Những Khó Khăn Mà Các Nhà Đầu Tư Hàn Quốc Gặp Phải Khi Đầu Tư Vào Lĩnh

nước ngày càng vững bền, phát triển sâu rộng trên nguyên tắc hợp tác cùng cólợi mà là lợi ích hướng tới là lâu dài? Để trả lời cho câu hỏi này chỉ đơn giản làgiải quyết những mâu thuẫn những khó khăn đặt ra trong việc thu hút vốn đầutư FDI của Hàn Quốc, và sử dụng hiệu quả nguồn vốn này.

2. Những khó khăn mà các nhà đầu tư Hàn Quốc gặp phải khi đầu tư vàolĩnh vực bất động sản Việt Nam

2.1 Nhóm khó khăn về Chính sách pháp luật

*Thủ tục hành chính phức tạp, thiếu tính chuyên nghiệp

Công tác chuẩn bị đầu tư một dự án BĐS ở Việt Nam phải kéo dài 2-3

năm. Trong khi đó, tính minh bạch của thị trường chưa cao, hầu hết các dự án

BĐS vẫn phải theo cơ chế xin - cho, điều chỉnh quy hoạch. Kế đến là tìnhtrạng giao dịch ngấm ngầm, đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá… khiến

tăng độ rủi ro trong kinh doanh BĐS.

Nhiều thủ tục hành chính được đưa ra cho các doanh nghiệp kinh doanhBĐS. Muốn để dự án thực chất đi vào hoạt động thì các chủ đầu tư phải thựchiện hoàn tất các thủ tục hành chính, xin giấy phép của bộ kế hoạch đầu tư,bộ xây dựng, bộ tài nguyên môi trường và các cơ quan chức năng khác có liênquan hết sức rườm rà, mất thời gian cho doanh nghiệp. Trong khi đó thủ tụchành chính ở các nước láng giềng trong khối Asean như Thái Lan, Malaysia

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 136 trang tài liệu này.

được tinh giảm tối đa để tiết kiệm thời gian cho nhà đầu tư. Thời gian chính làtiền bạc, tiết kiệm thời gian các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh địa ốc sẽ tiếtkiệm được tiền, tăng khả năng quay vòng vốn nhanh, giúp doanh nghiệp thêmcạnh trạnh và tăng lợi nhuận. Còn ngược lại, nếu mất thời gian quá lâu chocác thủ tục hành chính để một dự án chính thức hoạt động thì doanh nghiệp sẽmất tiền, giảm lợi nhuận, giảm nghiêm trọng tính cạnh tranh để thu hút so vóicác nước khác.

*Nhiều vướng mắc trong việc phân cấp, thể chế ở cấp địa phương

Một trong những nội dung của luật đầu tư mới, có hiệu lực từ 1/7/2006,là từ ngày luật đầu tư có hiệu lực bộ kế hoạch và đầu tư sẽ không cấp mộtgiấy phép đầu tư nào như trước đây mà hoàn toàn phân cấp cho các điạ

phương. Năng lực quản lý và phân cấp tại các địa phương đều đang gặp nhiều

vướng mắc. Hầu hết các địa phương còn lúng túng từ nhận thức đến triển khai

chương trình hay gắn kết các hoạt động quản lý của mình.

Việc nhiều địa phương gặp khó khăn khi tiếp nhận dòng vốn FDI. Mặc

dù đã có những quy định rất rõ ràng về việc thẩm tra năng lực nhà đầu tư đốivới những dự án đầu tư thuộc diện thẩm tra, song trên thực tế, ở không ít địa

phương, việc vận dụng lại không thực sự rõ ràng, thậm chí là sai luật. Việcphát sinh thêm thủ tục ngoài quy định thực sự đang là nỗi lo ngại của các nhà

đầu tư, nhất là khi các địa phương lại đưa ra những yêu cầu khác nhau, thậm

chí có trường hợp không nhất quán với cả quy định của luật đầu tư và cácnghị định hướng dẫn thi hành. Đó là chưa kể một số dự án còn phải chờ lấy ýkiến các bộ, ngành liên quan về sự phù hợp với quy hoạch, xem xét các lĩnhvực đầu tư có điều kiện, dẫn đến thời gian cấp chứng nhận đầu tư kéo dài, ảnh

hưởng đến quyết định của nhà đầu tư cũng như việc tiếp nhận đầu tư của các

địa phương.

*Công tác giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn

Các doanh nghiệp kinh doanh BĐS luôn gặp vướng mắc trong công tácgiải phóng mặt bằng. Ông Lê Hoàng Châu - Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM cho rằng, phần lớn các doanh nghiệp đầu tư xây dựng cơ bản, xây dựngcông trình công cộng cũng như các doanh nghiệp đầu tư dự án BĐS từ trước

đến nay vẫn không thể khởi công thực hiện công trình theo đúng tiến độ hợp

đồng. Nhiều công trình đã phải kéo dài thời gian khởi công chỉ vì vướng giảiphóng mặt bằng. Cái khó hiện nay là bộ phận nhỏ người dân không hợp tácvới doanh nghiệp trong khâu giải phóng mặt bằng.

Việc thu hồi đất của các chủ đầu tư với người sử dụng đất chưa bao giờ

căng thẳng như hiện nay. Nhà nước chỉ đứng ra đền bù ở các dự án lớn, còncác dự án nhỏ, đất phi nông nghiệp để tự doanh nghiệp đứng ra tự thương

lượng đền bù với dân. Chính điều này đã đẩy doanh nghiệp vào hoàn cảnh

khó khăn. Ngay cả các công trình phục vụ công ích, các công trình trọng điểm

do Nhà nước quản lý còn gặp khó khăn trong việc đền bù thì việc đền bù docác doanh nghiệp thực hiện phải tăng lên gấp nhiều lần.

Công tác giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn vì còn liên qua đếnlợi ích của nhiều người. Phải giải quyết ổn thoả mối quan hệ lợi ích giữa cácbên liên quan là một việc không hề dễ. Công tác này diễn ra chậm khiến chotiến độ thực hiện dự án bị chậm theo, gây nên những tổn thất lớn cho doanhnghiệp, như giao nhà không đúng hạn định, dự án không hoàn thành đúng tiến

độ, thời gian phải trả lãi ngân hàng càng dài gây nên gánh nặng không chỉ vềtài chính cho doanh nghiệp mà còn ảnh hưởng không nhỏ đến danh tiếng củadoanh nghiệp với các đối tác và khách hàng.

*Bất hợp lý trong việc xây dựng khu công nghiệp(KCN)- Khu chế xuất(KCX)

Vấn đề sử dụng quỹ đất nông nghiệp cho mục đích phát triển KCN -KCX, khu công nghệ cao... trong bối cảnh FDI vào nhiều, là câu chuyện phổbiến của các quốc gia đang phát triển. Tuy nhiên, điều đáng nói là ở Việt Namhiện nay, quá trình ấy diễn ra với tốc độ quá nhanh và không được quy hoạchcẩn thận.

Điều dễ nhận thấy là những diện tích đất được lấy để phát triển KCN -KCX, khu công nghệ cao... chủ yếu nằm ở vùng đất giao thông thuận lợi, dân

cư đông đúc, đất canh tác tốt. Những đồng bằng trù phú như ĐB sông Hồng(rộng 0,8 triệu ha), ĐB sông Cửu Long (2,5 triệu ha) đã bị chia nhỏ để làmKCN-KCX, khu công nghệ cao, sân goft... Theo các chuyên gia, nguyên nhâncủa việc phân nhỏ các "vựa lúa" và "bêtông hóa" chúng xuất phát từ phong

trào thu hút FDI của các địa phương trong khi chưa có sự chuẩn bị chu đáo,

chưa có quy hoạch cụ thể. Tình trạng này dẫn đến việc các địa phương ra sức"chiều" doanh nghiệp, khiến doanh nghiệp muốn vào chỗ nào là được chỗ đó,trong khi chúng ta còn rất nhiều loại đất khác mà không chọn. Những ưu đãinày nhiều khi dẫn đến tình trạng đăng ký địa điểm đầu tư ở những thửa đất

“nhất đẳng điền”, những thửa đất canh tác tốt, giao thông thuận lợi, gần khudân cư. Nhiều chuyên gia nông nghiệp cho rằng, điều này còn gây thêm sựlãng phí nguồn lực nông nghiệp vì chỉ cần lấy 1 ha đất sẽ làm ảnh hưởng đến2-3 ha khác, các công trình thủy lợi bị đảo lộn, thậm chí phá hủy.

Việc bê tông hoá những “nhất đẳng điền”, “bờ xôi củ mật” đang diễn ravới tốc độ chóng mặt. Trong khi đó những loại đất này lại vô cùng quý. GS TSNguyễn Lân Dũng - chuyên gia cao cấp, Viện Vi sinh vật và Công nghệ sinh học

(ĐH quốc gia) đã dùng khái niệm "đất có cấu tượng" để chỉ loại đất trồng trọt cócác hạt vừa phải, có thể giữ nước, giữ thức ăn, giữ không khí trong đất mà nôngdân ta vẫn gọi là bờ xôi, ruộng mật. Ông khẳng định, để có các hạt đất như vậy,cần có sự hoạt động liên tục của vi sinh vật qua hàng nghìn năm để tạo ra đượcchất mùn làm liên kết các hạt đất lại thành đất có cấu tượng, được vi sinh vậtphân giải dần dần để giải phóng thức ăn cho cây trồng, kết hợp với phân khoáng

để phân khoáng không dễ dàng bị rửa trôi xuống các lớp đất sâu. Chính việc bêtông hoá này đã gây ra một sự lãng phí rất lớn, đồng thời xét về lâu dài có ảnhhưởng nghiêm trọng đến các thế hệ sau này. Bên cạnh đó, chất thải của khu côngnghiệp làm ô nhiễm nguồn nước, không khí, dẫn đến ảnh hưởng lớn là không cónông nghiệp sạch. Đó là còn chưa kể tới việc thu hồi đất đã làm ảnh hưởng tới

đời sống của các hộ dân sống ở đó.

2.2 Nhóm khó khăn nội tại của lĩnh vực bất động sản

*Giá đất, giá văn phòng cho thuê quá cao

Ngoài những vấn đề bất lợi trên như cơ sở hạ tầng kém phát triển, giảiphóng mặt bằng chậm,…các doanh nghiệp Hàn Quốc còn phàn nàn rằng giá

đất ở Việt Nam là quá cao. Đây không chỉ là nhận định của các nhà đầu tưHàn Quốc mà đây còn là nhận định của rất nhiều chuyên gia BĐS. So vớinhiều nước trên thế giới thì thu nhập bình quân của người Việt Nam còn thấp,

nhưng giá nhà đất tại Việt Nam lại nằm trong 17 nước có giá nhà đất và giá

văn phòng cho thuê cao nhất trên thế giới. Bộ trưởng Bộ xây dựng NguyễnHồng Quân khẳng định đây là điều bất cập. Công ty nghiên cứu thị trường

BĐS Cushman &Wakefield (công ty hàng đầu thế giới về cung cấp các dịchvụ BĐS) mới đây đưa ra bản báo cáo xếp Việt Nam vào hàng thứ 17 trong topcác quốc gia có giá thuê cao ốc văn phòng cao ngất là một bất lợi lớn (xemphụ lục 3).

Trong bản báo cáo của Cushman & Wakefield đã so sánh chi phí sởhữu văn phòng tại 203 thành phố lớn thuộc 58 nước trên thế giới. Trong đó cómột số thành phố mới có mặt trong danh sách này lần đầu như Kiev (Ukraine)

ở vị trí thứ 16 và TP.HCM (Việt Nam) ở vị trí 17. Nếu đúng như dự báo giá văn phòng cho thuê trong thời gian tới sẽ đạt khoảng 100 USD/m2 TP.HCM sẽ nằm cùng nhóm với Hồng Kông, Tokyo và London trong Top 10 các thànhphố có giá văn phòng cho thuê đắt nhất thế giới.

Giá đất tại Việt Nam còn chưa hợp lý, quá cao so với các nước trongkhu vực. Đây là một trong những trở ngại lớn đối với sự phát triển của thị

trường bất động sản cũng như dòng vốn đầu tư của các doanh nghiệp nước

ngoài. Trước khi chính thức quyết định bỏ vốn đầu tư vào một thị trường nào

đó, bất kỳ nhà đầu tư nào cũng phải suy đi tính lại khả năng và mức độ thu lờicủa dự án. Ở đâu giá đất đai hợp lý có khả năng thu lời cao hơn thì họ sẽ đến

đó. Giá nhà đất và giá thuê cao có thể khiến các nhà đầu tư chuyển hướng

sang các nước như Ấn Độ, Thái Lan, Trung Quốc... để có được chi phí rẻ hơn.

*Thiếu minh bạch trong việc công bố thông tin về lĩnh vực bất động sảnViệt Nam

Nhiều vướng mắc trong quá trình chuẩn bị đầu tư và kinh doanh tạiViệt Nam đã được đại diện nhà đầu tư Hàn Quốc thẳng thắn trao đổi với các

cơ quan chức năng Việt Nam, trong hội thảo được tổ chức ngày 14/12/2007tại Hà Nội thì vấn đề thiếu hụt nghiêm trọng các nguồn thông tin về BĐS nhưgiá cả, thông tin quy hoạch, thông tin về chính sách khuyến khích đầu tư,….

Hiện nay, Hàn Quốc đang giữ vị trí số 1 trong số hơn 81 quốc gia vàvùng lãnh thổ đầu tư Việt Nam, với gần 1.800 dự án, tổng vốn đăng ký 12,7tỷ USD, vốn thực hiện 2,8 tỷ USD. Theo ông Kim Won Ho, Giám đốc Trungtâm Hỗ trợ doanh nghiệp Hàn Quốc (KOTRA), kết quả điều tra mới nhất củatổ chức này cho thấy có tới 34,6% số doanh nghiệp HQ được khảo sát gặp

khó khăn lớn khi chuẩn bị đầu tư do thiếu thông tin. Vấn đề ngôn ngữ cũng làmột trở ngại khác (18,9%). 12,2% doanh nghiệp muốn có được những chínhsách ưu đãi đầu tư hơn. Như vậy có thể khẳng định rằng khó khăn lớn nhấtcủa Hàn Quốc khi đầu tư vào Việt Nam là thiếu thông tin.

Thông tin về lĩnh vực BĐS rất hạn chế. Các hoạt động giao dịch ngầmvẫn diễn ra hàng ngày trên thị trường. Do công tác quản lí còn lỏng lẻo nên giábất động sản dễ dàng bị thao túng, tình trạng nâng giá ảo luôn diễn ra, thông tinthị trường bị nhiễu, không đúng giá trị thực tế của bất động sản.

Thêm nữa, vấn đề công khai thông tin quy hoạch chưa được thực hiện

thường xuyên, đầy đủ. Nhiều khi còn có các chi phí phụ trội thêm mà rấtnhiều doanh nghiệp nước ngoài không thể hiểu được (như “chi phí quan hệ”của họ chiếm một phần không nhỏ trong chi phí của doanh nghiệp, cả trongquá trình chuẩn bị đầu tư lẫn hoạt động sản xuất kinh doanh). Đây là nguyênnhân sâu xa ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản, hoạt

động đầu tư này dễ gặp các rủi ro lớn do mọi người không tiếp cận được vớinhững luồng thông tin xác thực của thị trường.

2.3 Nhóm khó khăn từ các thị trường tương tác

*Lạm phát cao, nhập siêu liên tục, thâm hụt ngân sách lớn

Theo báo cáo mới đây nhất vào tháng 2 năm 2008 của nhóm giáo sưchuyên gia kinh tế ĐH Harvard tư vấn chính sách kinh tế cho VN cho thấyViệt Nam đang gặp phải những khó khăn trong việc thực hiện các chính sáchvĩ mô, tình hình lạm phát cao, liên tục nhập siêu ở mức cao, thâm hụt ngânsách lớn.

Ngoài việc tăng giá dầu và một số nguyên liệu sản xuất trên thị trường

thế giới cũng như thiên tai, dịch bệnh trong nước là nguyên nhân khách quan

dẫn tới việc tăng chỉ số giá tiêu dùng (CPI) năm 2007, thì nguyên nhân chính

của lạm phát là mặc dù nền kinh tế kém hiệu quả nhưng lại phải hấp thụ một

lượng vốn quá lớn. Tổng lượng vốn từ bên ngoài chảy vào nền kinh tế trong năm 2007 ước chừng lên tới 22 - 23 tỷ USD (tương đương 30% GDP)2. Đồng

thời, tăng cung tiền, tín dụng, và đầu tư đều đạt mức kỷ lục, trong đó một tỷ lệ

rất lớn được dành cho các DN nhà nước kém hiệu quả. Khi lượng tiền đó vào

nền kinh tế quá nhiều, lại không được sử dụng một cách hiệu quả để sản xuất

ra hàng hóa và dịch vụ thì sẽ dẫn tới tình trạng “quá nhiều tiền nhưng quá ít

hàng”. Cụ thể là trong 3 năm (từ 2005 đến 2007), cung tiền tăng tổng cộng

135% nhưng GDP chỉ tăng 27%, và lạm phát là hệ quả tất yếu. Lạm phát tính

theo chỉ số giá tiêu dùng (CPI) năm 2007 lên tới 12,6%, cao nhất trong khuvực Asean, cũng là mức cao nhất kể từ năm 1997. Theo dự báo của Việnnghiên cứu và quản lý kinh tế trung ương(CIEM) thì lạm phát trung bình củanăm 2008 lên tới 19,4 %. Ngân hàng phát triển Châu Á(ADB) cũng đưa ra dựbáo tỷ lệ lạm phát của VN có thể lên tới 15,6%.

Nhiều dự án do giá xi măng tăng cao quá đã phải ngừng thực hiện dựán. Việc tăng giá nguyên vật liệu đầu vào đã đẩy chi phí sản xuất hàng hoáBĐS tăng cao mà giá bán lại có xu hướng không thể tăng thậm chí có nhiềudự án phải giảm giá bán nhưng vẫn không bán được. Chính lạm phát làm chotình hình kinh doanh BĐS cũng gặp rất nhiều khó khăn, thu hẹp lợi nhuận củanhà đầu tư kinh doanh BĐS nói chung và vào các lĩnh vực khác của nền kinh

tế nói chung. Tóm lại đây thực sự là vấn đề rất lớn, ảnh hưởng nhiều đếnquyết định tiếp tục rót vốn hay rút vốn của các nhà đầu tư nước ngoài.

Theo kinh nghiệm quốc tế, ở điều kiện bình thường, thâm hụt ngân

sách 3% được coi là đáng lo ngại, còn 5% thì bị coi là đáng báo động. Hiệnnay, thâm hụt ngân sách của Việt Nam đã lên tới 5,8% GDP. Không nhữngthế, những khoản chi ngoài ngân sách trong mấy năm gần đây lên tới 20 -25% tổng ngân sách, một tỷ lệ quá cao.

Tương tự như vậy, thâm hụt thương mại của Việt Nam năm 2007 ướcchừng 12 tỷ USD, tức là khoảng 16% GDP. Cũng theo kinh nghiệm quốc tế,

ở điều kiện bình thường, thâm hụt thương mại 5 - 10% được coi là đáng longại. Mức thâm hụt hiện nay của Việt Nam có thể bị coi là đáng báo động.

Nếu không có dòng vốn đầu tư và viện trợ nước ngoài đổ vào ồ ạt trongmấy năm trở lại đây thì tình trạng thâm hụt ngân sách và thương mại ở mức

độ nghiêm trọng như thế này tất yếu sẽ dẫn tới những sự đổ vỡ trong nền kinhtế vĩ mô. Như vậy, nếu vì lý do nào đó các dòng vốn này đảo chiều thì nềnkinh tế của Việt Nam sẽ đứng trước những rủi ro khôn lường.

*Nhân lực lĩnh vực bất động sản vừa thiếu vừa yếu

Nhân lực cho ngành BĐS bao gồm đội ngũ các kỹ sư đảm trách việckhảo sát, thiết kế, thi công và bảo trì các công trình BĐS; những chuyên gia

phân tích đầu tư, làm các dịch vụ hỗ trợ cho thị trường BĐS. Cụ thể là các cánbộ kỹ thuật về thi công xây dựng, các nhà thiết kế kiến trúc, các cán bộ lập vàphân tích quản lý dự án đầu tư, những người thực hiện chức năng tổ chức tiêuthụ, các nhà môi giới BĐS, người làm nghề tư vấn về BĐS, các chuyên gia

định giá BĐS, các chuyên gia quản lý vận hành và khai thác các công trình

BĐS…

Những khảo sát mà công ty nghiên cứu và tư vấn BĐS Vietrees thựchiện trong thời gian vừa qua cho thấy, nguồn nhân lực làm việc trong ngànhbất động sản của Việt Nam hiện còn rất thiếu cả về số lượng lẫn chất lượng.