Về "hiệu Lực Tương Đối" Của Nghĩa Vụ Từ Hợp Đồng

Tại quyết định số 67/2007/KN-DS ngày 10/5/2007, Chánh án Tòa án nhân dân tối cao đã kháng nghị bản án dân sự phúc thẩm nêu trên đề nghị hủy bản án phúc thẩm, giao hồ sơ vụ án về Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương xét xử phúc thẩm lại với nhận định: Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa cụ Chừng và anh Nguyễn Văn Chí Thiện là có căn cứ, nhưng chỉ buộc các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận mà chưa tính lỗi của các bên làm cho hợp đồng vô hiệu và chưa xác định thiệt hại để buộc cụ Chừng và anh Thiện bồi thường hoặc chịu thiệt hại theo phần lỗi của mình là không đúng.

Tại Quyết định giám đốc thẩm số 167/2007/DS-GĐT ngày 25/6/2007, Hội đồng giám đốc thẩm của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao đã quyết định hủy bản án sơ thẩm và bản án phúc thẩm, giao hồ sơ về Tòa án thị xã Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương giải quyết lại từ giai đoạn sơ thẩm với nhận định: Diện tích đất tranh chấp là tài sản chung của vợ chồng cụ Chừng, cụ Hưng, cụ Hưng chết năm 1979 nên phần di sản của cụ Hưng thuộc quyền sở hữu chung của cụ Chừng và các con gồm ông Huỳnh Văn Liên, Huỳnh Hữu Nghĩa, Huỳnh Văn Hiếu, Huỳnh Văn Khắp là có căn cứ. Ngày 07/03/1996 cụ Chừng lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho anh Nguyễn Văn Chí Thiện (là con trai của ông Nguyễn Văn Tư) với giá 70.000.000 đồng có sự đồng ý của ông Huỳnh Văn Hiếu và Huỳnh Hữu Nghĩa nhưng không có sự đồng ý của ông Huỳnh Văn Liên và ông Huỳnh Văn Khắp. Tuy cụ Chừng không trực tiếp nhận tiền của anh Thiện giao, nhưng thông qua ông Nguyễn

Văn Tư được cụ Chừng ủy quyền và ông Nguyễn Văn Tư đã quyết định sử dụng số tiền này trả nợ cho ông Huỳnh Hữu Nghĩa mua diện tích 406 m2 đất của bà Nguyễn Thị Sệt và chi phí để cất nhà cho cụ Chừng về ở tại đây, theo ông Tư khai thì ông đã sử dụng hết tổng số tiền là 56.203.000 đồng chỉ còn giữ lại

13.797.000 đồng. Như vậy, phải coi là cụ Chừng đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và phải có trách nhiệm đối với số tiền này. Bản án sơ thẩm và bản án phúc thẩm hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa cụ

Chừng và ông Nguyễn Văn Chí Thiện là có căn cứ, nhưng chưa xác định thiệt hại và xác định lỗi của các bên và giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu là chưa đúng.

Nhận xét: Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: "Người có năng lực hành vi dân sự nhưng đã xác lập giao dịch vào đúng thời điểm không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình, thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu". Trong vụ án này, Tòa án nhân dân tối cao cho rằng cụ Chừng không biết chữ và khi điểm chỉ vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Nguyễn Văn Chí Thiện cụ Chừng đã 76 tuổi, nên coi là không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình để vận dụng Điều 133 Bộ luật Dân sự 2005 để tuyên bố hợp đồng vô hiệu, mặc dù việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã hoàn thành, ông Thiện đã được cấp sổ đỏ. Theo chúng tôi, việc xét giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (hay vấn đề hiệu lực của hợp đồng này), không thể chỉ xem xét trên khía cạnh cụ Chừng tuổi cao, không biết chữ và chỉ điểm chỉ vào hợp đồng, ông Tư là người dẫn dắt cụ Chừng bán đất chỉ là con nuôi, để kết luận khi ký hợp đồng cụ Chừng không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình và tuyên bố hợp đồng vô hiệu, bởi các lý do: Thứ nhất, các con cụ Chừng không nuôi dưỡng cụ Chừng, nên cụ Chừng phải nhận ông Tư làm con nuôi. Ông Tư là người nuôi dưỡng cụ Chừng, do nhà cửa dột nát không có tiền tu sửa, nên việc ông Tư theo ý muốn của cụ Chừng đã tìm người mua đất của cụ Chừng, rồi lại dẫn dắt để cụ Chừng mua đất của bà Sệt, xây dựng nhà cho cụ Chừng ở là phù hợp với thực tế; Thứ hai: Sau khi chuyển nhượng đất cho ông Thiện cụ Chừng đã dùng tiền chuyển nhượng mua đất của bà Sệt, số tiền dư ra dùng để xây nhà kiên cố ở; trong suốt một thời gian dài từ năm 1996 đến năm 2000 cụ Chừng đã bán đất, mua đất mới, xây dựng nhà trên đất mới và về ở ổn định, nhưng các con cụ Chừng không ai có ý kiến phản đối và

cụ Chừng cũng không có thắc mắc gì (mãi đến năm 2000 cụ Chừng nghe các con mới quay lại kiện yêu cầu hủy hợp đồng).

Vụ án 5: Theo đơn khởi kiện ngày 01/2/2005 và trình bày bổ sung trong quá trình tố tụng thì chị Vũ Thị Dung cho rằng: Chị xây dựng gia đình với anh Bùi Văn Thanh từ tháng 10/1986, có tổ chức đám cưới, nhưng không đăng ký kết hôn. Do sau khi cưới ở nhờ nhà bố mẹ chồng chật chội, nên vợ chồng chị đã xin Ủy ban nhân dân xã cấp đất để ra ở riêng và được Ủy ban nhân dân xã cấp cho lô đất 100m2 (quyết định cấp đất ghi cấp cho hai vợ chồng chị). Tuy nhiên, do kinh tế khó khăn, không có điều kiện làm nhà ra ở riêng, nên đất được cấp vẫn để không. Khi thấy vợ chồng anh Nguyễn Văn Thông, chị Hà Thị Nguyệt đến xây tường bao xung quanh chị hỏi thì mới biết chồng chị đã đem đất này đi thế chấp vay tiền, sau không có tiền trả nên buộc phải ký giấy bán đất cho vợ chồng anh Thông, chị Nguyệt mà chị không biết. Nay chị Dung yêu cầu Tòa tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa chồng chị và vợ chồng anh Thông, chị Nguyệt vô hiệu vì đất là tài sản chung của vợ chồng chị nhưng anh Thanh (chồng chị) bán mà chị không được biết.

Anh Bùi Văn Thanh trình bày: Xác định đất tranh chấp là đất vợ chồng anh được địa phương cấp cho vào năm 1995 sau khi cưới. Năm 1996 anh cầm cố đất cho bà Dậu để vay tiền chi tiêu riêng, đến hạn không trả được nợ, nên nghe bà Dậu nói bà Dậu đã bán lại cho bà Toan, bà Toan giao cho con gái là chị Lan và con rể là anh Hải đi tìm người mua lại, chị Lan tìm được người mau là vợ chồng anh Thông, chị Nguyệt, nên chị Lan đã đưa anh thông, chị Nguyệt đến anh yêu cầu anh ký hợp đồng chuyển nhượng số đất trên sang thẳng cho anh Thông, chị Nguyệt. Theo anh Thanh thì anh có ký tên anh trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho vợ chồng anh Thông, chị Nguyệt, còn tên vợ anh (chị Dung) là do anh ký thay. Nay anh Thanh yêu cầu Tòa tuyên bố hợp đồng vô hiệu.

Vợ chồng chị Nguyệt, anh Thông trình bày: Vợ chồng anh, chị mua lại đất này của vợ chồng anh Thanh, chị Dung từ chị Lan. Do đất, đứng tên vợ

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 110 trang tài liệu này.

chồng anh Thanh, chị Dung nên khi xác lập hợp đồng chuyển nhượng ghi tên người chuyển nhượng là vợ chồng chị Dung, anh Thanh. Anh Thanh đã ký vào hợp đồng chuyển nhượng, còn chị Dung thì đang ốm nên anh Thanh ký thay. Sau khi mua, vợ chồng anh, chị đã hoàn tất thủ tục và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nên không đồng ý yêu cầu của chị Dung, anh Thanh.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 38/2005/DS-ST ngày 15/8/2005, Tòa án nhân dân huyện Thủy Nguyên, thành phố Hải Phòng đã quyết định: Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng chị Dung, anh Thanh với vợ chồng anh Thông, chị Nguyệt vô hiệu; anh Thanh, chị Dung được nhận lại toàn bộ đất và được quyền quản lý, sử dụng các công trình vợ chồng anh Thông, chị Nguyệt đã xây dựng và có nghĩa vụ hoàn lại cho vợ chồng anh Thông giá trị xây dựng là 3.500.00 đồng; Kiến nghị Ủy ban nhân dân huyện Thủy Nguyên thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho vợ chồng anh Thông, chị Nguyệt; Tách việc cầm cố, chuyển nhượng tài sản giữa anh Thanh với bà Dậu; giữa bà Dậu với bà Toan; giữa anh Hải, chị Lan với vợ chồng anh Thông, chị Nguyệt ra giải quyết bằng một vụ án khác khi có yêu cầu

Ngày 29/8/200 anh Thông, chị Nguyệt, chị Lan kháng cáo.

Tại bản án dân sự phúc thẩm số 809/2005/DS-PT ngày 24/11/2005, Tòa án nhân dân thành phố Hải Phòng đã quyết định; bác đơn khởi kiện của vợ chồng anh Thanh, chị Dung kiện đòi anh Thông, chị Nguyệt trả lại đất.

Sau xét xử phúc thẩm chị Dung khiếu nại. Tại quyết định số 56/QĐ/KNGĐT ngày 15/5/2007 Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao kháng nghị bản án dân sự phúc thẩm nêu trên.

Tại Quyết định giám đốc thẩm số 200/2007/DS-GĐT ngày 26/7/2007 Hội đồng giám đốc thẩm của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao đã quyết định hủy án sơ thẩm, hủy án phúc thẩm giao hồ sơ vụ án về Tòa án cấp sơ

thẩm giải quyết lại từ sơ thẩm với nhận định: Cần phải xác minh làm rõ đất đang tranh chấp là tài sản riêng của anh Thanh hay là tài sản chung của anh Thanh và chị Dung vì trong một thời gian dài, anh Thanh đem đất này đi cầm cố cho nhiều người mà chị Dung không có ý kiến gì. Nếu là tài sản riêng của anh Thanh thì phải công nhận toàn bộ hợp đồng, nếu là tài sản chung của anh Thanh và chị Dung thì phải công nhận một phần hợp đồng (phần tài sản của anh Thanh thì anh Thanh có quyền chuyển nhượng); Và Tòa án chưa giải quyết triệt để việc thanh toán nợ giữa anh Thanh với bà Dậu là chưa giải quyết dứt điểm vụ án.

Nhận xét: Theo quy định hiện tại của pháp luật Việt Nam thì diện tích đất tranh chấp trong vụ án phải xác định là tài sản chung của vợ chồng anh Thanh, chị Dung vì anh Thanh và chị Dung chung sống như vợ chồng từ năm 1986 (trước ngày 03/01/1987), mặc dù không đăng ký kết hôn, nhưng được pháp luật Việt Nam (Nghị quyết số 35/2000/QH10 ngày 09/6/2000 của Quốc hội hướng dẫn thi hành Luật Hôn nhân gia đình năm 2000) công nhận là vợ chồng và diện tích đất tranh chấp được Quyết định cấp đất của Ủy ban nhân dân xã ghi rõ là cấp cho vợ chồng anh Thanh, chị Dung.

Do vậy, việc Tòa án nhân dân tối cao hủy án sơ, phúc thẩm với yêu cầu xác minh làm rõ xem đất chuyển nhượng là tài sản chung của vợ chồng anh Thanh, chị Dung hay là tài sản riêng của anh Thanh (nếu là tài sản chung thì chỉ công nhận hiệu lực 1/2 hợp đồng, tức là vô hiệu từng phần Điều 135 Bộ luật Dân sự 2005: "Giao dịch dân sự vô hiệu từng phần khi một phần của giao dịch vô hiệu nhưng không làm ảnh hưởng đến hiệu lực của phần còn lại của giao dịch"; nếu là tài sản riêng của anh Thanh thì công nhận hiệu lực của cả hợp đồng) chỉ là giải pháp tình thế, không có giá trị thực tế, bởi lẽ: Giả sử quá trình điều tra, xác minh thấy có nhiều những căn cứ như lời khai của những người làm chứng khai rằng đất là của mình anh Thanh, hay có việc từ rất lâu chị Dung đã không để ý tới đất v.v... thì liệu Thẩm phán của Tòa án cấp sơ thẩm, khi được phân công giải quyết lại vụ án có dám áp dụng nguyên tắc công

bằng (khi mà pháp luật Việt Nam chưa ghi nhận nguyên tắc này) để tuyên bố đất này là tài sản riêng của anh Thanh khi mà về mặt pháp lý (như chúng tôi đã phân tích ở trên) tài sản này là tài sản chung của vợ chồng anh Thanh, chị Dung.

2.3.3. Về "hiệu lực tương đối" của nghĩa vụ từ hợp đồng

2.3.3.1. Quy định của pháp luật Việt Nam hiện nay

Bộ luật Dân sự Việt Nam 2005 cũng đã có các chế định bảo vệ quyền lợi cho người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu, đó là:

1. Trong trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản giao dịch là động sản không phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp quy định tại Điều 257 của Bộ luật này. 2. Trong trường hợp tài sản giao dịch là bất động sản hoặc là động sản phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định này bị hủy, sửa [7, Điều 138].

"Chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản không phải đăng ký quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình trong trường hợp người chiếm hữu ngay tình có được động sản này thông qua hợp đồng không có đền bù với người không có quyền định đoạt tài sản; trong trường hợp hợp đồng này là hợp đồng có đền bù thì chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản nếu động sản đó bị lấy cắp, bị mất hoặc trường hợp khác bị chiếm hữu ngoài ý chí của chủ sở hữu [7, Điều 257].

Chủ sở hữu được đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu và bất động sản, trừ trường hợp người thứ ba chiếm hữu ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản, nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa" [7, Điều 258].

2.3.3.2. Sự bất cập

Tuy đã có quy định về "Hiệu lực tương đối" của hợp đồng để bảo vệ quyền lợi của những người không trực tiếp tham gia giao kết hợp đồng nhưng có quyền và nghĩa vụ liên quan, nhưng quy định của pháp luật Việt Nam còn chưa đủ để bảo vệ quyền lợi của những người này trong một số trường hợp sau:

Pháp luật Việt Nam chưa quy định về ảnh hưởng của nghĩa vụ từ hợp đồng đến người kế quyền

Vụ án 6: Bà Phạm Thị Hồng và ông Hồ Thanh Xuân có 2 người con chung là Hồ Như Hải và Hồ Kim Yến. Ngày 23/5/1993 ông Xuân chết do tai nạn giao thông, không để lại di chúc. Tài sản chung của vợ chồng ông Xuân, bà Hồng là ngôi nhà cấp 4 được xây dựng trên khu đất có diện tích 515m2 tọa lạc tại 20/8 ấp Bình Đường 2, xã An Bình, huyện Dĩ An, tỉnh Bình Dương. Ngày 28/02/2000 bà Hồng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với khu đất trên và ngày 29/02/2000 bà Hồng thỏa thuận chuyển nhượng nhà đất cho bà Trần Thị Tánh, bà Tánh đã vào xây dựng nhà trên diện tích 257m2, phần đất còn lại bỏ trống, ngày 14/4/2000 bà Tánh được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ khu đất.

Ngày 16/02/2001 cụ Lê, ông Hải và bà Yến khởi kiện yêu cầu chia thừa kế di sản của ông Xuân. Ông Xuân có cha là cụ Hồ Văn Lo (chết năm 1998), mẹ là cụ Lê Thị Lê, vợ chồng cụ Lo có 4 người con chung là Hồ Thị Thanh Hằng, Hồ Thị Thanh Lệ, Hồ Thanh Quan, Hồ Thanh Xuân. Ngoài ra,

cụ Lo còn có vợ kế là cụ Trần Thị Ren sinh được 3 người con chung là Hồ Thị Thanh Diễm, Hồ Thị Thanh Nga và Hồ Thị Thanh Hoa.

Bị đơn bà Hồng đồng ý chia thừa kế di sản của ông Xuân nhưng đề nghị chia bằng giá trị vì trên thực tế bà đã chuyển nhượng toàn bộ nhà đất của bà và di sản của ông Xuân cho bà Tánh.

Phía bà Tánh đề nghị thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhà đất vì hợp đồng đã hoàn thành. Nếu phải chia di sản của ông Xuân thì bà đồng ý để bà Hồng chuộc lại 257m2 đất theo giá thị trường.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 20/2007/DSST ngày 02/10/2007, Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương nhận định: Việc bà Hồng tự định đoạt ký hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ nhà đất cho bà Trần Thị Tánh khi chưa có sự đồng ý của các đồng thừa kế khác là gây thiệt hại đến quyền lợi của các đồng thừa kế. Khi các bên đang có tranh chấp về thừa kế, Tòa án nhân dân huyện Dĩ An đã có Công văn số 09/CVTA ngày 09/3/2000 đề nghị Ủy ban nhân dân huyện Dĩ An, tỉnh Bình Dương dừng việc chuyển nhượng đất giữa bà Hồng với bà Tánh, nhưng Ủy ban nhân dân thị trấn Dĩ An vẫn cho phép việc chuyển nhượng và sang tên cho bà Tánh là vi phạm pháp luật. Tuy nhiên, trong quá trình điều tra vụ án bà Hồng vẫn yêu cầu được tiếp tục thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bà Tánh đối với phần đất của mình và phần mình được hưởng thừa kế từ ông Xuân. Xét thấy sự tự nguyện này không trái pháp luật, nghĩ nên chấp nhận, từ nhận định trên Tòa án cấp sơ thẩm đã quyết định:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện chia thừa kế di sản của ông Xuân...

Hủy một phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Phạm Thị Hồng và bà Trần Thị Tánh đối với diện tích 253,3m2 đất...Công nhận một phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Phạm Thị Hồng và bà Trần Thị Tánh đối với diện tích 256,7m2...

Xem tất cả 110 trang.

Ngày đăng: 14/12/2023