Hoàn Thiện Quy Định Về "phạm Vi Và Mức Độ" Ảnh Hưởng Của Hợp

ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất để chuyển cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (thể hiện tại các điều 126, 127, 128, 129, 130, 131 Luật Đất đai năm 2003).

Quy định về "thời điểm có hiệu lực" của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất như trên là có nhiều bất cập (như chúng tôi đã nêu và phân tích ở tiểu mục 2.2.2), cụ thể:

* Các quy định không rõ ràng:

- Quy định như trên dẫn đến việc có Tòa án cho rằng tất cả các hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực từ sau thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, nhưng có Tòa án lại cho rằng riêng trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng đất tại nông thôn thì việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực ngay khi nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.

- Quy định như trên làm cho các Tòa án lúng túng khi xác định thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là thời điểm nào (đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất kê khai; nộp xong các loại lệ phí và được cấp biên lai; hay phải đến lúc được ghi tên vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất...).

- Nếu hiểu là trường hợp chuyển quyền sử dụng đất ở nông thôn thì thời điểm đăng ký là thời điểm nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất thì trường hợp Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn quên không nộp hồ sơ này cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thì khi xảy ra tranh chấp, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất này có hiệu lực hay chưa?

* Các quy định không chính xác và mâu thuẫn:

- Một hợp đồng nói chung, một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nói riêng sau khi xác lập không cần chờ đến khi được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền mới có hiệu lực mà ở mỗi giai đoạn sau khi xác lập nó đã có "phạm vi và mức độ ảnh hưởng" nhất định tới các chủ thể có liên quan. Do

vậy, về mặt lý luận, pháp luật nước ta quy định việc chuyển quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là không chính xác về mặt học thuật.

- Quy định tại Điều 692 Bộ luật Dân sự năm 2005: "Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai" kết hợp với các điều 126, 127, 128, 129, 130, 131 của Luật Đất đai năm 2003, được hiểu là một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất sau khi được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì đương nhiên có hiệu lực. Quy định này là không chính xác, mâu thuẫn ngay với chính quy định tại các điều từ 128-135 Bộ luật Dân sự (là mặc dù hợp đồng đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhưng nếu nội dung của hợp đồng vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội, hợp đồng được xác định một cách giả tạo thì hợp đồng đó đương nhiên vô hiệu (vô hiệu tuyệt đối), nếu hợp đồng xác lập không đúng hình thức quy định, được xác lập bởi người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự v.v... thì mặc dù hợp đồng đó đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì cũng có thể bị Tòa án tuyên vô hiệu (còn gọi là vô hiệu tương đối).

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 110 trang tài liệu này.

* Các quy định không phù hợp với thực tế

Vụ án số 1 cho thấy: Việc vợ chồng anh Hóa, chị Hồng ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho vợ chồng anh Lực, chị Cảnh là hoàn toàn tự nguyện, hai bên đã thực hiện xong nghĩa vụ với nhau (đã giao đủ tiền và giao đất), hợp đồng đã được Ủy ban nhân dân xã xác nhận, bên mua đã xây dựng nhà kiên cố và sử dụng ổn định lâu dài, nhưng chưa đăng ký sang tên trước bạ, nên vẫn bị Tòa án căn cứ vào quy định tại Điều 692 Bộ luật Dân sự tuyên vô hiệu hợp đồng là ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của bên mua.

Vụ án số 2 cho thấy: Vợ chồng ông Lân có một mảnh đất, nhưng đã lần lượt chuyển nhượng cho hai người. Người mua trước đã giao đủ tiền, vào sử dụng, nhưng chưa đem hợp đồng ra chính quyền địa phương xin xác nhận, trong khi người mua sau đã đem hợp đồng ra chính quyền địa phương xin xác

nhận. Do xuất phát từ quy định Điều 692 Bộ luật Dân sự năm 2005 mà Tòa án phán quyết rằng hợp đồng giữa người bán với người mua sau có giá trị pháp lý cao hơn hợp đồng giữa người bán với người mua trước là vì có xác nhận của chính quyền, để công nhận hợp đồng sau; rõ ràng là không thuyết phục khi mà người bán đất thấy giá đất biến động, nên đã bội ước với người mua trước, bán đất cho người thứ hai để hưởng lợi là có dấu hiệu lừa đảo lại được Tòa án công nhận hợp đồng này có hiệu lực.

Trên thực tế, do đã nhận thức được sự bất cập của quy định tại Điều 692 Bộ luật Dân sự, nếu cứ để các Thẩm phán vận dụng điều này theo cách hiểu của từng người sẽ dẫn đến sự tùy tiện trong xét xử, nên Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao đã phải ban hành Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình. Theo quy định tại mục 2 phần II của Nghị quyết thì không phải cứ việc chuyển quyền sử dụng đất nào chưa đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền Tòa án cũng tuyên bố vô hiệu, mà phải căn cứ vào việc các bên thực hiện hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất đến đâu để tuyên bố hợp đồng vô hiệu toàn bộ hay vô hiệu một phần, phần còn lại phải công nhận hợp đồng, ví dụ: tại điểm b.3 tiểu mục 2.3 mục 2 phần II Nghị quyết quy định: Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 (đất chuyển nhượng chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003) vi phạm điểm a.6 (hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được lập thành văn bản, chưa có chứng nhận của công chứng Nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền), nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố...và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Tòa án công nhận hợp đồng. Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một

phần đất, thì Tòa án công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nhà ở và hủy phần hợp đồng đối với diện tích còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch.

Kiến nghị hoàn thiện: Việc sửa đổi Điều 692 Bộ luật Dân sự là cấp bách vì đây là quy định gốc về vấn đề thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, có sửa đổi điều này thì mới có thể áp dụng thống nhất pháp luật trong cả nước, theo chúng tôi cần sửa như sau:

Điều 692 Bộ luật Dân sự năm 2005 (cũ): "Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai".

Cần sửa đổi thành:

Cách 1: Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực tuyệt đối kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Việc chuyển quyền sử dụng đất vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội thì đương nhiên vô hiệu. Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội được xem xét trên cơ sở quy định tại các điều 125, 129, 130, 131, 132, 133, 134, 135 của Bộ luật này.

Cách 2: Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực tuyệt đối kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.

Trong trường hợp các bên có thỏa thuận về điều kiện phát sinh hoặc hủy bỏ hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất thì khi điều kiện đó xảy ra, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phát sinh hoặc hủy bỏ. Trường hợp điều kiện làm phát sinh hoặc hủy bỏ hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất đó không thể

xảy ra được do hành vi cố ý cản trở của một bên hoặc của người thứ ba thì coi như điều kiện đó đã xảy ra; nếu có sự tác động của một bên hoặc của người thứ ba cố ý thúc đẩy cho điều kiện để làm phát sinh hoặc hủy bỏ hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất đó xảy ra thì coi như điều kiện đó không xảy ra.

Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất được xác lập một cách giả tạo nhằm che giấu một hợp đồng khác thì hợp đồng giả tạo vô hiệu, còn hợp đồng bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp hợp đồng đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này. Trường hợp xác lập hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì hợp đồng đó đương nhiên vô hiệu

Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện thì theo yêu cầu của người đại diện của người đó, Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất đó vô hiệu nếu theo quy định của pháp luật hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất này phải do người đại diện của họ xác lập, thực hiện.

Khi một bên có lỗi vô ý làm cho bên kia nhầm lẫn về nội dung của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất mà xác lập hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu bên kia thay đổi nội dung của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất đó, nếu bên kia không chấp nhận thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất đó vô hiệu. Trong trường hợp một bên do lỗi cố ý làm cho bên kia nhầm lẫn về nội dung của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất đó vô hiệu.

Khi một bên tham gia xác lập hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất do bị lừa dối hoặc bị đe dọa thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất đó vô hiệu.

Khi một người có năng lực hành vi dân sự nhưng đã xác lập hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vào đúng thời điểm không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất đó vô hiệu.

Nếu hợp đồng chuyển quyền sử dụng quyền sử dụng đất không được lập thành văn bản, không được công chứng, chứng thực thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu.

Khi một phần của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu thì không ảnh hưởng đến hiệu lực phần còn lại của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất.

3.3. HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH VỀ "PHẠM VI VÀ MỨC ĐỘ" ẢNH HƯỞNG CỦA HỢP ĐỒNG

3.3.1. Hoàn thiện quy định "nghĩa vụ của người thụ trái"

Một hợp đồng nói chung, một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nói riêng kể trừ khi xác lập dù sau này nó không đảm bảo những điều kiện cần thiết để hợp đồng có hiệu lực và chưa tiến đến bước cuối cùng là đăng ký tại cơ quan nhà nước co thẩm quyền thì nó vẫn tạo ra những nghĩa vụ cho người thụ trái. Như vậy, một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nếu đảm bảo đầy đủ những điều kiện có hiệu lực của hợp đồng và đã hoàn thành việc đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì hợp đồng đó có "hiệu lực tuyệt đối, hiệu lực trọn vẹn" và ngược lại. Do đó, để buộc người thụ trái phải thực hiện nghĩa vụ từ hợp đồng mà họ đã ký kết, đảm bảo quyền lợi cho người trái chủ,

đảm bảo công bằng xã hội thì ngoài việc sửa đổi quy định tại Điều 692 Bộ luật Dân sự Việt Nam 2005 (như chúng tôi đã đề xuất ở trên) thì các nhà làm luật Việt Nam cần quy định trong Bộ luật Dân sự các chế định về giải hiệu hợp đồng và quy định rõ sự vô hiệu của hợp đồng. Có như vậy thì mới có cơ sở để buộc người thụ trái thực hiện hợp đồng cả khi hợp đồng có hiệu lực tuyệt đối, hiệu lực không tuyệt đối và cả khi hợp đồng bị giải hiệu hay vô hiệu.

Kiến nghị: Trong Bộ luật Dân sự Pháp (chúng tôi đã nêu ở mục 1.3.2.3) các nhà làm luật đã quy định phân biệt rất rõ sự giải hiệu, phế bãi hợp đồng với trường hợp hợp đồng bị vô hiệu, bị giải trừ. Sở dĩ có sự phân định rõ ràng như vậy, vì hậu quả của sự giải hiệu, phế bãi hợp đồng khác xa với hợp đồng bị vô hiệu, bị giải trừ mà hậu quả của nó ảnh hưởng rất lớn đến các chủ thể bị nó tác động. Trường hợp hợp đồng bị vô hiệu, bị giải trừ thì hợp đồng coi như không hiện diện, nên hiệu lực của hợp đồng bị xóa hẳn trong quá khứ cũng như trong tương lai, nói một cách khác hiệu lực của hợp đồng bị vô hiệu, bị giải trừ có tính cách hồi tố; trái lại trường hợp hợp đồng bị giải hiệu, hay phế bãi thì hiệu lực của nghĩa vụ từ hợp đồng chỉ bị chấm dứt từ hiện tại mà không bị xem xét trong quá khứ. Theo chúng tôi pháp luật Việt Nam cần quy định để thể hiện rằng hợp đồng nói chung, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nói riêng vô hiệu khi nội dung của hợp đồng vi phạm điều cấm của pháp luật hoặc trái đạo đức xã hội, còn các trường hợp khác thì có thể là giải hiệu hay phế bãi hợp đồng.

3.3.2. Hoàn thiện quy định về các quy tắc "giải thích hợp đồng khi có tranh chấp"

Qua vụ án số 3 cho thấy: Vợ chồng ông Thuận thuộc diện bị Nhà nước trưng dụng đất, được đền bù đất tái định cư. Từ khi chưa nhận được đất đền bù thì vợ chồng ông Thuận đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tái định cư cho vợ chồng ông Thái, điều khoản của hợp đồng ghi rõ:

" Vợ chồng ông Thuận đồng ý chuyển nhượng cho vợ chồng ông Thái quyền được hưởng đất đền bù tái định cư của Nhà nước". Tranh chấp xảy ra khi sau đó vợ chồng ông Thuận được Nhà nước đền bù 2 lô đất, nhưng vợ chồng ông Thuận lại cho rằng chỉ chuyển nhượng cho vợ chồng ông Thái 1 lô đất, còn lô đất kia là Nhà nước phân thêm cho hộ gia đình ông, còn vợ chồng ông Thái lại đòi được hưởng cả hai lô đất. Như vậy, tranh chấp trong vụ án trên liên quan đến việc giải thích hợp đồng. Nếu áp dụng quy tắc giải thích hợp đồng mà pháp luật Việt Nam quy định tại Điều 409 Bộ luật Dân sự năm 2005: 1. Khi hợp đồng có điều khoản không rõ ràng thì không chỉ dựa vào ngôn từ của hợp đồng mà còn phải căn cứ vào ý chí chung của các bên để giải thích điều khoản đó; 2. Khi một điều khoản của hợp đồng có thể được hiểu theo nhiều nghĩa thì phải chọn nghĩa nào làm cho điều khoản đó khi thực hiện có lợi nhất cho các bên; 3. Khi một hợp đồng có ngôn từ có thể hiểu theo nhiều nghĩa khác nhau thì phải giải thích theo nghĩa phù hợp nhất với tính chất của hợp đồng; 4. Khi một hợp đồng có điều khoản hoặc ngôn từ khó hiểu thì phải được giải thích theo tập quán tại địa điểm giao kết hợp đồng; 5. Khi một hợp đồng thiếu một số điều khoản thì có thể bổ sung theo tập quán đối với loại hợp đồng đó tại địa điểm giao kết hợp đồng; 6. Các điều khoản trong hợp đồng phải được giải thích trong mối liên hệ với nhau, sao cho ý nghĩa của các điều khoản đó phù hợp với toàn bộ nội dung của hợp đồng; 7. Trong trường hợp có sự mâu thuẫn giữa ý chí chung của các bên với ngôn từ sử dụng trong hợp đồng thì ý chí chung của các bên được dùng để giải thích hợp đồng; 8. Trong trường hợp bên mạnh thế đưa vào hợp đồng nội dung bất lợi cho bên yếu thế thì khi giải thích hợp đồng phải theo hướng có lợi cho bên yếu thế thì không thể tìm được quy tắc phù hợp để giải thích thỏa đáng cho tranh chấp trên.

Nghiên cứu Bộ luật Dân sự Pháp có thể thấy Điều 1157 quy định một nguyên tắc cho phép Thẩm phán áp dụng khi giải thích hợp đồng đó là:"Khi một điều khoản của hợp đồng có thể được hiểu theo hai nghĩa khác nhau, thì