Hoàn Thiện Quy Định Về "điều Kiện Có Hiệu Lực Của Hợp Đồng"

Ngày 09/10/2007 bà Tánh kháng cáo yêu cầu thực hiện toàn bộ hợp đồng.

Tại bản án dân sự phúc thẩm số 79/2008/DSPT ngày 13/3/2008, Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh đã nhận định: Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Hồng với bà Tánh đã thực hiện theo đúng quy định của pháp luật, bà Tánh đã thanh toán đầy đủ theo hợp đồng cho bà Hồng, bà Tánh đã được Ủy ban nhân dân huyện Dĩ An cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bà Tánh và các con cũng đã xây dựng nhà, các công trình trên đất và đã sử dụng ổn định, nên không có căn cứ để xem xét tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, từ nhận định trên Tòa án cấp phúc thẩm quyết định: Công nhận toàn bộ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Hồng với bà Tánh; phần di sản của ông Xuân là 1/2 diện tích đất, nhưng bà Hồng đã bán cho bà Tánh, nên buộc bà Hồng phải hoàn lại bằng tiền để chia thừa kế cho các thừa kế của ông Xuân.

Nhận xét: Hơn 500m2 đất là tài sản chung của vợ chồng ông Xuân, bà Hồng, ông Xuân chết, trong thời gian còn thời hiệu khởi kiện chia thừa kế, nhưng bà Hồng đã lập hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất cho bà Tánh mà không được sự đồng ý của các thừa kế của ông Xuân là vi phạm quyền định đoạt tài sản của người khác, vi phạm điều cấm của pháp luật. Do vậy, về nguyên tắc diện tích đất của ông Xuân bị bà Hồng chuyển nhượng cho bà Tánh thì phải tuyên phần hợp đồng này vô hiệu (vô hiệu tuyệt đối), bà Tánh phải trả lại cho các thừa kế của ông Xuân diện tích đất là di sản của ông Xuân, để chia thừa kế. Tòa án cấp sơ thẩm tuyên hủy phần hợp đồng mà bà Hồng chuyển nhượng đất thuộc di sản của ông Xuân cho bà Tánh, buộc bà Tánh phải trả lại đất cho các thừa kế của ông Xuân là phù hợp với nguyên tắc xác định hợp đồng vô hiệu và xử lý hợp đồng vô hiệu. Tòa án cấp phúc thẩm do áp dụng máy móc quy định của Điều 692 Bộ luật Dân sự:"việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai", để cho rằng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Hồng và bà Tánh đã đăng ký tại cơ

quan nhà nước có thẩm quyền, bà Tánh đã sử dụng ổn định lâu dài mà công nhận hợp đồng chuyển nhượng này vi phạm nguyên tắc xác định hợp đồng vô hiệu và làm ảnh hưởng đến quyền của các thừa kế của ông Xuân là được chia thừa kế bằng diện tích đất và các thừa kế của ông Xuân còn có nguy cơ bị mất trắng quyền lợi vì Tòa án buộc bà Hồng phải trả lại bằng tiền để chia thừa kế, mà việc đòi được tiền của bà Hồng để chia thừa kế là việc làm khó khăn, chưa kể hiện nay bà Hồng không còn tài sản gì. Như vậy, do quy định bất cập của Điều 692 và việc Bộ luật Dân sự nước ta chưa có quy định cụ thể hóa việc bảo vệ quyền lợi của người kế quyền, nên Tòa án các cấp vận dụng tùy tiện và cuối cùng thì quyền lợi của người kế quyền của ông Xuân đã bị ảnh hưởng nghiêm trọng.

Pháp luật Việt Nam quy định chưa đầy đủ ảnh hưởng của nghĩa vụ từ hợp đồng đến người thứ ba

Vụ án 7: Tại đơn khởi kiện ngày 10/02/2001 và trình bày bổ sung trong quá trình tố tụng, ông Nguyễn Văn Giữ cho rằng: Ngày 14/11/1994 ông được chính quyền địa phương cử làm tổ trưởng (đại diện các hộ trong thôn) đứng ra vay tiền của Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh huyện Cái Nước, tỉnh Cà Mau để nạo vét kênh thủy lợi. Để vay được tiền ông đã phải thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của gia đình ông cho Ngân hàng và được cho vay 20.000.000 đồng. Sau khi vay được tiền, chính quyền địa phương chỉ đạo ông giao cho các hộ dân trong thôn

11.600.000 đồng, số còn lại 11.400.000 đồng ông sử dụng.

Ngày 04/11/1995 trong lúc ông đi vắng, thì ông Huỳnh Lý Hận và ông Phạm Công Chí đại diện chính quyền địa phương đã tổ chức kê biên tài sản nhà đất của vợ chồng ông và buộc con trai ông mới 15 tuổi phải ký vào hợp đồng chuyển nhượng đất cho ông Ngon lấy tiền trả nợ cho ngân hàng. Sau đó ông mới biết việc phát mại đất của ông trả nợ cho ngân hàng không phải do ngân hàng thực hiện mà do ông Chí, ông Ngon, ông Hận tự thực hiện; hơn nữa, con ông không phải chủ tài sản và khi ký hợp đồng thì chưa đến tuổi thành

niên, nên nay ông khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông Ngon. Khoản tiền vay ngân hàng ông sẽ trả ngân hàng.

Ông Nguyễn Văn Ngon thì cho rằng: thừa nhận diện tích đất tranh chấp có nguồn gốc là của vợ chồng ông Giữ, bà Út nhưng vợ chồng ông Giữ đã thế chấp để vay tiền ngân hàng; do không có tiền trả ngân hàng, nên vợ chồng ông Giữ đã bỏ trốn. Ngân hàng cùng với cán bộ thôn thông báo ai có tiền trả nợ ngân hàng thì ngân hàng sẽ làm thủ tục bàn giao đất cho, nên ông đã trả đủ gốc và lãi cho ngân hàng, nên được ngân hàng và cán bộ thôn giúp làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất cho ông, do vợ chồng ông Giữ đã bỏ trốn, nên ông cũng đã yêu cầu anh Lợi, con ông Giữ ký vào hợp đồng chuyển nhượng. Theo ông Ngon số tiền ông bỏ ra mua đất của vợ chồng ông Giữ lúc đó, ông có thể mua được diện tích đất khác tốt hơn, nhưng vì vợ chồng ông Giữ sợ không dám về, nên có nhắn tin nhờ ông mua hộ để trả nợ cho ngân hàng. Sau khi nhận chuyển nhượng đất của ông Giữ, ông đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sau đó ông đã chuyển nhượng lại cho anh Trung và anh Trung cũng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nay ông không đồng ý hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông Giữ.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 110 trang tài liệu này.

Bà Út (vợ ông Giữ) và anh Lợi (con ông Giữ) trình bày khi nhận được thông báo của chính quyền địa phương đến kê biên phát mại tài sản gia đình không đồng ý, nhưng vì bị ép buộc nên anh Lợi có ký giấy chuyển nhượng đất cho ông Ngon, nhưng không có nhận tiền mà ông Ngon tự đến ngân hàng thanh toán nợ.

Ông Hận và ông Trí trình bày do vợ chồng ông Giữ vay tiền ngân hàng đến hạn không thanh toán mà bỏ trốn, nên chính quyền địa phương cùng Ngân hàng đến kê biên tài sản của gia đình ông Giữ để đảm bảo trả nợ cho ngân hàng, sau đó anh Lợi nhất trí đại diện cha, mẹ ký hợp đồng chuyển nhượng đất cho ông Ngon, các ông chỉ đại diện chứng kiến.

Đại diện ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn- chi nhánh huyện Cái Nước trình bày: Trước đây, ông Giữ có thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để vay tiền của Ngân hàng, đến hạn ông Giữ không trả vốn, lãi và còn bỏ đi đâu không rõ, nên Ngân hàng có nhờ chính quyền địa phương đến động viên anh Lợi con ông Giữ ký vào biên bản rồi phát mại đất, ông Ngon trúng giá đã mua.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 226/DSST ngày 12/9/2003, Tòa án nhân dân huyện Cái Nước, tỉnh Cà Mau đã quyết định:

Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh Nguyễn Văn Lợi và ông Nguyễn Văn Ngon.

Buộc ông Nguyễn Văn Ngon và anh Trần Minh Trung phải trả toàn bộ diện tích 26.900 m2 đất cho ông Nguyễn Văn Giữ (có tứ cận kèm theo).

Buộc ông Giữ phải trả lại số vàng đã nhận của ông Ngon; ông Giữ phải trả cho anh trung tiền anh trung đã đầu tư vào đất.

Hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số R689561 ngày 04-12- 2000 và quyết định số 78 ngày 21-04-1999 của ủy ban nhân dân huyện Cái Nước về việc cấp quyền sử dụng đất cho anh Trung. Đề nghị Phòng kinh tế của ủy ban nhân dân huyện Cái Nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Giữ theo bản án khi có hiệu lực pháp luật.

Ngày 25-09-2003 ông Giữ và anh Lợi kháng cáo không đồng ý trả anh Trung tiền anh Trung đã đầu tư vào đất, yêu cầu ông Ngon và anh Trung phải trả ông tiền mất thu nhập và yêu cầu xử lý hình sự ông Hận, ông Chí, ông Ngon và anh Trung.

Ngày 25, 26 tháng 9 năm 2003 anh Trung và ông Ngon kháng cáo không đồng ý hủy hợp đồng

Tại bản án dân sự phúc thẩm số 21/DSPT ngày 16/02/2004, Tòa án nhân dân tỉnh Cà Mau đã quyết định sửa án sơ thẩm như sau: Bác yêu cầu của ông

Giữ kiện đòi đất đối với ông Ngon, giữ y hiện trạng đất cho anh Trung quản lý, sử dụng theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất anh Trung đã được cấp.

Sau xét xử phúc thẩm, ông Giữ khiếu nại

Tại Quyết định số 14/2007/DS-KN ngày 13/02/2007, Chánh án Tòa án nhân dân tối cao đã kháng nghị bản án dân sự phúc thẩm nêu trên đề nghị Hội đồng giám đốc thẩm của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao xét xử giám đốc thẩm hủy án sơ, phúc thẩm giao hồ sơ về Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại theo đúng quy định của pháp luật với nhận định: Việc cán bộ chính quyền ấp đứng ra kê biên tài sản của vợ chồng ông Giữ là sai và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh Lợi và ông Ngon là vô hiệu vì anh Lợi còn vị thành niên và vợ chồng ông Giữ không ký tên vào hợp đồng; Tòa án cấp phúc thẩm công nhận hợp đồng chuyển nhượng đất giữa anh Lợi và ông Ngon là không đúng pháp luật; tuy việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu nhưng cần buộc ông Giữ trả cho ông Ngon lãi suất nợ quá hạn kể từ khi ông Ngon trả cho Ngân hàng thay ông Giữ đến ngày xét xử sơ thẩm mới đúng.

Tại Quyết định giám đốc thẩm số 88/2007/DS-GĐT ngày 29/3/2007, Hội đồng giám đốc thẩm của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao đã quyết định chấp nhận nội dung kháng nghị của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao, quyết định: Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh Lợi ký với ông Ngon là vô hiệu, nên buộc anh Trung là người đang quản lý, sử dụng đất phải trả lại đất cho vợ chồng ông Giữ, anh Trung có quyền khởi kiện ông Ngon thành một vụ kiện khác.

Nhận xét: Mặc dù hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh Lợi với ông Ngon đã hoàn thành (đã đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất), nhưng do khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Ngon, anh Lợi chưa đủ tuổi và anh Lợi không phải là chủ tài sản, nên Tòa án nhân dân tối cao xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất giữa anh Lợi và ông Ngon vô hiệu là đúng quy định tại Điều 130 Bộ luật Dân sự năm 2005. Tuy nhiên, trong vụ án này đặt ra một vấn đề là: sau khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông Giữ (do anh Lợi đứng ra ký), ông Ngon đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau đó ông Ngon đã chuyển nhượng lại cho anh Trung và anh Trung cũng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Giữ và ông Ngon vô hiệu, mà theo quy định tại Điều 138 và Điều 258 Bộ luật Dân sự năm 2005 (đã nêu ở trên) thì anh Trung thuộc trường hợp phải trả lại đất cho ông Giữ. Như vậy, thì quyền lợi của anh Trung (với tư cách là người thứ ba ngay tình với hợp đồng ký kết giữa ông Ngon và ông Giữ) bị thiệt hại mà chưa được pháp luật Việt Nam dự trù bảo vệ.

Chương 3

ĐỀ XUẤT HOÀN THIỆN CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ HIỆU LỰC CỦA VIỆC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Như chúng tôi đã nêu và phân tích tại tiểu mục 1.3.2 thì bản chất "hiệu lực" của một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là sự tác động của hợp đồng đó đến các chủ thể có liên quan, hay nói một cách khác"hiệu lực" của một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất chính là "phạm vi và mức độ" tác động của hợp đồng đó đến các chủ thể có liên quan, nó được thể hiện thông qua việc tạo ra những nghĩa vụ cụ thể cho từng chủ thể. Khi bàn tới nội dung "hiệu lực" của một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất thì người ta phải xem xét đến 3 yếu tố là "điều kiện có hiệu lực của hợp đồng"; "thời điểm có hiệu lực của hợp đồng" và "ihạm vi và mức độ" tác động của hợp đồng đó đến các chủ thể có liên quan; trong đó 2 yếu tố (1) "Những điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất" (2) "Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất" chỉ có giá trị là tiêu chuẩn để xem xét một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nào đó sau khi được xác lập có "hiệu lực tuyệt đối, hiệu lực trọn vẹn" không mà thôi vì một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất sau khi được xác lập dù không đảm bảo hai yếu tố này thì nó vẫn tạo ra những nghĩa vụ nhất định cho các chủ thể có liên quan, được hiểu là nó có "hiệu lực không tuyệt đối, hiệu lực không trọn vẹn".

Xác định "phạm vi và mức độ" ảnh hưởng của một hợp đồng đến các chủ thể có liên quan, tức là xác định nghĩa vụ của các chủ thể trong từng tình huống, từng trường hợp cụ thể. Nghiên cứu pháp luật một số nước có thể thấy pháp luật các nước này xác định "phạm vi và mức độ" tác động của hợp đồng đến các chủ thể có liên quan qua ba khía cạnh cơ bản đó là quy định về: (1) "Nghĩa vụ của người thụ trái"; (2) "Giải thích hợp đồng khi nảy sinh tranh

chấp"; và (3) Vấn đề "hiệu lực tương đối của hợp đồng" hay nói cách khác là tác động của hợp đồng đến những người không trực tiếp tham gia giao kết hợp đồng. Thực tế, do pháp luật nước ta quy định chưa đầy đủ, chưa chặt chẽ vấn đề "phạm vi và mức độ" tác động của một hợp đồng nói chung, "phạm vi và mức độ" tác động của một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nói riêng, nên Tòa án khi giải quyết các tranh chấp về hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất thường lúng túng và phán quyết hiệu lực của các hợp đồng này theo kiểu "kiểu chung vào một rọ" là hợp đồng vô hiệu, buộc các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, điều này đã làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của các chủ thể có liên quan, gây xáo trộn giao dịch chuyển quyền sử dụng, cản trở sự phát triển của xã hội.

Do vậy, dưới đây chúng tôi bước đầu có những đề xuất để hoàn thiện các quy định về "hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất" đối với từng nội dung nêu trên.

3.1. HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH VỀ "ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG" CHUYỂN QUYỀN SỬ DUNG ĐẤT‌

Vấn đề "điều kiện có hiệu lực" của hợp đồng nói chung, "điều kiện có hiệu lực" của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nói riêng được pháp luật Việt Nam hiện nay quy định tương đối đầy đủ và chặt chẽ (chúng tôi đã tập hợp và nêu lên ở mục 2.1.1), nên phần này chúng tôi không có đề xuất gì.

3.2. HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH VỀ "THỜI ĐIỂM CÓ HIỆU LỰC" CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Pháp luật Việt Nam hiện nay quy định "thời điểm có hiệu lực" của một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là "việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai" (Điều 692 Bộ luật Dân sự năm 2005) và hồ sơ của các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Ủy