Môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam: thực trạng và giải pháp

gia vào được. Do đó, giải pháp được xem là hữu hiệu nhất là tìm cách chứng khoán hóa các dự án bất động sảm. Chính phủ có thể chỉ đạo việc phát hành chứng chỉ bất động sản nhằm giúp các doanh nghiệp thiếu vốn đầu tư thực hiện dự án nhà ở có được công cụ huy động vốn, đồng thời tạo thêm kênh đầu tư mới cho các tầng lớp dân cư. Chứng chỉ bất động sản sẽ được chuyển nhượng tự do để tăng tính thanh khoản và ngân hàng sẽ đảm nhận giám sát việc giải ngân theo tiến độ thi công công trình. Khi hoàn thành dự án, toàn bộ bất động sản sẽ được đưa ra bán đấu giá và chia cho các nhà đầu tư theo tỷ lệ nắm giữ chứng chỉ. Đồng thời, chứng chỉ bất động sản cũng sẽ thu hút thêm nguồn vốn từ xã hội, nhất là các nhà đầu tư địa ốc chuyên nghiệp để tập trung vào các dự án trọng điểm, khai thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản.

3.2.5 Cải cách thủ tục hành chính

- Đơn giản hóa thủ tục hành chính: Chính phủ cần tiếp tục đơn giản hoá các thủ thục hành chính trong việc thẩm định và cấp phép, cải tiến mạnh mẽ thủ tục cấp giấy phép đầu tư, đơn giản hoá các thủ tục hành chính theo nguyên tắc liên thông một cửa. Các cơ quan chức năng phải thông báo công khai các loại giấy tờ cần có về hồ sơ đăng ký cấp giấy phép đầu tư. Cần sửa đổi, điều chỉnh một số nội dung theo hướng giảm bớt các danh mục phải báo cáo đánh giá tác động tới môi trường và quy định cụ thể các dự án được miễn lập các loại báo cáo này. Với các dự án phải lập báo cáo, cơ quan thẩm định phải tiến hành khẩn trương và bảo đảm độ chính xác cao, để vừa rút ngắn thời gian đăng ký, vừa hạn chế được các công nghệ lạc hậu, gây ô nhiễm môi trường. Chính phủ và địa phương phối hợp chặt chẽ trong việc cấp phép và quản lý các dự án đầu tư nước ngoài. Chính phủ cũng cần tạo điều kiện cho các dự án triển khai nhanh sau khi được cấp phép và sớm đi vào hoạt động sản xuất kinh doanh. Việc triển khai thực hiện dự án bao gồm các thủ tục về cấp đất, giải toả đền bù đất đai, xây dựng công trình, nhập khẩu vật tư thiết bị, đánh giá tác động môi trường cần đơn giản theo hướng các cơ quan chức năng

hướng dẫn doanh nghiệp thực hiện đúng những quy định có liên quan, theo dõi quá trình xây dựng doanh nghiệp; trong trường hợp phát hiện vi phạm pháp luật thì trước hết hướng dẫn doanh nghiệp khắc phục tình trạng đó và có hình thức xử phạt thích hợp đối với trường hợp vi phạm theo hướng dẫn của cơ quan nhà nước.

- Thực thi nghiêm túc các thủ tục hành chính: cơ quan quản lý nhà nước cần thực hiện đúng chức năng, thẩm quyền của mình, coi trọng công tác kiểm tra, giám sát thực hiện tiến độ đầu tư theo đúng quy định, khi cần có thể điều chỉnh ngay, tránh gây phiền hà, lãng phí. Khi cần thiết các cơ quan này có thể tiến hành kiểm tra để đánh giá doanh nghiệp đã có đủ điều kiện, trang thiết bị phù hợp với quy định của pháp luật; hướng dẫn và yêu cầu bổ sung để bảo đảm đủ điều kiện kinh doanh. Cần áp dụng các phương thức tiến bộ về nghiệp vụ như doanh nghiệp tự tính và nộp thuế, cuối kỳ sẽ đối chiếu để nộp bổ sung hoặc được thoái thuế; đăng ký kế hoạch xuất nhập khẩu cả năm và áp dụng biện pháp trừ dần khi thực hiện. Bên cạnh đó, Chính phủ cần định kỳ gặp gỡ, đối thoại về luật pháp chính sách, giải quyết kịp thời các kiến nghị của doanh nghiệp, tháo gỡ các ách tắc, điều chỉnh, bổ sung các chính sách biện pháp tạo thuận lợi cho hoạt động sản xuất kinh doanh.

- Tăng cường kiểm tra giám sát tiến độ các công trình đã được phê duyệt: Chính phủ cần thực hiện nghiêm quy định các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải giao dịch thông qua sàn giao dịch BĐS để mọi đối tượng có nhu cầu tiếp cận trực tiếp các thông tin mua bán, tăng cường tính minh bạch, loại trừ đầu cơ. Đồng thời, giải quyết càng sớm càng tốt việc kéo quá dài tình trạng nhiều giấy chứng nhận cho một bất động sản (sổ đỏ - giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ hồng - Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất…). Để đề phòng và tránh những tác động tiêu cực có thể xuất hiện trong việc thực hiện các dự án này về đất đai, về tài chính… cần phải có một lộ trình tổng thể nhằm chỉnh trang chung cư cũ nát và địa bàn mới đô thị hoá

hoặc được phát triển cơ sở hạ tầng. Chính phủ cũng cần đưa việc xem xét, giải quyết vấn đề nhà ở cho người lao động trong các khu công nghiệp, khu chế xuất vào chương trình của Nhà nước để góp phần ổn định kinh tế - xã hội. Nhà nước chịu trách nhiệm đền bù giải phóng mặt bằng, sau đó tiến hành đấu giá, đấu thầu công khai để lựa chọn nhà đầu tư thay vì giao cho nhà đầu tư tự thực hiện việc thỏa thuận đền bù giá cả. Trong trường hợp giao đất theo chỉ định thì giá cả cũng phải dựa theo giá thị trường. Điều này sẽ làm giảm thiểu tham nhũng, tiêu cực trong đất đai, thu hút được nhiều nhà đầu tư tham gia và đồng thời tăng thu cho ngân sách nhà nước.

- Đối với các dự án sân golf: Kinh doanh sân golf rất tốn đất, ảnh hưởng trực tiếp đến diện tích đất nông nghiệp và kéo theo hệ quả xã hội là đời sống, công ăn việc làm của người nông dân. Trong khi đó thực tế tình trạng nhiều chủ đầu tư thường chọn vị trí triển khai dự án ở khu vực gần đô thị để kinh doanh bất động sản là chính. Vì thế các địa phương cần phải hết sức cảnh giác khi cấp phép các dự án sân golf gắn với đô thị, nhà nước cần phải ban hành tiêu chuẩn, tiêu chí sân golf, chính sách về thuế thuê đất phù hợp, bịt kín kẽ hở khiến chủ đầu tư không thể lợi dụng. Chính phủ cần ban hành quy chế sử dụng đất sân golf chặt chẽ để khắc phục tình trạng kinh doanh sân golf trá hình mà thực chất là kinh doanh bất động sản. Khi cấp phép, cơ quan có thẩm quyền phải xem xét tính phù hợp của dự án, chẳng hạn không thể xây sân golf 18 lỗ mà bố trí 2 khách sạn với khoảng 1.000 phòng và vài khu biệt thự. Khi xét duyệt các dự án sân golf cần phải xem xét và quy định chi tiết quy hoạch sử dụng đất của từng sân golf, trong đó khống chế số lượng diện tích được sử dụng vào các mục đích khác.

3.2.6 Các giải pháp khác

- Đẩy mạnh hoạt động của các sàn giao dịch và cơ quan tư vấn, thẩm định giá: Nhà nước cần từng bước hoàn thiện cơ cấu của thị trường và lành mạnh các giao dịch trên thị trường bất động sản trong đó nâng cao chất lượng

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 92 trang tài liệu này.

các sàn giao dịch BĐS để thực hiện các hình thức đấu giá, đấu thầu các loại đất để tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể dễ dàng tham gia thị trường, bảo đảm cho thị trường công khai, minh bạch và có sự quản lý của Nhà nước, góp phần hạn chế đầu cơ, ổn định thị trường. Nhà nước cần quy định thực hiện công khai việc bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất tại các các dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất phải để mọi đối tượng có nhu cầu được tiếp cận các thông tin qua các sàn giao dịch. Đối với nhà đất tại các đô thị đã đưa vào sử dụng ổn định, Chính phủ cần tập trung chỉ đạo thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận nhà, đất theo quy định của pháp luật để đảm bảo cho mọi hàng hoá bất động sản có đủ điều kiện giao dịch hợp pháp, công khai trên sàn giao dịch. Đồng thời nhà nước cần quản lý và nâng cao năng lực các chủ thể tham gia thị trường BĐS như các tổ chức, cá nhân định giá, các tổ chức, cá nhân môi giới, tư vấn về BĐS. Bên cạnh đó, xác định giá đất theo tiêu chí thống nhất cũng nhằm phục vụ sự phát triển của thị trường bất động sản và cần quy định cụ thể. Chính phủ nên mở rộng cho các doanh nghiệp về thẩm quyền định giá, chức năng thẩm định giá đang hoạt động theo Luật doanh nghiệp, nếu các doanh nghiệp đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về điều kiện theo Luật đất đai năm 2003. Việc hoàn thiện và tăng cường năng lực hoạt động của các tổ chức tư vấn, môi giới, bảo hiểm và thông tin về bất động sản cũng sẽ điều kiện cho thị trường bất động sản vận hành minh bạch, hiệu quả.

- Xây dựng hệ thống chỉ số bất động sản: Muốn nâng cấp độ minh bạch của thị trường BĐS không thể thiếu một thước đo của thị trường để Chính phủ, các cơ quan chức năng có cơ sở tin cậy nhằm điều chỉnh thị trường BĐS đi đúng hướng hay bản thân những nhà đầu tư, người mua bất động sản cũng nhận biết được giá trị thực của hàng hóa bất động sản mà mình giao dịch. Một thị trường minh bạch là một thị trường mà ở đó, giá trị của hàng hóa được nhận diện một cách trung thực. Do đó, chính phủ cần có biện pháp hoàn thiện hệ thống thông tin, dự báo thị trường BĐS. Chỉ số bất động

sản không chỉ thể hiện tính chuyên nghiệp mà là công cụ định hướng thị trường, thay cho việc dựa trên những thông tin không thể kiểm chứng. Chỉ số này bên cạnh việc cập nhật liên tục sự biến động về giá cả còn có thông tin liên quan về chủ đầu tư, sản phẩm, thời điểm, khối lượng giao dịch. Bên cạnh đó, Nhà nước cần đẩy mạnh việc tạo môi trường và điều kiện nhằm thu hút đầu tư thông qua việc xây dựng trung tâm thông tin dữ liệu về đất đai, bất động sản, công khai quy hoạch, công khai dự án tạo điều kiện cho các nhà đầu tư bình đẳng và dễ dàng tiếp cận các dự án phát triển bất động sản, tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh nhằm tăng cung cho thị trường.

- Đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng: Để thị trường bất động sản phát triển bền vững, Việt Nam cần thúc đẩy tiến độ cũng như chất lượng xây dựng các dự án hạ tầng. Nhằm nhanh chóng cải thiện những bất cập về cơ sở hạ tầng, Bộ KHĐT cần tiến hành tổng rà soát, điều chỉnh, phê duyệt và công bố các quy hoạch về kết cấu hạ tầng làm cơ sở thu hút đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng. Tranh thủ tối đa các nguồn lực đầu tư cho lĩnh vực này và dành sự ưu tiên cho các dự án: cấp - thoát nước, vệ sinh môi trường; hệ thống đường cao tốc; nâng cao chất lượng dịch vụ đường sắt, nhất là đường sắt nối các cụm cảng biển lớn, các mỏ khoáng sản với hệ thống đường sắt quốc gia…

- Đào tạo nguồn nhân lực cho ngành bất động sản: Hiện nay, nhiều cơ quan quản lý nhà nước về đất đai, xây dựng, nhà ở bị quá tải trong việc thi hành chức năng, nhiệm vụ được giao. Nhà nước cần có kế hoạch sớm khắc phục sự quá tải này, cần phải có sự đào tạo về kiến thức, hướng dẫn tổ chức thi hành các điều khoản của luật pháp hoặc quy định cho các chuyên viên phụ trách các dự án. Nếu những chuyên viên này nắm bắt được rõ ràng về các thủ tục hành chính, họ sẽ có sự giải thích rõ ràng và hướng dẫn được các nhà đầu tư trong việc triển khai các dự án, sẽ tiết kiệm được thời gian, chi phí cho các bên, tránh được tiêu cực, đồng thời nâng cao được uy tín của các cơ quan quản lý nhà nước trong mắt các nhà đầu tư. Cán bộ quản lý Nhà nước và

trong các doanh nghiệp cần chú trọng cả kiến thức chuyên môn, luật pháp quốc tế, thông lệ quốc tế trong lĩnh vực BĐS, du lịch, trình độ ngoại ngữ lẫn phẩm chất đạo đức.

Bên cạnh đó, Nhà nước cần mở rộng phạm vi bồi dưỡng kiến thức pháp luật, nghiệp vụ quản lý BĐS, cập nhật các thông tin BĐS cho đội ngũ nhân viên làm việc cho các doanh nghiệp FDI góp phần nâng cao chất lượng dịch vụ. Cơ quan thẩm quyền cũng nên đồng thời tổ chức các khóa học về Bất động sản và các nghiệp vụ liên quan như định giá, giám định BĐS, môi giới phát triển BĐS, quảng cáo tiếp thị BĐS và cấp chứng chỉ để chuyên nghiệp hóa đội ngũ quản lý và nhân viên kinh doanh BĐS và dịch vụ BĐS. Chính phủ yêu cầu hoàn thiện các văn bản pháp lý về hợp tác đầu tư trong lĩnh vực giáo dục - đào tạo, nghiên cứu điều chỉnh chuyển dịch cơ cấu lao động, nâng cao trình độ lao động, đặc biệt đối với người nông dân bị thu hồi đất sản xuất để giao cho dự án.

- Nâng cao ý thức pháp luật cho người dân: Chính phủ cần đẩy mạnh tuyên truyền phổ biến pháp luật đến người dân, nâng cao ý thức pháp luật để người dân không còn thờ ơ với pháp luật. Ngoài ra, chính phủ cần cải cách hành chính theo hướng đơn giản hóa các thủ tục khiếu nại, tránh tối đa các vụ xử oan sai để người dân thêm tin tưởng vào hệ thống pháp luật. Đặc biệt, trong giao dịch bất động sản thường có giá trị lớn, xây dựng thói quen sử dụng đến luật sư để tránh xảy ra tranh chấp cũng là một trong những giải pháp minh bạch hóa môi trường bất động sản Việt Nam.

3.3 Các giải pháp từ phía doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Trong quá trình hội nhập, việc nâng cao năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp bất động sản (DNBĐS) là điều tất yếu khách quan đặc biệt là tình trang khó khăn của thị trường bất động sản hiện tại và tình hình suy giảm kinh tế hiện này, giúp DNBĐS trụ vững và phát triển trong những năm tới, từ đó góp phần nâng cao sức cạnh tranh của cả nền kinh tế.

Nâng cao trình độ lãnh đạo DNBĐS Đội ngũ quản lý doanh nghiệp cần được chú trọng nâng cao những kỹ năng cần thiết và cập nhật những kiến thức hiện đại. Các kiến thức và kỹ năng cần được hệ thống hoá và thường xuyên cập nhật. Nếu kết hợp những kỹ năng cơ bản với các kiến thức quản trị có hiệu quả sẽ có tác động quyết định đối với các nhà quản lý DNBĐS, qua đó góp phần làm tăng khả năng cạnh tranh của các DNBĐS.

Nâng cao chất lượng sản phẩm dịch vụ và sự đa dạng của dịch vụ cung cấp Khi nguồn các sản phẩm BĐS ngày càng nhiều, thì chất lượng sản phẩm dịch vụ càng được khách hàng quan tâm. Chất lượng sản phẩm dịch vụ BĐS phải tương xứng với số tiền khách hàng đã bỏ ra. Các doanh nghiệp nên phân bổ lại cơ cấu các sản phẩm của mình ở nhiều phân khúc, tập trung sản phẩm vào nhu cầu hiện tại của khách hàng, lấy số lượng bù đắp lợi nhuận đầu tư chẳng hạn như đầu tư vào phân khúc nhà ở dành cho người có thu nhập trung bình và thấp.

Thường xuyên theo dõi cập nhật đầy đủ diễn biến của thị trường Các doanh nghiệp cần xây dựng bộ phận thông tin thị trường và thông qua các kênh truyền thông đại chúng và khảo sát thực tế. Đây là một công việc không phải là doanh nghiệp nào cũng có thể thực hiện tốt được khi thông tin thị trường BĐS lại kém minh bạch như hiện nay. Trong trường hợp chưa thể tự xây dựng và vận hành tốt đội ngũ đảm nhận công việc này thì có thể thực hiện thông qua các đơn vị chuyên về cung cấp thông tin thị trường, nghiên cứu và tư vấn bất động sản chuyên nghiệp.

Mở rộng thị trường đầu tư kinh doanh theo từng lộ trình cụ thể dựa vào kết quả khảo sát nghiên cứu thị trường có khoa học. Xây dựng bộ phận pháp lý ngay trong từng doanh nghiệp có chức năng tư vấn pháp lý cho các cấp quản lý và kiêm công tác ngăn ngừa xử lý rủi ro khủng hoảng.

Bồi dưỡng kiến thức BĐS cho nhân viên. Để có đội ngũ nhân viên có trình độ chuyên môn nghiệp vụ cao doanh nghiệp phải có chiến lược đào tạo

và giữ và thu hút người tài, có chiến lược đào tạo nghiệp vụ chuyên sâu cho các nhân viên chủ chốt phù hợp với yêu cầu của mình. Do đó, chương trình đào tạo hiệu quả chính là một trong những phương thức nâng cao năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Đồng thời, doanh nghiệp cần chú trọng xây dựng chính sách đãi ngộ hợp lý để giữ ổn định lượng nhân viên của mình, nhất là những nhân viên giỏi và có chính sách tuyển dụng thích hợp nhằm xây dựng cho mình đội ngũ nhân viên trẻ, năng động có thể đảm nhiệm các vị trí chuyên môn quan trọng về BĐS.

Mở rộng kênh huy động vốn cho DNBĐS Nguồn vốn của các DNBĐS hiện nay chủ yếu là từ các ngân hàng thương mại. Ngoài nguồn vốn vay từ ngân hàng và huy động từ thị trường chứng khoán, doanh nghiệp nên mở rộng phát hành trái phiếu doanh nghiệp và phát hành trái phiếu BĐS từ chính dự án BĐS mình đầu tư, đồng thời đẩy mạnh các công tác liên doanh, liên kết, sát nhập để phát triển Trong thị trường đầy tính cạnh tranh này, nếu không nâng cao năng lực của mình, không có chiến lược bài bản, doanh nghiệp sẽ có thể sẽ thua lỗ, đóng cửa và phá sản.