Đánh Giá Tình Hình Thu Hút Đầu Tư Trực Tiếp Của Hàn Quốc Vào Lĩnh Vực Bất

+ Về phát triển nhà ở nông thôn: Phấn đấu đến năm 2020 hoàn thành chương trình hỗ trợ cải thiện nhà ở đối với các hộ gia đình đồng bào dân tộc thiểu số tại chỗ và các hộ thuộc diện chính sách tại các vùng: Trung du miền núi phía Bắc, duyên hải Bắc, Nam Trung Bộ, Đông Nam Bộ, khu vực Tây Nguyên và đồng bằng sông Cửu Long;

Phấn đấu đến năm 2020 hoàn thành việc xoá bỏ nhà ở tạm (tranh, tre, nứa, lá) tại khu vực nông thôn; chỉ tiêu diện tích nhà ở nông thôn bình quân đầu người đạt khoảng 14m2 sàn vào năm 2010 và 18m2 sàn vào năm 2020.

Dự báo tỷ lệ đô thị hóa ở Việt Nam bình quân khoảng 30% vào năm 2010, khoảng 50% vào năm 2020 (tốc độ đô thị hóa ở Hà Nội hiện nay xấp xỉ 57%, dự báo 70% (2010) và khoảng 85% (vào năm 2020). Trung bình mỗi năm VN cần phát triển thêm 35 triệu m2 nhà để phấn đấu đạt 20m2 nhà

ở/người tại đô thị vào năm 2020. Như vậy, với mục tiêu phát triển trên thì đòi hỏi cần có sự quan tâm sát sao, đầu tư hiệu quả của cả Chính phủ và các nhà đầu tư. Việc huy động mọi nguồn lực đầu tư là cần thiết , không chỉ là thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài mà cần thiết phải tạo điều kiện, “trải thảm đỏ” cho các hình thức đầu tư gián tiếp như là đầu tư thông qua các quỹ đầu tư bất động sản. Hình thức đầu tư vào các quỹ đầu tư này sẽ thu hút được cả những nhà đầu tư nhỏ lẻ vào phát triển lĩnh vực BĐS mà trước nay chỉ dành cho các nhà đầu tư giàu có. Xu hướng này chắc chắn sẽ tăng cường và phát triển mạnh mẽ trong tương lai.

Như vậy từ nay đến năm 2020, yêu cầu phát triển lĩnh vực BĐS Việt Nam là tối cần thiết để có thể hoàn thành được kế hoạch lớn của toàn Đảng toàn dân là đến năm 2020, Việt Nam cơ bản trở thành nước công nghiệp hiện đại.

II. ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THU HÚT ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP CỦAHÀN QUỐC VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM.

Trong vòng hơn hai mươi năm qua, việc thu hút FDI của Hàn Quốcvào lĩnh vực bất động sản Việt Nam cũng đã đạt được những kết quả to lớnnhưng cũng gặp không ít vấn đề khó khăn, vướng mắc.

1. Những kết quả đạt được trong việc thu hút FDI của Hàn Quốc vào lĩnhvực BĐS Việt Nam

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 136 trang tài liệu này.

Hàn Quốc là đối tác chiến lược hàng đầu của Việt Nam. Năm 2006 HànQuốc đã vượt qua những nhà đầu tư nước ngoài lớn như Mỹ, Nhật Bản,Singapore, Đài Loan để trở thành quốc gia có vốn đầu tư nước ngoài lớn nhấttại Việt Nam. Thêm nữa tỷ trọng đầu tư trực tiếp nước ngoài của Hàn Quốcvào Việt Nam thì lĩnh vực BĐS chiếm lượng vốn lớn nhất đầu tư, hơn cả lĩnhvực công nghiệp nặng hay công nghiệp nhẹ mà Hàn Quốc đầu tư sớm hơn vàoViệt Nam. Hàn Quốc ngày càng khẳng định là đối tác hàng đầu của Việt Namtrên phương diện hợp tác, phát triển kinh tế.

Nguồn vốn FDI Hàn Quốc đầu tư vào lĩnh vực BĐS Việt Nam giữ mộtvai trò rất quan trọng trong việc phát triển lĩnh vực còn rất non trẻ này ở ViệtNam. Ngoài vai trò như một nguồn vốn đầu tư nước ngoài tác động vào lĩnh vựcBĐS Việt Nam như đã trình bày ở chương 1 gồm có 5 vai trò quan trọng là:

+ Bổ sung nguồn vốn trong nước

+ Tăng tính cạnh tranh trên thị trường, tạo thị trường BĐS cạnh tranhhoàn hảo hơn

+Tiếp thu công nghệ, bí quyết quản lý

+Tạo công ăn việc làm, nâng cao chất lượng nguồn nhân lực bất động sản

+ Tăng nguồn thu ngân sách

Ngoài những 5 vai trò đó ra thì các nhà đâu tư Hàn Quốc còn đóng gópnhiều vai trò tuyệt vời khác nữa, có thể kể đến 5 vai trò nữa như sau:

+Tăng tính thẩm mỹ ở những nơi mà Hàn Quốc đầu tư xây dựngkhách sạn,văn phòng thương mại, khu nghỉ dưỡng,…Với hai dự án lớn, dự án

đang triển khai đầu tư là khách sạn cao cấp 5, khu văn phòng, khu nhà ở của

tập đoàn Keangnam hứa hẹn sẽ cung cấp một cảnh quan hoành tráng, sangtrọng, cao cấp ở những sản phẩm mà Keangnam cung cấp. Keangnam tuyênbố rằng dự án này sẽ là niềm tự hào của tập đoàn này ở Việt Nam; hay như dựán xây dựng khu đô thị bên sông Hồng Tây Hồ Tây được ca ngơi như viênkim cương của Việt Nam, sánh với dự án nổi tiếng thành phố bên sông Hàncủa Hàn Quốc, mà các nhà đầu tư rất thành công. Mỗi năm thành phố bênsông Hàn đón nhiều triệu lượt du khách thăm quan. Dự án thành phố bên sôngHông này ở Việt Nam hứa hẹn sẽ làm thay đổi bộ mặt của thủ đô Hà Nội.

+Giảm sự căng thẳng trên thị trường BĐS vì thiếu cung, thừa cầuBĐS tại Việt Nam: Đây là một thực tế nữa cũng hết sức rõ ràng. Cầu về BĐS

ở Việt Nam, những khu đô thị, trung tâm giao lưu kinh tế là vô cùng lớnnhưng nguồn cung lại có hạn. Chính sự mất cân bằng trong cung cầu này gâynên rất nhiều bất cập không chỉ trên lĩnh vực BĐS không thôi mà nó còn gâynên nhưng vấn đề nghiêm trọng về xã hội. Cụ thể là trong việc giải quyết chỗ

ở cho những người làm việc, học tập, công tác ở các đô thị lớn trên cả nước.VCăng thẳng này, vấn đề này đã được giảm đi khi nhà đầu tư Hàn Quốc dùngtiền vốn của mình, bí quyết quản lý, kinh nghiệm xây dựng và chất xám thiếtkế,.. đầu tư vào lĩnh vực BĐS Việt Nam.

+Nâng cao chất lượng cuộc sống của những cư dân tiêu dùng sảnphẩm của các công ty BĐS Hàn Quốc. Hàn Quốc là nước có kinh nghiệm xâydựng những công trình mang tầm cỡ quốc tế và chất lượng của những côngtrình của Hàn Quốc được cả thế giới công nhận, chất lượng cao. Khi nhà đầutư Hàn Quốc đến Việt Nam, xây dựng cho Việt Nam những căn phòng kháchsạn cao cấp, khu nghỉ dưỡng, văn phòng thương mại hạng sang nhất Châu Ákhiến người dân Việt Nam tiêu dùng những sản phẩm dịch vụ của Hàn Quốc-những sản phẩm dịch vụ mang phong cách lịch lãm, hiện đại chất lượng khiếnngười dân Việt Namhọ cảm thấy hài lòng, chất lượng cuộc sống của họ đượcnâng cao.

+Năng động hoá nền kinh tế: Đất nước Hàn Quốc vốn nổi tiếng vớikhẩu hiệu Dynamic Korea- một nền kinh tế năng động; doanh nghiệp FDIHàn Quốc đầu tư vào BĐS Việt Nam đều là các doanh nghiệp lớn, có tiềm lựckinh tế, họ đã thổi một luồng tư duy mới, năng động, đầy nhiệt huyết vàvàcung cách làm việc chuyên nghiệp, một kiểu làm ăn lớn mang tầm quốc tế.

Đây như một hồi chuông cảnh báo cho các doanh nghiệp Việt Nam, nhữngdoanh nghiệp đang mà làm ăn manh mún, nhỏ lẻ. Chuông cảnh báo các doanhnghiệp Việt nhất định cần phải năng động, hơn nhanh nhạy hơn nữa và cầnthiết phải có tầm nhìn dài hơi, chiến lược trong dài hạn..

+Tham gia mạng lưới sản xuất toàn cầu

Đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam còngiúp tạo ra những sản phẩm hàng hoá BĐS chất lượng cao, sánh ngang vớitiêu chuẩn quốc tế. Vì những nhà đầu tư nước ngoài nói chung và nhà đầu tưHàn Quốc nói riêng mang vốn, công nghệ và bí quyết kinh doanh của mìnhsang nước nhận đầu tư,đểđầu tư tạo lập các công trình bất động sản theo tiêuchuẩn thế giới, tạo ra những sản phẩm BĐS đạt mang tiêu chuẩn chung quốctếcủa thế giới, góp phần đưa nền sản xuất hàng hoásản phẩm BĐS trên thịtrường Việt Nam tham gia vào mạng lưới sản xuất hàng hoásản phẩm bất

động sản toàn cầu. Ví dụ dễ nhận thấy cho vai trò tham gia mạng lưới sảnxuất toàn cầu này là: Những người nước ngoài muốn mua nhà để ở, hayđinghỉ ở những khu nghỉ dưỡng cao cấp, khách sạn cao cấp có thể nghĩ đến ViệtNam như là một trong các lựa chọn vì Việt Nam cũng có những căn nhà, khunghỉ dưỡng, khách sạn mang tầm vóc quốc tế, tiêu chuẩn quốc tế.

Vai trò của FDI Hàn Quốc vào lĩnh vực BĐS Việt Nam còn thể hiện ởnhiều khía cạnh, nhiều mặt khác nữa. Mỗi người có thể sẽ tự nhận ra những vaitrò quan trọng của FDI Hàn Quốc vào Việt Nam vì điều này phụ thuộc vào từnggóc nhìn của mỗi cá nhân nhưng một điều hẳn là rất khó có thể phủ nhận là:Vvai trò của Hàn Quốc đang ngày càng quan trọng trong việc phát triển kinh tế

của Việt Nam nói chung và phát triển BĐS ở Việt Nam nói riêng. Làm sao đểmối quan hệ của hai nước ngày càng vững bền, phát triển sâu rộng trên nguyêntắc hợp tác cùng có lợi mà là lợi ơi ích hướng tới là lâu dài? Để trả lời cho câuhỏi này chỉ đơn giản là giải quyết những mâu thuẫn những khó khăn đặt ra trongviệc thu hút vốn đầu tư FDI của Hàn Quốc, và sử dụng hiệu quả nguồn vốn này.2 Những khó khăn mà các nhà đầu tư Hàn Quốc gặp phải khi đầu tư vàolĩnh vực BĐS Việt Nam

2.1 Nhóm khó khăn về Chính sách pháp luật

*Thủ tục hành chính phức tạp, thiếu tính chuyên nghiệp

Công tác chuẩn bị đầu tư một dự án BĐS ở Việt Nam phải kéo dài 2-3

năm. Trong khi đó, tính minh bạch của thị trường chưa cao, hầu hết các dự án

BĐS vẫn phải theo cơ chế xin - cho, điều chỉnh quy hoạch. Kế đến là tìnhtrạng giao dịch ngấm ngầm, đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá… khiến

tăng độ rủi ro trong kinh doanh BĐS.

Nhiều thủ tục hành chính được đưa ra cho các doanh nghiệp kinh doanhBĐS. Muốn để dự án thực chất đi vào hoạt động thì các chủ đầu tư phải thựchiện hoàn tất các thủ tục hành chính, xin giấy phép của bộ kế hoạch đầu tư,bộ xây dựng, bộ tài nguyên môi trường và các cơ quan chức năng khác có liênquan hết sức rườm rà, mất thời gian cho doanh nghiệp. Trong khi đó thủ tụchành chính ở các nước láng giềng trong khối Asean như Thái Lan, Malaysia

được tinh giảm tối đa để tiết kiệm thời gian cho nhà đầu tư. Thời gian chínhlà tiền bạc, tiết kiệm thời gian các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh địa ốc sẽtiết kiệm được tiền, tăng khả năng quay vòng vốn nhanh, giúp doanh nghiệpthêm cạnh trạnh và tăng lợi nhuận. Còn ngược lại, nếu mất thời gian quá lâucho các thủ tục hành chính để một dự án chính thức hoạt động thì doanhnghiệp sẽ mất tiền, giảm lợi nhuận, giảm nghiêm trọng tính cạnh tranh để thuhút so vói các nước khác.

*Nhiều vướng mắc trong việc phân cấp, thể chế ở cấp địa phương

Một trong những nội dung của LluậtđĐầu tư mới, có hiệu lực từ1/7/2006, là từ đótừ ngày luật đầu tư có hiệu lực Bbộ kKế hoạch và đĐầu tưsẽ không cấp một giấy phép đầu tư nào như trước đây mà hoàn toàn phân cấp

cho các điạ phương. Năng lực quản lý và phân cấp tại các địa phương đều

đang gặp nhiều vướng mắc. Hầu hết các địa phương còn lúng túng từ nhậnthức đến triển khai chương trình hay gắn kết các hoạt động quản lý của mình.

Việc nhiều địa phương gặp khó khăn khi tiếp nhận dòng vốn FDI. Mặc

dù đã có những quy định rất rõ ràng về việc thẩm tra năng lực nhà đầu tư đốivới những dự án đầu tư thuộc diện thẩm tra, song trên thực tế, ở không ít địa

phương, việc vận dụng lại không thực sự rõ ràng, thậm chí là sai luật. Việcphát sinh thêm thủ tục ngoài quy định thực sự đang là nỗi lo ngại của các nhà

đầu tư, nhất là khi các địa phương lại đưa ra những yêu cầu khác nhau, thậm

chí có trường hợp không nhất quán với cả quy định của lLuậtđĐầu tư và cácnghị định hướng dẫn thi hành. Đó là chưa kể một số dự án còn phải chờ lấy ýkiến các bộ, ngành liên quan về sự phù hợp với quy hoạch, xem xét các lĩnhvực đầu tư có điều kiện, dẫn đến thời gian cấp chứng nhận đầu tư kéo dài, ảnh

hưởng đến quyết định của nhà đầu tư cũng như việc tiếp nhận đầu tư của các

địa phương.

2.2 Nhóm khó khăn về chính sách quy hoạch

*Giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn

Các doanh nghiệp kinh doanh BĐS luôn gặp vướng mắc trong công tácgiải phóng mặt bằng. Ông Lê Hoàng Châu - Phó cChủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM cho rằng, phần lớn các doanh nghiệp đầu tư xây dựng cơ bản, xây dựngcông trình công cộng cũng như các doanh nghiệp đầu tư dự án BĐS từ trước

đến nay vẫn không thể khởi công thực hiện công trình theo đúng tiến độ hợp

đồng. Nhiều công trình đã phải kéo dài thời gian khởi công chỉ vì vướng giảiphóng mặt bằng. Cái khó hiện nay là bộ phận nhỏ người dân không hợp tác

với doanh nghiệp trong khâu giải phóng mặt bằng., bởi dự án rơi vào tìnhtrạng trạng treo chỉ vì không giải phóng được mặt bằng.

Việc thu hồi đất của các chủ đầu tư với người sử dụng đất chưa bao giờ

căng thẳng như hiện nay. Nhà nước chỉ đứng ra đền bù ở các dự án lớn, còncác dự án nhỏ, đất phi nông nghiệp để tự doanh nghiệp đứng ra tự thương

lượng đền bù với dân. Chính điều này đã đẩy doanh nghiệp vào hoàn cảnh

khó khăn. Ngay cả các công trình phục vụ công ích, các công trình trọng điểm

do Nhà nước quản lý còn gặp khó khăn trong việc đền bù thì việc tự đền bùdocủa các doanh nghiệp thực hiện phải tăng lên gấp nhiều lần.

Công tác giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn vì còn liên qua đếnlợi ích của nhiều người. Phải giải quyết ổn thoả mối quan hệ lợi ích giữa cácbên liên quan là một việc không hề dễ. Công tác này diễn ra chậm khiến chotiến độ thực hiện dự án bị chậm theo, gây nên những tổn thất lớn cho doanhnghiệp, như giao nhà không đúng hạn định, dự án không hoàn thành đúng tiến

độ, thời gian phải trả lãi ngân hàng càng dài gây nên gánh nặng không chỉ vềtài chính cho doanh nghiệp mà còn ảnh hưởng không nhỏ đến danh tiếng củadoanh nghiệp với các đối tác và khách hàng.

*Xây dựng khu công nghiệp(KCN)- Khu chế xuất (KCX)

Vấn đề sử dụng quỹ đất nông nghiệp cho mục đích phát triển KCN -KCX, khu công nghệ cao... trong bối cảnh FDI vào nhiều, là câu chuyện phổbiến của các quốc gia đang phát triển. Tuy nhiên, điều đáng nói là ở Việt Namhiện nay, quá trình ấy diễn ra với ở tốc độ quá nhanh và không được quyhoạch cẩn thận.

Điều dễ nhận thấy là những diện tích đất được lấy để phát triển KCN -KCX, khu công nghệ cao... chủ yếu nằm ở vùng đất giao thông thuận lợi, dân

cư đông đúc, đất canh tác tốt. Những đồng bằng trù phú như ĐB sông Hồng(rộng 0,8 triệu ha), ĐB sông Cửu Long (2,5 triệu ha) đã bị chia nhỏ để làmKCN-KCX, khu công nghệ cao, sân goft... Theo các chuyên gia, nguyên nhân

của việc phân nhỏ các "vựa lúa" và "bêtông hóa" chúng xuất phát từ phongtrào thu hút FDI của các địa phương trong khi chưa có sự chuẩn bị chu đáo,

chưa có quy hoạch cụ thể. Tình trạng này dẫn đến việc các địa phương ra sức"chiều" doanh nghiệp, khiến doanh nghiệp muốn vào chỗ nào là được chỗ đó,trong khi chúng ta còn rất nhiều loại đất khác mà không chọn. Những ưu đãinày nhiều khi dẫn đến tình trạng đăng ký địa điểm đầu tư ở những thửa đất

“nhất đẳng điền”, những thửa đất canh tác tốt, giao thông thuận lợi, gần khudân cư. Nhiều chuyên gia nông nghiệp cho rằng, điều này còn gây thêm sựlãng phí nguồn lực nông nghiệp vì chỉ cần lấy 1 ha đất sẽ làm ảnh hưởng đến2-3 ha khác, các công trình thủy lợi bị đảo lộn, thậm chí phá hủy.

Việc bê tông hoá những “nhất đẳng điền”, “bờ xôi củ mật” đang diễn ravới tốc độ chóng mặt. Trong khi đó những loại đất này lại vô cùng quý. GS TSNguyễn Lân Dũng - chuyên gia cao cấp, Viện Vi sinh vật và Công nghệ sinh học

(ĐH quốc gia) đã dùng khái niệm "đất có cấu tượng" để chỉ loại đất trồng trọt cócác hạt vừa phải, có thể giữ nước, giữ thức ăn, giữ không khí trong đất mà nôngdân ta vẫn gọi là bờ xôi, ruộng mật. Ông khẳng định, để có các hạt đất như vậy,cần có sự hoạt động liên tục của vi sinh vật qua hàng nghìn năm để tạo ra đượcchất mùn làm liên kết các hạt đất lại thành đất có cấu tượng, được vi sinh vậtphân giải dần dần để giải phóng thức ăn cho cây trồng, kết hợp với phân khoáng

để phân khoáng không dễ dàng bị rửa trôi xuống các lớp đất sâu. Chính việc bêtông hoá này đã gây ra một sự lãng phí rất lớn, đồng thời xét về lâu dài có ảnhhưởng nghiêm trọng đến các thế hệ sau này. Bên cạnh đó, chất thải của khu côngnghiệp làm ô nhiễm nguồn nước, không khí, dẫn đến ảnh hưởng lớn là không cónông nghiệp sạch. Đó là còn chưa kể tới việc thu hồi đất đã làm ảnh hưởng tới

đời sống của các hộ dân sống ở đó.

2.3 Nhóm khó khăn nội tại của lĩnh vực BĐS

*Giá đất, giá văn phòng cho thuê quá cao