Về "phạm Vi Và Mức Độ" Ảnh Hưởng Của Hợp Đồng Chuyển Quyền Sử

Sau khi xét xử sơ thẩm, chị Nguyễn Thị Thu Hồng kháng cáo.

Tại bản án dân sự phúc thẩm số 146/2005/DSPT ngày 16/8/2005 Tòa án nhân dân tỉnh Tây Ninh nhận định: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng chị Hồng, anh Hóa với vợ chồng chị Cảnh, anh Lực xác lập năm 1999 chịu sự điều chỉnh của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 19/3/1999 và Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 sửa đổi nghị định 17. Theo quy định tại 2 Nghị định trên thì sau khi giao kết hợp đồng, hai bên phải nộp hồ sơ chuyển nhượng đất tại Ủy ban nhân dân xã, Ủy ban nhân dân xã có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện chuyển nhượng thì xác nhận vào mục 1 phần II (phần ghi của cơ quan nhà nước) và gửi hồ sơ cho phòng địa chính quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh…, nhưng vợ chồng chị Cảnh sau khi được Ủy ban nhân dân xã xác nhận đã lấy hồ sơ về, không làm hết thủ tục theo quy định là vi phạm quy định của pháp luật. Sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành ngày 01/7/2004 (cũng quy định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nông thôn phải nộp hồ sơ chuyển nhượng tại Ủy ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) thì vợ chồng chị Cảnh, anh Lực cũng không tiếp tục hoàn thành thủ tục chuyển nhượng bắt buộc theo quy định của pháp luật, nên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên vô hiệu hoàn toàn (cả phần đất ruộng và đất gò). Tuy nhiên do phía nguyên đơn (vợ chồng chị Hồng) chỉ

yêu cầu Tòa án hủy phần hợp đồng chuyển nhượng phần đất gò diện tích 416,25 m2 không yêu cầu xem xét phần hợp đồng chuyển nhượng đất ruộng nên chỉ tuyên phần hợp đồng chuyển nhượng đất gò vô hiệu. Từ nhận định trên Tòa án nhân dân tỉnh Tây Ninh đã quyết định: Chấp nhận đơn kháng cáo của chị Nguyễn Thị Thu Hồng, sửa án sơ thẩm, buộc chị Nguyễn Thị Cảnh và anh Nguyễn Văn Lực phải giao trả lại diện tích 416 m2 đất gò cho chị Nguyễn Thị Thu Hồng quản lý, sử dụng với tứ cận…; chị Nguyễn Thị Thu Hồng được quyền kê khai đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Sau khi xét xử phúc thẩm, chị Nguyễn Thị Cảnh khiếu nại. Tại Quyết định số 39/QĐ-KNDS ngày 24 tháng 5 năm 2008, Chánh án Tòa án nhân dân tối cao đã kháng nghị bản án dân sự phúc thẩm nêu trên với nhận xét: Khi vợ chồng anh Hóa, chị Hồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho vợ chồng chị Cảnh, anh Lực thì vợ chồng anh Hóa, chị Hồng chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai bên cũng chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp này lẽ ra cần phải căn cứ vào điểm b3, tiểu mục 2.3 mục 2 Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình để công nhận phần hợp đồng đối với diện tích đất mà sau khi nhận chuyển nhượng chị Cảnh, anh Lực và ông Giờ đã xây cất nhà ở và trồng cây lâu năm (trên một phần đất gò), không công nhận hợp đồng đối

với phần đất còn lại. Tòa án cấp sơ thẩm quyết định công nhận hợp đồng đối với toàn bộ diện tích đất gò đang tranh chấp 416,25 m2là không đúng pháp luật; Tòa án cấp phúc thẩm lại xác định chị Hồng, anh Hóa chưa chuyển nhượng diện tích đất đang tranh chấp nêu trên và buộc chị Nguyễn Thị Cảnh, anh Nguyễn Văn Lực phải trả lại 416 m2 đất cho chị Hồng là không có căn cứ.

Như vậy, qua vụ án trên chúng ta đều thấy nếu căn cứ vào Điều 692 Bộ luật Dân sự thì phải xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng anh Hóa, chị Hồng với vợ chồng anh Lực, chị Cảnh vô hiệu khi mà (hai bên xác lập hợp đồng hoàn toàn tự nguyện, bên bán đã nhận đủ tiền và giao đất cho bên mua sử dụng ổn định từ lâu và hợp đồng cũng đã được Ủy ban nhân dân xã xác nhận, chỉ chưa sang tên, trước bạ), rõ ràng là không có tính thuyết phục. Thực tế, Tòa án các cấp cũng phán quyết khác nhau về hiệu lực của hợp đồng này: Tòa án cấp sơ thẩm thì xác định hợp đồng có hiệu lực; Tòa án cấp phúc thẩm lại xác định hợp đồng chưa có hiệu lực; còn Tòa án nhân dân tối cao lại xác định hợp đồng chưa có hiệu lực, nhưng giải

quyết theo tinh thần hướng dẫn của Nghị Quyết Hội đồng thẩm phán là có hiệu lực một phần (phần sau khi nhận chuyển nhượng đã xây dựng nhà và trồng cây lâu năm) là cách giải quyết tình thế, bỏ qua quy định của Điều 692 Bộ luật Dân sự.

Vụ án 2: Ngày 09/9/2002 vợ chồng bà Hoàng Thị Bích Hằng, ông Phạm Hùng Lân khởi kiện trình bày: Nguồn gốc 130 m2 đất tại phường Nhật Tân, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội là tài sản của vợ chồng có được do vợ chồng bà mua từ năm 1994. Ngày 11/6/2001 vợ chồng bà ký hợp đồng chuyển nhượng diện tích đất trên cho ông Bùi Hữu Hùng với giá 190 cây vàng, ông Hùng đặt cọc trước 32.200 USD tương đương 100 cây vàng, hẹn khi nào vợ chồng ông giải tỏa nốt căn lều trên đất sẽ trả nốt 90 cây vàng còn lại. Sau đó vợ chồng ông có đem hợp đồng ra Ủy ban nhân dân phường Nhật Tân xin làm các thủ tục chuyển nhượng, nhưng Ủy ban nhân dân phường

Nhật Tân không cho chuyển nhượng vì Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội đang có chỉ thị yêu cầu dừng việc cho phép mua bán chuyển nhượng đất xung quanh Hồ Tây. Vợ chồng ông đã thông báo cho ông Hùng biết, ông Hùng đồng ý hủy hợp đồng, nhưng ông Hùng không chịu nhận lại số tiền đã giao cho vợ chồng ông mà đI khiếu nại ở nhiều nơi. Sau đó có ông Lê Đông đến hỏi mua đất, vợ chồng ông đã nói rõ về tình trạng đất này đã bán cho ông Bùi Hữu Hùng và nói rõ hiện đất này thành phố đang tạm dừng cấp phép mua bán, nhưng ông Đông vẫn muốn mua. Ngày 01/10/2001 ông Lê Đông dẫn bà Phùng Thị Ánh Vân đến ký hợp đồng mua diện tích đất trên của vợ chồng ông với giá 540.000 đồng, sau khi ký hợp đồng hai bên đã ra Ủy ban nhân dân phường Nhật Tân xin xác nhận và bà Vân đã giao đủ tiền cho vợ chồng ông. Ngày 12/10/2001 vợ chồng ông (Lân, Hằng) được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nay vợ chồng ông bà xin hủy hợp đồng chuyển nhượng đã ký với ông Hùng.

Bị đơn ông Bùi Hữu Hùng trình bày: Sau khi ký hợp đồng và giao cho vợ chồng ông Lân 100 cây vàng, khoảng trung tuần tháng 8/2001 ông Lân thông báo cho ông biết sẽ kéo dài thời gian làm thủ tục chuyển dịch và giải tỏa căn lều trên đất, ông đồng ý và nhắc phải cố gắng hoàn thành trước tháng 10/2001 để ông còn làm nhà. Tháng 10/2001 ông vào xây dựng một xưởng để vẽ trên đất, khi xây dựng xưởng vẽ không ai có ý kiến, đến tháng 01/2002 ông định xây tường bao xung quanh thì Ủy ban nhân dân phường Nhật Tân xuống ngăn không cho xây, sau đó ông mới biết vợ chồng ông Lân đã lập hợp đồng tiếp tục bán mảnh đất này cho người khác, ông chủ động gặp ông Lân để giải quyết nhưng ông Lân tránh mặt, ông đã có đơn gửi công an đề nghị xử lý hành vi lừa đảo của vợ chồng ông Lân. Nay ông yêu cầu vợ chồng ông Lân phải tiếp tục thực hiện hợp đồng đã ký với ông.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 110 trang tài liệu này.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan (bà Vân) trình bày: Tháng 9/2001 bà có mua 1300m2 đất của vợ chồng ông Lân, khi bà mua vợ chồng ông Lân không thông báo cho bà việc đất này vợ chồng ông Lân đã chuyển nhượng cho người khác. Sau khi ký hợp đồng hai bên đã ra Ủy ban nhân dân phường Nhật Tân xin xác nhận và đã được Ủy ban nhân dân phường Nhật Tân xác nhận. Mua xong, do chưa có nhu cầu sử dụng nên bà chưa vào xây dựng nhà, cửa, sau này đến thì thấy ông Hùng đang xây dựng nhà xưởng trên nên xảy ra tranh chấp. Nay bà đề nghị Tòa án buộc ông Hùng phải tháo dỡ

công trình xây dựng trái phép để giao trả mặt bằng cho bà và bồi thường cho bà tiền sử dụng đất trái phép mỗi tháng 1.000.000 đồng.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 01/DSST ngày 08/01/2004 của Tòa án nhân dân quận Tây Hồ đã quyết định: Hủy toàn bộ hợp đồng mua bán nhà đất giữa vợ chồng ông Lân, bà Hằng với ông Hùng, buộc vợ chồng ông Lân phải hoàn trả ông Hùng số tiền đã nhận và bồi thường thiệt hại cho ông Hùng 618.437.000 đồng; Yêu cầu vợ chồng ông Lân, bà Hằng phải tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán với bà Vân.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ông Hùng kháng cáo không đồng ý hủy hợp đồng, bà Hằng kháng cáo không đồng ý bồi thường thiệt hại cho ông Hùng vì số vàng ông Hùng giao chỉ là hợp đồng đặt cọc.

Tại bản án dân sự phúc thẩm số 72/DSPT ngày 08/4/2005, Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội đã quyết định: Sửa án sơ thẩm như sau: Tuyên bố hợp đồng mua bán nhà đất lập ngày 11/6/2001 giữa vợ chồng ông Lân, bà Hằng với ông Hùng vô hiệu.. Buộc vợ chồng ông Lân, bà Hằng có trách nhiệm trả lại ông Hùng 32.200 USD= 509.726.000 đồng và bồi thường thiệt hại cho ông Hùng là 1.674.315.200 đồng. Không xem xét hợp đồng mua bán chuyển nhượng nhà đất giữa vợ chồng ông Lân, bà Hằng với bà Phùng Thị Ánh Vân.

Sau khi xét xử phúc thẩm, ông Hùng, bà Vân đều có đơn khiếu nại.

Tại quyết định số 85/QĐ-KNGĐT-V5 ngày 15/8/2007, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao đã kháng nghị bản án dân sự phúc thẩm nêu trên.

Tại quyết định giám đốc thẩm số 336/2007/DS-GĐT ngày 23/11/2007 của Hội đồng giám đốc thẩm Tòa dân sự đã hủy cả án sơ thẩm và án phúc thẩm, giao hồ sơ vụ án về Tòa án nhân dân quận Tây Hồ xét xử sơ thẩm lại với nhận định: Trong một thời gian rất ngắn vợ chồng ông Lân đã dùng một diện tích nhà đất bán cho 2 người, do vậy, vợ chồng ông Lân là người có lỗi. Đối với khoản tiền vợ chồng ông Lân nhận của ông Hùng thì giải quyết theo quy định của pháp luật về tiền cọc; còn hợp đồng mua bán giữa vợ chồng ông Lân với bà Vân bà Vân đã trả xong tiền, đã được Ủy ban nhân dân phường Nhật Tân xác nhận chỉ còn chờ làm thủ tục, nên bản án sơ thẩm quyết định buộc vợ chồng ông Lân phải thực hiện hoàn tất hợp đồng với bà Vân là đúng quy định của pháp luật, nhưng bản án sơ thẩm chưa xem xét về án phí đối với bà Vân.

Nhận xét: Việc giải quyết vụ án trên cho thấy Tòa án nhân dân tối cao đã căn cứ quy định tại Điều 692 Bộ luật Dân sự để xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ông Lân với bà Vân có hiệu lực, còn hợp đồng chuyển nhượng giữa vợ chồng ông Lân với ông Hùng vô hiệu (vì hợp đồng chuyển nhượng giữa vợ chồng ông Lân với bà Vân đã được Ủy ban nhân dân xã xác nhận) là không có tính thuyết phục vì cả hai hợp đồng đều chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền (nếu căn cứ đúng Điều 692 thì phải hủy bỏ cả hai); mặt khác, ông Hùng là người ngay thẳng (nhận chuyển nhượng trước, đã trả đủ tiền, đã vào xây dựng nhà để sử dụng) lại phải chịu thiệt thòi do không được công nhận hợp đồng, còn hành vi của ông Lân khi thấy giá đất biến động đã bội ước với ông Hùng, bán đất lần thứ hai cho bà Vân để hưởng lợi lại được Tòa án công nhận hợp đồng có hiệu lực.

Trên thực tế, do đã nhận thức được sự bất cập của quy định tại Điều 692 Bộ luật Dân sự, nếu cứ để các Thẩm phán vận dụng điều này theo cách hiểu của từng người sẽ dẫn đến sự tùy tiện trong xét xử, nên Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao đã phải ban hành Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình. Theo quy định tại mục 2 phần II của Nghị quyết thì không phải cứ việc chuyển quyền sử dụng đất nào chưa đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền Tòa án cũng tuyên bố vô hiệu, mà phải căn cứ vào việc các bên thực hiện hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất đến đâu để tuyên bố hợp đồng vô hiệu toàn bộ hay vô hiệu một phần, phần còn lại phải công nhận hợp đồng, ví dụ: tại điểm b.3 tiểu mục 2.3 mục 2 phần II Nghị quyết quy định: Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 (đất chuyển nhượng chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003) vi phạm điểm a.6 (hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được lập thành văn bản, chưa có chứng nhận của công chứng Nhà nước hoặc

chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền), nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố... và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Tòa án công nhận hợp đồng. Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì Tòa án công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nhà ở và hủy phần hợp đồng đối với diện tích còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch. Do vậy, việc sửa đổi Điều 692 Bộ luật Dân sự là cấp bách vì đây là quy định gốc về vấn đề thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, có sửa đổi điều này thì mới có thể áp dụng thống nhất pháp luật trong cả nước.

2.3. VỀ "PHẠM VI VÀ MỨC ĐỘ" ẢNH HƯỞNG CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Xem xét "Phạm vi và mức độ ảnh hưởng" của một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là xét đến những nội dung sau: (1) Nghĩa vụ của người thụ trái trong hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất; (2) Khi có tranh chấp về các điều khoản trong hợp đồng thì phải giải thích nghĩa vụ của từng người như thế nào; (3) nghĩa vụ từ hợp đồng đó ràng buộc những ai ngoài người thụ trái, nhất là khi hợp đồng bị hủy bỏ (đây là vấn đề hiệu lực tương đối của nghĩa vụ).

2.3.1. Về "nghĩa vụ của người thụ trái" trong hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất

2.3.1.1. Quy định của pháp luật Việt Nam hiện nay

Pháp luật Việt Nam quy định người thụ trái trong hợp đồng nói chung, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nói riêng có nghĩa vụ thực hiện nghiêm chỉnh các nghĩa vụ xuất phát từ hợp đồng đã ký kết theo các nguyên tắc:

1. Thực hiện đúng hợp đồng, đúng đối tượng, chất lượng, số lượng, chủng loại, thời hạn, phương thức thanh toán và các thỏa thuận khác; 2. Thực hiện một cách trung thực, theo tinh thần hợp tác và có lợi nhất cho các bên, bảo đảm tin cậy lẫn nhau; 3. Không được xâm phạm đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của người khác [7, Điều 412].

Tuy nhiên, Điều 405 Bộ luật Dân sự 2005 quy định: "Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc do pháp luật có quy định khác" và Điều 692 Bộ luật Dân sự 2005 quy định "Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai". Như vậy, theo quy định của pháp luật nước ta thì mặc dù người thụ trái có nghĩa vụ thực hiện nghiêm chỉnh hợp đồng đã ký kết (Điều 4120, nhưng khi họ vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng thì họ sẽ chỉ bị xử lý khi hợp đồng đó được ký kết hợp pháp (nếu là một hợp đồng nói chung) hoặc là khi hợp đồng đó phải tiến đến bước cuối cùng là đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (nếu là hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất).

2.3.1.2. Sự bất cập

Do quy định về nghĩa vụ của người thụ trái như trên, nên hiện nay các Tòa án ở nước ta khi xem xét hiệu lực của một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nếu hợp đồng chưa tiến đến bước cuối cùng là đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thì Toà án đều tuyên bố hợp đồng vô hiệu và hậu quả của hợp đồng này là:

Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác