Chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai 2013

Các chính sách quản lý cần được nghiên cứu ban hành đầy đủ, ổn định, tránh tình trạng các văn bản quy định chi tiết không thống nhất với nhau, hoặc sự không thống nhất giữa các văn bản quy định của các ngành liên quan đến chính sách quản lý đất đai nói chung và việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng; nhất là chính sách về thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ và các nghĩa vụ khác. Không đảm bảo được điều này sẽ tạo ra tâm lý chờ đợi, hi vọng của nhân dân vào Nhà nước về nghĩa vụ thực hiện thấp nhất của người sử dụng đất khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Sự bất cập trên cũng tạo ra nhiều phức tạp cho các cơ quan chức năng trong việc làm thủ tục cho các đối tượng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Các quy phạm pháp luật của mỗi ngành luật và giữa các ngành luật với nhau có mối quan hệ tương tác, thúc đẩy nhau cùng phát triển. Đối mới và hoàn thiện pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng đòi hỏi phải được đặt trong mối quan hệ hữu cơ của cả hệ thống pháp luật. Luật Đất đai có mối quan hệ mật thiết với các ngành luật khác như: pháp luật dân sự, pháp luật về đầu tư, pháp luật về ngân hàng, Luật Công chứng, Luật Kinh doanh bất động sản… Do vậy, cần thực hiện rà soát lại tất cả các văn bản pháp quy của Nhà nước đã ban hành trong việc quản lý quyền sử dụng đất để điều chỉnh, bổ sung, bãi bỏ hoặc ban hành mới cho phù hợp với thực tế cuộc sống, phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản nhằm tạo ra khung pháp lý đồng bộ thuận lợi, thông thoáng về vấn đề này.

Cải cách thủ tục hành chính theo hướng đơn giản và minh bạch; đơn giản hóa về thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất, trong đó có đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Mục đích của việc đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất là công khai quyền của chủ thể và đảm bảo an toàn pháp lý; do vậy, Nhà nước phải tôn trọng và tạo điều kiện để người sử dụng đất thực hiện quyền tự do định đoạt trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng

đất, hạn chế thấp nhất những can thiệp hành chính không cần thiết đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai vận động theo những quy luật khách quan của kinh tế thị trường. Quyền sử dụng đất là quyền tài sản, người sử dụng đất được thực hiện các quyền tài sản của mình theo quy định của Bộ luật dân sự.

Đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất là công việc bắt buộc, là điều kiện tiên quyết để quản lý Nhà nước đối với hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bảo đảm an toàn cho các tổ chức, cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Các thủ tục phải được thực hiện theo hướng đảm bảo quản lý chặt chẽ những biến động về đất đai; mặt khác đảm bảo sự thuận tiện cho các bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cần phải đơn giản tối đa các thủ tục đăng ký nhằm giảm tối đa thời gian cho người dân khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất; để các giao dịch đất đai được thực hiện dễ dàng, thuận lợi, khuyến khích người sử dụng đất thực hiện.

Đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là Giấy chứng nhận) là cơ sở pháp lý ban đầu bảo đảm xác định quyền tài sản của người sử dụng đất. Nó cũng có vai trò như các loại giấy tờ đăng ký quyền sở hữu khác như đăng ký ô tô, xe máy. Giấy chứng nhận là điều kiện đầu tiên để thực hiện một quan hệ chuyển nhượng hợp pháp cũng như các giao dịch quyền sử dụng đất nói chung.

Để xây dựng thị trường quyền sử dụng đất chính quy và vận hành đúng quy luật thì việc đầu tiên cần phải làm là phải tạo ra được hàng hóa của thị trường đó với các tiêu chuẩn rõ ràng và hợp pháp. Quyền sử dụng đất với tư cách là một loại hàng hóa đặc biệt khi tham gia vào thị trường này cũng phải đạt những tiêu chuẩn nhất định như đòi hỏi của thị trường, phải có nhãn mác chứng tỏ nguồn gốc xuất xứ như các hàng hóa thông thường khác. Với đất

đai, bảo đảm nguồn gốc hợp pháp chính là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Cần xác định rõ việc cấp Giấy chứng nhận trước hết là nghĩa vụ của Nhà nước, trách nhiệm của từng cán bộ quản lý Nhà nước; do vậy, phải có biện pháp để tổ chức tốt cho người sử dụng đất đăng ký đất đai, triển khai cấp Giấy chứng nhận.

Việc triển khai thực hiện mô hình “một cửa” tại Văn phòng Đăng ký đất đai đã phát huy hiệu quả; tuy nhiên, còn nhiều điều phải bàn về đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức. Cần tập trung xây dựng đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức một cách đồng bộ, thực sự trong sạch, vững mạnh, có đủ phẩm chất và năng lực, tạo bước chuyển biến mạnh về phẩm chất, đạo đức, về chấp hành kỷ luật, kỷ cương hành chính, về ý thức, trách nhiệm đối với nhiệm vụ được giao, tận tụy phục vụ nhân dân của đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức, nhất là cán bộ lãnh đạo, quản lý các cấp. Đổi mới phương thức tuyển dụng cán bộ, công chức, viên chức để chọn đúng người đủ tiêu chuẩn, chuyên môn, bố trí đúng việc; nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức bảo đảm có đủ phẩm chất, đạo đức, trình độ, năng lực chuyên môn, thực hiện tốt nhiệm vụ được giao. Rà soát, đánh giá, phân loại chất lượng, sắp xếp, bố trí đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức cho phù hợp, thực hiện tốt kế hoạch đào tạo, bồi dưỡng đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ trước mắt và lâu dài. Việc bố trí, phân công nhiệm vụ đối với cán bộ, công chức, viên chức cần bảo đảm sự ổn định, chuyên môn hóa. Tăng cường đào tạo nâng cao phẩm chất, trình độ chuyên môn, nghiệp vụ, lý luận chính trị, quản lý nhà nước..., đặc biệt chú trọng đến đào tạo, bồi dưỡng kỹ năng thực thi nhiệm vụ, công vụ phù hợp vị trí công tác của cán bộ, công chức, viên chức; thực hiện đúng quy định về bồi dưỡng kiến thức, kỹ năng chuyên ngành hàng năm đối với cán bộ, công chức. Nghiên cứu xây dựng cơ chế, chính sách hỗ trợ, đãi ngộ ngoài lương

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 102 trang tài liệu này.

hợp lý, bảo đảm ổn định đời sống đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức. Thực hiện chế độ tiền thưởng đối với cán bộ, công chức, viên chức hoàn thành xuất sắc nhiệm vụ, công vụ theo quy định. Đồng thời, tăng cường quản lý và kiểm tra, giám sát cán bộ, công chức, viên chức; xử lý nghiêm các trường hợp sai phạm, đưa ra khỏi bộ máy những người không đủ phẩm chất và năng lực, không hoàn thành nhiệm vụ được giao.

Hoàn thiện hệ thống hồ sơ, tài liệu địa chính. Đây là hồ sơ ban đầu xác định rõ vị trí, hình dáng, kích thước, ranh giới, mục đích sử dụng đất cho từng lô đất, mảnh đất cụ thể. Công việc này phụ thuộc vào trách nhiệm của Nhà nước; do vậy phải khẩn trương đầu tư thời gian, tài chính và nhân lực thực hiện nhanh chóng và hiệu quả nhất. Tài liệu địa chính là cơ sở để cấp Giấy chứng nhận, để xác định quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân, và cho phép người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và việc quản lý Nhà nước về đất đai phải được tiến hành chủ yếu thông qua hệ thống tài liệu địa chính. Vì vậy, đòi hỏi hệ thống hồ sơ phải rõ ràng, minh bạch, là cơ sở để Nhà nước kiểm soát việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là cơ sở pháp lý để các bên thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do vậy, hồ sơ địa chính phải do các cơ quan có thẩm quyền xác lập, lưu giữ và cung cấp cho các chủ sử dụng đất khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tài liệu địa chính phải được phản ánh đúng hiện trạng quản lý, sử dụng đất và phải được cập nhật thường xuyên.

3.2.2. Đổi mới hệ thống tài chính đất đai

3.2.2.1. Giá đất

Vấn đề đặt ra trong thời gian tới là phải đổi mới hệ thống tài chính đất đai để góp phần đưa giá đất trở về đúng giá trị thực. Theo quan điểm của chúng tôi, điều vướng mắc trong vấn đề giá đất hiện nay không phải là ở Luật, vì Luật đã xác định nguyên tắc giá thị trường là nguyên tắc không gì có thể

thay thế được (trừ khi chúng ta thay đổi quan điểm định giá theo một nguyên tắc khác), mà vướng mắc chủ yếu là ở khâu hướng dẫn và thực hiện, UBND cấp tỉnh vì nhiều lý do khác nhau thường xác định giá đất thấp hơn so với giá thị trường và lại không nhất quán trong việc xây dựng và thực hiện các phương án đền bù, tái định cư nên dẫn đến tình trạng không công bằng, để xảy ra tình trạng khiếu kiện nhiều, khiếu kiện đông người và kéo dài, gây mất ổn định xã hội. Do đó, cũng có thể ở thời điểm hiện nay không nhất thiết phải sửa Luật Đất đai về vấn đề giá mà có thể sửa đổi các quy định dưới luật để giải quyết những vướng mắc, bất cập trong định giá đất; trong đó phải hướng dẫn thật rõ ràng 03 khía cạnh của nguyên tắc định giá (thế nào là giá phổ biến trên thị trường? thế nào là phù hợp với giá phổ biến trên thị trường?) và đặc biệt là cần chấn chỉnh công tác xác định giá đất, thủ tục đền bù, giải phóng mặt bằng, tái định cư của UBND cấp tỉnh. Thậm chí, cần phải có biện pháp chế tài thích đáng, nhằm bảo đảm việc định giá đất theo nguyên tắc phù hợp với giá phổ biến trên thị trường theo quy định của Luật và các Nghị định của Chính phủ. Đã là phù hợp với giá phổ biến trên thị trường thì Nhà nước không nên tạo ra 2 bảng giá khác nhau như: giá của Chính phủ và giá của UBND cấp tỉnh, thậm chí khung giá của Chính phủ có khi lại là rào cản cho việc xác định giá cụ thể của UBND cấp tỉnh khi khung giá Chính phủ quá lạc hậu so với giá thị trường. Theo quan điểm của tác giả, tốt nhất chỉ nên có một giá đất do UBND cấp tỉnh xác định theo nguyên tắc phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường và dùng để tính trong mọi trường hợp liên quan đến thuế, lệ phí và các nghĩa vụ tài chính khác liên quan đến đất đai (tất nhiên, đối với các dự án đầu tư của các nhà đầu tư thì phải chuyển hoàn toàn sang cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất).

Hoàn chỉnh tổ chức cơ quan định giá đất ở các địa phương có nhiệm vụ thống kê giá đất thực tế, xây dựng hệ thống giá đất hợp lý của Nhà nước, tạo

điều kiện phát triển các cơ quan dịch vụ công về định giá đất, thẩm định giá đất, tư vấn giá đất phục vụ nhu cầu của quản lý nhà nước và nhu cầu của người sử dụng đất; tạo cơ chế để người sử dụng đất tự đăng ký giá đất.

3.2.2.2. Bình ổn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Ổn định quy hoạch sử dụng đất.

- Nhà nước thành lập các doanh nghiệp nhà nước có chức năng phát triển quỹ đất nắm một quỹ đất dự trữ nhất định trong từng khu vực để chủ động tăng nguồn cung về đất ở những nơi giá đất có xu hướng tăng, những doanh nghiệp này gọi là doanh nghiệp nhà nước phát triển quỹ đất đóng vai trò chủ đạo của Nhà nước trong điều tiết nguồn cung về đất để bình ổn giá đất thực tế.

- Nhà nước chủ động thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư khi thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng - an ninh, phát triển kinh tế vì lợi ích quốc gia, công cộng thông qua 2 biện pháp: Một là, thực hiện thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng ngay từ khi có quy hoạch xây dựng mà chưa có dự án xây dựng để giá trị bồi thường sát với mục đích sử dụng đất trước khi xây dựng công trình; Hai là, thu hồi đất rộng hơn phần xây dựng công trình trong một quy hoạch tổng thể công trình gắn với khu dân cư phụ cận để đảm bảo công bằng giữa người bị thu hồi toàn bộ đất, người thu hồi một phần đất, người có đất liền kề không bị thu hồi; Nhà nước giao việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư cho doanh nghiệp nhà nước phát triển quỹ đất thực hiện và quản lý sử dụng đất trong thời gian từ khi thu hồi cho tới khi bàn giao mặt bằng cho doanh nghiệp đầu tư xây dựng công trình.

3.2.2.3. Đổi mới hệ thống thuế có liên quan tới đất đai

Trên nguyên tắc điều tiết thu nhập giữa người có thu nhập cao và người có thu nhập thấp, cần thống nhất một loại thuế sử dụng đất bao gồm thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế bổ sung khi sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn

mức, thuế nhà - đất. Lệ phí trước bạ, các loại thuế liên quan đến việc chuyển quyền sử dụng đất (như thuế thu nhập cá nhân, thuế thu nhập doanh nghiệp...) cũng như tiền sử dụng đất đều nên xem xét để khuyến khích người thực hiện giao dịch nộp nghĩa vụ tài chính, không nên áp dụng theo quan điểm tận thu.

3.2.3. Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai

Giải pháp này đòi hỏi sự đa dạng về hình thức, phong phú về nội dung tuyên truyền nhằm phổ biến sâu rộng trong nhân dân và các tổ chức; để các chủ sử dụng đất nắm chắc, hiểu rõ các quy định cơ bản của Bộ Luật Dân sự, Luật đất đai, Nghị định của Chính phủ và các quy định, chính sách quản lý, chính sách thuế về việc chuyển quyền sử dụng đất; những quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất khi tham gia giao dịch dân sự về chuyển quyền sử dụng đất, làm cho người sử dụng đất nhận rõ vai trò của pháp luật trong việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia giao dịch chuyển quyền sử dụng đất, nhất là trong cơ chế thị trường hiện nay. Thông qua tuyên truyền, phổ biến pháp luật mà các tổ chức, cá nhân khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất có ý thức tự giác chấp hành các nghĩa vụ mà pháp luật quy định khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đúng pháp luật; thường xuyên bồi dưỡng, tập huấn nâng cao trình độ chuyên môn, cập nhật đầy đủ các thông tin về quản lý cho đội ngũ cán bộ, công chức trong bộ máy quản lý ở các cấp chính quyền để tổ chức thực hiện nhanh, chính xác theo các chính sách, quy định của Nhà nước.

Hơn nữa, tăng cường quan tâm đến vấn đề tiếp cận thông tin và sự tham gia giám sát của nhân dân. Quyền được thông tin là một trong những quyền quan trọng của công dân. Không chỉ người sử dụng đất, người có nhu cầu sử dụng đất cần thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, về các dự án kêu gọi đầu tư, về quy trình thủ tục hành chính… mà mỗi công dân Việt Nam với tư cách là thành viên của chủ sở hữu cũng cần được tiếp cận những

thông tin về tình hình quản lý, sử dụng đất để kiểm tra, giám sát việc tổ chức thực hiện quyền sở hữu đất đai của các cơ quan nhà nước qua đó đảm bảo tính công khai, minh bạch và hạn chế hành vi vi phạm pháp luật đất đai. Để thực hiện điều này, chúng ta cần:

- Xác định rõ những thông tin cần phải công khai; trong đó không chỉ bao gồm những thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất…mà phải bao gồm cả những thông tin về từng trường hợp giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, chuyển nhượng dự án đầu tư, kết quả thanh tra, kiểm tra… cụ thể khi người dân có yêu cầu.

- Quy định rõ những hình thức công khai thông tin; trong đó xác định loại thông tin nào phải đưa lên website của cơ quan Nhà nước, phải đăng báo, phải niêm yết tại trụ sở cơ quan Nhà nước, những thông tin nào có người muốn tiếp cận phải yêu cầu cơ quan, cá nhân có thẩm quyền cung cấp, thủ tục yêu cầu cung cấp thông tin và quyền khiếu nại hoặc khởi kiện khi yêu cầu chính đáng không được đáp ứng…

- Xác định rõ người phải có trách nhiệm cung cấp thông tin với những hình thức chế tài nghiêm khắc khi không thực hiện trách nhiệm của mình.

3.2.4. Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, kiểm soát của các cơ quan quản lý Nhà nước

- Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra việc quản lý, sử dụng đất đai của chính quyền địa phương các cấp; Đồng thời, đẩy nhanh tiến độ giải quyết các vụ việc tranh chấp nhà, đất kéo dài.

- Tăng cường và tạo chuyển biến mới trong công tác giải quyết khiếu kiện, khiếu nại về nhà, đất.

- Kiên quyết xử lý những vi phạm trong quản lý, sử dụng đất đai để tăng cường pháp chế, thi hành nghiêm Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai đối với tổ chức,