Khái Quát Thực Trạng Thu Hút Đầu Tư Trực Tiếp Nước Ngoài Vào Lĩnh Vực Bất

quyền giao đất, cho thuê đất được sửa đổi, bổ sung theo hướng tiếp tục phân cấp cho địa phương và thực hiện cải cách hành chính trong lĩnh vực đất đai. Mọi việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đều được phân cấp cho chính quyền địa phương nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho địa phương trong cải cách thủ tục để thu hút các dự án đầu tư nước ngoài, nâng cao trách nhiệm của địa phương trong việc quản lý, sử dụng đất.

Với thực trạng của cơ chế tự thoả thuận, chênh lệch địa tô người có đất bị thu hồi không được hưởng đồng thời nhà nước cũng thất thu trong khi phải đi giải quyết các hậu quả của việc khiếu nại, tố cáo liên quan đến việc bồi thường. Thay cho cơ chế tự thoả thuận bồi thường giữa chủ đầu tư và người có đất bị thu hồi, các trung tâm khai thác và phát triển quỹ đất (TTKTQĐ) trong tương lai sẽ đứng ra bồi thường cho người dân dựa trên quy định luật giá và khung giá đất đai. Chính phủ đưa ra khung giá, UBND tỉnh, thành phố đưa ra bảng giá mà có thể thay đổi hàng năm theo giá thị trường. Bên cạnh giá của chính quyền tỉnh thành, giá đất được định thông qua các cuộc đấu thầu cũng được xem là giá chính thức. Không những thế giá do các bên thỏa thuận và tham gia góp vốn quyền sử dụng đất cũng được luật công nhận. Việc công nhận giá đất dưới các hình thức khác nhau đã cho thấy Nhà nước có chủ trương đưa quyền sử dụng đất vào thị trường BĐS, từ đó doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cũng chia sẻ những quyền như doanh nghiệp trong nước.

Luật Đất đai 2003 có hiệu lực ngày 1/7/2004 quy định: Người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) khi có đủ các điều kiện: Có giấy chứng nhận QSDĐ; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để thi hành án trong thời hạn sử dụng đất. Với các quy định này, phạm vi chủ thể được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được mở rộng hơn. Theo đó, chủ thể được quyền chuyển nhượng QSDĐ bao gồm: hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê (riêng đối với đất nông nghiệp thì phải trong cùng một xã, phường, thị

trấn với hộ gia đình, cá nhân khác); tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam. Quy định cũng tạo hành lang pháp lý thông thoáng hơn cho các chủ dự án đầu tư BĐS là người nước ngoài khi quy định doanh nghiệp được giao đất cũng như quyền sử dụng đất có thể chuyển quyền cho đơn vị khác để tiếp tục cùng mục đích sử dụng. Doanh nghiệp không thể làm việc này với Luật 1993 nhưng họ được làm với Luật 2003 mà không phải xin phép cơ quan quản lý Nhà nước, và cơ quan này cũng không phải làm thủ tục thu hồi đất trước khi xem xét việc trao quyền sử dụng đất đó cho đơn vị khác.

Một quy định quan trọng của Luật đất đai được hướng dẫn thi hành tại Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ra đời nửa năm sau khi Luật đất đai được ban hành đó là: dự án phải xây dựng nhà xong mới được bán, không cho phép bán đất nền đã thực sự tác động mạnh đến thị trường BĐS. Từ đó, dẫn đến tình trạng tê liệt, đóng băng tại thị trường BĐS trong một vài năm. Quy định này đã gây rất nhiều tranh cãi của giới chuyên môn cũng như các nhà đầu tư vì nhà nước áp dụng quy định này để quản lý được tiến độ thực hiện việc xây dựng để tránh tình trạng đầu cơ đất nhưng nếu cho phép phân lô, bán nền sẽ giảm áp lực vốn cho nhà đầu tư, ổn định thị trường BĐS về dài hạn và thu hút các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực BĐS trong tương lai.

Để cập nhật với tình hình kinh tế xã hội trong giai đoạn hội nhập kinh tế quốc tế của Việt Nam, vào tháng 9 năm 2007, Bộ trưởng Bộ tài nguyên môi trường đã ký quyết định thành lập tổ soạn thảo dự án Luật sửa đổi, bổ sung Luật đất đai 2003. Điều này sẽ hứa hẹn những thay đổi mới, tiến bộ và phù hợp hơn với tình hình phát triển kinh tế của Việt Nam. Theo đề xuất của Bộ Tài nguyên môi trường, sẽ có 8 nội dung của Luật đất đai 2003 cần được sửa đổi, bổ sung trong lần này, trong đó sẽ quy định rõ hơn trình tự, nội dung lập

quy hoạch của các cấp; phạm vi lập quy hoạch sử dụng đất của cả nước, trong đó chú trọng nội dung lồng ghép giữa quy hoạch sử dụng đất với bảo vệ môi trường; bổ sung các quy định về căn cứ giao đất, cho thuê đất...quy định hạn mức sử dụng đất ở để xác định thuế nhà đất, bổ sung đối tượng giao đất, thuê đất là tổ chức kinh tế liên doanh giữa tổ chức kinh tế trong nước với tổ chức cá nhân nước ngoài, chính sách về đất ở, nhà ở đối với người nước ngoài...

 Luật kinh doanh BĐS

Luật Kinh doanh BĐS của Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam số 63/2006/QH11 ban hành ngày 29/06/2006 có hiệu lực từ ngày 1/1/2007. Luật kinh doanh BĐS gồm 6 chương, 81 điều, lần đầu tiên được ban hành tại Việt Nam.

Trong Luật kinh doanh BĐS đã làm rõ những vấn đề và điều kiện cần thiết để các tổ chức, cá nhân tham gia hoạt động kinh doanh BĐS tại Việt Nam cũng như các tổ chức, cá nhân có liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS tại Việt Nam được hiểu rõ. Điều 10 trong luật có quy định phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài như sau:

“Tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS trong phạm vi sau đây:

Đầu tư tạo lập nhà, công trình để bán, cho thuê và cho thuê mua

Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng. Kinh doanh dịch vụ bất động sản tại khoản 2, điều 9 của Luật này.” [16]

Dịch vụ BĐS mà các tổ chức, cá nhân nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép kinh doanh bao gồm: Dịch vụ môi giới BĐS, dịch vụ định giá BĐS, dịch vụ sàn giao dịch BĐS, dịch vụ tư vấn BĐS, dịch vụ đấu giá bất động sản, dịch vụ quảng cáo BĐS, dịch vụ quản lý BĐS.

Như vậy có thể thấy phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS và dịch vụ BĐS mà doanh nghiệp đầu tư nước ngoài và doanh nghiệp Việt Nam rất cụ thể, đa dạng và không có sự phân biệt nào giữa 2 đối tượng này, tạo môi trường bình đẳng trong đầu tư vào lĩnh vực BĐS Việt Nam.

Một điểm quan trọng nhất và được mọi người đặc biệt quan tâm trong Luật kinh doanh BĐS đó là việc “các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS phải thông qua sản giao dịch BĐS” [17], đồng thời cũng khuyến khích các tổ chức, cá nhân không kinh doanh BĐS thực hiện các giao dịch BĐS thông qua sàn giao dịch. Vấn đề này được quy định tại điều 59 đã mở ra một triển vọng phát triển hơn nữa đối với thị trường BĐS và thu hút các nhà đầu tư nước ngoài. Bởi thông qua việc các giao dịch được thực hiện trên các sàn, tính minh bạch, công khai được rõ ràng hơn, tạo môi trường đầu tư thuận lợi hơn. Luật Kinh doanh BĐS đưa ra yêu cầu đối với tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh BĐS. Các tổ chức, cá nhân trực tiếp hoạt động kinh doanh hoặc môi giới BĐS cần phải đáp ứng những điều kiện, tiêu chuẩn chuyên môn và chứng chỉ hành nghề. Bằng rất nhiều điểm mới đáng chú ý Luật kinh doanh BĐS cho thấy nỗ lực của Chính phủ Việt Nam trong việc đảm bảo quyền lợi cho các bên tham gia vào thị trường.

Luật kinh doanh BĐS được đánh giá là một văn bản pháp luật phù hợp và cần thiết trong giai đoạn các dự án BĐS có vốn đầu tư nước ngoài mở rộng như hiện nay mà chưa có một văn bản nào quy định cụ thể từ trước đến nay.

Ngày 15/10/2007, chính phủ chính thức ban hành nghị định số 153/2007/NĐ-CP để hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh BĐS. Nghị định này chỉ rõ những vấn đề chưa được trình bày cụ thể trong Luật về hoạt động môi giới, cấp chứng chỉ môi giới, định giá BĐS, các tổ chức được phép kinh doanh BĐS sẽ phải có số vốn pháp định tối thiểu 6 tỷ đồng. Ngoài ra, đối với các dự án BĐS, nghị định quy định rõ các dự án khu đô thị mới, dự án hạ tầng

kĩ thuật khu công nghiệp, chủ đầu tư dự án phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án đã được phê duyệt. Đối với các dự án khu nhà ở phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu không thấp hơn 15% tổng mức đâù tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha trở lên đã được phê duyệt. Nghị định cũng liệt kê các trường hợp mà Chính phủ có trách nhiệm giải phóng mặt bằng trước khi giao đất cho chủ đầu tư nhằm đẩy nhanh tốc độ của quá trình đầu tư. Có thể nói, việc ra đời nghị định sẽ làm cho hoạt động kinh doanh BĐS được rõ ràng và minh bạch hơn tạo điều kiện cho các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài thực hiện hiệu quả kế hoạch kinh doanh của mình.

1.3 Khái quát thực trạng thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản trên toàn lãnh thổ Việt Nam

Việt Nam đang bước vào giai đoạn hiện đại hóa nhanh trên quy mô lớn, và việc trở thành thành viên WTO đã đưa Việt Nam trở thành điểm thu hút các nguồn vốn quốc tế. Với tốc độ đô thị hoá và mức độ giàu có đang tăng lên, nhu cầu về nhà ở, văn phòng chất lượng cao tại Việt Nam cũng tăng cao. Việt Nam đang trở thành thị trường trọng điểm của nhiều tập đoàn đầu tư BĐS lớn. Tính trong giai đoạn từ năm 1988-2007, Việt Nam đã thu hút 8,684 dự án đầu tư có vốn đầu tư nước ngoài thuộc tất cả các lĩnh vực với tổng vốn đầu tư lên đến 85,056,833,170 USD, số vốn đầu tư đã thực hiện được là 29,234,437,306 USD. Trong đó tổng số các dự án đầu tư vào lĩnh vực BĐS thương mại (khách sạn du lịch, văn phòng, căn hộ, khu đô thị mới, xây dựng hạ tầng KCN-KCX) là 420 dự án (chiếm 4,83%) với tổng vốn đầu tư là 20,603,499,369 USD, số vốn đầu tư được thực hiện là 4,980,682,922 USD (Bảng 1.1) trong đó có hàng loạt dự án quy mô lớn.

Bảng 1.1: Đầu tư trực tiếp nước ngoài theo ngành 1988-2007 (tính tới ngày 31/12/2007 - chỉ tính các dự án còn hiệu lực)

Đơn vị tính: USD

STT

Chuyªn ngµnh	Sè dù ¸n	Vèn ®Çu tu	Vèn ®iÒu lÖ	§Çu tu thùc hiÖn
I	C«ng nghiÖp vµ x©y dùng	5,819	51,405,264,671	21,118,126,226	20,045,968,68 9
	CN dÇu khÝ	40	3,902,961,815	2,345,961,815	5,148,473,303
	CN nhÑ	2572	13,553,033,810	5,943,809,944	3,639,419,314
	CN nÆng	2434	24,437,228,586	9,293,803,365	7,049,865,865
	CN thùc phÈm	312	3,643,885,550	1,617,923,717	2,058,406,260
	X©y dùng	461	5,868,154,910	1,916,627,385	2,149,803,947
II	N«ng, l©m nghiÖp	929	4,458,158,278	2,115,319,681	2,021,028,587
	N«ng-L©m nghiÖp	800	4,008,270,499	1,867,539,550	1,852,506,455
	Thđy s¶n	129	449,887,779	247,780,131	168,522,132
III	DÞch vô	1,936	29,193,410,221	12,653,163,964	7,167,440,030
	DÞch vô	966	2,155,006,145	947,877,283	383,082,159
	GTVT-Buu ®iÖn	211	4,323,882,565	2,781,446,590	721,767,814
	Kh¸ch s¹n-Du lÞch	227	6,135,310,332	2,569,935,362	2,401,036,832
	Tµi chÝnh-Ng©n hµng	67	915,827,080	850,404,447	714,870,077
	V¨n hãa-YtÕ-Gi¸o dôc	272	1,249,195,062	573,586,594	367,037,058
	XD Khu ®« thÞ míi	9	3,477,764,672	944,920,500	111,294,598
	XD V¨n phßng-C¨n hé	154	9,418,878,164	3,468,469,591	1,892,234,162
	XD h¹ tÇng KCX-KCN	30	1,517,546,201	516,523,597	576,117,330
Tæng sè		8,684	85,056,833,170	35,886,609,871	29,234,437,30 6

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 118 trang tài liệu này.

(Nguồn: Cục đầu tư nước ngoài - Bộ Kế hoạch và đầu tư)

Việt Nam đang có một nền kinh tế tăng trưởng nhanh nhất tại Đông Nam Á. Với tốc độ đô thị hoá và mức độ giàu có đang tăng lên, nhu cầu về nhà ở, văn phòng chất lượng cao, các trung tâm bán lẻ, cơ sở vật chất phục vụ nhu cầu đi lại và sinh hoạt rất lớn. Theo Chiến lược Phát triển đô thị của Việt Nam, diện tích đất đô thị sẽ tăng từ 105.000 ha hiện nay 460.000 ha vào năm 2020; tỷ lệ đô thị hóa sẽ tăng từ 28% hiện nay lên khoảng 45% vào năm 2025

[2]. Mặt khác, cùng với tiến trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, với mục tiêu phấn đấu đến 2020 Việt Nam cơ bản trở thành một nước công nghiệp. Trong những năm tới, nhu cầu về xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, các cơ sở sản xuất của Việt Nam sẽ rất lớn. Hơn nữa, tại các quốc gia phát triển, việc đầu tư vào BĐS rất khó khăn vì hạ tầng của họ đã khá đầy đủ. Trong khi đó, đối với một đất nước đang phát triển như Việt Nam, nguồn cung cho những lĩnh vực này đang thiếu. Vì vậy Việt Nam đã trở thành thị trường trọng điểm của nhiều tập đoàn BĐS lớn tại châu Á chỉ sau Trung Quốc. Trên đây là những lý do khiến cho 420 dự án FDI vào lĩnh vực BĐS trong giai đoạn 1988-2007 đã chiếm đến 24% tổng số vốn FDI vào Việt Nam. Bảng 1.2: Cơ cấu đầu tư trực tiếp nước ngoài theo ngành 1988 – 2007 (chỉ tính tới ngày 22/12/2007 - chỉ tính các dự án còn hiệu lực)

Đơn vị tính: %

STT

Chuyªn ngµnh	Sè dù ¸n	Vèn ®Çu tu	Vèn ®iÒu lÖ	§T thùc hiÖn
I	C«ng nghiÖp vµ x©y dùng	67.01%	60.44%	58.85%	68.57%
	CN dÇu khÝ	0.46%	4.59%	6.54%	17.61%
	CN nhÑ	29.62%	15.93%	16.56%	12.45%
	CN nÆng	28.03%	28.73%	25.90%	24.11%
	CN thùc phÈm	3.59%	4.28%	4.51%	7.04%
	X©y dùng	5.31%	6.90%	5.34%	7.35%
II	N«ng, l©m nghiÖp	10.70%	5.24%	5.89%	6.91%
	N«ng-L©m nghiÖp	9.21%	4.71%	5.20%	6.34%
	Thđy s¶n	1.49%	0.53%	0.69%	0.58%
III	DÞch vô	22.29%	34.32%	35.26%	24.52%
	DÞch vô	11.12%	2.53%	2.64%	1.31%
	GTVT-Bu ®iÖn	2.43%	5.08%	7.75%	2.47%
	Kh¸ch s¹n-Du lÞch	2.61%	7.21%	7.16%	8.21%
	Tµi chÝnh-Ng©n hµng	0.77%	1.08%	2.37%	2.45%
	V¨n hãa-YtÕ-Gi¸o dôc	3.13%	1.47%	1.60%	1.26%
	XD Khu ®« thÞ míi	0.10%	4.09%	2.63%	0.38%
	XD V¨n phßng-C¨n hé	1.77%	11.07%	9.67%	6.47%

XD h¹ tÇng KCX-KCN	0.35%	1.78%	1.44%	1.97%
Tæng sè		100.00%	100.00%	100.00%	100.00%

(Nguồn: Cục đầu tư nước ngoài, Bộ kế hoạch và đầu tư)

Có thể thấy, về tỷ lệ số dự án đầu tư vào BĐS thương mại không cao trong tổng số các dự án (chiếm 4,83%) nhưng tỷ lệ về vốn đầu tư của các dự án này lại rất cao (chiếm 24,15%). Bên cạnh đó tỷ lệ vốn đầu tư thực hiện của các dự án bất động sản cũng chiếm đến 17,03% tổng số vốn thực hiện của tất cả các dự án trên toàn quốc. Những con số đáng chú ý đó cũng phần nào cho thấy tầm quan trọng của lĩnh vực BĐS trong việc thu hút vốn FDI vào phát triển kinh tế quốc gia. Hàng năm Đảng và nhà nước ta không ngừng có những chính sách kêu gọi vốn FDI, trong khi đó lượng vốn đầu tư nước ngoài thông qua các dự án thuộc lĩnh vực BĐS chiếm một tỷ lệ ngày càng lớn. Bởi vậy nếu phát huy được nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực BĐS này thì nước ta sẽ có được một nguồn lực đáng kể tạo đà thúc đẩy kinh tế phát triển.

Sức hấp dẫn của thị trường BĐS Việt Nam còn thể hiện qua việc thu hút hàng loạt nhà đầu tư nước ngoài vào cuộc với những dự án quy mô hàng trăm triệu đến hàng tỷ USD như một xu hướng hiện nay. Các dự án BĐS này chủ yếu nằm ở các vị trí trung tâm và các thành phố lớn trước hết, phải kể đến Dự án Phát triển khu phố mới Nam Thăng Long (Hà Nội) được cấp giấy phép ngày 30/12/1996 với số vốn đăng kí đầu tư trên 2 tỷ USD, trong quý đầu năm 2008 vừa qua đã Việt Nam đã thu hút 2 dự án lớn là dự án Starbay Vietnam xây dựng tại Kiên Giang và Good Choice USA- Vietnam với tổng vốn đầu tư khoảng 1,6 tỷ USD và 1,3 tỷ USD. Bên cạnh đó là các dự án có quy mô vốn đầu tư khoảng 1 tỷ USD như Hanoi Landmark Tower (Hàn Quốc), dự án phát triển đô thị An Phú (British Virgin Island)...

Sức hấp dẫn của lĩnh vực BĐS Việt Nam đã được minh chứng qua lượng vốn đầu tư đổ vào thị trường này với quy mô lớn và có xu hướng tăng mạnh trong những năm gần đây. Tuy có những giai đoạn việc thu hút vốn FDI