Môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam: thực trạng và giải pháp

rồi xây dựng trái phép. Người dân Việt Nam phải sống quá lâu trong chế độ đô hộ, phong kiến, thực dân nên không tìm thấy trong pháp luật trước đây những giá trị phản ánh lợi ích của mình do đó luôn đặt pháp luật trong tư thế đối lập. Trong một xã hội phương Đông như Việt Nam, hệ thống luật pháp chưa đầy đủ không đáng lo ngại bằng việc người dân thờ ơ với pháp luật.

Bên cạnh đó, người dân thích tự xử lý với nhau hơn là ra tòa, người ta coi chuyện ra toà là một cái gì đó ghê gớm, tổn hại thanh danh, công cụ pháp luật đã không được ưa chuộng ngay trong nhận thức của xã hội. Thực tế cho thấy số vụ xử oan sai ở tòa án rất nhiều, tố tụng lại tốn tốn kém chi phí, tiền của, mất thời gian, nhiều quy định không phù hợp với nguyên vọng của người dân vì thế người ta thường có xu hướng tự giải quyết với như hơn là đưa nhau ra tòa án. Bên cạnh đó, khâu tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật hoặc chưa được chú trọng hoặc được tiến hành một cách máy móc, cứng nhắc và thậm chí gây thêm ác cảm trong xã hội đối với pháp luật. họ vẫn có thể tỏ sự lạnh nhạt với pháp luật với quan niệm coi toà án chỉ là chỗ cho những người giàu có và quan hệ rộng. Điều này đã làm cản trở đến đầu tư bất động sản bởi tính rủi ro pháp lý khi mà người dân ít khi sử dụng đến luật sư hay tư vấn luật pháp trước các quyết định mua nhà, dễ làm nảy sinh tranh chấp.

e) Các hạn chế và kẽ hở trong hệ thống pháp luật bất động sản

Những chính sách pháp luật mới nếu không phù hợp với thực tế khách quan của thị trường sẽ làm thị trường bất động sản phát triển không bình thường, gây hậu quả dây chuyền đến thị trường vốn, chứng khoán và cuối cùng là ảnh hưởng chung đến sự phát triển của nền kinh tế đất nước. Hệ thống luật pháp, chính sách mặc dù đã được hoàn thiện và cập nhật liên tục nhưng những thay đổi của chúng ảnh hưởng không nhỏ đến quyết định của nhà đầu tư.

• Tính hay thay đổi và thiếu nhất quán: Nhiều nhà đầu tư và doanh nghiệp cho rằng sự hạn chế của vốn đầu tư là do các quy định pháp luật, chính sách hay thay đổi. Nguyên nhân chính vẫn là do hệ thống các quy định này đang gắn với quá trình chuyển đổi của nền kinh tế từ nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, nhiều quan hệ kinh tế mới phát sinh vượt ra ngoài khả năng kiểm soát của hệ thống pháp luật, chính sách. Hơn nữa, hệ thống quy định của chính sách, pháp luật lại đang trong quá trình điều chỉnh phù hợp với thông lệ quốc tế. Có những điều luật từ khi ban hành đến khi có những văn bản hướng dẫn thi hành mất đến vài tháng. Các quy định về đầu tư bất động sản còn có một số điểm chưa rõ ràng hoặc mâu thuẫn với quyền lợi của nhà đầu tư khiến nhà đầu tư nản lòng.

• Tính thiếu ổn định và khó dự báo Hệ thống luật pháp về kinh tế của Việt Nam còn đang trong quá trình hoàn thiện, chưa đảm bảo tính bình đẳng giữa các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế; tính ổn định và minh bạch chưa cao, mức độ rủi ro pháp luật còn lớn và khó dự báo; hệ thống văn bản pháp luật còn nhiều bất cập...

• Thiếu chế tài xử phạt đúng mức Luật Kinh doanh BĐS vẫn đang rất thiếu các quy định pháp lý về xử lý vi phạm. Bộ Xây dựng đã trình Chính phủ dự thảo sửa đổi Nghị định 126 về xử lý vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng trong đó có nội dung về hoạt động kinh doanh BĐS. Theo đó, sẽ có quy định cụ thể mức độ và hình thức xử phạt đối với các đơn vị kinh doanh bất động sản mà không giao dịch qua sàn. Việc quản lý hoạt động kinh doanh BĐS đang ở giai đoạn đầu nên cũng cần có thời gian để điều chỉnh. Những sàn hoạt động kém, thiếu sức cạnh tranh, sẽ bị đào thải. Bên cạnh đó, tâm lý nhân dân nhiều năm qua quen giao dịch không qua sàn, ăn sâu bám rễ trong đang là một rào cản không nhỏ cho công tác quản lý bất động sản. Để luật sớm đi vào cuộc sống, nhà nước rất cần sớm ban hành các quy định xử lý các

đối tượng vi phạm quy định trong kinh doanh BĐS nói chung và việc giao dịch thông qua sàn nói riêng.

• Quyền sở hữu và quyền sử dụng bị chia tách luật pháp Việt Nam quy định không ai có quyền sở hữu cá nhân về đất đai mà chỉ công nhận và bảo vệ quyền sử dụng đất của người sử dụng hợp pháp. Nhà nước sở hữu nhưng người dân được sử dụng và có thể trao đổi qua lại thông qua chuyển nhượng. Việc quy hoạch sử dụng đất tuy trên lý thuyết thuộc về Nhà nước, nhưng trên thực tế các quan chức địa chính địa phương toàn quyền quyết định, nên tình trạng lạm dụng quyền hành biến đất công thành đất tư, bồi thường di dời không thỏa đáng để trục lợi, nhận hối lộ để phê duyệt và chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong những dự án kinh doanh bất động sản vẫn đang diễn ra thường xuyên. Từ 5 năm trở lại đây, người dân đi khiếu kiện và bức xúc đến mức ít tin vào hệ thống toà án nữa, bởi vì có mang đơn kiện đến toà thì toà cũng không giải quyết được. Tòa luôn luôn giải quyết theo hướng có lợi cho các cơ quan chính quyền điạ phương, hoặc có lợi cho các cán bộ điạ phương. Ở Việt Nam, người dân muốn bán đất đai, thì đối với Nhà nước thì trước hết trả lại miếng đất đó cho Nhà nước rồi Nhà nước mới chuyển quyền sử dụng đất đó cho người mua. Điều này gây ra nhiều thủ tục hành chính đi kèm tốn kém và phức tạp. Hơn nữa, đối với các nhà đầu tư nước ngoài, do không được nắm quyền sở hữu nên họ rất do dự khi muốn mua đất đai vì họ chỉ được nắm giữ quyền sử dụng chứ không nắm được quyền sở hữu đất đai.

2.2.3 Các yếu tố về văn hóa

Trong những năm gần đây, do sự phát triển của công nghệ thông tin và những chính sách mở cửa trong giáo dục, đào tạo và văn hóa của Nhà nước, trình độ văn hóa xã hội và nhận thức của người lao động đã được nâng lên rất nhiều. Giới trẻ Việt Nam ngày càng trở nên năng động, ham hiểu biết, có thể dễ dàng thích ứng với môi trường nhịp độ làm việc trong các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Hầu hết những người Việt Nam tìm việc trong các dự

án đầu tư nước ngoài đều phải trang bị vốn tiếng Anh hoặc ngôn ngữ của nước chủ đầu tư và kỹ năng tin học, các loại thiết bị văn phòng trong công việc khiến trình độ chuyên môn của người lao động cũng tăng rất nhiều so với trước đây.

a) Người dân thích sở hữu đất

Đất đai của Việt Nam là tài sản quốc gia, các tổ chức và cá nhân chỉ có quyền sử dụng, nhưng lại được cha truyền con nối và có quyền chuyển nhượng, thế chấp,... nên nhà đất có sức hấp dẫn đặc biệt đối với các hộ gia đình, cá nhân. Người Việt Nam có quan niệm an cư lạc nghiệp. Nếu như người phương Tây có thể ở nhà trả góp suốt đời thì người Việt Nam có xu hướng sở hữu một căn nhà để với tâm lý ăn chắc mặc bền trong sở hữu tài sản. Hầu hết người dân đều coi bất động sản là nơi đầu tư tin cậy để cất giữ tài sản. Nhà đất là dạng tài sản hiện hữu hơn những con số của cổ phiếu. Thói quen mua nhà để thừa kế hay giúp con cái có cơ sở để an cư lạc nghiệp cũng tạo ưu thế của các sản phẩm nhà đất trong thời gian tới.

b) Yếu tố phong thủy

Ngày nay hầu hết người mua nhà quan tâm đến các yếu tố tâm linh, phong thủy. Ngoài giá cả, vị trí, nhiều khi phong thủy chiếm đến 50% quyết định của người mua nhà. Khi gặp những chuyện may mắn, phát đạt, nhiều người nghĩ đến "lộc" của căn nhà và khi có những điều không may, bất thường, yếu tố đầu tiên được nghĩ đến là ngôi nhà có phong thủy không tốt. Để chọn được một căn nhà vừa ý, đa phần người mua nhờ xem tuổi, mệnh của mình hợp với hướng nào rồi mới khảo sát thị trường. Theo quan niệm phương Tây con số 13 mang lại nhiều xui rủi. Tại khu Nam Trung Yên, giá căn hộ đẹp đã leo thang từ 8 đến 9 triệu đồng/m2 cuối năm 2006 lên 12 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, với những căn tại tầng 13, giá bán là 11 triệu đồng/m2, nếu người mua kiên nhẫn thương lượng, gia chủ có thể còn giảm nữa. Hầu hết

thang máy tại khu Trung Hòa - Nhân Chính đều không hiển thị tầng 13. Nhiều người không chấp nhận căn hộ tại khu nhà gần nghĩa trang, ở gần các nghĩa trang không lành, nên ở càng xa càng tốt13.

Nhiều người còn nhập tâm những quy tắc như cửa chính cần đặt ở hướng lành, hình dáng nhà nên có hình vuông, hay ít ra là hình chữ nhật. Cùng với đó là tránh tuyệt đối nhà có góc của một ngôi nhà khác hướng thẳng vào cửa chính, có đường cái đâm vào cửa, trước nhà là đoạn đường có hình cánh cung ngược hay nhà tóp hậu, vì quan niệm cho rằng kiểu nhà này sẽ khiến tiền tài của gia chủ trôi tuột ra ngoài. Nếu đã mua những căn nhà bất lợi về phong thủy như vậy, chủ nhà sẽ phải tìm thày phong thủy hóa giải những khiếm khuyết của ngôi nhà. Đa phần người mua muốn tìm những ngôi nhà chủ trước làm ăn phát đạt, đời sống hạnh phúc để được hưởng vận may.

Những căn nhà có gia chủ trước cờ bạc, gia đình ly tán, làm ăn lụn bại nhiều khi rao bán hàng tháng trời mà không có người mua. Nhiều người mua nhà cũng chú ý ngày giờ giao nhận nhà, phải nhờ người xem giờ cẩn thận rồi mới giao tiền, nhận nhà. Đến khi nhận nhà ngày giờ cũng được tính toán kỹ lưỡng để đảm bảo cuộc sống tại ngôi nhà mới suôn sẻ.

c) Các yếu tố văn hóa khác

Trong việc điều hành các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, vẫn còn một số điểm khác biệt về cách nhận thức, tiếp cận công việc hay quan điểm trong kinh doanh, quản lý, thủ tục hành chính giữa đối tác nước ngoài và Việt Nam đặc biệt là trong lĩnh vực dịch vụ. Điều này xuất phát từ việc ngành công nghiệp dịch vụ tại Việt Nam vẫn chưa phát triển và do sự khác biệt về văn hóa phương Đông và phương Tây hay đơn giản là sự khác biệt về văn hóa giữa các quốc gia khác nhau.

13 Lắm điều kiêng kỵ khi mua nhà http://www.thuvienphapluat.com/?CT=NW3&NID=2246

Ví dụ, trong các liên doanh BĐS có vốn của Nhật Bản, Người Nhật rất quan tâm đến chi tiết mà mong muốn thể hiện rõ ràng bằng văn bản tất cả các chi tiết cụ thểm dù là nhỏ nhất trong các thỏa thuận, giấy tờ. Trong khi đó, người Việt có xu hướng sử dụng các từ ngữ mang tính chung chung hoặc quá rộng nên đôi khi dẫn đến sự hiểu lầm. Khác với người Việt Nam – thường quan tâm đến con dấu trong các văn bản, người Nhật xem chữ ký quan trọng hơn con dấu. Trong quản lý, người Nhật thích cách quản lý theo kiểu trực tuyến, thông tin đi thẳng từ trên xuống hoặc có trình tự. Điều này có ưu điểm là mệnh lệnh được thực hiện chính xác, đúng đối tượng tuy nhiên có thể nảy sinh quan liêu. Người Việt lại có thể quan tâm đến những thông tin đan xen, vượt cấp, thông tin có thể nhanh chóng nhưng đôi khi lại thiếu chính xác… Đây cũng là một nguyên nhân dẫn đến sự bất đồng trong lãnh đạo của các công ty liên doanh Bất động sản có vốn đầu tư Nhật Bản.

Mặt khác mức sống của người dân Việt Nam chưa cao nên trong một gia đình mọi thành viên đều phải nỗ lực lao động để trang trải các sinh hoạt phí và giải trí. Vì vậy, các nhà đầu tư nước ngoài có nhiều cơ hội tuyển được nhân sự vào vị trí phù hợp với yêu cầu công việc của mình. Tuy nhiên, người lao động Việt Nam có nhược điểm là ý thức kỷ luật và tự giác chưa cao, tinh thần trách nhiệm đối với công việc đôi lúc vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu của công việc. Điều này đòi hỏi sự đào tạo và giám sát thực hiện đối với người lao động.

2.2.4 Các yếu tố về kinh tế

Việt Nam đã và đang đẩy mạnh việc mở cửa nền kinh tế để đón các dòng vốn nước ngoài, tiến hành cải cách nhiều quy định pháp luật có liên quan đến bất động sản.

a) Tốc độ tăng trưởng kinh tế

Việt Nam đang giữ mức tăng trưởng kinh tế ổn định trong nhiều năm qua với tỷ lệ tăng GDP trung bình 10 năm qua đạt 7%.

Bảng 1: Tốc độ tăng GDP của Việt Nam giai đoạn 2004-2008

Năm

2004

2005

2006

2007

2008

GDP tính theo giá so sánh

7,79%

8,43%

8,23%

8,48%

6,23%

GDP tính theo giá

thực tế (tỷ đổng)

713.307

809.211

973.791

1.144.014

1.487.695

GDP bình quân đầu

người (USD)

556,3

638,4

725,3

835

1.024