ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT
PHẠM TUẤN ANH
HOàN THIệN PHáP LUậT VIệT NAM Về CHUYểN NHƯợNG QUYềN Sử DụNG ĐấT NHằM HạN CHế GIAO DịCH TƯ LợI
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT
Có thể bạn quan tâm!
-
Hoàn thiện pháp luật Việt Nam về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm hạn chế giao dịch tư lợi - 2 -
Khái Niệm Và Đặc Điểm Hợp Đồng Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất -
Ý Nghĩa, Mục Đích Của Hạn Chế Giao Dịch Tư Lợi Trong Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất
Xem toàn bộ 130 trang tài liệu này.
PHẠM TUẤN ANH
HOàN THIệN PHáP LUậT VIệT NAM Về CHUYểN NHƯợNG QUYềN Sử DụNG ĐấT NHằM HạN CHế GIAO DịCH TƯ LợI
Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số: 60 38 01 07
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Cán bộ hướng dẫn khoa học: TS. DỖN HỒNG NHUNG
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học của riêng tôi. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong luận văn đảm bảo độ tin cậy, chính xác và trung thực. Những kết luận khoa học của luận văn chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác.
TÁC GIẢ LUẬN VĂN
Phạm Tuấn Anh
MỤC LỤC
Trang
Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục
MỞ ĐẦU 1
Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ GIAO DỊCH TƯ LỢI 7
1.1. KHÁI NIỆM QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 7
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm quyền sử dụng đất 7
1.1.2. Khái niệm và đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất 11
1.1.3. Các loại đất tham gia thị trường bất động sản 13
1.2. KHÁI NIỆM VỀ GIAO DỊCH TƯ LỢI TRONG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 14
1.2.1 Khái niệm và đặc điểm về giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất 14
1.2.2. Nguyên nhân làm phát sinh các giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất 17
1.2.3. Tác động của giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử
dụng đất 18
1.2.4. Ý nghĩa, mục đích của hạn chế giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất 19
1.3. PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
ĐỂ HẠN CHẾ GIAO DỊCH TƯ LỢI 20
1.3.1 Khái niệm của việc điều chỉnh pháp luật đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất để hạn chế giao dịch tư lợi 20
1.3.2. Sự cần thiết của điều chỉnh pháp luật về chuyển nhượng quyền sử
dụng đất để hạn chế giao dịch tư lợi 22
1.4. QUI ĐỊNH VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ NĂM
1992 ĐẾN NAY 23
Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ ĐÁNH GIÁ ẢNH HƯỞNG GIAO DỊCH TƯ LỢI TRONG THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT 31
2.1. ĐIỀU KIỆN ĐỂ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI VIỆT NAM HIỆN NAY 31
2.1.1. Nội dung quy định về trình tự thủ tục xác lập quyền sử dụng đất 31
2.1.2. Các quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 34
2.1.3. Trình tự và thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xác
lập quyền dân sự 35
2.2. HÌNH THỨC HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 58
2.3. THỰC TRẠNG MỘT SỐ VẤN ĐỀ TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 66
2.4. NGUYÊN NHÂN VÀ HẠN CHẾ GIAO DỊCH TƯ LỢI TRONG
QUÁ TRÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 72
2.4.1. Thực tiễn về giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử
dụng đất 72
2.4.2. Thực tiễn giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất 82
Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ
HẠN CHẾ GIAO DỊCH TƯ LỢI 91
3.1. PHƯƠNG HƯỚNG HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT
VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 91
3.1.1. Hoàn thiện các quy định, thủ tục trong chuyển nhượng quyền sử
dụng đất 91
3.1.2. Tuyên truyền giáo dục phòng chống tham nhũng 95
3.1.3. Các giải pháp tổ chức thực hiện và phối hợp 99
3.1.4. Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để hạn chế giao dịch tư lợi 101
3.2. CÁC GIẢI PHÁP ĐỂ HẠN CHẾ GIAO DỊCH TƯ LỢI TRONG HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM 105
3.2.1. Minh bạch hóa và lành mạnh hóa các thông tin liên quan đến
đất đai 106
3.2.2. Tăng cường hiệu quả của hoạt động quản lý nhà nước về đất đai nhằm kiểm soát các giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất 106
3.2.3. Thực hiện nghiêm túc pháp luật và xử lý nghiêm khắc những
hành vi vi phạm pháp luật đất đai 109
3.2.4. Thống kê và kiểm soát các giao dịch đất đai qua phòng công chứng tại địa phương 110
KẾT LUẬN 111
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 113
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là một loại tài sản đặc biệt mà cùng với thời gian thì giá trị của nó đã làm cho nhiều người ngỡ ngàng. Nhiều con đường, nhiều khu quy hoạch được thiết lập thì càng có nhiều người giàu lên từ đất đai. Sau khi Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực, tài nguyên đất đai được sử dụng có hiệu quả, đảm bảo vai trò quản lý và đại diện chủ sở hữu của Nhà nước đối với đất đai, thu hút các nguồn lực và vốn đầu tư nước ngoài trong việc khai thác, sử dụng đất.
Từ năm 2008 đến nay ta có thể thấy thị trường bất động sản đang đóng băng nhưng không phải vì vậy mà nó giảm đi sức hút từ các nhà đầu tư. Bình quân hàng năm thu ngân sách từ thị trường bất động sản bình quân trên 21.000 tỷ đồng/năm, chiếm trên 7% tổng thu ngân sách, nhưng có đến 70% giao dịch nhà đất diễn ra trên thị trường không chính thức, thị trường "ngầm". Theo các chuyên gia, số thu này sẽ lớn hơn nhiều nếu các giao dịch ngầm về nhà đất được kiểm soát [13].
Có thể nói do giá trị, lợi ích mà đất đai mang lại cho người sử dụng nó là quá lớn nên các hành vi giao dịch tư lợi về đất đai hiện nay diễn ra khá phổ biến. Nước ta đã ban hành Luật đất đai năm 2013, Nghị định số 105/2009/NĐ-CP ngày 11/11/2009 về xử phạt vi phạm hành chính về đất đai, Nghị định số 13/2006/NĐ-CP ngày 24/01/2006… quy định khá chi tiết về các vấn đề đất đai ở nước ta hiện này nhưng những lợi ích của nó đã làm cho nhiều người mờ mắt, lợi dụng kẽ hở của pháp luật hoặc bất chấp các quy định đó tiến hành các hoạt động nhằm trục lợi cho bản thân, gây thiệt hại nghiêm trọng cho Nhà nước và Nhân dân. Trong cơ quan quản lý nhà nước còn có một bộ phận cán bộ tha hóa, biến chất, tham nhũng đất đai, làm giảm lòng tin trong Nhân dân vào các cấp chính quyền.
Do đất đai ngày càng khan hiếm và cơ hội nhận được những khoản lợi lớn trong tay những người có quyền giao đất, lập quy hoạch hay chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng đã tạo ra sự "thừa thiếu" đáng tiếc. Có thể những chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ hướng nông nghiệp sang phục vụ sản xuất công nghiệp phù hợp với tiến trình công nghiệp hóa đất nước là rất tốt, nhưng do những mâu thuẫn giữa các quy phạm pháp luật và do sai phạm của một số cán bộ quản lý đất đai đã gây ra những tranh chấp và khó khăn cho doanh nghiệp nhận quyền sử dụng đất. Mặc dù đất cho doanh nghiệp vẫn thiếu nhưng đất không được đưa vào sử dụng, đất nông nghiệp chuyển sang công nghiệp còn bỏ trống lại khá lớn. Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, cả nước hiện có 1.649 khu vực qui hoạch "treo" với tổng diện tích 244.665 ha, 1.288 dự án "treo" với tổng diện tích 31.650 ha do chậm giải tỏa mặt bằng. Nhiều doanh nghiệp năm 2000 ra đời có nhu cầu sử dụng đất lại phải đi thuê của các cá nhân, hộ gia đình với giá cao vẫn không thể tiếp cận với những quĩ đất bị "bỏ hoang", những người nông dân thì thất nghiệp do mất đất và ít cơ hội chuyển nghề khác bởi hạn chế về khả năng và trình độ [Dẫn theo 36].
Xuất phát từ thực trạng đã nêu trên, tác giả chọn đề tài "Hoàn thiện pháp luật Việt Nam về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm hạn chế giao dịch tư lợi" cho luận văn thạc sĩ luật học. Qua nghiên cứu các vấn đề về giao dịch tư lợi trong lý thuyết pháp lý và thực tiễn các giao dịch tư lợi đang diễn ra ở Việt Nam, luận văn làm rõ các bản chất pháp lý của giao dịch tư lợi từ đó đưa ra kiến nghị và các phương pháp nhằm hạn chế các giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam.
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài
Giao dịch tư lợi tuy là một vấn đề mới, nhưng thực tế ở Việt Nam chưa