Khái Niệm Và Đặc Điểm Hợp Đồng Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất

được trả tiền còn lại ít hơn 5 năm mới được pháp luật cho hưởng đầy đủ quyền năng về chuyển quyền sử dụng đất đai.

Thứ ba, hình thức, thủ tục, điều kiện thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất phải tuân theo qui định của pháp luật đất đai.

Vì đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt thuộc quyền sở hữu nhà nước, các chủ thể khác có quyền sử dụng theo mục đích giao đất, thuê đất… Việc quản lý đất đai do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện. Khi cá nhân, hộ gia đình, tổ chức… thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất phải tuân theo các điều kiện, hình thức và thủ tục theo qui định của Luật đất đai năm 2013 đã được hướng dẫn cụ thể tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 về thi hành Luật đất đai và Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 về hồ sơ địa chính do Bộ trưởng bộ Tài nguyên và môi trường ban hành. Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất không tuân thủ các qui định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất thì giao dịch sẽ vô hiệu.

1.1.2. Khái niệm và đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

* Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Bộ luật Dân sự 2005 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng của mình cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả cho người chuyển nhượng với khoản tiền tương ứng với giá trị quyền quyền sử dụng đất (Điều 697 Bộ luật Dân sự 2005).

Nhà nước, với vai trò là người đại diện chủ sở hữu về đất đai, đồng thời là người quản lý việc sử dụng đất đã ra những quy định rất chặt chẽ, về việc chấm dứt hay thiết lập các quan hệ luôn luôn được thực hiện theo một vòng trật tự nhất định.

* Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Để hiểu rõ về những đặc trưng riêng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chúng ta cần đi sâu vào phân tích và so sánh với một số hình thức chuyển nhượng đất đai khác.

Một là, so sánh giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 130 trang tài liệu này.

Cũng như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất, theo đó Nhà nước chấm dứt quyền sử dụng đất của bên này để thiết lập quyền sử dụng đất cho bên kia. Tuy nhiên, giữa hai hình thức này có sự khác nhau và nó thể hiện ở chỗ, nếu như trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đối tượng của quan hệ là "đổi đất lấy tiền" và việc thực hiện quan hệ này là quá trình chấm dứt quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng để thiết lập quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng (quan hệ một chiều), thì trong quan hệ chuyển đổi quyền sử dụng đất, đối tượng chủ yếu của quan hệ là "đổi đất lấy đất".

Hai là, so sánh giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hình thức thế chấp quyền sử dụng đất

Thế chấp quyền sử dụng đất là trường hợp người sử dụng đất mang quyền sử dụng đất của mình đi thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.

Như vậy, khác với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất là hình thức chuyển quyền sử dụng đất không trọn vẹn và có điều kiện, hay nói một cách khác, trong quan hệ thế chấp, việc "chuyển quyền" ở đây thực ra là chuyển "Quyền sử dụng đất theo danh nghĩa pháp lý" từ bên thế chấp sang cho bên nhận thế chấp kiểm soát, nắm giữ "quyền sử dụng đất" theo danh nghĩa pháp lý" đó, còn "Quyền sử dụng đất thực tế" vẫn thuộc bên thế chấp, và bên nhận thế chấp chỉ có quyền "định đoạt theo quy định của pháp luật" quyền sử dụng đất của bên nhận thế chấp

khi họ vi phạm nghĩa vụ của hợp đồng. Điều kiện chủ thể của bên nhận thế chấp không "rộng rãi" như bên nhận chuyển nhượng mà bị pháp luật "hạn chế" rất nhiều, theo quy định hiện hành, chỉ có tổ chức tín dụng và đảm bảo những điều kiện nhất định mới có quyền nhận thế chấp.

1.1.3. Các loại đất tham gia thị trường bất động sản

Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai năm 2013 thì các loại đất sau được tham gia thị trường bất động sản:

* Đất, tài sản gắn liền với đất và quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản, bao gồm:

- Đất sản xuất nông nghiệp, đất rừng sản xuất không phải là rừng tự nhiên được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.

- Đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.

- Đất nông nghiệp được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

- Đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài.

- Đất ở được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở; đất ở được Nhà nước giao cho tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; đất ở được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở.

- Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng vào mục đích làm nhà ở đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.

- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài.

- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh do hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế đang sử dụng đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.

* Đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm mà tài sản gắn liền với đất được tham gia thị trường bất động sản bao gồm:

- Đất trồng cây lâu năm có vườn cây, đất rừng sản xuất có rừng, đất làm muối và đất nuôi trồng thủy sản đã đầu tư hạ tầng.

- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh mà đã đầu tư hạ tầng hoặc có công trình gắn liền với đất.

1.2. KHÁI NIỆM VỀ GIAO DỊCH TƯ LỢI TRONG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.2.1 Khái niệm và đặc điểm về giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Để làm rõ những vấn đề về giao dịch tư lợi trong hoạt chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước tiên ta cần làm rõ bản chất thế nào là giao dịch tư lợi.

Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do nhà nước đại diện chủ sở hữu. Với tư cách đại diện chủ sở hữu Nhà nước có quyền tuyệt đối trong việc định đoạt đối với đất đai. Căn cứ theo Điều 13 Luật đất đai năm 2013, Nhà nước có các quyền:

- Quyết định quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất;

- Quyết định mục đích sử dụng đất;

- Quyết định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất;

- Quyết định giá đất;

- Quyết định trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất;

- Quyết định chính sách tài chính về đất đai;

- Quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất (Điều 13)

Với những quyền năng to lớn mang tính tuyệt đối này, nếu không có những quy định ràng buộc chặt chẽ và cơ chế giám sát hữu hiệu thì tất yếu sẽ nảy sinh những giao dịch tư lợi, nhất là khi đất đai trở thành một thứ hàng hóa có giá trị như hiện nay. Đặc biệt là trong hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Hiện nay chưa có một khái niệm thống nhất về giao dịch tư lợi và đang có nhiều ý kiến khác nhau về giao dịch tư lợi.

Khái niệm về "Tư lợi" (Self Interest) được hiểu theo nhiều nghĩa khác nhau. Có trường hợp cho rằng tư lợi là lợi ích của cá nhân, cũng có trường hợp hiểu tư lợi là tư nhân về lợi ích tức là cá nhân thông qua một thủ đoạn nào đó được che đậy bởi vỏ bọc của hành vi hợp pháp để mang lại một lợi ích nhất định cho mình.

Về khái niệm giao dịch tư lợi: Khoa học pháp lý gọi "giao dịch tư lợi" là các giao dịch mà trong đó có thể sẽ chứa đựng khả năng xung đột về quyền lợi. Ở những giao dịch này, quyền lợi của nhà nước, của tập thể của một số cá nhân có nguy cơ bị xâm hại do các chủ thể thiết lập giao dịch với "người liên quan". Những người liên quan này trực tiếp có quyền quyết định thiết lập các giao dịch hoặc có ảnh hưởng trực tiếp đến việc quyết định đó nên họ có khả năng thu lợi riêng cho cá nhân từ việc thực hiện các giao dịch đã thiết lập, nếu không có sự kiểm soát cần thiết.

Theo báo cáo đất đai với tổng kết sơ bộ năm 2010 của 60 tỉnh, thành trên cả nước thì đã phát hiện 190.000 trường hợp vi phạm về diện tích đất là

8.000 ha, trong đó sai phạm phổ biến là bán đất trái phép, cấp đất, giao đất trái thẩm quyền (khảo sát của thanh tra chính phủ) [22].

Các sai phạm trong quy hoạch đất đai như việc lập quy hoạch các khu công nghiệp, khu chế xuất, làng nghề vào các vùng dân cư tập trung, sử dụng toàn bộ diện tích đất nông nghiệp; quy hoạch đô thị, sinh thái nhưng lại bỏ dở dang. Ngoài ra còn có nhiều sai phạm trong việc lập kế hoạch sử dụng đất, trong đăng ký quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận... trong đó sai phạm về thời gian trao trả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là phổ biến, chiếm 79,6% số hồ sơ có sai phạm. Đáng chú ý, kết quả khảo sát của Thanh tra Chính phủ tại ba địa phương là Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và Vĩnh Phúc cho thấy, có đến 51% người dân phải thuê cán bộ địa chính để họ giúp đỡ khi làm các thủ tục về đất đai. Thực tế khi con số mà người dân phải chi cho dịch vụ trung gian trọn gói khi xin cấp giấy chứng nhận mới lên tới 50 triệu đồng. Còn nếu nhờ hoàn thiện hồ sơ hay đơn giản là chỉ nộp và theo dõi quá trình thụ lý thôi cũng phải chi từ 10 - 15 triệu đồng. Còn nếu nhờ khâu trung gian trong mỗi vụ chuyển nhượng đất đai thì có đến 44% là có thiên hướng nhờ cán bộ công quyền "giúp" với chi phí tối đa lên tới 30 triệu đồng/vụ [22].

Các giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường có đặc điểm sau:

Thứ nhất, trong giao dịch tư lợi, lợi ích bị xâm phạm chủ yếu là lợi ích về kinh tế, trong một số trường hợp đặc biệt có thể là lợi ích khác nhưng hầu hết lợi ích bị ảnh hưởng bởi giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất là lợi ích về kinh tế của cá nhân và của Nhà nước. Theo thống kê có đến khoảng 70% các giao dịch về chuyển nhượng đất đai diễn ra trên thị trường không chính thức, gây thất thu cho ngân sách nhà nước từ thị trường bất động sản.

Thứ hai, chủ thể thực hiện giao dịch tư lợi có thể là cá nhân, tổ chức tư nhân có đủ điều kiện thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc cá nhân có thẩm quyền trong việc xác lập giao dịch chuyển nhượng.

Thứ ba, giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng đất được thể hiện dưới hình thức hợp pháp nhưng thực chất là thể hiện ý chí, mục đích trục lợi của cá nhân người giao kết, nghĩa là mang trong nó yếu tố bất hợp pháp ở dạng ẩn, nếu không được phát hiện nó vẫn tồn tại công khai, có giá trị bắt buộc thực hiện và được pháp luật bảo vệ.

1.2.2. Nguyên nhân làm phát sinh các giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Đất đai là một loại tài sản đặc biệt và có giá trị. Khi giá trị của đất đai được tăng lên thì nhu cầu về chuyển nhượng, mua bán đất đai hình thành. Cùng với sự phát triển của kinh tế thị trường, các dự án đầu tư, quy hoạch, đô thị hóa khiến cho giá trị của đất đai liên tục có biến động, nhu cầu về khai thác giá trị kinh tế từ đất của người dân tăng cao dẫn đến hoạt động chuyển nhượng cũng liên tục biến động. Trong khi đó, công cụ quản lý nhà nước về đất đai lại không theo kịp sự thay đổi phức tạp đó. Như việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, có đến 40% nhà đất đô thị chưa được cấp giấy hoặc cấp rồi nhưng chưa đến tay người dân. Hệ quả dẫn đến các hoạt động “giao dịch ngầm” bởi thiếu những giấy tờ cần thiết cho việc chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện giao dịch nhà đất qua Nhà nước. Trên thực tế, việc chuyển nhượng một diện tích đất có thể diễn ra theo hình thức này rất nhiều lần trước khi được chính thức cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hoàn thiện đầy đủ thủ tục chuyển nhượng theo quy định của pháp luật, các chủ thể tiến hành giao dịch thường bỏ qua các lần chuyển nhượng trung gian để giảm số chi phí phải nộp cho ngân sách nhà nước mà chỉ hoàn thiện thủ tục sang tên thẳng cho người tiếp nhận cuối cùng.

Một nguyên nhân khác dẫn đến phát sinh các giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự buông lỏng trong việc quản lý thực hiện các quy định của pháp luật. Cho đến trước khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành, các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa có cơ chế buộc phải công bố công khai một cách thỏa đáng. Đây chính là cơ hội để những người có khả năng tiếp cận thôn tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đầu cơ vào các “điểm nóng” để trục lợi. Tuy nhiên, sau khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực quy định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải được công bố công khai, và mới đây là Luật Đất đai 2013 quy định chặt chẽ hơn về việc lập quy hoạch, kế hoạch và xét duyệt, lấy ý kiến, phê duyệt giúp cho việc đầu cơ giảm bớt. Tuy nhiên, việc pháp luật có quy định và việc thực hiện pháp luật lại không đồng nhất. Cơ chế quản lý còn lỏng lẻo dẫn đến việc nhiều quy định không được thực hiện hoặc thực hiện không triệt để, cơ chế xử lý sai phạm đối với các vi phạm về đất đai còn chưa cụ thể và nghiêm khắc, chưa phát huy được tính răn đe và phòng ngừa. Bên cạnh đó, người dân cũng rất khó tiếp cận, tra cứu thông tin về tình trạng pháp lý của đất đai nói chung, hạn chế này làm cho các giao dịch tư lợi vẫn có điều kiện diễn ra phổ biến.

1.2.3. Tác động của giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thứ nhất, giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất dẫn đến nhiều hệ quả nghiêm trọng, ảnh hưởng đến môi trường kinh doanh và nền kinh tế-xã hội của quốc gia, có ảnh hưởng đến khoản thu ngân sách Nhà nước trong việc thu thuế. Ví dụ như các hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất thỏa thuận ngầm với nhau ghi giá trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thấp hơn so với giá trị thực tế.

Thứ hai, giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất gây ra