Bên Cho Thuê Phải Bảo Đảm Quyền Sử Dụng Tài Sản Ổn Định Cho Bên Thuê.

Theo quy định trên, các bên có thỏa thuận về việc bên thuê phải trả tiền thuê theo kỳ hạn, kỳ hạn có thể là một, hai, ba hoặc sáu tháng, cứ hết kỳ thì bên thuê có nghĩa vụ trả tiền thuê cho bên cho thuê. Nhưng nếu trong ba kỳ liên tiếp mà bên thuê không trả tiền thì bên cho thuê có quyền ĐPCDHĐ. Quy định này chưa làm rõ kỳ hạn trả tiền thuê là bao lâu, như vậy các bên của hợp đồng thuê tài sản phải thoả thuận rõ để áp dụng. Bất cập khác của quy định này là nếu bên thuê cứ sau hai kỳ liên tiếp mới trả tiền thuê một lần, mà kỳ hạn hai bên thỏa thuận là sáu tháng hoặc một năm thì bên thuê vẫn không vi phạm thời hạn trong khi bên cho thuê không đảm bảo được quyền lợi của mình (tiền mất giá, lâu được thanh toán) mà lại không được phép ĐPCDHĐ.

* Điểm a khoản 1 Điều 498 về ĐPCDHĐ thuê nhà ở quy định: "Bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên thuê không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng" [27]. Bên thuê nhà vi phạm về thời hạn diễn ra lặp đi lặp lại, bên thuê không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở lên thì bên cho thuê có quyền được ĐPCDHĐ. Tuy nhiên, quy định này chỉ đúng với việc các bên thỏa thuận về thời hạn trả tiền thuê nhà theo tháng một, cứ trong thời hạn một tháng thì bên thuê phải trả tiền thuê cho bên kia. Nhưng nếu các bên có thỏa thuận trả tiền thuê nhà sáu tháng hoặc một năm một lần thì việc bên thuê nhà không trả tiền thuê trong ba tháng, bốn tháng, năm tháng liên tiếp mà bên kia đã ĐPCDHĐ là không hợp lý nếu áp dụng quy định tại khoản 1, Điều 498 để ĐPCDHĐ.

Đánh giá và vận dụng hai quy định trên: Theo hai quy định trên, bên vi phạm thời hạn thực hiện nghĩa vụ hợp đồng đã cơ cơ hội về sự gia hạn thực hiện nghĩa vụ nhưng sau khi hết thời hạn được gia hạn đó, bên có nghĩa vụ vẫn không hoàn thành nghĩa vụ thì bên có quyền được phép ĐPCDHĐ. Xét về bản chất, bên có quyền đã thể hiện sự hợp tác, thiện chí thực hiện hợp đồng nên đã cho bên nghĩa vụ một cơ hội là gia hạn thêm thời hạn thực hiện nghĩa vụ nhưng vì lý do nào đó mà bên có nghĩa vụ vẫn không thực hiện đúng và

đầy đủ nghĩa vụ của mình nên bên có quyền lợi liên quan buộc phải chấm dứt hợp đồng để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Có thể vận dụng với thời hạn thực hiện nghĩa vụ của bên vay tài sản trong hợp đồng vay tài sản quy định tại mục 4 chương XVIII BLDS năm 2005. Với hợp đồng vay tài sản mà các bên có thỏa thuận về việc trả lãi theo kỳ hạn, ví dụ bên vay có nghĩa vụ trả tiền lãi là một tháng một lần, nghĩa vụ trả tiền lãi này không khác gì nghĩa vụ trả tiền thuê tài sản theo kỳ hạn. Nhưng nếu bên vay tài sản không trả tiền lãi trong ba kỳ liên tiếp thì bên cho vay có được ĐPCDHĐ không? Pháp luật dân sự Việt Nam không có quy định nào đề cập tới vấn đề không trả lãi của bên vay tài sản khi đã hết thời hạn phải trả và cũng không cho phép bên cho vay được quyền ĐPCDHĐ, đó là một bất cập.

* Khoản 1 Điều 555 về chậm giao, chậm nhận sản phẩm gia công quy định: "Trong trường hợp bên nhận gia công chậm giao sản phẩm thì bên đặt gia công có thể gia hạn; nếu hết thời hạn đó mà bên nhận gia công vẫn chưa hoàn thành công việc thì bên đặt gia công có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại" [27]. Hai bên có thỏa thuận về thời hạn để bên nhận gia công hoàn thành công việc và giao sản phẩm cho bên đặt gia công, nhưng hết thời hạn đó mà bên nhận gia công vẫn chưa giao sản phẩm thì bên đặt gia công có thể tạo điều kiện để bên đặt gia công hoàn thành công việc của mình bằng cách cho thêm một thời hạn nữa để bên nhận gia công hoàn thành nghĩa vụ và cũng để bên đặt gia công đạt được mục đích, nhận được sản phẩm gia công, không phải tốn thời gian để tìm hoặc giao kết một hợp đồng gia công khác thay thế. Tuy nhiên, nếu hết thời hạn được gia hạn mà bên nhận gia công vẫn chưa hoàn thành công việc thì bên đặt gia công có quyền ĐPCDHĐ. Nhưng nếu bên đặt gia công không gia hạn thì hết thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên nhận gia công vẫn chưa giao sản phẩm thì bên đặt gia công có được ĐPCDHĐ? Vấn đề này chưa được quy định rõ.

* Điều 709 về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất quy định: "Khi bên thuê chậm trả tiền thuê quyền sử dụng đất theo thỏa thuận thì bên cho thuê có

thể gia hạn; nếu hết thời hạn đó mà bên thuê không thực hiện nghĩa vụ thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng,…". Bản chất của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất thường là những hợp đồng dài hạn (có thể là 10, 20 hoặc 50 năm…) nên có sự hợp tác lâu dài giữa hai bên. Do đó, khi bên thuê chậm trả tiền thuê quyền sử dụng đất theo thỏa thuận thì bên cho thuê có thể gia hạn, nếu hết thời hạn đó mà bên thuê vẫn không thực hiện nghĩa vụ thì bên cho thuê có quyền ĐPCDHĐ. Quy định này "giúp đỡ" cho bên thuê được kéo dài thời hạn thuê (bên này có thể do hoàn cảnh khó khăn chưa trả được tiền thuê đúng thời hạn), ưu đãi các chủ đầu tư thuê đất… nhưng thời gian gia hạn chưa được quy định cụ thể.

- Về ĐPCDHĐ do vi phạm địa điểm thực hiện hợp đồng

So với vi phạm thời hạn hợp đồng dẫn đến ĐPCDHĐ thì vi phạm địa điểm thực hiện hợp đồng dẫn đến ĐPCDHĐ có ít quy định trong BLDS hơn. Sau đây là một số quy định cụ thể trong BLDS năm 2005:

* Khoản 2 Điều 521 về quyền của bên thuê dịch vụ: "2. Trong trường hợp bên cung ứng dịch vụ vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ thì bên thuê dịch vụ có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại" [27].

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 129 trang tài liệu này.

Nghĩa vụ của bên cung ứng dịch vụ được quy định tại Điều 522, trong đó khoản 1 đề cập đến địa điểm: "1. Thực hiện công việc đúng chất lượng, số lượng, thời hạn, địa điểm và các thỏa thuận khác" [27]. Khi bên cung ứng dịch vụ vi phạm nghiêm trọng việc thực hiện công việc đúng địa điểm thỏa thuận như: đón, nhận, giao khách hay hàng hóa không đúng địa điểm thỏa thuận ở hợp đồng dịch vụ vận tải bằng ô tô, dựng biển quảng cáo không đúng địa điểm thỏa thuận ở hợp đồng quảng cáo,… thì bên thuê dịch vụ có quyền ĐPCDHĐ.

* Khoản 2 Điều 534 quy định về ĐPCDHĐ vận chuyển hành khách: "2. Hành khách có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng trong trường hợp bên vận chuyển vi phạm nghĩa vụ quy định tại các khoản 1, 3 và 4

Điều 529 của Bộ luật này" [27]. Khoản 1 và khoản 4 Điều 529 quy định về nghĩa vụ của bên vận chuyển hành khách :

1. Chuyên chở hành khách từ địa điểm xuất phát đến đúng địa điểm, đến đúng giờ, văn minh, lịch sự và bằng phương tiện đã thoả thuận một cách an toàn, theo lộ trình; bảo đảm đủ chỗ cho khách và không chuyên chở vượt quá trọng tải;

… 4. Chuyên chở hành lý và trả lại cho hành khách hoặc người có quyền nhận hành lý tại địa điểm thoả thuận theo đúng thời gian, lộ trình [27].

Bản chất của hợp đồng vận chuyển hành khách là bên vận chuyển chuyên chở hành khách, hành lý từ địa điểm xuất phát đến địa điểm đã định theo thoả thuận. Địa điểm là điều khoản quan trọng, không thể thiếu trong hợp đồng vận chuyển hành khách, là cơ sở để xác định cước phí vận chuyển. Theo đó, nếu bên vận chuyển chuyên chở hành khách, hành lý đến không đúng địa điểm đã thỏa thuận thì hành khách có quyền ĐPCDHĐ vì mục đích, quyền lợi của hành khách khi tham gia hợp đồng vận chuyển không đạt được.

* Điều 550 quy định quyền của bên đặt gia công: "Bên đặt gia công có các quyền sau đây: … 2. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại khi bên nhận gia công vi phạm nghiêm trọng hợp đồng;…" [27]. Nghĩa vụ thực hiện đúng địa điểm hợp đồng của bên nhận gia công quy định tại khoản 3, Điều 551: "…3. Giao sản phẩm cho bên đặt gia công đúng số lượng, chất lượng, phương thức, thời hạn và địa điểm đã thỏa thuận" [27].

Bên nhận gia công có nghĩa vụ giao sản phẩm gia công đúng địa điểm thỏa thuận. Địa điểm giao nhận sản phẩm gia công có ý nghĩa trong việc xác định cước phí vận chuyển, thuận lợi cho chủ thể hợp đồng (thường là cho bên đặt gia công). Nếu như bên nhận gia công không giao sản phẩm đúng địa điểm thì có thể bên đặt gia công còn mất thêm cả chi phí chờ đợi, khó khăn

trong nhận và sử dụng sản phẩm, thậm chí thất thoát, hư hỏng sản phẩm…. và vì thế bên đặt gia công có quyền ĐPCDHĐ.

Đánh giá ba quy định trên: Những quy định này phù hợp với thực tiễn nhằm bảo vệ quyền lợi cho chủ thể hợp đồng. Tuy nhiên, cần quy định rõ "vi phạm nghiêm trọng" là vi phạm như thế nào. Với một số loại HĐDS khác như: hợp đồng mua bán tài sản, hợp đồng vay tài sản, hợp đồng vận chuyển tài sản, hợp đồng gửi giữ tài sản mà địa điểm thực hiện là không thể thiếu và vấn đề vi phạm địa điểm thực hiện có thể gây thiệt hại cho bên chủ thể nhất định nhưng không có quy định về ĐPCDHĐ do vi phạm địa điểm thực hiện hợp đồng.

- Về ĐPCDHĐ do không thực hiện, thực hiện không đúng, không đầy đủ nghĩa vụ phải làm một công việc hoặc không được làm một công việc

Vi phạm loại này diễn ra khá phổ biến trên thực tế, ảnh hưởng đến quyền lợi của chủ thể hợp đồng vì mục đích, quyền lợi của họ đặt ra khi giao kết không đạt được trọn vẹn. Tuy nhiên, BLDS năm 2005 chỉ quy định ĐPCDHĐ khi có vi phạm loại này ở một số HĐDS cụ thể sau:

* Điều 485 BLDS năm 2005 về nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê:

… 2. Trong trường hợp tài sản thuê bị giảm sút giá trị sử dụng mà không do lỗi của bên thuê thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê:

c) Đổi tài sản khác hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại, nếu tài sản thuê không thể sửa chữa được mà do đó mục đích thuê không đạt được hoặc tài sản thuê có khuyết tật mà bên thuê không biết [27].

Mục đích thuê tài sản chỉ đạt được khi tài sản thuê phải có đầy đủ giá trị sử dụng. Để tạo cơ sở thực hiện tốt nghĩa vụ này, khi giao kết hợp đồng

bên thuê cần đưa ra những yêu cầu cụ thể về tình trạng tài sản mình thuê như: tài sản thuê là gì, chất lượng, hình dáng, kích thước… của tài sản thuê nhằm đạt được mục đích thuê. Khi tài sản bị hư hỏng, khuyết tật, giảm sút giá trị sử dụng mà không thể khắc phục được như tình trạng ban đầu, mục đích thuê không đạt được thì bên thuê có quyền ĐPCDHĐ. Nhưng những khuyết tật của tài sản mà "bên thuê không biết" cần có xác nhận trong hợp đồng hay giấy xác nhận tình trạng tài sản.

* Điều 486 về nghĩa vụ bảo đảm quyền sử dụng tài sản cho bên thuê quy định:

1. Bên cho thuê phải bảo đảm quyền sử dụng tài sản ổn định cho bên thuê.

2. Trong trường hợp có tranh chấp về quyền sở hữu đối với tài sản thuê mà bên thuê không được sử dụng tài sản ổn định thì bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại [27].

Mục đích thuê tài sản chỉ đạt được khi bên thuê được sử dụng tài sản ổn định, không có sự can thiệp của bất kỳ ai trong suốt quá trình sử dụng theo hợp đồng. Nghĩa vụ bảo đảm quyền sử dụng tài sản thuê ổn định cho bên thuê bao gồm: Bảo đảm cho tài sản thuê thuộc sở hữu của bên cho thuê, hoặc bên cho thuê là người được chủ sở hữu ủy quyền; bảo đảm quyền sử dụng tài sản thuê không bị ảnh hưởng bởi lợi ích của người thứ ba. Bên cho thuê phải chịu trách nhiệm về những hạn chế việc sử dụng tài sản thuê. Nếu bên thuê không được sử dụng tài sản thuê ổn định do có sự tranh chấp về quyền sở hữu đối với tài sản thuê (kể cả trường hợp bên cho thuê không có lỗi), bên cho thuê đã vi phạm nghĩa vụ bảo đảm quyền sử dụng tài sản cho bên thuê nên pháp luật cho phép bên thuê tài sản có thể ĐPCDHĐ để đảm bảo mục đích, quyền lợi của mình. Quy định này là hợp lý để bảo vệ quyền lợi cho bên thuê tài sản.

* Điều 498 về ĐPCDHĐ thuê nhà ở quy định:

1. Bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên thuê có một trong các hành vi sau đây:…

b) Sử dụng nhà không đúng mục đích thuê;

c) Cố ý làm nhà hư hỏng nghiêm trọng;

d) Sửa chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhà đang thuê mà không có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê;

đ) Làm mất trật tự công cộng nhiều lần và ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường của những người xung quanh;

e) Làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến vệ sinh môi trường.

2. Bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên cho thuê có một trong các hành vi sau đây:

a) Không sửa chữa nhà khi chất lượng nhà giảm sút nghiêm trọng;

…c) Quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba [27].

Theo các điểm b, c, d, đ, e của khoản 1 Điều trên, bên thuê không được làm một công việc nhất định mà nếu làm thì bên cho thuê sẽ ĐPCDHĐ. Bên thuê nhà nếu làm ảnh hưởng tới quyền lợi của bên cho thuê (giá trị sử dụng của nhà, quyền định đoạt nhà), quy tắc sinh hoạt công cộng, môi trường xung quanh nhà thì bên cho thuê có quyền ĐPCDHĐ. Như vậy, quy định tại khoản 1 Điều 498 là hợp lý trong bảo vệ quyền lợi của bên cho thuê.

Theo khoản 2 của Điều 498 bên thuê nhà cũng được phép ĐPCDHĐ khi mục đích thuê không đạt được do chất lượng nhà bị giảm sút nghiêm trọng hoặc quyền sử dụng nhà bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba. Để tránh tình trạng này, khi giao kết hợp đồng, bên cho thuê nhà cần thông báo về quyền và lợi ích của người thứ ba liên quan đến nhà cho thuê, nếu bên thuê chấp thuận việc này thì khi bị ảnh hưởng bởi lợi ích của người thứ ba họ vẫn

không có quyền ĐPCDHĐ. Nếu bên cho thuê không thông báo trước thì nếu xảy ra tình trạng ấy, bên thuê có quyền ĐPCDHĐ. Như vậy điểm c khoản 2 Điều 498 chưa đầy đủ.

* Điều 507 về khai thác tài sản thuê khoán quy định: "… Khi bên thuê khoán khai thác công dụng tài sản thuê khoán không đúng mục đích thì bên cho thuê khoán có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại" [27].

Khác với hợp đồng thuê tài sản thông thường (bên thuê chỉ có thể sử dụng tài sản), bên thuê khoán tài sản có quyền hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thuê khoán (thu được từ đối tượng của hợp đồng thuê khoán là đất đai, rừng, mặt nước chưa khai thác, súc vật, cơ sở sản xuất, kinh doanh, tư liệu sản xuất khác cùng trang thiết bị cần thiết) nên việc xác định mục đích sử dụng tài sản thuê khoán là điều khoản quan trọng khi giao kết hợp đồng, nếu bên thuê khoán mà sử dụng sai mục đích đã thỏa thuận, nó có thể gây ảnh hưởng nghiêm trọng tới giá trị sử dụng của tài sản thuê khoán. Vì vậy bên thuê khoán có quyền ĐPCDHĐ và yêu cầu BTTH để đảm bảo giá trị của tài sản thuê khoán.

* Khoản 2 Điều 488 về nghĩa vụ sử dụng tài sản thuê theo đúng công dụng, mục đích cũng quy định: "…2. Trong trường hợp bên thuê sử dụng tài sản không đúng mục đích, không đúng công dụng thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng …". Quy định này cũng có nội dung tương tự hai quy định trên, áp dụng chung cho hợp đồng thuê tài sản nói chung nhằm bảo vệ quyền lợi cho bên cho thuê tài sản.

Vận dụng các quy định trên với hợp đồng vay tài sản (quy định từ Điều 471 đến Điều 479): BLDS năm 2005 chưa có quy định cụ thể về ĐPCDHĐ với hợp đồng vay tài sản nhưng xét về bản chất thì hợp đồng thuê tài sản và hợp đồng vay tài sản đều có đối tượng của hợp đồng là tài sản, nếu sử dụng sai mục đích so với thỏa thuận của các bên đều ảnh hưởng đến quyền lợi của