng và dịch vụ đi kèm tương tự của mình tại nước ngoài. Các tòa nhà trong nội thành tuy có thuận lợi về vị trí nhưng lại có giá cao và không đáp ứng được cùng một lúc những yêu cầu đó. Điều này kích thích việc đầu tư phát triển các khu căn hộ cao cấp rồi bán lại cho những người có nhu cầu.

 Đầu tư có sự kết hợp giữa nhà đầu tư trong nước và nước ngoài:

Thị trường vẫn có xu hướng kết hợp giữa nhà đầu tư trong nước và nước ngoài để cùng nhau phát triển dự án. Nhà đầu tư trong nước đang cần vốn và kinh nghiệm quản lý, công nghệ xây dựng. Nhà đầu tư nước ngoài mạnh về vốn nhưng lại mất thời gian tìm hiểu thị trường và tìm kiếm địa điểm xây dựng. Tuy nhiên, trước đây thường là các nhà phát triển BĐS chuyên nghiệp là những người quan tâm đến hoạt động đầu tư và kinh doanh BĐS thì hiện nay rất nhiều nhà đầu tư có vốn quan tâm đến lĩnh vực này. Điều này có nghĩa là rất nhiều nhà đầu tư sẵn sàng bỏ vốn để mua lại các dự án đang khai thác hoặc đầu tư trực tiếp và một dự án nào đó thông qua các quỹ phát triển BĐS miễn là họ nhìn thấy khả năng sinh lời trong tương lai.

 Các nhà đầu tư Châu Á vẫn chiếm ưu thế trong cơ cấu đầu tư theo

nước:

Trong vòng một hai năm trước mắt, các nước Châu Á vẫn chiếm tỷ lệ

lớn trong tổng số các dự án đầu tư vào Việt Nam nói chung và trong lĩnh vực BĐS nói riêng. Theo thống kê của Cục Đầu tư Nước ngoài, Bộ kế hoạc và Đầu tưu, kể từ năm 1988 đến hết 2006, đã có 77 quốc gia và vùng lãnh thổ có dự án đầu tư tại Việt Nam, trong đó các nước Châu Á chiếm 67% tổng vốn đăng ký, các nước Châu Âu chiếm 29% tổng vốn đăng ký, các nước Châu Mỹ chiếm 4% tổng vốn đăng ký. Riêng 5 nền kinh tế đứng đầu trong