Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất

phải chọn nghĩa nào làm cho điều khoản đó có hiệu lực và loại trừ nghĩa làm cho điều khoản đó mất hiệu lực", theo chúng tôi nếu Bộ luật Dân sự Việt Nam có quy định quy tắc này là một trong những quy tắc dùng để giải thích hợp đồng dân sự thì vụ án trên đã có cách giải quyết phù hợp, đó là giải thích điều khoản "Vợ chồng ông Thuận đồng ý chuyển nhượng cho vợ chồng ông Thái quyền được hưởng đất đền bù tái định cư của Nhà nước" là việc vợ chồng ông Thuận đã chuyển nhượng cho vợ chồng ông Thái cả hai lô đất.

Qua vụ án số 4 cho thấy: Cụ Chừng (76 tuổi) sống với con nuôi là ông Tư, các con cụ Chừng không ai quan tâm và có trách nhiệm nuôi dưỡng cụ. Do túng thiếu nên năm 1996, cụ Chừng đã bán toàn bộ đất cụ đang ở cho ông Thiện (hợp đồng mua bán cụ Chừng điểm chỉ vì cụ không biết chữ và có ông Tư làm chứng), tiền bán đất cho ông Thiện cụ Chừng đã mua một mảnh đất khác nhỏ hơn, xây dựng nhà kiên cố và dùng để chi tiêu, ông Thiện sau khi mua đất của cụ Chừng cũng đã vào sử dụng. Các con của cụ Chừng biết nhưng không ai phản đối, mãi đến năm 2000 (tức là 4 năm sau) cụ Chừng và các con mới cho rằng cụ Chừng khi bán đất vì tuổi cao, không nhận thức làm chủ được hành vi của mình, nên khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Phán quyết của Tòa án xác định hợp đồng vô hiệu vì cụ Chừng khi xác lập hợp đồng không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình theo chúng tôi là không đủ sức thuyết phục, không phù hợp với thực tế khách quan vì trong suốt một thời gian dài cả cụ Chừng và các con cụ không có ai khiếu nại.

Trong Bộ luật Dân sự Pháp có quy định cho phép Thẩm phán có quyền áp dụng nguyên tắc công bằng, ví dụ như quy định tại Điều 1135: "Các bên giao kết không chỉ phải thực hiện những nghĩa vụ được nêu trong hợp đồng, mà còn phải thực hiện cả những nghĩa vụ theo yêu cầu của nguyên tắc công bằng, theo tập quán hay theo quy định của pháp luật", nếu áp dụng nguyên tắc này vào để giải quyết vụ án trên thì chắc chúng ta (nếu là Thẩm

phán) thì ai cũng sẽ tuyên bố công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa cụ Chừng và ông Thiện.

Kiến nghị hoàn thiện: Qua vụ án số 3, số 4 nêu trên, chúng tôi cho rằng pháp luật Việt Nam nên đưa thêm hai quy tắc giải thích hợp đồng mà Bộ luật Dân sự Pháp đã quy định (Điều 1157: "Khi một điều khoản của hợp đồng có thể được hiểu theo hai nghĩa khác nhau, thì phải chọn nghĩa nào làm cho điều khoản đó có hiệu lực và loại trừ nghĩa làm cho điều khoản đó mất hiệu lực"; Điều 1135: "Các bên giao kết không chỉ phải thực hiện những nghĩa vụ được nêu trong hợp đồng, mà còn phải thực hiện cả những nghĩa vụ theo yêu cầu của nguyên tắc công bằng, theo tập quán hay theo quy định của Pháp luật") vào Bộ luật Dân sự Việt Nam. Cụ thể theo chúng tôi cần sửa đổi, bổ sung Điều 409 Bộ luật Dân sự năm 2005 như sau:

Cũ: 1. Khi hợp đồng có điều giải không rõ ràng thì không chỉ dựa vào ngôn từ của hợp đồng mà còn phải căn cứ vào ý chí chung của các bên để giải thích điều khoản đó; 2. Khi một điều khoản của hợp đồng có thể được hiểu theo nhiều nghĩa thì phải chọn nghĩa nào làm cho điều khoản đó khi thực hiện có lợi nhất cho các bên; 3. Khi một hợp đồng có ngôn từ có thể hiểu theo nhiều nghĩa khác nhau thì phải giải thích theo nghĩa phù hợp nhất với tính chất của hợp đồng; 4. Khi một hợp đồng có điều khoản hoặc ngôn từ khó hiểu thì phải được giải thích theo tập quán tại địa điểm giao kết hợp đồng; 5. Khi một hợp đồng thiếu một số điều khoản thì có thể bổ sung theo tập quán đối với loại hợp đồng đó tại địa điểm giao kết hợp đồng; 6. Các điều khoản trong hợp đồng phải được giải thích trong mối liên hệ với nhau, sao cho ý nghĩa của các điều khoản đó phù hợp với toàn bộ nội dung của hợp đồng; 7. Trong trường hợp có sự mâu thuẫn giữa ý chí chung của các bên với ngôn từ sử dụng trong hợp đồng thì ý chí chung của các bên được dùng để giải thích hợp đồng; 8. Trong trường hợp bên mạnh thế đưa vào hợp đồng nội dung bất lợi cho bên yếu thế thì khi giải thích hợp đồng phải theo hướng có lợi cho bên yếu thế.

Cần sửa thành:

1. Khi hợp đồng có điều thích không rõ ràng thì không chỉ dựa vào ngôn từ của hợp đồng mà còn phải căn cứ vào ý chí chung của các bên để giải thích điều khoản đó; 2. Khi một điều khoản của hợp đồng có thể được hiểu theo nhiều nghĩa thì phải chọn nghĩa nào làm cho điều khoản đó khi thực hiện có lợi nhất cho các bên; 3. Khi một hợp đồng có ngôn từ có thể hiểu theo nhiều nghĩa khác nhau thì phải giải thích theo nghĩa phù hợp nhất với tính chất của hợp đồng; 4. Khi một hợp đồng có điều khoản hoặc ngôn từ khó hiểu thì phải được giải thích theo tập quán tại địa điểm giao kết hợp đồng; 5. Khi một hợp đồng thiếu một số điều khoản thì có thể bổ sung theo tập quán đối với loại hợp đồng đó tại địa điểm giao kết hợp đồng; 6. Các điều khoản trong hợp đồng phải được giải thích trong mối liên hệ với nhau, sao cho ý nghĩa của các điều khoản đó phù hợp với toàn bộ nội dung của hợp đồng; 7. Trong trường hợp có sự mâu thuẫn giữa ý chí chung của các bên với ngôn từ sử dụng trong hợp đồng thì ý chí chung của các bên được dùng để giải thích hợp đồng; 8. Trong trường hợp bên mạnh thế đưa vào hợp đồng nội dung bất lợi cho bên yếu thế thì khi giải thích hợp đồng phải theo hướng có lợi cho bên yếu thế; 9. Khi một điều khoản của hợp đồng có thể được hiểu theo hai nghĩa khác nhau, thì phải chọn nghĩa nào làm cho điều khoản đó có hiệu lực và loại trừ nghĩa làm cho điều khoản đó mất hiệu lực; 10. Các bên giao kết không chỉ phải thực hiện những nghĩa vụ được nêu trong hợp đồng, mà còn phải thực hiện cả những nghĩa vụ theo yêu cầu của nguyên tắc công bằng, theo tập quán hay theo quy định của pháp luật; do đó có thể áp dụng nguyên tắc này khi giải thích hợp đồng.

3.3.3. Hoàn thiện quy định về "hiệu lực tương đối của nghĩa vụ từ hợp đồng"

Qua vụ án số 6 cho thấy: Hơn 500m2 đất tranh chấp là tài sản chung của vợ chồng ông Xuân, bà Hồng. Ông Xuân chết, trong thời hiệu khởi kiện chia thừa kế, bà Hồng lập hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất trên

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 110 trang tài liệu này.

cho bà Tánh mà không được sự đồng ý của các thừa kế của ông Xuân, hợp đồng đã sang tên trước bạ xong. Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Hồng với bà Tánh vì cho rằng hợp đồng này đã đăng ký đảm bảo quy định tại Điều 692 Bộ luật Dân sự, nên bác yêu cầu khởi kiện của các thừa kế của ông Xuân yêu cầu bà Tánh phải trả lại đất và buộc bà Hồng phải hoàn trả các thừa kế của ông Xuân phần tài sản của ông Xuân bằng tiền là ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của các thừa kế của ông Xuân vì hiện nay bà Hồng không còn tài sản gì.

Kiến nghị hoàn thiện: Nghiên cứu Bộ luật Dân sự Pháp, chúng tôi thấy Bộ luật này có quy định những chế định rất hay để bảo vệ quyền lợi của người kế quyền: "Mỗi người khi tham gia hợp đồng được coi như cam kết vì lợi ích của chính mình, của những người thừa kế và người được di tặng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác trong hợp đồng hoặc hợp đồng có bản chất ngược lại" (Điều 1122 Bộ luật Dân sự Pháp); "Người có quyền cũng có thể nhân danh mình kiện yêu cầu hủy bỏ những giao dịch do người có nghĩa vụ giao kết mà xâm phạm đến quyền của mình" (Điều 1167 Bộ luật Dân sự Pháp). Nếu pháp luật Việt Nam có quy định các chế định này thì với vụ án trên những người kế quyền của ông Xuân sẽ có quyền độc lập đứng ra khởi kiện yêu cầu hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Hồng với bà Tánh về phần di sản của ông Xuân và Tòa án bắt buộc (chưa cần xét hợp đồng giữa bà Hồng bà Tánh có đáp ứng đủ các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng hay chưa) mà chỉ cần căn cứ vào quyền khởi kiện của người kế quyền đã có thể tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Hồng và bà Tánh vô hiệu về phần tài sản của ông Xuân, buộc bà Tánh phải trả lại quyền sử dụng đất của ông Xuân cho các thừa kế của ông Xuân để chia thừa kế, như vậy, mới bảo vệ được quyền lợi của những người kế quyền của ông Xuân (là các con của ông Xuân).

Qua vụ án số 7 cho thấy: Mặc dù hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh Lợi với ông Ngon đã hoàn thành (đã đăng ký tại Văn phòng

đăng ký quyền sử dụng đất, đã sang tên trước bạ), nhưng do khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Ngon, anh Lợi chưa đủ tuổi và anh Lợi không phải là chủ tài sản, nên Tòa án nhân dân tối cao xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh Lợi và ông Ngon vô hiệu là đúng quy định tại Điều 130 Bộ luật Dân sự năm 2005. Tuy nhiên, trong vụ án này đặt ra một vấn đề là: sau khi nhận chuyển nhượng đất, ông Ngon đã chuyển nhượng lại cho anh Trung và anh Trung cũng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đã xây dựng nhà kiên cố và sử dụng ổn định. Theo quy định tại Điều 138 và Điều 258 Bộ luật Dân sự 2005 thì hậu quả hợp đồng vô hiệu giữa anh Lợi và ông Ngon là anh Trung (người mua lại đất của ông Ngon) phải trả lại đất cho ông Giữ (bố anh Lợi). Như vậy, thì quyền lợi của anh Trung (với tư cách là người thứ ba ngay tình với hợp đồng ký kết giữa ông Ngon và anh Lợi) bị thiệt hại mà chưa được pháp luật Việt Nam dự trù bảo vệ.

Kiến nghị hoàn thiện: Nghiên cứu Bộ luật Dân sự Pháp, có thể thấy Điều 1165 Bộ luật này đã quy định một nguyên tắc bảo vệ quyền lợi của người thứ ba rất hợp lý là:"Hợp đồng chỉ có hiệu lực đối với các bên giao kết, không được gây thiệt hại cho người thứ ba và chỉ được mang lại lợi ích cho người thứ ba trong trường hợp quy định tại Điều 1121" và Điều 1121: "Một người cũng có thể cam kết vì lợi ích của người thứ ba, nếu đó là điều kiện của một bên cam kết vì lợi ích của chính mình hoặc là điều kiện của việc tặng cho tài sản cho người khác. Người đã đưa ra cam kết vì lợi ích của người thứ ba không thể rút lại cam kết, nếu người thứ ba đã tuyên bố chấp nhận hưởng lợi ích từ việc thực hiện đó". Nếu pháp luật Việt Nam có chế định này thì quyền lợi của người thứ ba mua bán ngay tình (anh Trung) mới được đảm bảo, tức là anh Trung không phải trả lại đất cho ông Giữ.

KẾT LUẬN

Việc chiếm giữ, sử dụng đất nhằm phục vụ cho lợi ích của mình là nhu cầu cấp thiết của con người. Để thỏa mãn nhu cầu này, con người ngoài việc chiếm hữu ban đầu, phải thông qua giao dịch chuyển quyền sử dụng đất (bản chất là chuyển quyền sở hữu đất) để đạt được sự chiếm giữ, sử dụng, khai thác đất. Tuy nhiên, không phải bất cứ chế độ xã hội nào thông qua các quy định của pháp luật cũng tạo những bảo đảm tốt nhất để giao dịch chuyển quyền sử dụng đất phát triển, ví dụ: pháp luật Việt Nam trước ngày 15/10/1993 (khi có Hiến pháp 1992 và Luật Đất đai năm 1993) nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức.

Ngày nay, nước ta đang bước vào thời kỳ phát triển nền kinh tế thị trường, đất đai chính thức được thừa nhận là một loại hàng hóa - hàng hóa đặc biệt, hơn bao giờ hết giao dịch chuyển quyền sử dụng đất diễn ra ngày càng sôi động. Do giá trị đất đai thường có biến đổi nhanh, biên độ biến đổi lớn, nên mặc dù đã tham gia ký kết hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, nhưng một trong các bên tham gia giao dịch thường tìm mọi lý do để hủy bỏ giao dịch nhằm trục lợi. Trong khi đó, do qui định của pháp luật nước ta về "Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất" còn nhiều bất cập, nên khi áp dụng pháp luật vào giải quyết các tranh chấp trong thực tế, Tòa án thường phán quyết theo kiểu "bỏ chung vào một rọ" là hợp đồng vô hiệu, buộc các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Kiểu phán quyết như trên đã gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi cho các chủ thể có liên quan, làm xáo trộn các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất, ảnh hưởng đến sự phát triển ổn định của xã hội.

Thấy được sự bất cập như trên của pháp luật, tuy nhiên, do khả năng nghiên cứu còn hạn chế và bó hẹp về mặt thời gian, nên trong phạm vi luận văn này, học viên mới chỉ dừng lại ở việc nêu ra những vụ án cụ thể mà Tòa

án đã giải quyết trong thực tế, để chỉ ra sự chưa hoàn thiện, bất cập của chế định "Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất" trong pháp luật Việt Nam hiện nay và phần nào đưa ra một số những kiến nghị sửa đổi, bổ sung mà chưa thể đưa ra được những sửa đổi, bổ sung có tính chất toàn diện, triệt để. Vì vậy, học viên rất mong các thầy, cô giáo và những người quan tâm đến vấn đề này phê bình, đóng góp ý kiến để học viên hoàn thiện đề tài này.

Hoàn thành luận văn này học viên xin chân thành cám ơn TS. Ngô Huy Cương đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn trong quá trình nghiên cứu.

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

CÁC VĂN BẢN, NGHỊ QUYẾT CỦA ĐẢNG

1. Đảng Cộng sản Việt Nam (2002), Ban chỉ đạo Trung ương chuẩn bị đề án chính sách đất đai (Ban Kinh tế Trung ương), Báo cáo tình hình thực hiện và kiến nghị tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước (Dự thảo lần 3), tháng 9 - Hà Nội.

2. Đảng Cộng sản Việt Nam (2002), Ban chỉ đạo Trung ương chuẩn bị đề án chính sách đất đai (Ban Kinh tế Trung ương), Báo cáo của Đoàn nghiên cứu khảo sát về chính sách, pháp luật đất đai của Trung Quốc, tháng 8, Hà Nội,

CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT CỦA NHÀ NƯỚC

3. Chính phủ (2004), Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003, Hà Nội.

4. Quốc hội (1993), Luật Đất đai, Hà Nội.

5. Quốc hội (1995), Bộ luật Dân sự, Hà Nội.

6. Quốc hội (2003), Luật Đất đai, Hà Nội.

7. Quốc hội (2005), Bộ luật Dân sự, Hà Nội

CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO KHÁC

8. Bộ luật Dân sự Cộng hòa Hồi giáo Iran.

9. Bộ luật Dân sự Pháp (2005), Nxb Tư pháp, Hà Nội.

10. Bộ Tư pháp - Viện Nghiên cứu khoa học pháp lý (2000), Chuyên đề: "Kết quả khảo sát thực địa, điều tra xã hội học về hộ gia đình và quyền sử dụng đất tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh", Thông tin Khoa học pháp lý, (3).