tình trạng mất bình đẳng giữa các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức sử dụng đất. Tình trạng đầu cơ dẫn đến việc mất cân bằng giữa cung và cầu cũng như giá trị của đất đai trên thị trường.
Thứ ba, giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn có tác động không nhỏ đến nền kinh tế. Như trường hợp các bên ghi giá chuyển nhượng trong hợp đồng cao hơn nhiều so với thực tế để rút tiền vay từ các tổ chức tín dụng. Theo quy định, các tổ chức tín dụng có quyền cho khách hàng vay để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thông thường giá trị cho vay sẽ bằng 70% đến 80% giá trị đất nhận chuyển nhượng. Vì vậy, để có thể vay được một lượng tiền lớn hơn giá trị thực của mảnh đất, cán bộ tín dụng và khách hàng có thể câu kết với nhau để hợp thức hóa hồ sơ vay vốn của Ngân hàng. Trường hợp khách hàng không trả được nợ, ngân hàng phải chịu thiệt hại vì số tiền thu về khi phát mại tài sản sẽ ít hơn khoản vay. Ngoài ra, giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất tạo ra một môi trường đầu tư không lành mạnh, mất cân bằng, gây tâm lý e ngại cho các nhà đầu tư nước ngoài ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế quốc gia.
1.2.4. Ý nghĩa, mục đích của hạn chế giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thứ nhất, hoàn thiện pháp luật và các chính sách về đất đai đặc biệt là các quy định liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Thứ hai, hạn chế việc trốn tránh hoặc giảm nghĩa vụ thuế mà người chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng đất đai phải thực hiện đối với Nhà nước, từ đó hưởng lợi bất chính.
Thứ ba, dây là điều kiện để tạo sự an tâm, mạnh dạn đầu tư cho các doanh nghiệp, góp phần nâng cao chất lượng, phong phú hàng hóa cho thị trường bất động sản, từ đó hạn chế hành vi đầu cơ đất đai.
1.3. PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ HẠN CHẾ GIAO DỊCH TƯ LỢI
1.3.1 Khái niệm của việc điều chỉnh pháp luật đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất để hạn chế giao dịch tư lợi
* Khái niệm việc điều chỉnh pháp luật đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh hành động chuyển nhượng quyền sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn, thế chấp.
Có thể bạn quan tâm!
-
Hoàn thiện pháp luật Việt Nam về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm hạn chế giao dịch tư lợi - 1 -
Hoàn thiện pháp luật Việt Nam về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm hạn chế giao dịch tư lợi - 2 -
Khái Niệm Và Đặc Điểm Hợp Đồng Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất -
Điều Kiện Để Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất Theo Pháp Luật Đất Đai Việt Nam Hiện Nay -
Trình Tự Và Thủ Tục Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất Để Xác Lập Quyền Dân Sự -
Trình Tự, Thủ Tục Thừa Kế, Tặng Cho Quyền Sử Dụng Đất
Xem toàn bộ 130 trang tài liệu này.
Điều chỉnh pháp luật đối với chuyển nhượng quyền sư dụng đất được hiểu là việc nhà nước dựa vào pháp luật, sử dụng một loạt các phương tiện pháp lý đặc thù (quy phạm pháp luật, văn bản áp dụng pháp luật, quan hệ pháp luật, những hành vi thực hiện quyền và nghĩa vụ pháp lý) để điều chỉnh đối với hành động chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tác động đến hành động chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hướng nhất định.
Như vậy từ định nghĩa về giao dịch tư lợi ta có thể đưa được khái niệm về việc điều chỉnh của pháp luật đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất để hạn chế giao dịch tư lợi: Nhà nước dựa vào các quy phạm pháp luật điều chỉnh hành động chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các hành vi thực hiện quyền, nghĩa vụ pháp lý để kiểm soát, hạn chế các giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
* Mục đích của việc điều chỉnh pháp luật đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất để hạn chế giao dịch tư lợi
Thứ nhất, tạo hành lang pháp lý cho nhà nước can thiệp, kiểm tra giám sát các giao dịch tư lợi trong hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc xây dựng các quy định pháp luật về giao dịch tư lợi trong chuyển
nhượng quyền sử dụng đất sẽ tạo điều kiện cho nhà nước có các giải pháp để thanh tra, kiểm tra và sử lý những sai phạm nếu cá nhân và tổ chức khi giao kết hợp đồng lại lợi dụng các quy định của pháp luật để thực hiện các giao dịch tư lợi.
Thứ hai, hoàn thiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta nên quyền sử dụng đất được hình trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất đai nên nhà nước
Thứ ba, hạn chế các giao dịch tư lợi và nâng cao nguồn thu của ngân sách nhà nước. Thực tế cho thấy, có rất nhiều các giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa cá nhân và tổ chức cụ thể là ký kết hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn so với giá trị thật của tài sản. Thông thường, giá ghi trong hợp đồng các bên thỏa thuận lựa chọn bằng giá Nhà nước quy định. Trong một số trượng hợp cá biệt còn thấp hơn khung giá. Tình trạng này kiến Nhà nước thất thu một khoản ngân sách rất lớn, còn người sử dụng đất đã tận dụng kẽ hở của pháp luật nên đã trốn được một khoản thuế không nhỏ. Hiện nay, các cơ quan chức năng không phải không biết hiện tượng này, nhưng do giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân là một loại giao dịch dân sự, mà nguyên tắc cơ bản của giao dịch dân sự là nguyên tắc tự thỏa thuận, tự nguyện nên Nhà nước chưa có biện pháp hữu hiệu để xử lý. Do vậy chúng ta cần phải xem xét và điều chỉnh lại các quy định về biện pháp và kế hoạch triển khai ban hành Bảng giá đất của các địa phương như: Bảng giá các loại đất được xây dựng căn cứ vào mức giá đất của từng vùng giá trị trong khung giá đất; Quy định cụ thể về việc sử dụng tư vấn giá đất, điều kiện, nội dung hoạt động tư vấn giá đất: “Tổ chức tư vấn giá đất được thực hiện dịch vụ theo yêu cầu của cơ quan Nhà nước khi xây dựng Khung giá đất, Bảng giá đất và xác định giá đất cụ thể”.
1.3.2. Sự cần thiết của điều chỉnh pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất để hạn chế giao dịch tư lợi
Thứ nhất, do đất đai được xác định là tài sản vô giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bổ các khu dân cư, các ngành kinh tế, là bộ phận cơ bản của lãnh thổ quốc gia, là thành phần quan trọng bậc nhất của môi trường sống. Đất đai có giá trị như vậy nên con người luôn luôn có mong muốn tác động vào nó thường xuyên và tích cực để tạo ra những giá trị vật chất, tinh thần phục vụ đời sống cho mình. Sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng này sang chủ thể sử dụng khác là một quy luật vận động tất yếu.
Thứ hai, quyền sử dụng đất là quyền về tài sản đặc biệt, chuyển quyền sử dụng đất là một loại giao dịch dân sự đặc thù, có điều kiện. Trên thực tế, các giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất diễn ra rất phổ biến theo nguyên tắc bình đẳng, tự nguyện, thỏa thuận, đòi hỏi cần có sự điều chỉnh của pháp luật dân sự. Về bản chất, các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất là các quyền dân sự được thực hiện chủ yếu thông qua các hợp đồng, chính vì vậy, Bộ luật Dân sự năm 2005 chỉ quy định các nội dung về quyền sử dụng đất với tính chất là một quyền dân sự, còn các nội dung mang tính hành chính về quản lý và chuyển quyền sử dụng đất thì do pháp luật đất đai quy định.
Thứ ba, chuyển quyền sử dụng đất có ý nghĩa rất lớn đối với các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức sử dụng đất. Thực chất của việc chuyển quyền sử dụng đất là Nhà nước cho phép người sử dụng đất mới xác lập quyền sử dụng đất mà Nhà nước đã giao.
Thứ tư, chuyển quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự có điều kiện, việc quy định các điều kiện chuyển quyền sử dụng đất là một trong những cơ sở pháp lý quan trọng và cần thiết để xây dựng quyền năng dân sự của người sử dụng đất.
1.4. QUI ĐỊNH VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ NĂM 1992 ĐẾN NAY
Hiến pháp năm 1980 qui định nền kinh tế của nước ta dựa trên chế độ sở hữu toàn dân và tập thể. Nhà nước giao đất cho các doanh nghiệp của nhà nước và các hợp tác xã nông nghiệp để sản xuất kinh doanh; cá nhân chỉ được lao động cá thể khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép. Các doanh nghiệp nhà nước, hợp tác xã thực hiện việc sản xuất kinh doanh theo kế hoạch của Nhà nước giao, sản phẩm lao động do Nhà nước thu mua. Vì vậy, doanh nghiệp, hợp tác xã nông nghiệp không được phép chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất.
Hiến pháp năm 1992 là Hiến pháp thời kỳ đổi mới và đến Hiến pháp năm 2013 thừa nhận nền kinh tế Việt Nam là nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa với nhiều hình thức sở hữu, nhiều thành phần kinh tế cho phép công dân làm các công việc mà pháp luật không cấm. Nhà nước thực hiện cơ chế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa tồn tại ở nước ta cho nên đất đai là một tài sản đặc biệt về quyền sử dụng đất và quyền sử dụng đất là quyền tài sản của công dân. Vì vậy, Nhà nước cho phép chuyển quyền sử dụng đất.
Chuyển quyền sử dụng đất về bản chất là một giao dịch dân sự nhằm làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia vào giao dịch đó. Chuyển quyền sử dụng đất có thể là hành vi pháp lý đơn phương như thông qua việc lập di chúc để lại quyền sử dụng đất hoặc thông qua hợp đồng ký kết giữa các bên như hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất…
Hiến pháp năm 2013 quy định tại Điều 53: "Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở
hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý" [34]. Để thể chế hóa quy định của Hiến pháp năm 2013, Điều 1 Luật đất đai năm 2013 và Bộ luật Dân sự năm 2005 đều khẳng định: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý", Nhà nước đã trở thành người đại diện cho nhân dân đứng ra thực hiện quyền sở hữu duy nhất của mình đối với đất đai. Tuy nhiên trên thực tế, Nhà nước không trực tiếp quản lý và khai thác trên từng thửa đất mà việc đó lại thuộc về các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (gọi tắt là người sử dụng đất) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng. Là người nắm quyền sở hữu đất đai, đồng thời là chủ thể về quyền lực chính trị, Nhà nước sử dụng pháp luật như một công cụ hữu hiệu để thực hiện chức năng của mình bằng việc quy định cụ thể cũng như mở rộng tối đa các quyền cho người sử dụng đất trong đó có quyền chuyển quyền sử dụng đất. Việc Nhà nước mở rộng các quyền năng cho người sử dụng đất nhằm tạo điều kiện cho người sử dụng đất được quyền tự chủ trên thửa đất mà họ được giao là tiền đề pháp lý cho các quan hệ đất đai vận động và phát triển phù hợp với cơ cấu kinh tế ở nước ta trong giai đoạn mới. Người sử dụng đất khi tham gia vào quan hệ đất đai được hưởng những quyền và lợi ích pháp luật quy định. Mặt khác, người sử dụng đất phải có các nghĩa vụ đối với Nhà nước. Đây là căn cứ đảm bảo mối quan hệ bền lâu giữa Nhà nước với người sử dụng đất cũng như giữa những người sử dụng đất với nhau, đồng thời là cơ sở pháp lý để xác định trách nhiệm của người sử dụng đất trong việc thực hiện pháp luật đất đai.
Bộ luật Dân sự năm 2005, Luật đất đai năm 2013 cùng các văn bản hướng dẫn thi hành đã quy định người sử dụng đất có quyền chuyển quyền sử dụng đất dưới các hình thức như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp... Chuyển quyền sử dụng đất là một dạng vận động của quan hệ đất đai.
Vì vậy, ở góc độ khái quát có thể hiểu chuyển quyền sử dụng đất là hành vi của người sử dụng đất nhằm chấm dứt hoàn toàn quyền sử dụng của mình đối
với thửa đất đó và chuyển quyền sử dụng cho người khác theo sự thỏa thuận giữa hai bên trên cơ sở pháp luật quy định.
Khi chuyển quyền sử dụng đất thì quyền sử dụng đất được đưa vào lưu thông dân sự. Đất đai không phải là đối tượng hoạt động lưu thông này, do vậy không nên nhầm lẫn giữa khái niệm "chuyển quyền sử dụng đất" với khái niệm "mua bán bất động sản". Nhà nước không công nhận việc mua bán đất đai, bởi đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân. Mọi tổ chức, cá nhân được giao đất, cho thuê đất khi chuyển quyền sử dụng đất thu được một khoản tiền song đó không thể xem như một hành vi "mua bán" đất bởi người ta không thể bán cái mà người ta không sở hữu.
Chuyển quyền sở hữu đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác theo các quy định của pháp luật. Thực chất của việc chuyển quyền sử dụng đất là Nhà nước xác lập cho người sử dụng đất mới quyền sử dụng đất mà Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Nhà nước thông qua các cơ quan quản lý đất đai là người tiến hành các thủ tục về mặt pháp lý hành chính để công nhận tính hợp pháp của hành vi giữa những người sử dụng nhằm tránh tình trạng "lạm dụng" để chuyển quyền sử dụng đất trái pháp luật. Đồng thời, nhà nước còn tạo điều kiện cho những người có khả năng lao động, có vốn tích tụ đất đai trong giới hạn pháp luật cho phép thông qua chuyển quyền sử dụng đất.
Hiện nay, pháp luật quy định người sử dụng đất có quyền chuyển quyền sử dụng đất không chỉ mang ý nghĩa to lớn trong lý luận mà còn đem lại những kết quả thiết thực trong nền kinh tế thị trường của nước ta hiện nay.
Việc quyết định cho người sử dụng đất có thể chuyển quyền sử dụng đất đã thỏa mãn nhu cầu có tính chất quy luật trong công tác quản lý nhà nước về đất đai là kết hợp hài hòa giữa quản lý tập trung thống nhất của Nhà nước về đất đai với việc mở rộng quyền hạn cho người sử dụng đất trong nền kinh
tế thị trường. Việc phát triển kinh tế thị trường đòi hỏi phải hình thành đồng bộ các loại thị trường đất đai. Đất đai xét cả trên phương diện lý luận và thực tiễn mang giá trị sử dụng và giá trị kinh tế (hiểu theo nghĩa kinh tế học). Do đó, đất đai là một thứ hàng hóa đặc biệt trong nền kinh tế thị trường mà Nhà nước cần quản lý, giám sát. Phương thức quản lý hiệu quả nhất chính là đặt ra các quyền và nghĩa vụ cụ thể cho người sử dụng đất có thể chuyển quyền sử dụng đất. Nói cách khác, Nhà nước tạo ra một hành lang pháp lý để tạo môi trường hợp pháp các giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất.
Việc Nhà nước cho phép người sử dụng chuyển quyền sử dụng đất đã khắc phục được tình trạng đất đai phân tán, manh mún.
Thông qua việc cho phép chuyển quyền sử dụng đất, Nhà nước đã gián tiếp khuyến khích đầu tư tiền bạc, công sức của người sử dụng đất trên diện tích được giao làm cho đất đai ngày càng phì nhiêu và được sử dụng hiệu quả hơn. Việc Nhà nước công nhận người sử dụng đất có quyền chuyển quyền sử dụng đất đã tạo nên tâm lý yên tâm sản xuất lâu dài trên ruộng đất của mình. Chẳng hạn như việc cho phép người sử dụng đất được quyền để lại thừa kế quyền sử dụng đất đáp ứng được tâm lý coi quyền sử dụng đất là của mình nên họ an tâm đầu tư sản xuất, kinh doanh.
Ngoài ra, việc cho phép chuyển quyền sử dụng đất làm giản tiện thủ tục hành chính không cần thiết trong việc điều chỉnh đất đai như quyết định thu hồi đất đai, giao đất mà vẫn bảo đảm được tính đúng của pháp luật, bảo vệ được quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai cũng như bảo vệ quyền cho người sử dụng đất.
Quy định về chuyển quyền sử dụng đất còn là cơ sở để điều chỉnh giá đất theo Luật đất đai năm 2013. Đây cũng là cơ sở để giải quyết việc đền bù khi thu hồi đất hay giải quyết tranh chấp về đất đai. Và tiền thu từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất được xem như là một khoản thu lớn và ổn định vào ngân sách nhà nước.