Điều Kiện Về Hình Thức Hợp Đồng Chuyển Quyền Sử Dụng Đất

- Đối với đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản của hộ gia đình, cá nhân sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, thì không được phép chuyển quyền sử dụng đất nói trên cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống ngoài phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng (khoản 2, khoản 3 Điều 104 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai).

2.1.1.3. Điều kiện về hình thức hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất

Hình thức của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là cách thức biểu hiện nội dung của hợp đồng này ra bên ngoài, thông qua hình thức đó mà các chủ thể, những người khác và cơ quan nhà nước có thẩm quyền thấy rõ được nội dung mà các bên tham gia trong hợp đồng đã cam kết, thỏa thuận. Đồng thời còn giúp cơ quan nhà nước có thẩm quyền kiểm tra, kiểm soát được hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có hợp pháp hay không. Hình thức của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất còn là cơ sở để khẳng định các bên đã xác lập hợp đồng, xác định rõ quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng này, vì vậy nó còn là chứng cứ quan trọng trong tố tụng dân sự.

Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản

Riêng đối với loại hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp theo chủ trương chung "dồn điền, đổi thửa" thì không để đảm bảo cho sự thuận tiện của người dân và phù hợp với trình độ dân trí thì pháp luật cho phép không cần phải lập hợp đồng mà các hộ gia đình, cá nhân tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản (Khoản 1 Điều 147 Nghị định số 181 ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003).

Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải có chứng thực hoặc chứng nhận theo quy định của pháp luật.

Theo quy định tại Điều 119 Nghị định 181 năm 2004 của Chính phủ thì:

- Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất giữa các tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài (đối tượng được phép chuyển quyền hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất) phải có chứng nhận của Công chứng nhà nước.

- Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân phải có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.

- Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất giữa một bên là tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và một bên là hộ gia đình, cá nhân thì phải có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 110 trang tài liệu này.

Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền:

Sau khi hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất được chứng thực, chứng nhận tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, pháp luật quy định hợp đồng phải được nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (trường hợp chuyển quyền sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn để chuyển cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất), để Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thẩm tra hồ sơ, làm trích sao hồ sơ địa chính, gửi số liệu địa chính tới cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có), thông báo cho bên nhận chuyển quyền sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính. Sau đó Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp, hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới và trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đình

Phải được tất cả các thành viên có đủ năng lực hành vi dân sự trong hộ gia đình đó thống nhất và ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật dân sự.

2.1.1.4. Điều kiện về nội dung của hợp đồng chuyển quyền sử dụng

đất

Bộ luật Dân sự 2005 đã quy định tương đối cụ thể nội dung của từng

loại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất (Chuyển đổi - Điều 694; chuyển nhượng - Điều 698; thuê, thuê lại quyền sử dụng đất - Điều 704, 714; tặng cho

- Điều 723; góp vốn - Điều 728). Tuy mỗi loại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có một vài nội dung khác nhau do tính chất từng hình thức chuyển quyền sử dụng đất có khác nhau, nhưng về căn bản các hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải thể hiện được một số nội dung cơ bản như sau:

Tên, địa chỉ của các bên

Quyền, nghĩa vụ của các bên (được Bộ luật Dân sự quy định cho từng loại hợp đồng cụ thể), tuy nhiên phải thể hiện được những nội dung cơ bản sau:

* Quyền, nghĩa vụ của bên chuyển quyền sử dụng đất:

- Quyền: Được nhận tiền, được nhận lại đất đủ diện tích, đúng thời hạn theo cam kết trong hợp đồng, trường hợp bên nhận chuyển quyền chậm trả tiền thì phải chịu bồi thường thiệt hại; được quyền thay đổi việc chuyển quyền trong trường hợp tặng cho khi chưa hoàn thành thủ tục sang tên trước bạ; được yêu cầu bên nhận chuyển quyền sử dụng đất, sử dụng đúng mục đích, trả lại đất đủ diện tích, đúng thời hạn, tình trạng như cam kết trong hợp đồng v.v...

- Nghĩa vụ: Giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thỏa thuận; giao giấy tờ về quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển quyền và làm các thủ tục chuyển giao theo quy định của

pháp luật; báo cho bên nhận chuyển quyền về quyền của người thứ ba đối với đất chuyển quyền v.v...

* Quyền, nghĩa vụ của bên nhận chuyển quyền sử dụng đất:

- Quyền: Quyền yêu cầu bên chuyển quyền sử dụng đất giao đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thỏa thuận; quyền yêu cầu bên chuyển quyền sử dụng đất giao cho mình giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất để làm các thủ tục đăng ký theo quy định của pháp luật; được sử dụng đất, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất v.v...

- Nghĩa vụ: Trả đủ tiền, trả đủ đất đúng thời hạn, đúng tình trạng cho bên chuyển quyền sử dụng đất theo cam kết trong hợp đồng; đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp Luật Đất đai; bảo đảm quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng; sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn; chịu lệ phí về việc chuyển quyền sử dụng đất đối với diện tích đất mà mình nhận chuyển quyền đổi và thực hiện các nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật dân sự và pháp luật về đất đai; trả lại đất đúng tình trạng như khi nhận (trong trường hợp thuê).

Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất

Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển quyền, thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm chuyển quyền.

Thời điểm chuyển giao đất, thời hạn chuyển quyền sử dụng đất (với hợp đồng cho thuê, góp vốn…).

Giá cả, phương thức, thời hạn thanh toán

Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển quyền. Trách nhiệm khi vi phạm hợp đồng.

Giải quyết hậu quả của hợp đồng (trong trường hợp hợp đồng cho thuê, góp vốn) hết thời hạn.

2.1.2. Sự bất cập

Có thể nói quy định của pháp luật Việt Nam về những điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là tương đối đầy đủ, chặt chẽ và khoa học; do vậy, vấn đề này chúng tôi chưa có nhận xét gì.

2.2. VỀ "THỜI ĐIỂM CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT"

2.2.1. Quy định của pháp luật Việt Nam hiện nay

Điều 692 Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005 quy định về hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất: "Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai". Theo quy định tại các điều 126, 127, 128, 129, 130, 131 của Luật Đất đai năm 2003 thì hồ sơ của các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất để chuyển cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

2.2.2. Sự bất cập

Thực tế, quy định như trên của pháp luật Việt Nam về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất dẫn đến nhiều bất cập.

2.2.2.1. Quy định không rõ ràng

- Quy định như trên làm cho có Tòa án hiểu rằng tất cả các hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực từ sau thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; có Tòa án lại cho rằng riêng trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng đất tại nông thôn thì việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực ngay khi nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.

- Quy định như trên làm cho các Tòa án lúng túng khi xác định thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là thời điểm nào (đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất kê khai; nộp xong các loại lệ phí và được cấp biên lai; hay phải đến lúc được ghi tên vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất...).

- Nếu hiểu là trường hợp chuyển quyền sử dụng đất ở nông thôn thì thời điểm đăng ký là thời điểm nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất thì trường hợp Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn quên không nộp hồ sơ này cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thì khi xảy ra tranh chấp, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất này có hiệu lực hay chưa?

2.2.2.2. Quy định không chính xác và mâu thuẫn

- Như chúng tôi đã phân tích (mục 1.2) thì một hợp đồng nói chung, một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nói riêng sau khi xác lập không cần chờ đến khi được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền mới có hiệu lực mà ở mỗi giai đoạn sau khi xác lập nó đã có "phạm vi và mức độ ảnh hưởng" nhất định tới nhiều chủ thể trong xã hội. Do vậy, về mặt lý luận pháp luật nước ta (Điều 692 và từ Điều 127 đến Điều 135 Bộ luật Dân sự năm 2005) quy định việc chuyển quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là không chính xác về mặt học thuật.

- Quy định tại Điều 692 Bộ luật Dân sự 2005:"Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai" kết hợp với các điều 126, 127, 128, 129, 130, 131 của Luật Đất đai năm 2003, được hiểu là một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất sau khi được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì đương nhiên có hiệu lực. Quy định trên là không chính xác, mâu thuẫn ngay với chính quy định tại các điều từ 128-135 Bộ luật Dân sự (là mặc dù hợp đồng đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhưng nếu nội dung của hợp

đồng vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội, hợp đồng được xác định một cách giả tạo thì hợp đồng đó đương nhiên vô hiệu (vô hiệu tuyệt đối), nếu hợp đồng xác lập không đúng hình thức quy định, được xác lập bởi người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự v.v... thì mặc dù hợp đồng đó đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì cũng có thể bị Tòa án tuyên vô hiệu (còn gọi là vô hiệu tương đối).

2.2.2.3. Quy định không phù hợp với thực tế

Chúng tôi xin đưa ra hai vụ án dưới đây để minh chứng.

Vụ án 1: Nguồn gốc 416,25 m2 đất gò nằm trong tổng diện tích 3000m2 đất ruộng tại ấp Long Hưng, xã Long Thuận, huyện Bến Cầu, tỉnh Tây Ninh là của vợ chồng chị Nguyễn Thị Hồng, anh Nguyễn Văn Hóa có được do cha chị Hồng để lại. Theo đơn khởi kiện ngày 12/5/2004 chị Hồng trình bày: Năm 1998 chị chuyển nhượng số đất ruộng (không chuyển nhượng đất gò) cho anh Nguyễn Văn Sơn, sau đó anh Sơn chuyển nhượng lại cho vợ chồng anh Nguyễn Văn Lực, chị Nguyễn Thị Cảnh. Năm 2002 vợ chồng chị Cảnh, anh Lực đến gặp chị, nhờ chị viết giấy chuyển nhượng số đất ruộng thẳng từ tên chị qua cho vợ chồng chị Cảnh, anh Lực không qua anh Sơn và

đề nghị chị chuyển nhượng luôn phần đất gò, nhưng chị không đồng ý. Sau đó vợ chồng chị Cảnh, anh Lực gặp riêng chồng chị (anh Hóa) nhờ viết "giấy bán ruộng" và đề nghị chuyển nhượng luôn số đất gò; đổi lại vợ chồng chị Cảnh, anh Lực hứa sẽ trả cho vợ chồng chị một con trâu, nhưng sau đó vợ chồng anh Lực, chị Cảnh không thực hiện lời hứa, nên nay chị yêu cầu vợ chồng anh Lực, chị Cảnh trả lại 416m2 đất gò. Anh Nguyễn Văn Hóa (chồng chị Hồng) xác nhận việc anh có viết "Giấy bán ruộng" cho chị Cảnh, anh Lực, nội dung bán cho vợ chồng chị Cảnh, anh Lực số đất ruộng và cái gò, viết xong "Giấy bán ruộng" anh Hóa đã ký tên anh và còn ký luôn cả tên chị Hồng, lý do anh viết "Giấy bán ruộng" bán luôn diện tích đất gò cho vợ

chồng chị Cảnh, anh Lực là vì vợ chồng chị Cảnh, anh Lực hứa sẽ cho vợ chồng anh một con trâu, nay đồng ý với yêu cầu của chị Hồng.

Phía bị đơn (vợ chồng anh Nguyễn Văn Lực, chị Nguyễn Thị Cảnh) thì cho rằng năm 1999 vợ chồng chị Hồng, anh Hóa đã chuyển nhượng cho vợ chồng anh, chị cả diện tích đất ruộng và đất gò, khi sang nhượng có lập "Giấy bán ruộng" do anh Hóa viết, anh Hóa ký tên và ký thay cho chị Hồng, chị Hồng tuy không ký "Giấy bán ruộng" nhưng lại ký vào "giấy nhận vàng". Sau đó vợ chồng anh, chị đã đem "Giấy bán ruộng" ra Ủy ban nhân dân xã Long Thuận xin xác nhận, Ủy ban nhân dân xã Long Thuận sau khi kiểm tra đã xác nhận, nhưng do chưa có tiền nộp thuế nên vợ chồng chị xin đem "Giấy bán ruộng" về nhà cất giữ mà không làm nốt thủ tục chuyển nhượng. Sau khi nhận chuyển nhượng đất vợ chồng chị đã chuyển nhượng lại một phần đất gò cho ông Lê Văn Giờ, ông Giờ đã cất nhà để ở, phần diện tích đất gò còn lại vợ chồng anh, chị đã xây dựng nhà cửa để ở, nay không đồng ý trả lại cho vợ chồng chị Hồng, anh Hóa.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 15/2005/DSST ngày 31/5/2005, Tòa án nhân dân huyện Bến Cầu, tỉnh Tây Ninh nhận định: Mặc dù chị Hồng không ký tên vào "Giấy bán ruộng" nhưng đã ký tên vào "Giấy nhận vàng" (kết luận giám định xác định chị Hồng đã ký tên vào "giấy nhận vàng"), nên đủ căn cứ xác định chị Hồng biết và đồng ý việc chuyển nhượng đất cho vợ chồng anh Lực, chị Cảnh. Hợp đồng chuyển nhượng đất ruộng và 416, m2 đất gò giữa vợ chồng chị Hồng, anh Hóa với vợ chồng anh Lực, chị Cảnh mặc dù chưa làm đầy đủ các thủ tục sang tên trước bạ tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhưng thể hiện ý chí tự nguyện của hai bên và bên chuyển nhượng đã giao đất cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã sử dụng ổn định lâu dài nên cần bác yêu cầu của bên chuyển nhượng đòi hủy bỏ hợp

đồng; Từ nhận định trên, Tòa án nhân dân huyện Bến Cầu, tỉnh Tây Ninh đã quyết định: Bác yêu cầu khởi kiện của chị Hồng về việc yêu cầu anh Lực, chị Cảnh trả lại diện tích 416,25 m2 đất… vợ chồng chị Cảnh, anh Lực được quyền liên hệ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để kê khai đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định…