Triển Vọng Môi Trường Đầu Tư Bất Động Sản Việt Nam

đã được duyệt. Thậm chí, có trường hợp chưa có trong quy hoạch, chính quyền địa phương vẫn đưa Tờ trình xin điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất trình Chính phủ phê duyệt, để kiếm đất cho đầu tư sân golf. Mặt khác, cả nước chỉ có 13/76 dự án là thuần sân golf và có những dự án tỷ lệ đất sân golf chỉ bằng 30% diện tích đất được cấp với tổng diện tích trên 23.832 ha. Các nhà đầu tư lợi dụng hình thức đầu tư dự án sân golf để được cấp phép với diện tích đất rất lớn (trung bình khoảng trên 200 ha cho một dự án, thời hạn sử dụng đất là 30 năm hoặc 50 năm) sau đó sử dụng vào các mục đích khác như kinh doanh nhà hàng, biệt thự, khách sạn

Nhà nước cần quản lý chặt chẽ các công ty tư vấn bất động sản và có chế tài xử lý vi phạm thích hợp đối với các sai phạm. Giữa tháng 12/2008, hàng hàng loạt doanh nghiệp BĐS phản ứng với việc công bố giá căn hộ cao cấp sai lệch tại Tp.HCM của một số công ty tư vấn. Công ty Kiến Á lật ngược lại việc Vilnaland công bố giá căn hộ penthouse của dự án Blooming Park giảm 6,1%, tương đương 2 triệu/m2. CBRE công bố căn hộ Cantavil giảm từ 3.700 USD/m2 xuống 2.600 USD/m2 do Daewon Hoàn Cầu quản lý. Trong khi đó Daewon đưa ra giá bán căn hộ này là 3.091 USD/m2 Điều này đang làm giảm lòng tin của các nhà đầu tư vào các công ty tư vấn, khiến môi trường đầu tư bất động sản thiếu minh bạch, gây khó khăn và tâm lý e ngại cho các nhà đầu tư, cản trở đến sự phát triển của thị trường.

Gần đây tại TP.HCM và Hà Nội xảy ra tình trạng giá văn phòng cho thuê, căn hộ cao cấp, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở riêng lẻ tăng đột biến cục bộ ở một số dự án, một số khu vực nhất định. Nguyên nhân cơ bản là do nguồn cung về nhà đất tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh gần đây bị hạn chế, công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn, giá đầu vào vật liệu, nhân công tăng cao cũng như sự tác động của thị trường tài chính, tiền tệ đã ảnh hưởng trực tiếp đến tình hình tăng giá bất động sản. Nhiều nhà đầu tư giữ hàng nhằm đẩy giá lên cao; chính

quyền các cấp thiếu sự kiểm tra, kiểm soát và xử lý kịp thời các trường hợp đầu cơ, nâng giá xảy ra trên địa bàn. Tình trạng đầu cơ, đẩy giá giao dịch BĐS lên quá cao so với giá trị thực gây ảnh hưởng không tốt đến hoạt động đầu tư, giảm nguồn thu cho ngân sách, gây tác động xấu tới tâm lý và đời sống xã hội.

• Yếu tố con người

Nhân lực hoạt động trong lĩnh vực KD BĐS có vai trò đặc biệt quan trọng đối với sự phát triển hoạt động KD BĐS có thể kể đến: Các cán bộ kỹ thuật về thi công xây dựng; các nhà thiết kế - kiến trúc; các cán bộ lập và phân tích quản lý dự án đầu tư; những người thực hiện chức năng tổ chức tiêu thụ; các nhà môi giới BĐS; người làm nghề tư vấn về BĐS; các chuyên gia định giá; các chuyên gia quản lý vận hành và khai thác các công trình BĐS. Hầu hết những người đang hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản chưa được đào tạo, chưa có tính chuyên nghiệp, trang bị kiến thức về kinh doanh BĐS. Nguồn nhân lực hiện nay là thiếu vì chưa đủ nhân lực đáp ứng cho nhu cầu mở rộng và ra đời của rất nhiều công ty kinh doanh BĐS. Những người kinh doanh trong lĩnh vực này chưa nhiều kinh nghiệm thực tế, nên khả năng chia sẻ kinh nghiệm và tự đào tạo thông qua công việc thấp. Một số lĩnh vực thiếu nhân lực trầm trọng, từ thiết kế, thi công đến việc quản lý vận hành và tiếp thị tới các khách hàng quốc tế đối với các công trình BĐS lớn. Ngoài ra khi các doanh nghiệp FDI trong lĩnh vực kinh doanh khách sạn muốn thuê lao động nước ngoài hay nhà quản lý nước ngoài làm việc tại Việt Nam thì thủ tục nhập cảnh cho họ cùng nhân thân rất phiền hà, phức tạp, chính điều này cũng làm nhà đầu tư nước ngoài lo ngại.

• Yếu tố kinh tế

- Cơ sở hạ tầng thấp kém, Sự phát triển trong lĩnh vực dịch vụ cơ sở hạ tầng là một nhân tố quan trọng cho quá trình phát triển bền vững đối với hoạt động đầu tư. Sự yếu kém của hệ thống cơ sở hạ tầng đang là nhân tố quan

trọng gây tâm lý lo ngại cho các nhà đầu tư và đang ảnh hưởng xấu đến môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam. Cơ sở hạ tầng chưa thoả đáng và quá tải là một trong những rào cản chính cho sự tăng trưởng của DN họ tại VN. Việc cung cấp điện, thông tin liên lạc, giao thông... chưa đủ độ tin cậy đang tạo nên chi phí thời gian và tiền bạc cho doanh nghiệp. Các điều kiện tối thiểu để hình thành một dự án và đảm bảo lợi nhuận kinh doanh cho các nhà đầu tư như mặt bằng, đất đai, cung cấp điện nước, giao thông, dịch vụ viễn thông bị hạn chế. Chi phí dịch vụ tại Việt Nam còn cao hơn các nước trong khu vực như cước viễn thông, giá điện, chi phí vận tải.

Hiện nay, các dịch vụ hỗ trợ đầu tư còn ở mức thấp và chưa hiệu quả, đặc biệt trong lĩnh vực năng lượng, giao thông, viễn thông và cơ sở hạ tầng thông tin. sử dụng nguồn vốn đầu tư công để phát triển đất đai và kết cấu hạ tầng nhằm thu hút vốn đầu tư vào khu vực mong muốn trong đô thị. Đường bộ, đường sắt, hệ thống cảng biển và nhà máy điện cần tiếp tục được nâng cấp, mở rộng và xây mới để tháo gỡ điểm yếu về hạ tầng của Việt Nam. Hiện nay, hệ thống giao thông ở khu vực vùng kinh tế trọng điểm phía Nam. Bên cạnh đó hệ thống kết cấu hạ tầng ở các khu kinh tế mới được thành lập gần đây như: Chân Mây, Nhơn Hội , Nam Phú Yên ... phát triển quá chậm so với nhu cầu đầu tư phát triển các dự án FDI và đang cản trở việc giải ngân triển khai các dự án FDI trong các khu kinh tế này.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 92 trang tài liệu này.

- Công tác quy hoạch còn nhiều bất cập: Việc công khai quy hoạch phát triển đô thị, công khai các dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới qua sàn giao dịch BĐS theo quy định chưa được thực hiện nghiêm túc. Lợi nhuận cao trên thị trường BĐS đã thu hút hầu hết các công ty, các tập đoàn kinh tế lớn tham gia kinh doanh BĐS bằng cách lập các công ty cổ phần kinh doanh BĐS, nhằm tìm kiếm lợi nhuận. Hầu hết các ngân hàng đều có quỹ hoặc công ty kinh doanh BĐS, xuất hiện sự đầu tư nội bộ khó kiểm soát. Việc tăng nhanh tín dụng của các ngân hàng thương mại cho thị trường bất động sản làm giảm

nguồn lực cho các ngành sản xuất khác cũng làm cho thị trường bất động sản thiếu bền vững. Quy hoạch không ổn định, nhất quán mà khá dàn trải, tập trung ở một số vùng khiến cho giá bất động sản địa điểm trung tâm tăng mạnh trong khi chưa thể khai thác hết tiềm năng của những bất động sản khác.

- Thông tin thiếu minh bạch: đặc thù của hầu hết giao dịch trên thị trường BĐS nhiều năm qua là dựa trên cảm tính, thiếu cơ sở định lượng, định tính. Hiện chưa có cơ quan, tổ chức nào đưa ra các con số thống kê chính thống, minh bạch làm nền tảng khoa học cho thị trường BĐS. Chính vì thế, giá đất nhiều khu đô thị mới dễ bị “thổi” lên chỉ trong vài ngày hoặc “xẹp” xuống ngay khi cơn thoái trào ập đến và khiến khách hàng hoang mang, mất lòng tin vì không nắm được đâu là giá trị đích thực của sản phẩm. Giá nhà rao bán, cho thuê đăng tải khắp nơi, có cả số điện thoại và địa chỉ nhưng khi liên hệ lại bị nâng giá cao gấp nhiều lần hoặc không bán là chuyện xảy ra rất thường xuyên. Theo đó, những ai sở hữu, môi giới nhà đất đều có quyền điều chỉnh giá cả theo biến động thị trường. Nhiều khách hàng vì không có cơ sở tham khảo giá nhà đất trong từng thời điểm khác nhau, đặc biệt trong lúc nền kinh tế bất ổn như hiện nay, sẽ dễ bị hớ khi đưa ra quyết định mua, bán hoặc đầu tư. Như vậy, mặc dù trong những năm qua môi trường đầu tư bất động sản

Việt Nam đã có nhiều cải thiện đặc biệt là về mặt pháp lý song vẫn còn có nhiều hạn chế trong thủ tục hành chính cũng như các chính sách pháp luật chưa đồng bộ và hoàn chỉnh. Do vậy, Chính phủ càng cần phải nỗ lực hơn nữa nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật, nâng cao tính minh bạch của môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam trong thời gian tới nhằm thúc đẩy và quản lý thị trường BĐS phát triển nhanh, hiệu quả, bền vững và lành mạnh.

Chương 3:‌‌

MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN MÔI TRƯỜNG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

3.1 Triển vọng môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam

3.1.1 Triển vọng và dự báo về thị trường bất động sản

Dù thị trường đang chững lại nhưng chỉ ảnh hưởng đến phân khúc đất nền, căn hộ, còn văn phòng cho thuê, đất khu công nghiệp vẫn còn cung thiếu cầu và những lĩnh vực hấp dẫn đang thu hút các nhà đầu tư nước ngoài như nhà ở, khu công ngiệp, khách sạn, cao ốc văn phòng cho thuê, khu du lịch. VietRees thực hiện cuộc thống kê tập hợp các ý kiến nhận định của các chuyên gia bất động sản thì hơn 90% các chuyên gia tin tưởng vào tương lai của thị trường bất động sản Việt Nam. Có 30% ý kiến cho rằng thị trường sẽ hồi phục trong năm 2009 hoặc sau 2009 vì cụ thể là trong giai đoạn được gọi là “suy thoái” của thị trường như hiện nay, một số phân khúc bất động sản khác vẫn phát triển. Thời gian tới thị trường sẽ diễn biến tuỳ theo sự ổn định của thị trường tài chính cũng như các chỉ số ổn định của nền kinh tế.

Biểu 4: Dự báo năm hồi phục thị trường bất động sản Việt Nam

(nguồn: Báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam 2008 của Vietrees)

Trong quý 1 năm 2009, giá xây dựng giảm, lãi suất cho vay đang ở mức thấp, tạo điều kiện cho nhiều dự án khởi động trở lại và đẩy nhanh tiến độ xây

dựng. Thị trường BĐS 2009 được dự báo sẽ là sân chơi dành cho các nhà đầu tư vốn dồi dào, có chiến lược đầu tư dài hạn. Thị trường sụt giảm sẽ làm hạn chế tối đa tình trạng đầu cơ, thị trường BĐS bây giờ sẽ là thị trường của người có nhu cầu.

Sắp tới Bộ Xây dựng sẽ có cơ quan chuyên trách nghiên cứu phát triển thị trường bất động sản. Cơ quan này sẽ chịu trách nhiệm điều tra tổng thể về thị trường bất động sản, xây dựng một hệ thống các tiêu chí đánh giá thị trường trên cơ sở các tiêu chuẩn đang được áp dụng trên thế giới. Từ đó, các dự báo ngắn hạn và dài hạn sẽ được đưa ra để định hướng cho sự phát triển, tiến tới kiểm soát chặt chẽ thị trường phức tạp này.

3.1.2 Một số xu hướng đầu tư

Hiện nay, khuynh hướng chuyển sang đầu tư phát triển nhà giá rẻ, bình dân để thu hút số đông khách hàng đang diễn biến ngày càng rõ nét hơn. Nhiều doanh nghiệp đang có kế hoạch và xúc tiến đầu tư vào phân khúc thị trường này, hứa hẹn trong tương lai, người dân có thu nhập trung bình và thấp có nhiều cơ hội tiếp cận với nguồn cung này.

Theo nghiên cứu của VietRees, các doanh nghiệp nên đầu tư vào nhà ở căn hộ có diện tích tương đối khoảng 40 - 60 m2, kết cấu tốt, vật tư thiết bị tương đối, giá trị căn hộ khoảng 400 - 600 triệu đồng/căn sẽ thu hút được nhiều khách hàng. Đối tượng khách hàng nên nhắm tới là những gia đình trẻ, giới nhân viên, cán bộ công chức đang làm việc tại các đô thị lớn. Đầu tư bất động sản giá thấp được lựa chọn như một kênh bảo toàn vốn, cơ hội tăng giá trong tương lai và tỷ lệ rủi ro thấp hơn. Xu hướng này cũng thấy ở các dự án đất nền giá thấp. Theo thông tin từ CBRE Việt Nam, trong khi giá bán ở các dự án từ trung cấp trở lên có xu hướng giảm từ 4 – 8%, phân khúc duy nhất tăng giá bán là loại nhà ở bình dân, trong ba tháng đầu năm, mức biến động ở phân khúc này giá từ 5 – 15% tuỳ theo khu vực.

3.2 Một số giải pháp từ phía chính phủ‌

Việc cải thiện môi trường đầu tư bất động sản có vai trò rất lớn từ phía chính phủ, do vậy cần có những giải pháp tích cực từ phía các nhà các nhà hoạch định chính sách nhằm thiết lập một mặt bằng pháp lý chung áp dụng cho cả đầu tư nước ngoài và đầu tư trong nước từ đó tạo lập môi trường đầu tư bất động sản ổn định, bình đẳng và minh bạch. Các chính sách và các quy định về thị trường BĐS phải bảo đảm nguyên tắc đồng bộ, đầy đủ, nhất quán, tôn trọng các quy luật của thị trường bởi thị trường này liên quan đến rất nhiều lĩnh vực, nhiều loại thị trường, ảnh hưởng đến nhiều chủ thể khác nhau.

3.2.1 Đẩy mạnh các hoạt động xúc tiến đầu tư

Nếu biết tranh thủ thời cơ và tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư nước ngoài thì việc thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài là kênh huy động vốn và kêu gọi đầu tư vào bất động sản khá hiệu quả. Các địa phương cần ban hành quy chế thu hút đầu tư nước ngoài vào bất động sản để có thể đảm bảo hoặc thanh toán chi phí xây dựng bên ngoài hàng rào, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, có chính sách một giá với các dịch vụ Đặc biệt, cơ quan quản lý phải công bố danh mục dự án phát triển bất động sản, kêu gọi đầu tư trực tiếp nước ngoài, thành lập công ty phát triển quỹ đất đảm trách việc chuẩn bị nguồn đất và làm dịch vụ công về bất động sản đồng thời phải thống nhất được với các nhà đầu tư về mức đền bù giải tỏa, tỷ lệ nhà được bán, mức giá, trách nhiệm xã hội.

Những hoạt động xúc tiến phù hợp là tổ chức các hội thảo đối với các doanh nghiệp thuộc kinh tế tư nhân, qua đó nhận biết được ý kiến của các doanh nghiệp về môi trường đầu tư để có những chính sách cải thiện phù hợp. Đối với các dự án đang triển khai, cần tổ chức các buổi làm việc trực tiếp giữa nhà đầu tư, lãnh đạo địa phương để nhanh chóng giải quyết các vướng mắc trong các giai đoạn thực hiện dự án. Hiện nay thông tin về môi trường đầu tư bất động sản còn hạn chế, chưa thực sự để lại ấn tượng tốt cho các nhà đầu tư

do còn thiếu những chương trình quảng bá. Thậm chí nhiều nhà đầu tư không chỉ thiếu thông tin mà còn có những thông tin sai lệch về môi trường đầu tư. Bên cạnh việc cung cấp thông tin, luật pháp, chính sách đầu tư, cần có những chương trình xúc tiến nhằm quảng bá thương hiệu Việt Nam trên thị trường, tăng cường và có kế hoạch liên kết, phối hợp với các cơ quan truyền thông, các cơ sở nghiên cứu, Phòng thương mại và công nghiệp Việt Nam để quảng bá về môi trường đầu tư. Chính phủ cũng nên chú trọng vận động, thu hút đầu tư đối với các tập đoàn đa quốc gia, tổ chức khảo sát, nghiên cứu và xây dựng mô hình cơ quan xúc tiến đầu tư ở Trung ương và địa phương.

Ngoài ra, nhà nước cần phải rõ ràng minh bạch và đơn giản hóa các chính sách ưu đãi khuyến khích đầu tư. Việc quy định rõ ràng các chính sách ưu đãi khuyến khích đầu tư theo những điều khoản và điều kiện áp dụng sẽ giúp cho các nhà đầu tư thấy được lợi thế dài hạn từ các dự án đầu tư để từ đó yên tâm khi cam kết làm ăn lâu dài tại Việt Nam

3.2.2 Hoàn thiện hệ thống chính sách pháp luật

Thị trường bất động sản liên quan đến nhiều lĩnh vực, từ đất đai đến tài chính ngân hàng, xây dựng, tư pháp cho nên phát triển BĐS và vận hành thị trường BĐS đòi hỏi phải có khung pháp lý đồng bộ và chặt chẽ. Môi trường pháp lý của Việt Nam đã có những cải thiện rõ rệt, từng bước tạo thuận lợi cho các nhà đầu tư, tuy nhiên, luật và nghị định hướng dẫn vẫn còn thiếu nhất quán, chồng chéo, thậm chí mâu thuẫn nhau. Chính phủ cần tập trung xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật, các cơ chế chính sách phù hợp đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất và đủ hiệu lực nhằm tạo điều kiện cho thị trường bất động sản hoạt động theo quy định của pháp luật.

- Hoàn thiện khung pháp lý: Nội dung của khung pháp lý phải bao quát từ thị trường sơ cấp (thị trường quyền sử dụng đất), thị trường đầu tư phát triển BĐS đến thị trường thứ cấp (thị trường giao dịch BĐS). Mặc dù Luật đầu tư năm 2005 và Luật kinh doanh Bất động sản đã được công bố và có