Sự Cần Thiết Của Thu Hút Đầu Tư Trực Tiếp Nước Ngoài Vào Thị Trường

vật kiến trúc và công trình xây dựng. Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó. Tuổi thọ vật lí dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hóa và hư hỏng, không thể tiếp sử dụng an toàn. Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lí và tuổi thọ kinh tế. Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng của BĐS đó. Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm, tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm… Chính vì tính chất lâu bền của hàng hóa BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hóa BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn.

Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau

BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp nhà nước đầu tư xây dựng các công trinh kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng cho BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến.

Tính thích ứng:

Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu

dùng trong việc thỏa mãn nhu cầu sinh họat, sản xuất kinh doanh và các hoạt động khác.

Tính phụ thuộc và năng lực quản lý

Hàng hóa BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lí cao hơn so với các hàng hóa thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lí thích hợp và tương xứng.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 110 trang tài liệu này.

Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội

Hàng hóa BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hóa thông thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lí xã hội, thậm chí cả vẫn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh… chi phối nhu cầu và hình thức BĐS.

1.1.2.3 Thị trường bất động sản:

a. Khái niệm thị trường BĐS:

Thị trường là một khái niệm thường xuyên được nhắc đến trong kinh doanh. Một trong những khái niệm chung nhất về thị trường là: “Thị trường là một sự sắp đặt xã hội cho phép những người mua và người bán tìm hiểu thông tin và thực hiện việc trao đổi tự nguyện các hàng hóa và dịch vụ”. Hiện nay cũng chưa có một khái niệm chính tắc nào được đưa ra cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, do những đặc điểm riêng của hàng hóa BĐS, từ khái niệm tổng quát có thể có các cách hiểu về thị trường BĐS như sau:

 Thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng BĐS theo các quy luật của thị trường và sự quản lý của nhà nước.

 Thị trường BĐS là tổng hòa các giao dịch về BĐS tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định.

 Thị trường BĐS là tổ chức các quyền có liên quan đến BĐS sao cho chúng có thể trao đổi lấy giá trị giữa các cá nhân hoặc các chủ thể tham gia thị trường. Các quyền này độc lập với các đặc tính vật chất của BĐS. Khái niệm này nghiêng về thị trường BĐS như một mô hình, tổ chức để các quyền liên quan đến đất được thực hiện một cách độc lập.

Tuy nhiên, các cách hiểu trên đều có một điểm chung khái quát về thị trường BĐS, đó là tổng hòa các quan hệ giao dịch về BĐS được thực hiện thông qua các quan hệ hàng hóa tiền tệ. Cụ thể hơn, đó là tổng hòa các quan hệ trao đổi hàng hóa BĐS (Các quan hệ giao dịch giữa người mua và người bán, giữa cung và cầu về BĐS) và thực hiện các quan hệ chuyển dịch về BĐS. Như vậy, sự ra đời và phát triển của thị trường BĐS gắn liền với quá trình đất đai chuyển thành hàng hóa do tất yếu của nhu cầu sử dụng đất và phát triển của các hoạt động kinh tế xã hội. Trên thực tế, nội dung cơ bản của thị trường BĐS và cũng là cách quan niệm phổ biến hiện nay về thị trường BĐS theo nghĩa hẹp, đó là thị trường nhà đất vì trong thị trường BĐS, thị trường nhà đất được hình thành rõ rệt nhất và vận hành sôi động nhất. Thị trường nhà đất được hiểu là nơi diễn ra các hành vi mua và bán hàng hóa quyền sử dụng đất đai, công trình xây dựng cũng như dịch vụ gắn liền với hàng hóa đó. Quá trình trao đổi quyền sử dụng đất luôn vận động và phát triển làm cho các phương thức giao dịch, trao đổi cũng diễn ra nhiều dạng khác nhau.

BĐS khác với các hàng hóa khác ở chỗ nó không chỉ được mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch

quyền sử dụng. Kinh doanh BĐS chính là các hoạt động của các cá nhân hoặc tổ chức trên thị trường BĐS nhằm mục đích sinh lời. Các hoạt động này có thể là đầu tư, cho thuê, quản lý, chuyển nhượng BĐS,… Do đó, thị trường BĐS hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa người mua và người bán về BĐS mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến BĐS như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm hay chuyển dịch quyền sử dụng BĐS,… và các giao dịch trên thị trường BĐS cũng chịu tác động bởi các quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh,… như trên các thị trường hàng hóa khác.

b. Các yếu tố cấu thành thị trường BĐS:

Dưới góc độ kinh tế thương mại, thị trường BĐS được nhìn nhận trên cơ sở tổng thể các yếu tố cấu thành của thị trường này, bao gồm:

 Hàng hóa BĐS: đất đai, công trình trên đất,…

 Các lực lượng tham gia thị trường BĐS: Người mua, người bán, nhà đầu tư, nhà quản lý, người trung gian, người thuê và cho thuê BĐS,…

 Cơ sỏ vật chất hạ tầng của thị trường BĐS: Nơi diễn ra các hoạt động trao đổi, các phương tiện hỗ trợ cho việc trao đổi, mua bán, giao dịch, phương tiện thông tin, cơ sở pháp lý,…

 Cơ chế vận hành của thị trường: Sự quản lý của nhà nước và sự điều tiết của các quy luật trên thị trường.

Như vậy, phát triển thị trường BĐS chính là thúc đẩy sự phát triển của các yếu tố nêu trên, mà cụ thể là:

 Mở rộng quy mô và tốc độ trao đổi, mua bán, nâng cao chất lượng và giá trị sử dụng của hàng hóa BĐS.

 Phát triển năng lực các lực lượng tham gia thị trường, tạo điều kiện bình đẳng và công bằng cho mọi lực lượng tham gia thị trường thuận lợi theo đúng quy định của pháp luật.

 Có cơ chế đảm bảo thị trường vận hành theo các quy luật của thị trường.

 Phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng thông tin, sàn giao dịch trao đổi BĐS,…

 Phát triển các phương thức và công cụ điều tiết của nhà nước nhằm đảm bảo tính định hướng và sự ổn định của thị trường.

c. Đặc điểm của thị trường BĐS:

Những đặc điểm giống với thị trường các hàng hóa khác:

 Thị trường BĐS cũng phải chịu tác động của các quy luật thị trường như các thị trường hàng hóa khác như quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh,… và chịu ảnh hưởng của các nhân tố như cung, cầu về BĐS, số lượng các giao dịch về BĐS, giá cả, cạnh tranh, các chính sách của nhà nước và chính quyền địa phương…

 Quyền sở hữu và quyền sử dụng BĐS được pháp luật bảo vệ. Việc giao dịch và kinh doanh BĐS luôn yêu cầu sự minh bạch, công khai.

Những đặc điểm riêng của thị trường BĐS:

 Phương thức chuyển nhượng đặc biệt: Do BĐS không phải là hàng hóa thông thường, quyền sở hữu và quyền sử dụng BĐS bị tách rời nhau nên khi mua bán, chuyển nhượng hàng hóa BĐS, phải có cơ chế để quyền sở hữu được thực hiện về mặt kinh tế. Việc mua bán, chuyển nhượng BĐS luôn kèm theo hợp đồng, chứng thư.

 Chi phí chuyển nhượng đặc biệt: Việc mua bán chuyển nhượng BĐS luôn có các chi phí giao dịch BĐS như thuế trước bạ, phí quản lý, thuế giá trị gia tăng, thuế chuyển nhượng, phí công chứng, phí luật sư, phí hoa hồng cho môi giới, thông tin,… Theo thông lệ thì tổng phí giao dịch hợp lý chiếm từ 6% đến 8% giá mua bán, chuyển nhượng BĐS. Việc định giá khung tổng hợp các chi phí giao dịch, dịch vụ và thuế là do các cơ quan chức năng của nhà nước thực hiện. Thuế sử dụng đất là thuế trả hàng năm tính theo hoa lợi thu trên đất. Nhìn chung thuế sử dụng BĐS không ảnh hưởng nhiều đến thị trường BĐS, nhưng trong việc định giá BĐS, thuế sử dụng đất cũng được xem là một yếu tố giúp định giá BĐS chính xác hơn.‌

 Thị trường BĐS có liên quan mật thiết đến thị trường tín dụng BĐS. Bởi vì muốn thị trường BĐS hình thành và phát triển, thì phải có cơ chế tín dụng BĐS như tín dụng cho người mua, tín dụng thế chấp, các khoản vay đầu tư dài hạn… Ở các nước có thị trường BĐS phát triển thì lượng tín dụng BĐS lại càng cao và có xu hướng hình thành những ngân hàng chuyên nghiệp về tín dụng BĐS trong nền kinh tế.

1.2. Sự cần thiết của thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sản

1.2.1.Thu hút FDI là phù hợp và đáp ứng yêu cầu hội nhập kinh tế quốc tế

Hiện nay, xu hướng hội nhập kinh tế quốc tế đang diễn ra mạnh mẽ và tác động đến tất cả các quốc gia trên thế giới. Dù muốn hay không, các quốc gia cũng chịu tác động của nó và để có thể tồn tại và phát triển, họ buộc phải tham gia vào quá trình toàn cầu hóa.

Đóng vai trò như một điều kiện, một công cụ không thể thiếu trong việc phát triển nền kinh tế, FDI là công cụ đắc lực trong việc thu hút nguồn vốn từ bên ngoài, giúp cho nền kinh tế phát triển bền vững. Với những lợi ích cho cả hai phía: chủ đầu tư cũng như quốc gia tiếp nhận đầu tư, FDI mở ra cơ hội hợp tác và hội nhập cho tất cả các nền kinh tế, đảm bảo được nguồn lực lâu dài và có hiệu quả cho tăng trưởng bền vững.

1.2.2. Khả năng đáp ứng nhu cầu vốn của mỗi quốc gia là hạn hẹp, trong khi nhu cầu lại rất lớn

Một trong những lợi ích chủ đạo nhất mà FDI mang lại đó là nguồn vốn dồi dào từ các nước đầu tư. Không chỉ có các quốc gia đang phát triển cần đến nguồn vốn này mà ngay cả Mỹ - một cường quốc kinh tế lại là nước thu hút FDI lớn nhất thế giới. Nhu cầu về vốn để phát triển kinh tế là không có giới hạn, càng nhiều vốn đổ vào nền kinh tế, với cách sử dụng hiệu quả nhất sẽ nâng cao chất lượng cuộc sống của quốc gia đó. Dù vào lĩnh vực nào của nền kinh tế, FDI cũng góp phần làm tăng tổng vốn lưu thông trên thị trường. Đặc biệt đối với thị trường BĐS là thị trường có triển vọng phát triển cao, cần nguồn vốn lớn thì việc thu hút FDI vào lĩnh vực này càng được các quốc gia chú trọng và giành nhiều ưu đãi. Vì vậy, thu hút FDI là vấn đề tối quan trọng trong chiến lược phát triển của tất cả các nước trên thế giới.

1.2.3. Chuyển giao công nghệ và bí quyết quản lý

Một quốc gia có thể có nhiều cách khác nhau để huy động vốn cho tăng trưởng phát triển kinh tế như từ nguồn ODA, từ vay nợ nước ngoài, huy động vốn trong nước. Tuy nhiên công nghệ và bí quyết quản lý thì không thể có được bằng cách ấy. Nhờ có FDI từ các công ty nước ngoài dưới nhiều hình thức như hình thành một pháp nhân mới hoạt động trên thị trường, liên

doanh hợp tác với các đối tác trong nước, các công ty nước ngoài mang vào nước sở tại không chỉ là vốn mà còn là lực lượng lao động có trình độ cao, các công nghệ tiên tiến cũng như các bí quyết hoạt động, tổ chức điều hành kinh doanh. Dòng vốn FDI vào lĩnh vực BĐS cũng đồng thời mang lại cho nước sở tại lợi ích đó. Với việc đầu tư vào xây dựng cơ sở hạ tầng, nhà ở cũng như khu vui chơi, các nhà đầu tư nước ngoài cũng cung cấp cả các máy móc trang thiết bị hiện đại, những nhà quản lý, nhà thầu giỏi; nhờ đó, lao động nước nhận đầu tư có cơ hội học hỏi, nắm bắt, tiếp thu công nghệ tiên tiến ấy.‌

1.2.4. Tạo việc làm và phát triển nguồn nhân lực

FDI giúp các nước đang phát triển tận dụng được lợi thế về nguồn lao động dồi dào. Ở nhiều nước, khu vực có vốn FDI tạo ra số lượng lớn việc làm cho người lao động. Bên cạnh đó, FDI còn góp phần vào việc đào tạo, nâng cao trình độ cho người lao động. Dòng FDI chảy vào thị trường BĐS là nguồn lợi lớn để tạo việc làm trong nước do lĩnh vực này cần rất nhiều nhân công.

1.2.5. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo xu hướng tích cực

Vì là vốn đầu tư tư nhân, nên FDI có xu hướng đầu tư vào những ngành nghề, lĩnh vực mang lại lợi nhuận cao. Nguồn vốn dồi dào cũng mang lại tác dụng để thúc đẩy sự phát triển của ngành nghề, lĩnh vực được đầu tư, kích thích nguồn vốn chảy vào lĩnh vực đó, làm thay đổi cơ cấu kinh tế của quốc gia được nhận đầu tư theo một hướng tích cực. Hiện nay, FDI vào lĩnh vực bất động sản ngày càng tăng, tạo ra những điều kiện thuận lợi và tích cực thúc đẩy thị trường phát triển.