Chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai 2013

hộ gia đình, cá nhân và cán bộ, công chức trong bộ máy quản lý Nhà nước.

Cùng với việc thực hiện các giải pháp nêu trên, cần tăng cường áp dụng khoa học kỹ thuật, công nghệ thông tin trong công tác đăng ký nhà, đất. Sử dụng công nghệ tin học sẽ đáp ứng được yêu cầu của người dân về thông tin nhà đất; nhất là thông tin kịp thời và chính xác về giao dịch chuyển nhượng, đăng ký thế chấp, giải chấp. Về lâu dài có thể tiến tới áp dụng đăng ký giao dịch qua mạng.

KẾT LUẬN

Trước đây, đất đai ở nước ta mới chỉ được coi như một tài nguyên thiên nhiên, một tư liệu sản xuất của nông nghiệp, là môi trường sống và là địa bàn cho các hoạt động của con người. Đến nay, đất đai được xác định là một nguồn lực, nguồn vốn để phát triển kinh tế, quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt và là tài sản của người sử dụng đất. Pháp luật đất đai quy định người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất; đã thực sự đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dân khi có nhu cầu về đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất - kinh doanh; tạo cơ sở pháp lý cho người sử dụng đất chủ động đầu tư, năng động hơn trong sử dụng đất, đồng thời góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Tuy nhiên, trong quá trình tổ chức thực hiện, quyền này còn một số tồn tại.

Trong khuôn khổ luận văn này, tác giả tập trung nghiên cứu, phân tích những vấn đề pháp luật liên quan đến khái niệm và đặc điểm của quyền sử dụng đất; quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, những quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai năm 2013. Thông qua tham khảo những luận điểm, tài liệu của những nghiên cứu có trước và phân tích, đánh giá thức trạng pháp luật cũng như thực tiễn diễn ra của quan hệ chuyển nhượng sử dụng đất, tác giả nhận thấy trong pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn tồn tại một số vấn đề sau:

1. Quyền sử dụng đất, vốn là một tài sản phát sinh từ quyền sở hữu đất, các quyền năng mà người sử dụng đất được Nhà nước trao cho gần giống như quyền sở hữu, tính chất bất động sản của quyền sử dụng đất hết sức rõ ràng nhưng quyền sử dụng đất hiện nay không được xếp loại trong danh sách bất động sản trong Bộ luật Dân sự cũng như Luật kinh doanh Bất động sản.

2. Về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Pháp luật đất đai

hiện hành quy định người sử dụng đất chỉ được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là Giấy chứng nhận). Tuy nhiên, do điều kiện khách quan và chủ quan nên việc cấp Giấy chứng nhận chưa được hoàn thành.

3. Có sự mâu thuẫn, thiếu tính đồng bộ giữa các văn bản quy phạm luật (Luật Đất đai, Luật dân sự, Luật Công chứng...) trong việc quy định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 102 trang tài liệu này.

4. Pháp luật về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn chung chung, chưa được quy định cụ thể đối với từng trường hợp và chưa được quy định trong pháp luật chuyên ngành về đất đai.

5. Có sự không đồng nhất giữa chế độ pháp lý đối với đất đai và chế độ pháp lý đối với tài sản gắn liền với đất ở Việt Nam.

6. Hệ thống tài chính đất đai cũng cần có sự đổi mới, hoàn thiện về vấn đề định giá đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ…

7. Nhận thức pháp luật và ý thức tuân thủ pháp luật của người sử dụng đất, người quản lý và chính quyền các cấp chưa cao, còn lúng túng và chưa kịp thời dẫn đến tình trạng tranh chấp liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày càng gia tăng, với mức độ vi phạm và loại hình vi phạm ngày càng tinh vi và đa dạng hơn.

Từ những tồn tại bất cập chính về mặt pháp lý giữa luật thực định với thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang diễn ra hiện nay, tác giả đề xuất những kiến nghị, giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo Luật Đất đai năm 2013, góp phần làm lành mạnh hóa các quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

- Hoàn thiện khái niệm quyền sử dụng đất như một bất động sản trong Bộ luật Dân sự, Luật Kinh doanh bất động sản.

- Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được thực hiện bằng văn bản và phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền là cần thiết nhưng không nhất thiết phải công chứng, chứng thực về hợp đồng. Kiến nghị sửa đổi quy định tại Điều 689 Bộ luật Dân sự năm 2005 về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

- Pháp luật về quyền và nghĩa vụ của các bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải bao quát và quy định chi tiết đối với từng trường hợp cụ thể. Bên cạnh đó, không chỉ dừng ở việc quy định trong Bộ luật Dân sự mà quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần được quy định rõ ràng trong pháp luật chuyên ngành về đất đai.

- Đẩy mạnh cải cách hành chính nhằm nâng cao hiệu quả của công tác quản lý đất đai. Đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là Giấy chứng nhận). Cần xác định rõ việc cấp Giấy chứng nhận trước hết là nghĩa vụ của Nhà nước, trách nhiệm của từng cán bộ quản lý Nhà nước.

- Đổi mới hệ thống tài chính đất đai: chỉ nên có một giá đất do UBND cấp tỉnh xác định theo nguyên tắc sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường và dùng để tính trong mọi trường hợp liên quan đến thuế, lệ phí và các nghĩa vụ tài chính khác liên quan đến đất đai. Lệ phí trước bạ, thuế chuyển quyền sử dụng đất cũng như tiền sử dụng đất nên được xem xét để khuyến khích người thực hiện giao dịch nộp nghĩa vụ tài chính, không nên theo quan điểm tận thu.

- Đẩy mạnh công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật, tăng cường quan tâm đến vấn đề tiếp cận thông tin và sự tham gia giám sát của nhân dân.

- Tiếp tục củng cố và kiện toàn bộ máy cơ quan quản lý Nhà nước các cấp.

- Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, kiểm soát của các cơ quan quản lý Nhà nước.

- Tăng cường áp dụng khoa học kỹ thuật, công nghệ thông tin trong công tác đăng ký nhà, đất.

Trong khuôn khổ có hạn của Luận văn này, một số vấn đề được đề cập dường như chưa được giải quyết thấu đáo. Tác giả hy vọng rằng, những vấn đề này sẽ được tiếp tục nghiên cứu và giải quyết ở các công trình khoa học tiếp theo.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Bộ Tài chính (2014), Thông tư số 02/2014/TT-BTC ngày 02/01/2014 của Bộ Tài chính về hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, Hà Nội.

2. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2013), Báo cáo tổng kết 10 năm thi hành Luật đất đai (2003-2013), Hà Nội.

3. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Hà Nội.

4. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về bản đồ địa chính, Hà Nội.

5. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về hồ sơ địa chính, Hà Nội.

6. Chính phủ (2011), Nghị định số 45/NĐ-CP ngày 17/6/2014 về lệ phí trước bạ, Hà Nội.

7. Chính phủ (2014), Nghị định số 43/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013, Hà Nội.

8. Chính phủ (2014), Nghị định số 44/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất, Hà Nội.

9. Chính phủ (2014), Nghị định số 45/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất, Hà Nội.

10. Đảng Cộng sản Việt Nam (2003), Văn kiện Hội nghị lần thứ 7 Ban Chấp hành trung ương khóa IX, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội.

11. Đảng Cộng sản Việt Nam (2005), Văn kiện Đại hội Đảng thời kỳ đổi mới (Đại hội VI, VII, VIII, IX), NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội.

12. Đảng Cộng sản Việt Nam (2011), Chiến lược ổn định kinh tế - xã hội đến năm 2020, NXB Sự thật, Hà Nội.

13. Đảng Cộng sản Việt Nam (2011), Văn kiện đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XI Đảng Cộng sản Việt Nam, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội.

14. Đảng Cộng sản Việt Nam (2012), Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31 tháng 10 năm 2012 về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại, Hà Nội.

15. Phạm Duy Nghĩa (2004), “Luật đất đai năm 2003 dưới khía cạnh chính sách pháp luật”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, (6), tr. 26-29, Hà Nội.

16. Phạm Hữu Nghị (2002), Về thực trạng chính sách đất đai ở Việt Nam,

Nhà nước và Pháp luật.

17. Quốc Hội (1946), Hiến pháp, Hà Nội.

18. Quốc Hội (1959), Hiến pháp, Hà Nội.

19. Quốc Hội (1980), Hiến pháp, Hà Nội.

20. Quốc Hội (1993), Luật Đất đai, Hà Nội.

21. Quốc Hội (1995), Bộ luật Dân sự, Hà Nội.

22. Quốc Hội (2003), Luật Đất đai, Hà Nội.

23. Quốc Hội (2005), Bộ luật Dân sự, Hà Nội.

24. Quốc Hội (2008), Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp, Hà Nội.

25. Quốc Hội (2012), Luật Hợp tác xã, Hà Nội.

26. Quốc Hội (2013), Luật Đất đai, Hà Nội.

27. Quốc Hội (2014), Luật Công chứng, Hà Nội.

28. Quốc Hội (2014), Luật Doanh nghiệp, Hà Nội.

29. Quốc Hội (2014), Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội.

30. Quốc Hội (2014), Luật Nhà ở, Hà Nội.

31. Quốc Hội (2014), Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập doanh nghiệp, Hà Nội.

32. Nguyễn Hữu Quỳnh (1999), Từ điển Luật học, NXB Từ điển bách khoa, Hà Nội.

33. Đinh Dũng Sỹ (2003), “Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân về đất đai và quyền sử dụng đất của người sử dụng đất: Thực trạng và kiến nghị”, Tạp chí Nhà nước và pháp luật, (10), tr.55-64, Hà Nội.

34. Tòa án nhân dân tối cao (2005), Báo cáo tổng kết công tác năm 2005 và phương hướng nhiệm vụ công tác năm 2006 của ngành tòa án nhân dân, Hà Nội.

35. Nguyễn Quang Tuyến (2006), “Kinh nghiệm một số nước trên thế giới về xây dựng và kinh doanh bất động sản trong thị trường bất động sản”, Hội thảo “Thị trường bất động sản”, Khoa Pháp luật Kinh tế - Trường Đại học Luật Hà Nội.

36. Trường Đại học Luật Hà Nội (2001), Giáo trình Lý luận Nhà nước và pháp luật, NXB Công an nhân dân, Hà Nội.

37. Trường Đại học Luật Hà Nội (2008), Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam, NXB Công an nhân dân, Hà Nội.

38. Trường Đại học Luật Hà Nội (2008), Giáo trình Luật Đất đai, NXB Công an nhân dân, Hà Nội.

39. Viện Khoa học Pháp lý (2006), Từ điển Luật học, NXB Từ điển Bách khoa & NXB Tư pháp, Hà Nội.