Những Hạn Chế, Bất Cập Của Pháp Luật Và Thực Trạng Áp Dụng Những Quy

nước theo Luật đất đai 2013 và thời điểm trước đó chênh nhau một khoản rất lớn. Nghĩa vụ của người chuyển nhượng QSDĐ ở sẽ lớn hơn. Hiện có ý kiến cho rằng lệ phí trước bạ như vậy là quá cao, có tính chất như một khoản thuế chứ không phải là lệ phí.

Lệ phí là khoản thu của ngân sách Nhà nước, áp dụng đối với các tổ chức, cá nhân được Nhà nước phục vụ công việc quản lý hành chính theo yêu cầu hoặc theo quy định của pháp luật. Nền kinh tế càng phát triển, đời sống văn minh càng cao thì yêu cầu về phúc lợi và dịch vụ càng lớn, do đó, xu hướng của các khoản thu về phí và lệ phí ngày càng tăng. Trong giao dịch chuyển nhượng QSDĐ ở, các bên phải nộp các khoản lệ phí gồm:

Lệ phí trước bạ là khoản tiền phải nộp khi đăng ký cấp GCNQSDĐ ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà đất là 0,5%. Giá đất tính lệ phí trước bạ là giá chuyển nhượng thực tế ghi trên hóa đơn nhưng không được thấp hơn giá đất do UBND tỉnh quy định áp dụng tại thời điểm trước bạ. Nếu giá chuyển nhượng trên thực tế thấp hơn giá đất do UBND tỉnh ban hành thì mức giá để tính lệ phí trước bạ sẽ là giá do UBND tỉnh ban hành.

Lệ phí địa chính: Là khoản tiền các bên phải nộp khi làm các thủ tục hành chính như cấp GCNQSDĐ ở; trích lục bản đồ hoặc các văn bản cần thiết trong hồ sơ địa chính; xác nhận tính pháp lý của các giấy tờ nhà đất.

Ngoài các khoản lệ phí nêu trên các tổ chức, cá nhân phải nộp phí giao dịch qua Sàn giao dịch bất động sản và phí công chứng hợp đồng. Khi giao dịch chuyển nhượng QSDĐ ở, BĐS bắt buộc phải thông qua Sàn giao dịch BĐS và phải nộp phí dịch vụ cho Sàn giao dịch. Hiện nay pháp luật vẫn không có quy định cụ thể về mức phí (hay tiền thù lao, tiền hoa hồng) phải trả khi giao dịch qua sàn giao dịch BĐS, do vậy mức phí này có sự khác nhau giữa các sàn giao dịch BĐS, thông thường mức phí khoảng từ 0,5% đến 1,5%

giá trị giao dịch.

Phí công chứng là khoản phí các bên có nghĩa vụ phải trả cho cơ quan công chứng khi làm thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở. Mức thu phí công chứng hợp đồng, giao dịch được xác định theo giá trị hợp đồng, giao dịch chuyển nhượng.

2.2. Những hạn chế, bất cập của pháp luật và thực trạng áp dụng những quy định pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Những năm gần đây, vấn đề đất đai, QSDĐ ở và chuyển nhượng QSDĐ ở đã trở thành nội dung mang tính thời sự của toàn xã hội. Điều này xuất phát từ nhiều lý do như dân số phát triển nhanh kéo theo sự phát triển nhu cầu về đất, đặc biệt là đất ở. Sự mâu thuẫn giữa tính khan hiếm của loại tài nguyên này và nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng. Trong khi đó nhiều vấn đề tồn đọng do lịch sử để lại mâu thuẫn giữa luật cũ và luật mới, thói quen giao dịch theo lệ mà không theo luật, sự thiếu hiểu biết về pháp luật của nhân dân và hậu quả của những sai lầm trong áp dụng pháp luật, trình độ của cán bộ quản lý đất đai còn nhiều hạn chế… . Có thể khái quát một số hạn chế, bất cập của pháp luật và thực trạng áp dụng pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở như sau:

2.2.1. Những hạn chế, bất cập của pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 118 trang tài liệu này.

Về nguyên tắc người sử dụng đất ở khi thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng thì phải có giấy chứng nhận QSDĐ ở (hoặc giấy chứng nhận sở hữu nhà gắn liền với QSDĐ ở tại đô thị) vì đó là cơ sở pháp lý xác nhận mối liên hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất ở. Trên cơ sở giấy chứng nhận QSDĐ ở (hoặc giấy chứng nhận sở hữu nhà gắn liền với QSDĐ ở tại đô thị), Nhà nước nắm được các chủ sử dụng, thực hiện chức năng điều tiết

của mình đối với nhu cầu đất đai, cho phép QSDĐ ở trở thành một loại hàng hoá đặc biệt lưu thông trên thị trường. Đồng thời giấy chứng nhận QSDĐ ở (hoặc giấy chứng nhận sở hữu nhà gắn liền với QSDĐ ở tại đô thị) còn là điều kiện để người sử dụng đất ở hợp pháp được Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích khi tham gia các giao dịch về QSDĐ ở. Tuy nhiên, trong điều kiện hiện nay, rất nhiều chủ sử dụng chưa được cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở (hoặc giấy chứng nhận sở hữu nhà gắn liền với QSDĐ ở tại đô thị). Về nguyên tắc người sử dụng đất ở khi thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng thì phải có giấy chứng nhận QSDĐ ở (hoặc giấy chứng nhận sở hữu nhà gắn liền với QSDĐ ở tại đô thị) vì đó là cơ sở pháp lý xác nhận mối liên hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất ở. Trên cơ sở giấy chứng nhận QSDĐ ở (hoặc giấy chứng nhận sở hữu nhà gắn liền với QSDĐ ở tại đô thị), Nhà nước nắm được các chủ sử dụng, thực hiện chức năng điều tiết của mình đối với nhu cầu đất đai, cho phép QSDĐ ở trở thành một loại hàng hoá đặc biệt lưu thông trên thị trường. Đồng thời giấy chứng nhận QSDĐ ở (hoặc giấy chứng nhận sở hữu nhà gắn liền với QSDĐ ở tại đô thị) còn là điều kiện để người sử dụng đất ở hợp pháp được Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích khi tham gia các giao dịch về QSDĐ ở. Tuy nhiên, trong điều kiện hiện nay, rất nhiều chủ sử dụng chưa được cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở (hoặc giấy chứng nhận sở hữu nhà gắn liền với QSDĐ ở tại đô thị). Giấy chứng nhận QSDĐ ở (hoặc giấy chứng nhận sở hữu nhà gắn liền với QSDĐ ở tại đô thị) là điều kiện đầu tiên và quan trọng trong việc chuyển nhượng QSDĐ ở. Tuy nhiên, hiện nay, vấn đề đặt ra là nhiều hộ gia đình cá nhân sử dụng đất ở ổn định lâu dài mà chưa được cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở (nhất là tại các khu đô thị lớn) dẫn đến thiếu cơ sở để chuyển nhượng QSDĐ ở. Vì vậy điều kiện cơ bản này phụ thuộc rất lớn vào công tác triển khai cấp giấy chứng nhận QSDĐ của Nhà nước. Thế nhưng, vì nhiều nguyên nhân khác nhau tiến độ cấp giấy chứng nhận QSDĐ còn

chậm Việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ được triển khai từ năm 1993 đến nay và vẫn tiếp tục được tiến hành khẩn trương nhưng vẫn chưa được hoàn thành. Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường thì công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở tính đến hết năm 2013 mới chỉ đạt được:

Về đất ở đô thị: Cả nước đã cấp được 4.211.800 giấy với diện tích

106.200 ha, đạt 80,3%. Đã có 34 tỉnh đạt trên 85%; còn 29 tỉnh đạt dưới 85%, trong đó 10 tỉnh đạt thấp dưới 70%.

Về đất ở nông thôn: Cả nước đã cấp được 11.510.000 giấy với diện tích 465.900 ha, đạt 85,0%. Có 35 tỉnh đạt trên 85%, còn 28 tỉnh đạt dưới 85%; trong đó có 9 tỉnh đạt thấp dưới 70%.[4, Tr28].

2.2.2. Những hạn chế, bất cập của pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Cùng với sự gia tăng về mức độ, quy mô và số lượng giao dịch chuyển nhượng QSDĐ ở thì các chủ thể tham gia hoạt động chuyển nhượng trên thị trường cũng ngày càng đa dạng. Pháp luật luôn được sửa đổi, bổ sung nhằm đáp ứng yêu cầu chuyển nhượng QSDĐ ở của các chủ thể. Bên cạnh những yếu tố tích cực, pháp luật hiện hành và thực tiễn thi hành pháp luật về lĩnh vực này còn bộc lộ những điểm hạn chế, thiếu xót cơ bản sau đây:

Thứ nhất, khác với nhiều nước trên thế giới thừa nhận sở hữu tư nhân đối với đất, các doanh nghiệp kinh doanh về đất ở tương đối bình đẳng về quyền và lợi ích đối với việc sử dụng, sở hữu đất, được mua bán đất ở. Pháp luật nước ta dường như chưa thực sự bảo đảm sự bình đẳng giữa các doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp nước ngoài trong kinh doanh và giao dịch. Tổ chức, cá nhân nước ngoài không được nhận chuyển nhượng QSDĐ ở, đầu tư công trình hạ tầng để chuyển nhượng như doanh nghiệp trong nước. Tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được mua bán, chuyển nhượng nhà đất ở một cách hạn chế. Họ không được nhận chuyển nhượng QSDĐ ở của người sử

dụng đất trong nước. Trong khi đó, các tổ chức kinh tế trong nước và hộ gia đình, cá nhân không bị các hạn chế nêu trên. Sự bất tương thích này là một trong những “rào cản” tổ chức, cá nhân nước ngoài tham gia vào thị trường chuyển nhượng QSDĐ ở của Việt Nam.

Thứ hai, thị trường chuyển nhượng QSDĐ ở thể hiện rõ tính phân khúc sâu sắc; thị trường phát triển sôi động ở các đô thị, khu vực có tốc độ tăng trưởng kinh tế cao... Trong khi đó, ở nông thôn, trung du, miền núi, thị trường chuyển nhượng QSDĐ ở kém phát triển. Pháp luật hiện hành còn thiếu cơ chế đồng bộ cho việc hình thành và thúc đẩy sự phát triển của thị trường chuyển nhượng QSDĐ ở những khu vực này.

Thứ ba, chủ thể chuyển nhượng QSDĐ ở pháp luật quy định còn hẹp hơn rất nhiều so với chủ thể được mua bán, chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất, chưa bảo đảm “thống nhất một cách tương đối” chủ sử dụng đất ở là chủ sở hữu tài sản trên đất và ngược lại chủ sở hữu tài sản trên đất thì có nhiều quyền “định đoạt” QSDĐ ở. Việc hạn chế về chủ thể chuyển nhượng QSDĐ ở đã cản trở quyền tự do, tự chủ linh hoạt trong việc định đoạt tài sản là đất ở trong kinh doanh; tạo nên sự thiếu thống nhất trong giao dịch, phức tạp về thủ tục hành chính, bởi lẽ mua bán nhà, công trình xây dựng gắn liền với QSDĐ ở thì tất yếu dẫn dẫn đến sự chuyển giao quyền sử dụng đất ở. Cần phải mở rộng cho phép chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng khi được bán nhà, công trình xây dựng thì đồng thời được chuyển nhượng QSDĐ ở nhưng giá đất chuyển nhượng là khác nhau đối với từng chủ thể giao dịch. Ví dụ: đất thuê trả tiền hàng năm, đất giao không thu tiền thì giá QSDĐ ở chuyển nhượng phải rất thấp, thấp hơn rất nhiều so với đất được giao đã trả tiền sử dụng đất cho Nhà nước.

Thứ tư, bên cạnh các doanh nghiệp kinh doanh đất ở thì các hộ gia đình, cá nhân cũng thực hiện chuyển nhượng cũng khá sôi động. Họ thường xuyên

tiến hành các hoạt động “mua bán đất ở” trao tay; bán nhà ở “trên giấy” dưới dạng hợp đồng góp vốn hoặc chuyển nhượng hợp đồng góp vốn không qua thủ tục công chứng; công chứng hợp đồng ủy quyền toàn bộ v.v; nhận chuyển nhượng QSDĐ đầu tư xây dựng nhà ở, xây dựng “chung cư mi ni”, cải tạo nhà đất để nhượng lại kiếm lời, mua đi bán lại đất ở diễn ra tự phát, phức tạp. Luật Kinh doanh BĐS 2006 cũng chưa quy định cho phép hộ gia đình, cá nhân là chủ thể được kinh doanh đất ở nên những hoạt động kinh doanh đất ở của đối tượng này vẫn chủ yếu diễn ra tự phát. Những hạn chế này đã ít nhiều gây trở ngại cho hộ gia đình, cá nhân đầu tư kinh doanh đất ở.

Thứ năm, pháp luật hiện hành chưa có chế tài đủ mạnh để xử lý, ngăn chặn những hành vi vi phạm pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở. Theo quy định thì các sàn giao dịch BĐS không được tham gia đầu tư, mua bán đất ở. Tuy nhiên, trên thực tế có không ít sàn giao dịch BĐS vẫn thực hiện hành vi nhận chuyển nhượng hoặc góp vốn với chủ đầu tư để kinh doanh đất ở. Sau đó các sàn giao dịch bán, chuyển nhượng lại cho tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng để kiếm lời. Để “lách luật” và tham gia kinh doanh đất ở, một số sàn giao dịch BĐS thực hiện việc mua bán đất ở với chủ đầu tư thông qua hình thức ký kết “hợp đồng ủy quyền đại diện chuyển nhượng”, sau đó sàn giao dịch BĐS chuyển nhượng cho bên thứ 3 nhằm mục đích kiếm lời.. . Hơn nữa, thị trường về chuyển nhượng QSDĐ ở nước ta vẫn ở trong tình trạng mức độ công khai, minh bạch thấp, vậy nên thông tin về đất ở, đặc biệt là các dự án vẫn ít được công khai và công chúng rất khó có cơ hội tiếp cận, có sự cấu kết giữa doanh nghiệp kinh doanh ới các sàn giao dịch BĐS trong việc “bảo mật” thông tin về đất ở nhằm mục đích vụ lợi.

Thứ sáu, trên thị trường đã và đang xuất hiện một số lượng không nhỏ doanh nghiệp kinh doanh QSDĐ ở vi phạm pháp luật, lừa đảo chiếm dụng vốn của người nhận chuyển nhượng hàng trăm nghìn tỷ đồng dưới các hình

thức như: Mạo danh nhà đầu tư làm giả giấy tờ của nhà đầu tư hoặc liên doanh liên kết để vi phạm mà điển hình là vụ Thanh Hà - Cienco 5; vụ ”ăn theo” thương hiệu Công ty Petroconex; làm giả hợp đồng góp vốn, giả phiếu thu của Công ty Cổ phần Tasco để bán một phần đất biệt thự tại Khu đô thị Vân Canh (do Tập đoàn HUD làm chủ đầu tư, Tasco là nhà đầu tư thứ cấp). Thậm chí có doanh nghiệp kinh doanh BĐS tìm kiếm lợi nhuận thông qua hành vi lừa đảo như thành lập rồi giải thể, đổi tên doanh nghiệp, đổi tên dự án đầu tư; huy đông vốn sau nhiều năm thì hủy hợp đồng trả lại tiền khách hàng. Việc góp vốn sớm và vượt tỷ lệ được phép góp vốn theo quy định, được phép huy động vốn của người mua nhà đất nhiều lần, các lần tiếp theo phù hợp với tiến độ thực hiện dự án đầu tư tạo lập cụ thể ra sao? Khi nào, ai giám sát, Nhà nước cần sử dụng những biện pháp nào để phát hiện vi phạm? Đây là “kẽ hở”, là “khoảng trống” pháp luật tạo điều kiện cho những hành vi vi phạm trong hoạt đông kinh doanh chuyển nhượng QSDĐ ở tồn tại gây trở ngại đến hiệu lực quản lý của Nhà nước.

2.2.3. Những hạn chế, bất cập của pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Có thể nói pháp luật dân sự quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng QSDĐ ở tương đối đầy đủ, nó thể hiện hai mặt của một vấn đề và luôn có sự tương xứng nhau, quyền của bên này tương ứng với nghĩa vụ của bên kia, đồng thời cùng với sự chuyển dịch quyền có sự chuyển dịch nghĩa vụ của người sử dụng đất ở và phát sinh nghĩa vụ nộp thuế chuyển QSDĐ, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính. Việc quy định này nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia quan hệ chuyển nhượng, đồng thời bảo vệ lợi ích của chủ sở hữu mà Nhà nước là người đại diện. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực quy định tại pháp luật và được

thực hiện trên thực tiễn, chúng ta có thể thấy được những hạn chế của pháp luật về quy định quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển QSDĐ ở, thể hiện ở nhưng điểm sau:

Thứ nhất, quyền và nghĩa vụ của các bên chuyển nhượng QSDĐ ở còn chung chung, chưa bao quát hết những trường hợp cụ thể và chủ yếu chỉ được đề cập ở BLDS mà không được quy định rõ ràng trong pháp luật chuyên ngành về đất đai.

Thứ hai, pháp luật quy định quyền và nghĩa vụ của các bên nhưng không có biện pháp bảo đảm bằng việc ban hành các quy phạm chế tài cụ thể khi các bên vi phạm nghĩa vụ hoặc lạm quyền. Trên thực tế, có rất nhiều trường hợp các bên chuyển nhượng QSDĐ ở không thực hiện nghĩa vụ hoặc vượt quá quyền hạn mà pháp luật cho phép. Ví dụ, có rất nhiều trường hợp chuyển nhượng QSDĐ ở nhưng không làm thủ tục với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các bên chuyển nhượng thường thực hiện “mua bán trao tay” không qua ủy ban nhân dân phường, xã, thị trấn để xác nhận; các bên chuyển nhượng QSDĐ ở không làm nghĩa vụ nộp thuế chuyển QSDĐ ở, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính hoặc không đến đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Bên nhận QSDĐ ở chưa làm các thủ tục lại chuyển nhượng tiếp cho người khác dưới hình thức “mua bán trao tay”…. điều này đã dẫn đến tình trạng Nhà nước không quản lý được các trường hợp chuyển nhượng trên thực tế, đồng thời gây thất thu cho ngân sách nhà nước mà lẽ ra các bên chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ. Cũng chính vì lý do này, trên thực tế đã xảy ra rất nhiều mâu thuẫn giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng QSDĐ ở, đây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tranh chấp về chuyển nhượng QSDĐ ở. Theo thống kê chưa đầy đủ Tòa án nhân dân tối cao đã thụ lý và giải quyết phúc thẩm các loại án tranh chấp đất đai trong chuyển nhượng QSDĐ ở như sau: năm 2010 Tòa phúc thẩm Hà Nội - Tòa án nhân dân tối cao