Bên Cho Thuê Nhà Có Quyền Đơn Phương Chấm Dứt Thực Hiện

một bên (cho thuê, cho vay) và đều cần có quy định về ĐPCDHĐ để bảo về quyền và lợi ích hợp pháp cho họ. Điều 475 BLDS năm 2005 về sử dụng tài sản vay quy định: "Các bên có thể thoả thuận về việc tài sản vay phải được sử dụng đúng mục đích vay; bên cho vay có quyền kiểm tra việc sử dụng tài sản và có quyền đòi lại tài sản vay trước thời hạn, nếu đã nhắc nhở mà bên vay vẫn sử dụng tài sản trái mục đích" [27]. Quy định này có nghĩa nếu bên vay sử dụng tài sản trái mục đích đã thỏa thuận thì bên cho vay có quyền đòi lại tài sản vay trước thời hạn, thực chất đây chính là một dạng của ĐPCDHĐ, bởi có sự vi phạm nghĩa vụ của bên đối tác và việc chấm dứt hợp đồng này xuất phát từ ý chí của một bên chủ thể, bên cho vay. Nhưng BLDS chưa có quy định về ĐPCDHĐ vay tài sản.

* Khoản 1 Điều 534 về ĐPCDHĐ vận chuyển hành khách quy định: "1. Bên vận chuyển có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng trong các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 530 của Bộ luật này" [27]. Điểm a, khoản 2 Điều 530 quy định: "Bên vận chuyển có quyền từ chối chuyên chở hành khách trường hợp hành khách không chấp hành quy định của bên vận chuyển …" [27].

Theo quy định trên, nếu hành khách không chấp hành quy định của bên vận chuyển về thực hiện công việc đã thoả thuận làm ảnh hưởng đến việc vận chuyển nên để bảo vệ lợi ích của mình, bên vận chuyển có quyền ĐPCDHĐ. Cụm từ "không chấp hành quy định của bên vận chuyển" chưa rõ ràng để áp dụng ĐPCDHĐ thuận lợi hơn.

* Điều 521 về quyền của bên thuê dịch vụ quy định: "Bên thuê dịch vụ có các quyền sau đây:… 2. Trong trường hợp bên cung ứng dịch vụ vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ thì bên thuê dịch vụ có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại" [27].

Cũng tương tự như Điều 521, Điều 550 quy định về quyền của bên đặt gia công: "Bên đặt gia công có các quyền sau đây:… 2. đơn phương chấm dứt

thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại khi bên nhận gia công vi phạm nghiêm trọng hợp đồng" [27].

Đánh giá: Trong BLDS năm 2005 chưa đưa ra khái niệm về "vi phạm nghiêm trọng", để từ đó bên bị vi phạm xác định mức độ vi phạm làm cơ sở ĐPCDHĐ. Phải chăng cứ vi phạm về số lượng, chất lượng, giá, phương thức, thời hạn và địa điểm đã thỏa thuận thì được coi là vi phạm nghiêm trọng hợp đồng? Như đã đề cập, vi phạm việc thực hiện nghĩa vụ tức là bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng, không đầy đủ công việc đã thoả thuận của mình. Tuy nhiên việc vi phạm gây hậu quả ở mức độ khác nhau, nếu chưa để xảy ra hậu quả hoặc hậu quả không đáng kể cho bên bị vi phạm thì đây được coi là vi phạm chưa nghiêm trọng. BLDS năm 2005 đã có một số đề cập tới vi phạm nghiêm trọng như điểm c khoản 1 Điều 498 về hợp đồng thuê nhà ở: "Bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng Đ thuê nhà và yêu cầu bồi thường thiệt hại khi bên thuê cố ý làm nhà hư hỏng nghiêm trọng" [27] hoặc theo điểm a, khoản 2, Điều 498: "Bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và yêu cầu bồi thường thiệt hại khi bên cho thuê có một trong các hành vi sau đây: Không sửa chữa nhà khi chất lượng nhà giảm sút nghiêm trọng" [27]. Như vậy theo quy định tại các điều khoản nêu trên, vi phạm được coi là nghiêm trọng khi tác động tới lợi ích của bên bị vi phạm. Vậy vi phạm có tính chất nghiêm trọng làm ảnh hưởng trực tiếp tới lợi ích của bên kia, như là: bên có quyền không nhận được kết quả thực hiện công việc của bên có nghĩa vụ hoặc bên vi phạm làm giảm sút giá trị tài sản của bên kia… và lợi ích ở đây bao gồm cả lợi ích về vật chất và lợi ích tinh thần.

* Khoản 2 Điều 706 về quyền của bên cho thuê quyền sử dụng đất quy định: "Yêu cầu bên thuê quyền sử dụng đất chấm dứt ngay việc sử dụng đất không đúng mục đích, huỷ hoại đất hoặc làm giảm sút giá trị sử dụng của đất; nếu bên thuê không chấm dứt ngay hành vi vi phạm thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng…" [27]. Bên thuê quyền sử

dụng đất sử dụng đất không đúng mục đích, đặc biệt là hủy hoại đất hoặc làm giảm sút giá trị sử dụng của đất không những làm ảnh hưởng trực tiếp tới lợi ích của bên cho thuê mà còn làm ảnh hưởng tới quyền sở hữu đất của Nhà nước, do đó đây được coi là những vi phạm rất nghiêm trọng, bên cho thuê có quyền ĐPCDHĐ. Tuy nhiên, "nếu bên thuê không chấm dứt ngay hành vi vi phạm thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng" là chưa hợp lý vì hành vi vi phạm đã xảy ra, ảnh hưởng đến quyền lợi của bên cho thuê, thậm chí cả lợi ích của Nhà nước là đủ để ĐPCDHĐ. Dù chấm dứt ngay hành vi đó mà không bị bên cho thuê ĐPCDHĐ nữa thì quyền lợi của bên cho thuê đất không được bảo vệ chặt chẽ, không đảm bảo mối quan hệ nhân - quả trong thực hiện hợp đồng.

- Về ĐPCDHĐ khi có vi phạm về giá, phương thức thanh toán

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 129 trang tài liệu này.

BLDS năm 2005 quy định về ĐPCDHĐ do vi phạm về giá, phương thức thanh toán rất hạn chế với chỉ một quy định cụ thể về vấn đề này, Khoản 2 Điều 498 BLDS năm 2005 quy định về ĐPCDHĐ thuê nhà ở: "Bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên cho thuê có một trong các hành vi sau đây: … b) Tăng giá thuê nhà bất hợp lý…" [27]. Giá thuê nhà do các bên thoả thuận khi ký kết hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thoả thuận thay đổi giá thuê nhà, nếu không thì bên cho thuê không được tự ý tăng giá thuê nhà. Khoản 2 Điều 88 Luật Nhà ở năm 2005 quy định: trường hợp chưa hết hạn hợp đồng mà bên cho thuê nhà ở cải tạo nhà ở và được bên thuê nhà đồng ý thì bên cho thuê nhà ở có quyền điều chỉnh giá thuê, giá mới theo thoả thuận của các bên; nếu không thoả thuận được thì bên cho thuê nhà có quyền ĐPCDHĐ thuê nhà ở. Còn theo quy định tại khoản 2 Điều 498 trên nếu bên cho thuê mà tăng giá bất hợp lý thì bên thuê có quyền ĐPCDHĐ hoặc có quyền tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở theo giá cũ. Tuy nhiên, "tăng giá thuê nhà bất hợp lý" là chưa rõ ràng, khó áp dụng.

- Về ĐPCDHĐ do vi phạm đạo đức xã hội, an ninh trật tự trong quá trình thực hiện hợp đồng

BLDS năm 2005 có hai quy định như sau:

* Khoản 1, Điều 498 về ĐPCDHĐ thuê nhà ở quy định:

1. Bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện

hợp đồng thuê nhà khi bên thuê có một trong các hành vi sau đây:

…

đ) Làm mất trật tự công cộng nhiều lần và ảnh hưởng nghiêm

trọng đến sinh hoạt bình thường của những người xung quanh;

e) Làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến vệ sinh môi trường [27]. Trong trường hợp này bên thuê nhà ở đã làm ảnh hưởng nghiêm trọng,

xâm phạm tới trật tự và lợi ích công cộng, vi phạm nghĩa vụ của bên thuê nhà là phải tôn trọng quy tắc sinh hoạt công cộng (khoản 4 Điều 495 BLDS) nên bên cho thuê nhà có quyền ĐPCDHĐ để bảo vệ lợi ích cộng đồng.

* Khoản 1 Điều 534 về ĐPCDHĐ vận chuyển hành khách quy định: "Bên vận chuyển có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng trong các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 530 của Bộ luật này" [27]. Điểm a khoản 2 Điều 530: "Hành khách không chấp hành quy định của bên vận chuyển hoặc có hành vi làm mất trật tự công cộng, cản trở công việc của bên vận chuyển, đe doạ đến tính mạng, sức khoẻ, tài sản của người khác…" [27]. Hành khách nếu có hành vi như trên tức là không tôn trọng quy tắc sinh hoạt công cộng, làm ảnh hưởng đến trật tự công cộng, đe dọa đến quyền lợi của người khác, trái đạo đức xã hội nên bên vận chuyển ĐPCDHĐ.

Một số hợp đồng khác mà nếu chủ thể vi phạm đạo đức xã hội, an ninh trật tự cũng cần quy định quyền ĐPCDHĐ của bên kia nhưng chưa có quy định.

- Về ĐPCDHĐ khi đối tác vi phạm sự thiện chí, trung thực trong quá trình thực hiện hợp đồng

BLDS chỉ có một quy định cụ thể về ĐPCDHĐ khi đối tác gian dối trong giao kết hợp đồng, đó là khoản 2 Điều 573 về nghĩa vụ thông tin của bên mua bảo hiểm: "… 2. Trong trường hợp bên mua bảo hiểm cố ý cung cấp thông tin sai nhằm giao kết hợp đồng để hưởng tiền bảo hiểm thì bên bảo hiểm có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và thu phí bảo hiểm đến thời điểm chất dứt hợp đồng" [27].

Trong một số hợp đồng bảo hiểm nhân thọ, bảo hiểm cháy… thông tin về đối tượng bảo hiểm rất quan trọng, giúp cho các bên quyết định có giao kết hay không, mức phí và số tiền bảo hiểm phải trả, các biện pháp phòng ngừa… vì vậy, bên mua bảo hiểm phải cung cấp thông tin chính xác về đối tượng bảo hiểm, ví dụ: trong hợp đồng bảo hiểm nhân thọ, bên mua bảo hiểm phải thông báo chính xác tuổi của người được bảo hiểm để làm cơ sở tính phí bảo hiểm (Điều 34 Luật Kinh doanh bảo hiểm). Bên mua bảo hiểm đã vi phạm nguyên tắc thiện chí, trung thực quy định tại Điều 6 BLDS năm 2005 nếu cung cấp thông tin sai lệch liên quan đến đối tượng bảo hiểm trong quá trình giao kết cũng như thực hiện hợp đồng để hưởng tiền bảo hiểm; vi phạm các nguyên tắc của luật bảo hiểm, làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến lợi ích của bên bảo hiểm, do vậy bên bảo hiểm có quyền ĐPCDHĐ. Như vậy, quy định trên có ý nghĩa và hợp lý. Tuy nhiên, một số hợp đồng khác như: hợp đồng mua bán tài sản, hợp đồng thuê tài sản, hợp đồng dịch vụ, hợp đồng vận chuyển, hợp đồng gửi giữ tài sản, hợp đồng ủy quyền… cũng cần quy định tương tự để góp phần nâng cao tính trung thực trong quan hệ hợp đồng nhưng chưa có quy định.

2.1.3.2. Quy định về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng khi không có sự vi phạm của bên đối tác

Như luận văn đã trình bày ở mục 1.7.2, một bên có thể ĐPCDHĐ bởi ý chí chủ quan của mình, cũng có thể do yếu tố khách quan tác động dù bên

kia không có lỗi nhưng đều dự báo ảnh hưởng đến quyền lợi của bên ĐPCDHĐ. Bên có quyền phải chứng minh được lý do và cơ sở để mình ĐPCDHĐ.

Pháp lệnh HĐDS năm 1991 có 5 điều (29, 45, 46, 48 và 49) quy định về đơn phương đình chỉ thực hiện hợp đồng nhưng quyền đơn phương đình chỉ thực hiện hợp đồng của một bên theo các quy định này đều xuất phát từ vi phạm của đối tác. BLDS năm 1995 có hai quy định cho phép một bên có quyền đơn phương đình chỉ thực hiện hợp đồng nếu việc tiếp tục thực hiện hợp đồng không có lợi cho mình nhưng phải BTTH (khoản 1 Điều 528 và Điều 559), tức là cả khi bên đối tác không có lỗi nhưng vì ý chí chủ quan của một bên thấy việc tiếp tục thực hiện hợp đồng không có lợi cho mình thì đơn phương đình chỉ thực hiện hợp đồng. Hai quy định này mâu thuẫn với nội dung Điều 420 BLDS năm 1995 nhưng có ý nghĩa vì chúng giúp chủ thể ĐPCDHĐ khi việc tiếp tục thực hiện bất lợi cho họ. BLDS năm 2005 đã đề cập nhiều hơn về vấn đề này, đó là bước tiến trong việc bảo vệ quyền lợi của chủ thể hợp đồng, phù hợp với thực tiễn.

- Về ĐPCDHĐ vì ý chí chủ quan của bên có quyền:

* Khoản 2 Điều 484 về Nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê quy định: Bên thuê có quyền ĐPCDHĐ "nếu tài sản thuê không thể sửa chữa được mà do đó mục đích thuê không đạt được…" [27]. Do tài sản thuê hỏng, suy giảm giá trị sử dụng nhưng không thể sửa chữa được, do đó mục đích thuê của bên thuê không đạt được thì kể cả bên cho thuê không có lỗi, bên thuê vẫn có quyền ĐPCDHĐ để bảo vệ quyền lợi của mình thay vì tiếp tục thuê tài sản ở tình trạng sử dụng không như mong muốn. Đây là ý chí chủ quan của bên thuê trên cơ sở có quy định của pháp luật nên họ được ĐPCDHĐ. Tuy nhiên, cũng tại khoản này còn quy định bên thuê có thể thay vì ĐPCDHĐ bằng yêu cầu bên cho thuê đổi tài sản khác có giá trị sử dụng như thỏa thuận khi ký kết hợp đồng, các bên tiếp tục thực hiện hợp đồng. Đây là quy định hợp lý vì bảo vệ được quyền lợi cho bên thuê trong trường hợp

quyền lợi của bên này bị đe dọa mà họ không có lỗi, đưa ra hai cách giải quyết để bên thuê tài sản lựa chọn.

* Khoản 2 Điều 486 về nghĩa vụ bảo đảm quyền sử dụng tài sản cho bên thuê quy định: "Trong trường hợp có tranh chấp về quyền sở hữu đối với tài sản thuê mà bên thuê không được sử dụng tài sản ổn định thì bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng …" [27]. Theo quy định này thì "tranh chấp về quyền sở hữu đối với tài sản" là yếu tố khách quan đối với bên thuê nhưng ảnh hưởng đến mục đích, quyền lợi của họ là phải được sử dụng tài sản ổn định nên dù tranh chấp ấy không có lỗi của bên cho thuê thì họ vẫn có quyền ĐPCDHĐ. Quy định này cũng giúp bảo vệ quyền lợi cho bên thuê trong trường hợp yếu tố khách quan phát sinh ảnh hưởng đến quyền lợi của họ.

* Khoản 1 Điều 525 quy định: "Trong trường hợp việc tiếp tục thực hiện công việc không có lợi cho bên thuê dịch vụ thì bên thuê dịch vụ có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng" [27]. Hợp đồng dịch vụ là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên cung ứng dịch vụ thực hiện công việc cho bên thuê dịch vụ, còn bên thuê dịch vụ phải trả tiền dịch vụ cho bên cung ứng dịch vụ. Bên cung ứng dịch vụ phải thực hiện các hành vi pháp lý nhất định và giao kết quả cho bên thuê dịch vụ và đối tượng của hợp đồng này công việc có thể thực hiện được, không bị pháp luật cấm, không trái đạo đức xã hội. Bên cung ứng dịch vụ dùng công sức của mình để hoàn thành, thực hiện một công việc do bên thuê dịch vụ và phải thực hiện công việc theo đúng chất lượng, số lượng, địa điểm và các thỏa thuận khác, nhìn chung với loại hợp đồng này bên phải tiến hành các hành vi thực hiện công việc chủ yếu là bên cung ứng dịch vụ và bên thụ hưởng kết quả là bên thuê dịch vụ. Do đó, bên thuê dịch vụ nếu biết hoặc lường thấy hết hậu quả xảy ra nếu mình tiếp tục thực hiện công việc thì họ có quyền đơn phương ĐPCDHĐ. Việc chấm dứt hợp đồng là xuất phát từ lợi ích và ý chí của bên thuê dịch vụ. "Quy định này của Bộ luật Dân sự năm 2005 là phù hợp với thực tế và tạo khả năng cho

bên thuê dịch vụ được tùy ý chấm dứt hợp đồng vào bất cứ lúc nào, nhưng đồng thời vẫn bảo đảm được quyền lợi của bên cung ứng dịch vụ" [40, tr. 507].

* Theo khoản 1 Điều 534 thì bên vận chuyển hành khách có quyền ĐPCDHĐ trong các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 530 của BLDS. Điểm b và điểm c khoản 2 Điều 530 quy định:

…b) Do tình trạng sức khỏe của hành khách mà bên vận chuyển thấy rõ rằng việc vận chuyển sẽ gây nguy hiểm cho chính hành khách đó hoặc những người khác trong hành trình;

c) Để ngăn ngừa dịch bệnh lây lan [27].

Vì ý chí chủ quan của bên vận chuyển là đảm bảo an toàn cho mọi người trong hành trình (không bên nào có lỗi) nên thực hiện quyền ĐPCDHĐ, từ chối chuyên chở hành khách có nguy cơ gây ra những ảnh hưởng đến sự an toàn đó. Đây là một quy định nhằm bảo vệ lợi ích của người khác, của cộng đồng, phù hợp với thực tiễn.

* Khoản 1 Điều 556 quy định: "Mỗi bên đều có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng gia công, nếu việc tiếp tục thực hiện hợp đồng không mang lại lợi ích cho mình, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác" [27]. Hợp đồng gia công là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên nhận gia công thực hiện công việc để tạo ra sản phẩm theo yêu cầu của bên đặt gia công, còn bên đặt gia công nhận sản phẩm và trả tiền công. Bên nhận gia công nhận nguyên vật liệu của bên kia để tạo ra một sản phẩm mới. Trong quá trình làm việc, bên nhận gia công phải tự mình tổ chức thực hiện công việc để hoàn thành công việc đó, giao kết quả cho bên đặt gia công. Cũng giống như hợp đồng dịch vụ, đối tượng của hợp đồng gia công là công việc phải làm nên mỗi bên đều có quyền ĐPCDHĐ xuất phát từ việc không đạt được lợi ích, mục đích khi tiếp tục tục thực hiện hợp đồng. "Lợi ích cho mình" là lợi ích mà các bên đặt ra ban đầu, nếu không đạt được thì cần phải "xem lại". Tuy nhiên, quy định tại khoản 1 Điều 556 cũng đưa ra ngoại