Vướng Mắc Nảy Sinh Khi Áp Dụng Các Quy Định Về Hệ Thống Tài Chính Đất Đai

bạ, lệ phí địa chính); chuyển nhượng mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép đối với các trường hợp phải xin phép... Tình trạng này khiến cho Nhà nước không kiểm soát, quản lý được các giao dịch quyền sử dụng đất trên thực tế; đồng thời làm thất thu cho Ngân sách Nhà nước.

2.2.4. Vướng mắc phát sinh trong quá trình thực thi pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế do sự không thống nhất giữa chế độ pháp lý đối với đất đai và chế độ pháp lý đối với tài sản trên đất

Chế độ pháp lý đối với đất đai và chế độ pháp lý đối với tài sản gắn liền với đất ở Việt Nam là không thể đồng nhất do chế độ sở hữu của chúng khác nhau. Trong khi đất đai là thuộc sở hữu duy nhất của toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu thì tài sản gắn liền với đất có thể thuộc nhiều hình thức sở hữu khác mặc dù những tài sản đó đó gắn kết với đất thành một khối tài sản không thể tách rời. Chế độ quản lý nhà nước đối với đất đai và chế độ quản lý nhà nước đối với tài sản gắn liền với đất cũng có sự khác nhau về chủ thể thực hiện cũng như về nội dung và thủ tục.

Xét dưới góc độ quan hệ sở hữu, sự khác biệt giữa chế độ pháp lý đối với đất đai và chế độ pháp lý đối với tài sản gắn liền với đất đã làm phát sinh tình trạng không thống nhất trong việc thực hiện và bảo vệ quyền tài sản của người sử dụng đất đối với những yếu tố cấu thành của một tài sản. Ở Việt Nam hiện nay, đất thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu nhưng tài sản gắn liền với đất lại có thể thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân. Với tư cách là chủ sở hữu đối với tài sản gắn liền với đất (đất đai và tài sản gắn liền với nó đã nhất thể hoá), người sử dụng đất có quyền bán chúng nhưng đối với đất thì chỉ có thể chuyển nhượng quyền sử dụng, thậm chí có trường hợp được bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất nhưng quyền sử dụng đất lại không được phép chuyển nhượng (trường hợp tổ chức

kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm theo quy định tại Điều 175 Luật Đất đai năm 2013).

Sự không thống nhất giữa quyền sở hữu đất đai và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là hiện tượng phổ biến trên thế giới ngay cả đối với những nước thừa nhận nhiều hình thức sở hữu đất đai với quan niệm đất đai là một tài sản giống như những tài sản gắn liền với nó. Song, nếu sự không đồng nhất mang tính phổ biến trên thế giới là hệ quả của sự vận động mang tính khách quan phát sinh trong quá trình thực hiện quyền sở hữu vốn đa dạng và hoàn toàn không loại trừ sự thống nhất thì sự khác biệt ở nước ta lại xuất phát từ chế độ lập pháp qua chế độ sở hữu được quy định trong Hiến pháp. Nói cách khác, sự thống nhất giữa chế độ pháp lý đối với đất đai và chế độ pháp lý đối với tài sản gắn liền với đất là không thể có được nếu các quy định về chế độ sở hữu trong Hiến pháp không thay đổi.

2.2.5. Vướng mắc nảy sinh khi áp dụng các quy định về hệ thống tài chính đất đai

Giá đất tuy đã có nhiều văn bản quy định song cũng vẫn còn bất cập hạn chế cho việc xác định giá trị đất đai để chuyển nhượng; chuyển đổi; cho thuê; cho thuê lại hay góp vốn bằng giá trị đất. Trong tình hình quản lý và sử dụng đất ở nước ta hiện nay, có sự chênh lệch quá nhiều giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá đất trên thị trường. Đồng thời, giá đất thực tế tại nhiều địa phương quá cao so với khả năng sinh lợi từ sử dụng đất. Hiện tượng giá đất thực tế quá cao so với giá đất thực phản ánh khả năng sinh lợi từ sử dụng đất do nhiều nguyên nhân: một là nhiều người có nhiều tiền từ các nguồn bất hợp pháp có nhu cầu mua nhiều nhà ở tại các đô thị lớn như một biện pháp giữ tiền, gây áp lực giả tạo về nhu cầu nhà ở; hai là một lượng lớn tiền tiết kiệm trong dân được động viên chủ yếu vào kinh doanh bất động sản; ba là có hiện tượng đầu cơ đất đai do hệ thống quản lý còn nhiều yếu kém; bốn là quỹ

nhà ở còn thiếu nhiều, cơ chế Nhà nước hỗ trợ nhà ở cho người có thu nhập thấp, người trong diện chính sách còn lẫn trong hoạt động xây dựng kinh doanh nhà ở vì mục tiêu lợi nhuận.

Hiện tượng có sự chênh lệch lớn giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thực tế là một nhược điểm của hệ thống tài chính đất đai nước ta mặc dù Luật Đất đai đã quy định giá đất được xác định phải phù hợp với giá phổ biến trên thị trường và được hướng dẫn cụ thể trong các Nghị định của Chính phủ, nhất là Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất. Đây là nguyên nhân làm Nhà nước bị thất thu thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quan trọng hơn cả là Nhà nước không kiểm soát được giá cả quyền sử dụng đất trên thực tế.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 102 trang tài liệu này.

2.2.6. Vướng mắc về nhận thức pháp luật và ý thức tuân thủ pháp luật của người dân nói chung và của tổ chức kinh tế sử dụng đất nói riêng

Đối với người sử dụng đất: Do việc quản lý đất đai của Nhà nước nhiều năm bị buông lỏng; đặc biệt trong thời kỳ bao cấp, chế độ quản lý đất đai còn đơn giản. Chuyển sang thời kỳ kinh tế thị trường, chính sách quản lý đất đai ban hành chậm so với nhu cầu thực tế của cuộc sống, việc Nhà nước xác lập quan hệ pháp luật về sử dụng đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất thông qua Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (trước đây) nay là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, chưa thành hệ thống thống nhất (từ tháng 7-1994 trở về trước); trong khi đó do nhu cầu thực tế người sử dụng đất vẫn thực hiện giao dịch dân sự về chuyển quyền sử dụng đất, mà chủ yếu là thông qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở của mình dưới hình thức trao tay, người chuyển quyền và người nhận quyền sau khi thực hiện xong giao dịch này không cần làm thủ tục đăng ký chuyển dịch hoặc các thủ tục xác nhận của chính quyền địa phương hoặc cơ quan chuyên môn có thẩm quyền vẫn tiếp

tục được sử dụng không bị ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất, lâu ngày dần dần tạo thành thói quen của người dân và các tổ chức sử dụng đất về nhận thức, ý thức chấp hành pháp luật về đất đai. Hiện tượng chuyển nhượng "chui" vẫn tiếp tục diễn ra với nhiều nguyên nhân, có thể do sự thiếu hiểu biết về pháp luật của một bộ phận nhân dân; nhưng một nguyên nhân hay nói cách khác đó chính là mục đích mà các bên trong quan hệ chuyển nhượng muốn đạt được là nhằm trốn tránh thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Bên cạnh đó, hiện tượng chuyển nhượng trái phép quyền sử dụng đất và tự ý chuyển mục đích sử dụng từ các loại đất canh tác sang đất ở vẫn tiếp tục xảy ra, thậm chí có xu hướng gia tăng. Việc thu hồi đất để xây dựng các khu đô thị mới cùng với quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng đã gây nên tình trạng nông dân mất ruộng. Tuy được đền bù, nhưng giá đền bù rất thấp đối với đất canh tác trong khi chưa kịp chuẩn bị một nghề mới, những người nông dân này tìm mọi cách cửu vãn tình trạng kinh tế gia đình, trong đó không loại trừ việc lợi dụng thời cơ để bán đất ruộng, (đất được giao 20 năm) đất làm kinh tế phụ gia đình, đất vườn nhận khoán (thường gọi là đất 5%, 10%). Đồng thời, việc thu hồi đất không tiến hành đồng bộ trong một xã, vì vậy những thửa ruộng không nằm trong quy hoạch đương nhiên trở thành vùng giáp ranh với giá đắt gấp nhiều lần. Làn sóng xây dựng nhà trái phép diễn ra ở hầu hết các vùng lân cận đô thị cùng với mong muốn được hợp thức hóa quyền sử dụng đất ở.

Đối với các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền: Cũng do việc quản lý đất đai của Nhà nước nhiều năm bị buông lỏng; mặt khác, chính sách quản lý đất đai và các quy định về giao dịch dân sự liên quan đến việc chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân liên tục được ban hành, sửa đổi. Tuy nhiên, việc cập nhật, tiếp cận, phổ biến, tuyên truyền và tổ chức tập huấn các quy định của pháp luật đối với cán bộ, công chức trong bộ máy quản lý

Nhà nước từ Trung ương đến địa phương còn đơn giản, chưa thường xuyên, mang nặng hình thức và lý thuyết, thiếu thực tiễn; dẫn đến việc thực hiện quản lý và giải quyết thủ tục cho nhân dân và tổ chức của đội ngũ cán bộ, công chức còn lúng túng và chưa kịp thời.

Kết luận chương 2

1. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế là một trong những quyền năng của chuyển quyền sử dụng đất. Xét về mặt kinh tế, chuyển nhượng quyền sử dụng đất không khác gì so với mua bán đất đai; bởi lẽ, đây đều là quan hệ “hàng - tiền”. Một bên (bên chuyển nhượng) chuyển giao vật hoặc quyền sử dụng vật cho bên kia (bên nhận chuyển nhượng) và bên nhận chuyển nhượng phải trả cho bên chuyển nhượng một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, xét dưới góc độ pháp lý, do đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu; pháp luật không cho phép mua bán đất đai mà chỉ cho phép người sử dụng đất (trong đó có tổ chức kinh tế sử dụng đất) được chuyển quyền sử dụng đất. Để đảm bảo việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tuân thủ đúng pháp luật và ngăn ngừa tình trạng mua bán đất đai trá hình, pháp luật đất đai hiện hành quy định về điều kiện, hình thức, quyền và nghĩa vụ của các bên trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất v.v.

2. Thực tiễn áp dụng các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế cho thấy nảy sinh một số vướng mắc như tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng thực hiện còn chậm nên chưa đáp ứng điều kiện của chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà pháp luật quy định; việc quy định quyền và nghĩa vụ của các bên trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn chưa cụ thể v.v. Những vướng mắc này gây cản trở đến hiệu quả thực thi pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế.

Chương 3

GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI CÁC QUY ĐỊNH CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013 VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ

3.1. NHÓM GIẢI PHÁP TIẾP TỤC HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ

3.1.1. Hoàn thiện khái niệm quyền sử dụng đất như một bất động sản trong Bộ luật Dân sự, Luật Kinh doanh bất động sản

Báo cáo chính trị Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ X nêu định hướng:

Phát triển thị trường bất động sản (bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất:”Bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hóa một cách thuận lợi; làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho sự phát triển; từng bước làm cho thị trường bất động sản trong nước có sức cạnh tranh so với các thị trường trong khu vực, có sức thu hút các nhà đầu tư. Thực hiện công khai, minh bạch và tăng tính pháp lý, kỷ luật, kỷ cương trong quản lí đất đai. Nhà nước điều tiết giá đất bằng quan hệ cung cầu về đất đai và thông qua các chính sách về thuế có liên quan đến đất đai. Nhà nước vừa quản lý tốt thị trường bất động sản vừa là nhà đầu tư bất động sản lớn nhất [11].

Hơn nữa, ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Các chủ thể chỉ có quyền sử dụng đất, các quyền năng mà người sử dụng đất được Nhà nước trao cho gần giống như quyền sở hữu (chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, cho thuê, góp vốn, thế chấp, bảo lãnh,..). Quyền sử dụng đất được hóa thân vào chính thửa đất đó. Vì vậy, tác giả mạnh dạn đề nghị bổ sung “quyền sử dụng đất” vào danh sách các

bất động sản được quy định Bộ luật Dân sự năm 2005 và Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014.

3.1.2. Hoàn thiện pháp luật về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những vấn đề quan trọng khi xác lập, giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, như đã trình bày ở trên, hiện nay, việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định khác nhau ở các văn bản pháp luật về dân sự, công chứng và đất đai.

Theo quan điểm của tác giả, quy định hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được thực hiện bằng văn bản và phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền là cần thiết nhưng không nhất thiết phải công chứng, chứng thực về hợp đồng. Khi hai bên tham gia giao dịch đến Văn phòng đăng ký đất đai yêu cầu đăng ký giao dịch thì cơ quan nhà nước phải tiếp nhận và hướng dẫn các bên thực hiện ngay các quy định trong thời hạn nhanh nhất và thu phí dịch vụ, thuế và các loại phí công khai để xác nhận việc đăng ký. Sau đó, các bên thực hiện hợp đồng; khi thực hiện xong, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm xác nhận và ghi chú sự thay đổi về chủ sử dụng đất theo quy định. Do vậy, kiến nghị sửa đổi quy định tại Điều 689 Bộ luật Dân sự năm 2005 về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

3.1.3. Hoàn thiện pháp luật về quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Pháp luật hiện hành đã quy định tương đối đầy đủ về quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, quyền và nghĩa vụ của các bên còn chung chung, chưa được quy định cụ thể

đối với từng trường hợp và chủ yếu chỉ được đề cập dưới góc độ pháp luật dân sự. Trong khi đó, nội dung này đáng lẽ ra phải được quy định chi tiết trong Luật Đất đai. Đây cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến sự vi phạm và tranh chấp trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam hiện nay. Do đó, để khắc phục tình trạng trên, pháp luật cần:

Thứ nhất, pháp luật về quyền và nghĩa vụ của các bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải bao quát và quy định chi tiết đối với từng trường hợp cụ thể. Bên cạnh đó, không chỉ dừng ở việc quy định trong Bộ luật Dân sự mà quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần được quy định rõ ràng trong pháp luật chuyên ngành về đất đai.

Thứ hai, pháp luật cần có các biện pháp bảo đảm và các chế tài cụ thể đối với bên vi phạm hoặc lạm quyền, tránh trường hợp các bên không thực hiện nghĩa vụ hoặc vượt quá quyền hạn được pháp luật cho phép.

3.2. NHÓM GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI CÁC QUY ĐỊNH VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013

3.2.1. Tiếp tục thực hiện cải cách hành chính trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tiến hành song song với việc đẩy mạnh cải cách nền hành chính nhà nước.

Chính sách quản lý của Nhà nước được ghi nhận trong pháp luật và trở thành khung pháp lý quản lý Nhà nước đối với đất đai; trong đó xác định rõ quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất (trong đó có tổ chức kinh tế) khi thực hiện giao dịch dân sự về chuyển quyền sử dụng đất; trách nhiệm, nghĩa vụ của cơ quan quản lý Nhà nước khi thực hiện giải quyết các thủ tục cho các chủ thể tham gia giao dịch dân sự về chuyển quyền sử dụng đất. Như thế, chính sách tốt thì quản lý Nhà nước có hiệu lực, hiệu quả và các giao dịch dân sự về chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát triển và tuân thủ đúng pháp luật: