Về "giải Thích Hợp Đồng Khi Có Tranh Chấp"

lập; 2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường [7, Điều 137].

Thực tế, do tập quán mua bán trong nhân dân, do sự "nhiêu khê" khi làm thủ tục đăng ký, sang tên trước bạ, nên hầu hết các hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất đều chưa tiến đến bước cuối cùng, mặc dù quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng đã được các bên thực hiện xong từ lâu, bên nhận chuyển quyền đã vào xây dựng nhà kiên cố và sử dụng ổn định từ lâu; như vậy, quy định như trên của pháp luật sẽ là cơ hội để người thụ trái lợi dụng dựa vào để phá bỏ hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhằm trục lợi.

2.3.2. Về "giải thích hợp đồng khi có tranh chấp"

2.3.2.1. Quy định của pháp luật Việt Nam hiện tại

Bản chất của sự giải thích hợp đồng là Tòa án trên cơ sở những quy tắc giải thích hợp đồng được quy định trong luật để tìm ra ý chí đích thực của những người tham gia giao kết hợp đồng. Điều 126 và Điều 409 Bộ luật Dân sự Việt Nam 2005 quy định những quy tắc sau đây được áp dụng khi giải thích hợp đồng: Trong trường hợp giao dịch dân sự có thể được hiểu theo nhiều nghĩa khác nhau thì việc giải thích giao dịch giao dịch đó được thực hiện theo thứ tự sau đây: a) Theo ý muốn đích thực của các bên khi xác lập giao dịch; b) Theo nghĩa phù hợp với mục đích của giao dịch; c) Theo tập quán nơi giao dịch được xác lập. 1. Khi hợp đồng có điều chí không rõ ràng thì không chỉ dựa vào ngôn từ của hợp đồng mà còn phải căn cứ vào ý chí chung của các bên để giải thích điều khoản đó; 2. Khi một điều khoản của hợp đồng có thể được hiểu theo nhiều nghĩa thì phải chọn nghĩa nào làm cho điều khoản đó khi thực hiện có lợi nhất cho các bên; 3. Khi một hợp đồng có ngôn từ có thể hiểu theo nhiều nghĩa khác nhau thì phải giải thích theo nghĩa

phù hợp nhất với tính chất của hợp đồng; 4. Khi một hợp đồng có điều khoản hoặc ngôn từ khó hiểu thì phải được giải thích theo tập quán tại địa điểm giao kết hợp đồng; 5. Khi một hợp đồng thiếu một số điều khoản thì có thể bổ sung theo tập quán đối với loại hợp đồng đó tại địa điểm giao kết hợp đồng; 6. Các điều khoản trong hợp đồng phải được giải thích trong mối liên hệ với nhau, sao cho ý nghĩa của các điều khoản đó phù hợp với toàn bộ nội dung của hợp đồng;

7. Trong trường hợp có sự mâu thuẫn giữa ý chí chung của các bên với ngôn từ sử dụng trong hợp đồng thì ý chí chung của các bên được dùng để giải thích hợp đồng; 8. Trong trường hợp bên mạnh thế đưa vào hợp đồng nội dung bất lợi cho bên yếu thế thì khi giải thích hợp đồng phải theo hướng có lợi cho bên yếu thế.

2.3.2.2. Sự bất cập

Pháp luật Việt Nam quy định thiếu một số quy tắc giải thích hợp đồng, chúng tôi sẽ minh chứng qua một số vụ án xảy ra trong thực tế như sau:

Vụ án 3: Theo đơn khởi kiện ngày 06/12/2005 và các lời khai của vợ chồng ông Mai Thành Thái, bà Trần Thị Ánh thì ngày 19/7/2004 vợ chồng ông Lê Văn Thuận, bà Đoàn Thị Mỹ ký hợp đồng chuyển nhượng cho vợ chồng ông quyền sử dụng diện tích đất tái định cư mà vợ chồng ông Thuận sẽ được nhà nước giao, trước khi ký hợp đồng ông Thuận đã đưa ông xem bản vẽ sơ đồ khu đất tái định cư, ông Thuận đã chỉ trên sơ đồ cho ông biết lô đất ông Thuận sẽ được Nhà nước giao có hình tam giác diện tích 185,8m2; trên hợp đồng chuyển nhượng ghi rõ: "Vợ chồng ông Thuận đồng ý chuyển nhượng cho vợ chồng ông Thái quyền được hưởng đất đền bù tái định cư của Nhà nước". Sau khi ký hợp đồng ông đã giao cho ông Thuận 190.000.000 đồng, còn lại 10.000.000 đồng hẹn khi hoàn tất thủ tục sẽ trả hết. Sau đó Nhà nước giao đất cho ông Thuận làm 2 lần, lần 1 giao diện tích 64 m2, sau khi nhận ông Thuận đã chuyển giao xong cho ông, ông đã được cấp giấy chứng nhận; tiếp đó Nhà nước giao tiếp đất lần hai diện tích 121,8 m2, sau khi nhận đất lần hai, ông Thuận không chuyển giao cho ông, nên ông khởi kiện yêu cầu

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 110 trang tài liệu này.

ông Thuận phải chuyển giao nốt cho ông diện tích đất ông Thuận nhận lần hai, ông sẽ trả ông Thuận nốt 10.000.000 đồng.

Vợ chồng ông Lê Văn Thuận thì trình bày: thừa nhận có thỏa thuận chuyển nhượng đất sẽ được Nhà nước bố trí tái định cư cho vợ chồng ông Thái, nhưng khi ký hợp đồng hai bên chỉ thỏa thuận chuyển giao 64m2 còn diện tích tăng thêm 121,8m2 là do ông nộp tiền mua thêm. Nay ông chỉ đồng ý giao cho ông Thái 64m2 đất, nếu ông Thái không nhận thì yêu cầu hủy hợp đồng vì hợp đồng này ký kết có sự nhầm lẫn, còn nếu ông Thái muốn lấy cả thì ông sẽ bán cho ông Thái theo giá thị trường.

Trung Tâm phát triển quỹ đất tỉnh Long An xác định lô đất tái định cư mà ông Thuận được phân theo tiêu chuẩn chỉ là 64m2, nhưng do ông Thuận có đề nghị được mua thêm và xét tiêu chuẩn của ông Thuận, nên Trung tâm có đồng ý bán thêm cho ông Thuận với giá ưu đãi 121,8m2.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 32/2006/DSST ngày 24/7/2006, Tòa án nhân dân huyện Thạnh Hóa, tỉnh Long An đã quyết định: Buộc vợ chồng ông Thuận bà Thủy có nghĩa vụ giao đất và thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất cho ông Mai Thành Thái và bà Trần Thị Ánh đối với lô đất có diện tích 185,8m2. Ông Thái bà Ánh có nghĩa vụ trả cho vợ chồng ông Thuận bà Thủy số tiền con thiếu là 10 triệu đồng.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ông Thuận bà Thủy kháng cáo.

Tại bản án dân sự phúc thẩm số 507/2006 /DS-PT ngày 18/10/2006, Tòa án nhân dân tỉnh Long An nhận định: ông Thuận chưa được chính thức phân đất, chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng đã lập hợp đồng bán cho ông Thái là vi phạm pháp luật. Theo khai nại của hai bên thì có căn cứ để xác định hai bên tham gia quan hệ chuyển nhượng có sự nhầm lẫn, bên mua nghĩ là mình được nhận cả 185,8 m2, còn bên bán chỉ nghĩ là bán 64 m2, nên hợp đồng nêu trên vô hiệu vì nhầm lẫn; từ nhận định trên Tòa án cấp phúc thẩm đã quyết định: tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất giữa ông Mai Thành Thái, bà Trần Thị Ánh với ông Lê Văn Thuận vô hiệu; Buộc vợ chồng ông Thuận phải trả vợ chồng ông Thái số tiền đã nhận 190.000.000 đồng và tính lãi, tổng cộng là 249.115.000 đồng.

Tại quyết định số 215/2007/KN-DS ngày 13/11/2007 Chánh án Tòa án nhân dân tối cao đã kháng nghị bản án dân sự phúc thẩm nêu trên.

Tại Quyết định giám đốc thẩm số 377/2007/DS-GĐT ngày 25/12/2007 Hội đồng giám đốc thẩm Tòa Dân sự Tòa án nhân dân tối cao nhận định: Do khi chuyển nhượng đất cho ông Thái, ông Thuận chưa được Nhà nước giao đất tái định cư, nên có việc khi giao kết hợp đồng hai bên có sự nhầm lẫn về nội dung chủ yếu của hợp đồng, nên Tòa án cấp phúc thẩm tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai bên vô hiệu là có căn cứ. Tuy nhiên, Tòa án cấp phúc thẩm chưa xác định lỗi của mỗi bên để buộc các bên phải gánh chịu mà chỉ tính lãi suất ngân hàng để buộc vợ chồng ông Thuận phải trả vợ chồng ông Thái là không đúng. Do vậy, Hội đồng giám đốc thẩm quyết định hủy án sơ, phúc thẩm giao hồ sơ về Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại từ giai đoạn sơ thẩm.

Nhận xét: Trong vụ án này, Tòa án nhân dân tối cao căn cứ Điều 131 Bộ luật Dân sự 2005 ("Khi một bên có lỗi vô ý làm cho bên kia nhầm lẫn về nội dung của giao dịch dân sự mà xác lập thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu bên kia thay đổi nội dung của giao dịch đó, nếu bên kia không chấp nhận thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu") và Điều 692 Bộ luật Dân sự để xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ông Thuận với vợ chồng ông Thái vô hiệu là đúng quy định của pháp luật. Tuy nhiên, đây là hợp đồng giao kết có sự tranh chấp về điều khoản: "Vợ chồng ông Thuận đồng ý chuyển nhượng cho vợ chồng ông Thái quyền được hưởng đất đền bù tái định cư của Nhà nước", sau đó thì vợ chồng ông Thuận được Nhà nước đền bù cho hai lô đất tái định cư; do đó điều khoản ký kết giữa vợ chồng ông Thuận và vợ chồng ông Thái như trên

dẫn đến hai cách hiểu khác nhau, một cách cho ràng vợ chồng ông Thuận chỉ chuyển nhượng cho vợ chồng ông Thái một lô đất, cách hiểu thứ hai lại cho rằng chuyển nhượng cả hai. Nếu vận dụng quy tắc giải thích hợp đồng mà Bộ luật Dân sự 2005, Điều 409 quy định: …2. Khi một điều khoản của hợp đồng có thể được hiểu theo nhiều nghĩa thì phải chọn nghĩa nào làm cho điều khoản đó khi thực hiện có lợi nhất cho các bên; 3. Khi một hợp đồng có ngôn từ có thể hiểu theo nhiều nghĩa khác nhau thì phải giải thích theo nghĩa phù hợp nhất với tính chất của hợp đồng; 4. Khi một hợp đồng có điều khoản hoặc ngôn từ khó hiểu thì phải được giải thích theo tập quán tại địa điểm giao kết hợp đồng… thì ta khó có thể tìm được lời giải thỏa đáng cho tranh chấp trên.

Vụ án 4: Theo đơn khởi kiện đề ngày 20/8/2000 và trình bày của cụ Nguyễn Thị Chừng (sinh năm 1920) do ông Huỳnh Văn Liên đại diện thì: Vợ chồng cụ Chừng được cha mẹ chồng giao cho quản lý, sử dụng 3.600m2 đất tại khu 5, phường Phú Hòa, thị xã Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương từ năm 1960, trên đất vợ chồng cụ Chừng đã làm nhà ở và trồng cây lâu năm. Năm 1979 cụ Huỳnh Văn Hưng (chồng cụ Chừng) chết. Ngày 13/01/1996 anh, em trong gia tộc nhà chồng cụ Chừng làm biên bản đồng ý để cụ Chừng được thừa hưởng diện tích đất nêu trên của cha mẹ để lại. Sau khi có giấy xác nhận

này, cụ Chừng ủy quyền cho ông Nguyễn Văn Tư (nhận là con nuôi cụ Chừng) lập thủ tục xin đăng ký quyền sử dụng đất. Ngày 08/02/1996 cụ Chừng được Ủy ban nhân dân thị xã Thủ Dầu Một cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do cụ Chừng không biết chữ, tuổi cao (cụ Chừng sinh năm 1923 tính đến năm 1996 cụ Chừng 73 tuổi), nên ông Tư đã lập giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho anh Nguyễn Văn Chí Thiện, đưa cho cụ Chừng điểm chỉ. Khi đưa hợp đồng chuyển nhượng cho cụ Chừng điểm chỉ, anh Thiện không nói là giấy gì mà chỉ nói với cụ Chừng rằng cụ sẽ có quyền lợi và tuy hợp đồng ghi là chuyển nhượng, nhưng thực tế cụ Chừng không được nhận tiền, việc sang nhượng đất đều do ông Tư tiến hành, sau đó

ông Tư tháo dỡ nhà của cụ Chừng chuyển sang làm nhà trên phần đất của bà Nguyễn Thị Sệt, còn phần đất của cụ Chừng giao cho anh Thiện, việc chuyển nhượng đất các con của cụ Chừng không biết. Nay yêu cầu ông Tư và anh Thiện trả lại đất và đồng ý thanh toán cho ông Tư số tiền chi phí xây cất nhà và mua đất của bà Sệt.

Bị đơn (ông Nguyễn Văn Tư) trình bày: Do con cụ Chừng không ở chung với cụ Chừng và không nuôi dưỡng cụ nên cụ đã nhận ông làm con nuôi, hàng ngày sống cùng và chăm sóc cụ. Ngày 15/01/1996 cụ Chừng lập giấy ủy quyền cho ông để thay mặt cụ đến các cơ quan nhà nước xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cụ Chừng đứng tên. Do nhà dột nát không có tiền tu sửa nên cụ Chừng có bàn với ông là nên bán đất này đi (vì đất ở mặt đường) lấy tiền mua diện tích đất nhỏ hơn, vào sâu hơn, tiền dư ra sẽ dùng để xây nhà, nên ông đã gọi anh Nguyễn Văn Chí Thiên đến mua mảnh đất. Cụ Chừng đã ký vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho anh Thiện, anh Thiện đã giao đủ số tiền 70.000.000 đồng và anh Thiện đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tiền bán đất ông đã dùng mua đất của bà Sệt và xây dựng nhà hết tổng số tiền 56.203.000 đồng, còn lại 13.797.000 đồng ông đang giữ hộ cụ Chừng.

Anh Nguyễn Văn Chí Thiện cho rằng đất đứng tên cụ Chừng, nên việc anh mua đất của cụ Chừng là hoàn toàn ngay tình, anh đã trả đủ tiền và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, anh cũng đã xây dựng các công trình kiên cố và ở ổn định trên đất từ năm 1996 đến nay (năm 2000) các con cụ Chừng mới kiện đòi, nên không đồng ý với yêu cầu đòi hủy hợp đồng của các con cụ Chừng.

Ông Huỳnh Văn Liên, ông Huỳnh Hữu Nghĩa, ông Huỳnh Văn Hiếu, ông Huỳnh Văn Khắp thống nhất như lời khai của cụ Chừng yêu cầu ông Tư và anh Thiện trả lại đất.

Bà Nguyễn Thị Sệt xác nhận có chuyển nhượng đất có cụ Chừng, việc bà chuyển nhượng đất cho cụ Chừng đã hoàn tất, cụ Chừng đã xây dựng nhà ở trên đất mua của bà.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 62/DS-ST ngày 30/10/2000, Tòa án nhân dân thị xã Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương quyết định: Chấp nhận yêu cầu của bà Nguyễn Thị Chừng kiện ông Nguyễn Văn Tư và ông Nguyễn Văn Chí Thiện, buộc anh Thiện phải giao trả lại diện tích đất 3.655m2 đất cho cụ Nguyễn Thị Chừng. Ông Nguyễn Văn Tư có trách nhiệm hoàn lại cho ông Nguyễn Văn Chí Thiện số tiền 70.000.000 đồng.

Chấp nhận sự tự nguyện của anh Huỳnh Văn Liên (người được cụ Chừng ủy quyền) hoàn lại cho ông Nguyễn Văn Tư số tiền ông Tư đã bỏ ra xây dựng nhà cho cụ Chừng (theo tính toán của Tòa án là 46.203.000 đồng).

Cụ Nguyễn Thị Chừng được quyền sở hữu ngôi nhà không số cất trên đất mua của bà Nguyễn Thị Sệt và có trách nhiệm thương lượng với và Nguyễn Thị Sệt. Tách yêu cầu của bà Nguyễn Thị Sệt không giải quyết trong vụ kiện, nếu sau đó hai bên không thương lượng được sẽ giải quyết trong vụ kiện khác khi có yêu cầu.

Hủy hợp đồng sang nhượng đất giữa cụ Nguyễn Thị Chừng và Nguyễn Văn Chí Thiện lập ngày 07/3/1996. Hủy quyết định số 86, 221 của Ủy ban nhân dân thị xã Thủ Dầu Một cấp sổ đỏ số 902475 cấp cho bà Nguyễn Thị Chừng và chuyển cho Nguyễn Văn Chí Thiện cùng tất cả giấy tờ liên quan đến việc ủy quyền mua bán đất giữa cụ Nguyễn Thị Chừng, Nguyễn Văn Tư và Nguyễn Văn Chí Thiện.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn quyết định về án phí

Ngày 09/11/2000 ông Nguyễn Văn Tư, anh Nguyễn Văn Chí Thiện có đơn kháng cáo.

Tại bản án dân sự phúc thẩm số 25/DSPT ngày 23/3/2001, Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương quyết định:

Hủy bản án sơ thẩm số 62/DSST ngày 30/10/2000 của Tòa án nhân dân thị xã Thủ Dầu Một; giao hồ sơ về Tòa án nhân dân thị xã Thủ Dầu Một điều tra, xét xử lại từ sơ thẩm.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 59/DSST ngày 11/8/2003, Tòa án nhân dân thị xã Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương đã quyết định:

Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 07/3/1996 giữa cụ Nguyễn Thị Chừng và anh Nguyễn Văn Chí Thiện.

Hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 902475 ngày 08/02/1996 và Quyết định số 221/QĐUB ngày 19/4 /1996 của Ủy ban nhân dân thị xã Thủ Dầu Một về việc giao đất cho anh Nguyễn Văn Chí Thiện được quyền sử dụng 3.655m2 đất tại Phú Lợi II, phường Phú Hòa, thị xã Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương.

Ông Nguyễn Văn Chí Thiện và các đồng thừa kế được quyền quản lý, sử dụng diện tích đất 3.655m2 tọa lạc tại khu 5, phường Phú Hòa, đồng thời phải đến các cơ quan có thẩm quyền để xin cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đúng quy định của Luật Đất đai.

Ông Huỳnh Văn Liên đại diện cho cụ Nguyễn Thị Chừng tự nguyện thanh toán các khoản chi phí cho ông Nguyễn Văn Tư là 70.000.000 đồng

Cụ Nguyễn Thị Chừng được quyền sử dụng và sở hữu diện tích đất 336,25m2 đất gắn liền ngôi nhà cấp 4, diện tích xây dựng 55,46m2 tọa lạc tại khu 5, phường Phú Hòa.

Ngày 18/8/2003 ông Nguyễn Văn Tư và anh Nguyễn Văn Chí Thiện kháng cáo không đồng ý với quyết định của bản án sơ thẩm.

Tại bản án dân sự phúc thẩm số 56/DSPT ngày 14/5/2004 Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương đã quyết định: giữ nguyên quyết định của bản án sơ thẩm.