Đánh Giá Môi Trường Đầu Tư Bất Động Sản Việt Nam‌

Nam và các tổ chức nước ngoài. Trong thời gian qua, rất nhiều công ty đa quốc gia đã đặt văn phòng hoặc mở rộng văn phòng tại Việt Nam, do vậy, nhu cầu về nơi ở và làm việc đang ngày càng gia tăng. Cùng với đó việc tập trung làm việc ở các khu thành thị đã khiến cầu về nhà ở đô thị ngày càng tăng. Theo tính toán của giới chuyên môn, nếu tính theo diện tích nhà ở bình quân ở đô thị là 11m2/người thì nhu cầu nhà ở đô thị hàng năm đòi hỏi tăng thêm khoảng trên 21 triệu m215. Ngoài ra một số chính sách cởi mở của Nhà nước như người dân được mua nhà ở tại các đô thị mà không cần hộ khẩu; dự kiến mở rộng đối tượng Việt kiều được mua nhà và cho phép thực hiện thí điểm

người nước ngoài được mua nhà ở tại Việt Nam… cũng làm tăng cầu về nhà ở tại một số đô thị lớn.

c) Tỷ lệ thuế và mức thuế suất

Nghị định số 124/NĐ-CP giảm mức thuế thu nhập doanh nghiệp từ mức cũ 28% về mức 25% áp dụng chung cho các doanh nghiệp kể từ ngày 1/1/2009. Các khoản thu nhập chịu thuế gồm thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh, hàng hóa dịch vụ, chuyển nhượng vốn, bất động sản, cho thuê tài sản…. Đối với các khoản ưu đãi, luật thuế áp dụng mức cao nhất là 10% trong vòng 15 năm, miễn thuế tối đa không quá 4 năm và giảm 50% trong 9 năm tiếp theo đối với các doanh nghiệp mới thành lập, hoạt động trên địa bàn đặc biệt khó khăn. Hằng năm, tất cả các doanh nghiệp được trích 10% thu nhập trước khi tính thuế để lập quỹ phát triển khoa học và công nghệ.

Thuế đánh vào tài sản ở Việt Nam đã có từ lâu, nằm rải rác trong các luật thuế và các chính sách thu tài chính khác nhau như: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ... Do đó gây ra sự chồng chéo giữa các loại thuế, phí đối với cùng

15 Thị trường BĐS sau những động thái của Chính phủ http://cafef.vn/20084382616540CA31/thi-truong-bds- sau-nhung-dong-thai-cua-chinh-phu.chn

một đối tượng chịu thuế; căn cứ tính thuế không đồng nhất, dẫn đến không bình đẳng về mức thuế phải nộp giữa các đối tượng có cùng loại tài sản. Về bất động sản, một trong những bất cập của các chính thuế thuế liên quan đến tài sản là chưa thể kiểm soát và ngăn chặn được nạn đầu cơ nhà đất. Nhiều dự án chưa khởi công, những người đầu cơ đã mua hết các suất nhà và đất. Hậu quả là, những người có nhu cầu thực sự về nhà đất phải mua lại qua nhiều lần trung gian. Vì vậy, chống đầu cơ nhà đất là một trong những mục tiêu quan trọng của dự thảo luật trong cách tính thuế tài sản. Thuế trong sử dụng nhà đất quá thấp, không khuyến khích sử dụng có hiệu quả đất đai và không hạn chế được đầu cơ nhà đất.

d) Mức độ lạm phát

Những năm vừa qua nhìn chung kinh tế Việt Nam đối mặt với tình hình lạm phát phức tạp. Giá tiêu dùng bình quân năm 2007 so với năm 2006 tăng 8,3%, trong đó nhà ở và vật liệu xây dựng tăng 11,01%. Giá tiêu dùng năm 2008 nhìn chung tăng khá cao và diễn biến phức tạp, khác thường so với xu hướng giá tiêu dùng các năm trước. Giá tăng cao ngay từ quý I và liên tục tăng lên trong quý II, quý III, nhưng các tháng quý IV liên tục giảm (so với tháng trước, tháng 10 giảm 0,19%; tháng 11 giảm 0,76%, tháng 12 giảm

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 92 trang tài liệu này.

0,68%) nên giá tiêu dùng tháng 12 năm 2008 so với tháng 12 năm 2007 tăng 19,89% và chỉ số giá tiêu dùng bình quân năm tăng 22,97%16. Mức lạm phát cao khiến cho giá thành sản xuất cao lên, các chủ đầu tư ngần ngại hơn khi bỏ vốn ra xây dựng công trình, thị trường bất động sản trầm lắng.

e) Tình hình thị trường tín dụng

Các giao dịch bất động sản thường có quy mô và chiếm tỷ trọng tương đối lớn so với nguồn thu nhập và năng lực đầu tư, vì thế mà các ngân hàng thương mại không thể bỏ qua thị trường tiềm năng này. Trong năm 2007,

16 Tổng cục Thống kê - Báo cáo kinh tế xã hội Việt Nam 2008

nhiều chương trình tín dụng bất động sản hấp dẫn được giới thiệu tại Eximbank, ABBank, Techcombank, Habubank… Bất động sản hình thành từ nguồn tín dụng đi vay được sử dụng làm tài sản thế chấp. Quy trình thực hiện tín dụng bất động sản tại hệ thống ngân hàng thương mại hiện tại đảm bảo an toàn. Khả năng vỡ nợ khó có thể xảy ra. Trên thực tế, hạn mức tín dụng được các ngân hàng cung cấp thường không quá 50% của 70% giá trị thị trường bất động sản thế chấp. Nghĩa là tỷ lệ tài trợ của ngân hàng với một khoản đầu tư bất động sản của cá nhân thông thường dừng ở mức 35% giá trị tài sản. Điều này là động lực thúc đẩy người sử dụng tín dụng thanh toán đầy đủ phần lãi thường xuyên do thiệt hại của họ có thể lên tới 65% giá trị tài sản. Trường hợp hi hữu phải phát mãi tài sản thì tính thanh khoản cũng được bảo đả m chắc chắn nhờ mức định giá tài sản thế chấp thấp.

Trong những năm gần đây hệ thống các ngân hàng thương mại ở Việt nam được phát triển rất mạnh. Các hình thức thanh toán quốc tế cũng phong phú hơn: L/C, Thẻ tín dụng, SÉC, chuyển khoản. Sự phát triển này góp phần tạo điều kiện thanh toán dễ dàng hơn cho các nhà đầu tư khi muốn vào đầu tư ở Việt Nam đi kèm với bối cảnh ngày càng có nhiều công ty nước ngoài thành lập văn phòng tại Việt Nam, nhu cầu đối với văn phòng cho thuê sẽ tăng mạnh mẽ. Thủ tục vay vốn ngân hàng và khả năng vay vốn từ các ngân hàng để đầu tư vào BĐS đã dễ dàng hơn trước, đặc biệt các nhà đầu tư có thể vay vốn từ các ngân hàng trong nước với mức lãi suất từ 10-11%/năm (lãi suất gửi tiết kiệm tiền đồng hiện nay khoảng 9%/năm). Quá trình cải cách trên các lĩnh vực tài chính, tiền tệ cũng được đẩy mạnh thông qua việc cơ cấu lại hệ thống các ngân hàng, điều chỉnh tỷ giá hối đoái linh hoạt, cải cách hệ thống thuế, đổi mới thu chi ngân sách Nhà nước, đẩy mạnh cải cách hành chính... ngày càng tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp trong và ngoài nước phát triển sản xuất kinh doanh. Tuy nhiên, quá trình này tiến hành vẫn còn chậm; hệ thống ngân hàng dễ bị tổn thương do tỷ lệ nợ xấu còn cao, rủi ro lãi suất và

tỷ giá lớn và khả năng giám sát, quản trị rủi ro yếu; hệ số tín nhiệm đối với với hoạt động của hệ thống tài chính - ngân hàng còn thấp.

Hàng loạt chương trình tín dụng được các ngân hàng triển khai đã và đang kích thích thị trường bất động sản. Ngân hàng TMCP Xuất nhập khẩu Việt Nam (Eximbank) đã quyết định dành 4.000 tỷ đồng cho khách hàng cá nhân vay vốn. Người có nhu cầu vay mua bất động sản, xây dựng, sửa chữa nhà được cho vay trong thời hạn lên đến 15 năm, hạn mức cho vay 70% giá trị tài sản thế chấp, lãi suất cho vay 10%/năm. Eximbank cấp hạn mức cho vay tiêu dùng đối với khách hàng cá nhân lên đến 500 triệu đồng nếu người vay thế chấp bằng tài sản là bất động sản, thời gian vay tối đa 60 tháng, thời hạn duy trì hạn mức 3 năm, lãi suất cho vay 10%/năm. NH TMCP Đông Nam Á (SeABank) chi nhánh TP HCM cũng vừa tung ra những sản phẩm cho vay mua nhà, mua căn hộ chung cư, đổi nhà mới để ở, sửa chữa nhà, xây dựng

nhà với hạn mức cho vay từ 300 triệu đồng đến 500 triệu đồng17. Sau một

năm các ngân hàng khoá van, giờ đây, dịch vụ cho vay tiêu dùng đang trở lại, góp phần không nhỏ vào kích cầu, trong đó có thị trường bất động sản.

2.3 Đánh giá môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam‌

2.3.1 Những mặt tích cực

• Điều kiện tự nhiên, nhân khẩu: Việt Nam có khí hậu tương đối ổn định, có nhiều địa điểm du lịch, đây là điểm thuận lợi có thể thu hút khách nước ngoài. Bên cạnh đó, với một cơ cấu dân số trẻ, nhu cầu mua nhà ở các đô thị lớn ngày càng tăng lên do đó thị trường bất động sản vẫn sẽ hấp dẫn nhiều nhà đầu tư nước ngoài.

• Yếu tố chính trị - pháp luật: Việt nam có môi trường chính trị và xã hội ổn định. So với các nước ASEAN khác như Indonexia, Malayxia,

17 Metvuong.com: Bất động sản sẽ “ấm” hơn http://www.metvuong.com/group_news.php?vnnID=1167538

Philíppin và Trung quốc, Việt nam có ít các vấn đề liên quan đến tôn giáo và mâu thuẫn sắc tộc hơn. Các nhà đầu tư chỉ muốn đầu tư vào những khu vực, những quốc gia có sự ổn định về chính trị - xã hội, có đủ năng lực và điều kiện thực hiện đầy đủ các cam kết của mình với độ tin cậy cao. Cùng với sự ổn định chính trị và kinh tế vĩ mô đang được duy trì, Việt nam được đánh giá là nơi an toàn để đầu tư.

Trước khi ban hành Luật Đất Đai 2003, Nhà nước không thừa nhận việc mua bán sử dụng đất (mặc dù thừa nhận giá trị của nó) nên các giao dịch bất động sản phải thông qua nhà nước với thủ tục rất phức tạp (ví dụ, thay vì chuyển dịch quyền sử dụng đất theo quan hệ dân sự giữa các bên thì nhà nước can thiệp bằng cách thu hồi và giao lại), chính quan hệ hành chính nhà nước trong giao dịch tạo ra các ức chế với thị trường và tạo kẽ hở phát sinh tiêu cực. Luật Đất đai năm 2003 đã khắc phục tồn tại nói trên, thừa nhận quyền sử dụng đất đai như một loại hàng hóa tham gia vào thị trường BĐS. Đồng thời, Luật Đất đai 2003 cũng đã khuyến khích Việt Kiều về Việt Nam đầu tư vào hoạt động kinh doanh và có rất nhiều Việt Kiều có dự định đầu tư vào BĐS.

Sau khi ban hành Luật doanh nghiệp 2005 và Luật đầu tư 2005, Việt Nam đã có nhiều chính sách nhằm cải thiện môi trường đầu tư, tháo gỡ các khó khăn nhằm giúp các doanh nghiệp đầu tư nước ngoài kinh doanh có hiệu quả. Cụ thể:

- Các nhà đầu tư nước ngoài được phép đầu tư trong hầu hết các lĩnh vực của nền kinh tế, được quyền chủ động lựa chọn các hình thức đầu tư, địa điểm, đối tác đầu tư, quy mô dự án; được trực tiếp tuyển dụng lao động; được khuyến khích, ưu đãi đầu tư vào các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao.

- Doanh nghiệp đầu tư nước ngoài được quyền mua bán ngoại tệ ở các ngân hàng thương mại để đáp ứng các giao dịch vãng lai. Chính phủ bảo đảm

cân đối ngoại tệ cho các dự án quan trọng, bỏ khống chế lãi suất trần đối với các khoản vay về ngoại tệ và các khoản vay nước ngoài.

- Nhà nước thực hiện giảm giá các dịch vụ cung cấp điện nước, bưu chính viễn thông: thực hiện từng bước thống nhất một loại giá dịch vụ, không phân biệt doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp đầu tư nước ngoài, áp dụng chính sách không hồi tố đối với những ưu đãi đã quy định trong giấy phép đầu tư, đồng thời cho phép các doanh nghiệp được hưởng các ưu đãi ở mức cao hơn các chính sách được ban hành

- Ngoài ra một số chính sách cởi mở của Nhà nước như người dân được mua nhà ở tại các đô thị mà không cần hộ khẩu; dự kiến mở rộng đối tượng Việt kiều được mua nhà và cho phép thực hiện thí điểm người nước ngoài được mua nhà ở tại Việt Nam cũng làm tăng cầu về nhà ở tại một số đô thị lớn

• Yếu tố kinh tế Sau khi đưa ra chính sách đổi mới, Việt nam đã và đang đạt được mức tăng trưởng GDP ổn định, điều này nâng cao mức sống của người dân và nhu cầu về mặt hàng bất động sản được nâng cao. Kinh tế tăng trưởng nhanh và ổn định là tiền đề tốt để phát triển thị trường bất động sản..

2.3.2 Những mặt tiêu cực

• Điều kiện tự nhiên, nhân khẩu: Do hoàn toàn nằm trong vùng nhiệt đới gió mùa nên khí hậu Việt Nam được đánh giá là khá nắng nóng đối với người phương Tây với các đặc điểm khí hậu nóng ẩm, mưa nhiều và mưa theo mùa. Con người là khâu quyết định nhưng vẫn đang là khâu yếu. Trình độ cán bộ làm công tác đầu tư nước ngoài ở Việt Nam và đang làm việc trong ngành bất động sản và du lịch còn hạn chế, chưa được đào tạo bài bản, thiếu thông tin nên việc hướng dẫn các nhà đầu tư về luật đầu tư nước ngoài còn yếu kém, chưa thống nhất, làm hạn chế phát triển dự án đầu tư trên cả nước. Bên cạnh đó, thu nhập bình quân của người Việt Nam vào loại thấp nhất thế giới nhưng giá nhà đất tại Việt Nam lại nằm trong 17 nước có giá nhà đất và giá văn

phòng cho thuê cao nhất thế giới. Mức lợi nhuận khổng lồ thu được lại chủ yếu vào tay của nhà đầu cơ, không phải là người mua, người bán hay cơ quan nhà nước. Chính vì yếu tố quá đắt đỏ, bất hợp lý của BĐS này mà dễ dẫn đến tình trạng sốt ảo, hàng hóa bất động sản được bán vượt quá xa so với giá trị thật, có thể chịu những rủi ro khi bong bóng bất động sản bị “nổ”. Giá BĐS cao khiến Nhà nước tăng chi ngân sách, thị trường biến dạng nóng lạnh thất thường và làm tăng khoảng cách giàu nghèo trong xã hội.

• Yếu tố chính trị - pháp luật

- Môi trường luật pháp không minh bạch: Điểm yếu lớn nhất của thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam là thông tin không minh bạch, các luật, quy trình, thủ tục những điểm còn vướng hoặc chồng chéo thậm chí mâu thuẫn nhau dẫn đến sự thiếu chuyên nghiệp, phát triển lệch lạc không hợp lý và không mang lại lợi ích tối đa cho đại bộ phận dân chúng.

Luật Kinh doanh bất động sản nếu không điều chỉnh sâu và sát từ thực tế sẽ không phát huy tác dụng làm ổn định hay minh bạch thị trường. Nhiều khả năng tác dụng phụ của nó là làm giá nhà đất càng cao hơn. Sản phẩm hoàn chỉnh đang bị đội lên mức giá quá cao so với giá trị thật nhưng do nguồn cung chưa mạnh nên giá nhà đất thay đổi và leo thang với tốc độ rất nhanh. Theo đó, thị trường còn xuất hiện quá nhiều người tranh mua để bán chứ chưa phải là nhu cầu ở thực sự. Cùng với đó là sự tồn tại của những giao dịch ngầm xung quanh thị trường công khai. Luật Kinh doanh bất động sản chưa có cách quản lý chặt hay chế tài những đối tượng này.

- Thủ tục hành chính còn rườm rà, phiền toái Thủ tục hành chính, thủ tục cấp phép còn phức tạp, rườm rà, thời gian trả lời các Bộ, ngành đối với dự án chậm, chưa đáp ứng quy định, thủ tục cấp phép cũng là yếu tố hạn chế dòng vốn đầu tư nước ngoài. Trung bình một nhà đầu tư phải thực hiện 33 thủ tục/1 dự án và thời gian chuẩn bị khoảng 3 năm. Mặt hạn chế của môi trường chính trị pháp luật Việt Nam là vẫn còn hiện tượng quan liêu, tham nhũng trong giải

quyết các thủ tục triển khai các dự án khiến tiến độ của các dự án chậm lại, hoặc dự án không được thực hiện đúng như thiết kế. Một thực tế là hầu hết các dự án muốn được cấp phép nhanh chóng, nhà đầu tư phải mời đối tác Việt Nam (và những bên có liên quan) đi tham quan nước ngoài, cam kết cho vay ưu đãi hoặc hỗ trợ tài chính dưới hình thức nào đó… Mặt khác, hệ thống quy định của pháp luật còn thiếu đồng bộ hoặc chồng chéo làm các nhà đầu tư gặp nhiều phiền hà trong các khâu thực hiện dự án. Quá trình cải cách hành chính còn chuyển biến chậm, các thủ tục liên quan đến hoạt động đầu tư còn phức tạp; các chi phí dịch vụ về cơ sở hạ tầng hỗ trợ kinh doanh, chi phí trung gian, chi phí gia nhập thị trường của các doanh nghiệp còn lớn so với các nước trong khu vực. Sự phối hợp trong các hoạt động cải cách cơ cấu kinh tế, cải cách thế chế với chiến lược hội nhập kinh tế quổc tế còn chưa nhịp nhàng, động bộ.

- Cách thức quản lý và chế tài chưa phù hợp: Thị trường BĐS Việt Nam đang được vận hành trên một cơ sở pháp lý chưa hoàn chỉnh với các cam kết với WTO, quy hoạch thiếu khả thi và yếu về chất lượng, các khu vực của thị trường thiếu đồng bộ, kinh nghiệm quản lý chưa nhiều.

Trào lưu đầu tư bất bình thường vào sân golf đã trở nên đáng báo động trong một năm vừa qua. Trước đây, theo Luật Đầu tư nước ngoài, các dự án sử dụng đất đô thị từ 5ha trở lên hoặc đất khác từ 50ha trở lên, đều phải báo cáo Thủ tướng Chính phủ. Các sân golf, do sử dụng diện tích đất rất lớn, nên đều thuộc nhóm phải báo cáo Thủ tướng Chính phủ trước khi cấp phép. Thế nhưng hiện nay, quy định này không còn, các cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy Chứng nhận đầu tư chỉ căn cứ vào quy hoạch phát triển kinh tế-xã hội và quy hoạch sử dụng đất để cấp phép. Lĩnh vực đầu tư sân golf chưa hề được quy hoạch phát triển và chưa có quy hoạch sử dụng đất dành riêng cho mục đích kinh doanh sân golf, dẫn tới quỹ đất sử dụng cho sân golf hiện nay, chính quyền các địa phương phải lấy từ trong nhóm đất quy hoạch phát triển du lịch