Dư Nợ Bđs Phân Theo Sản Phẩm Cho Vay Của Hệ Thống Nhtm Trên Địa Bàn Tp. Hcm

Bảng 4.8: Dư nợ BĐS phân theo sản phẩm cho vay của hệ thống NHTM trên địa bàn TP. HCM

ĐVT: Tỷ đồng

Năm

Tổng dư nợ bất động sản	cho vay xây dựng và sửa chữa nhà (1)	cho vay mua nhà, đất để ở (2)	Cho vay mua đất xây dựng khu đô thị (3)	Cho vay mua đất xây dựng l khu công nghiệp (4)	Cho vay san lấp và àm cơ sở hạ tầng (5)	Cho vay xây dựng nhà xưởng (6)	Cho vay xây dựng văn phòng (7)	Cho vay xây dựng văn phòng cho thuê (8)	Cho vay xây dựng khách sạn resort (9)
2012	57,975	9,856	13,334	8,696	2,899	2,319	4,058	5,218	5,218	6,377
2013	75,028	12,755	17,256	11,254	3,751	3,001	5,252	6,753	6,753	8,253
2014	94,399	16,048	21,712	14,160	4,720	3,776	6,608	8,496	8,496	10,384
2015	147,990	25,158	34,038	22,199	7,400	5,920	10,359	13,319	13,319	16,279
2016	149,760	25,459	34,445	22,464	7,488	5,990	10,483	13,478	13,478	16,474

Có thể bạn quan tâm!

• Tổng Thể Mẫu, Kỹ Thuật Lấy Mẫu Và Xử Lý Số Liệu
• Cơ Cấu Về Dự Án Được Giao Đất, Cho Thuê Đất Từ 2012 – 2016
• Tổng Dư Nợ Cho Vay Của Hệ Thống Nhtm Trên Địa Bàn Tp. Hcm Giai Đoạn 2012-2016
• Kết Quả Kiểm Định Cronbach’S Alpha Cho Các Thang Đo Chính Thức
• Mục Tiêu, Định Hướng Nâng Cao Hiệu Quả Tín Dụng Đối Với Phát Triển Thị Trường Bất Động Sản Thành Phố Hồ Chí Minh
• Định Hướng Phát Triển Thị Trường Bất Động Sản Thành Phố Hồ Chí Minh Đến Năm 2020 Và Tầm Nhìn Đến 2030

Xem toàn bộ 223 trang tài liệu này.

Nguồn: Báo cáo của NHNN CN TP. HCM 2012-2016

Biểu đồ 4.8: Dư nợ phân theo sản phẩm cấp tín dụng BĐS của hệ thống NHTM trên địa bàn TP. HCM

ĐVT: Tỷ đồng

Dư nợ cho vay phân theo sản phẩm cấp tín dụng BĐS

160,000

140,000

120,000

100,000

80,000

60,000

40,000

20,000

0

Tổng dư nợ bất

động sản

cho vay cho vay

Cho vay Cho vay Cho Cho Cho vay Cho vay Cho vay

xây

mua

mua đất mua đất vay san vay xây

dựng và nhà, đất

sửa

chữa nhà (1)

để ở (2)

xây

dựng khu đô thị (3)

xây

dựng khu công nghiệp (4)

lấp và dựng

làm cơ sở hạ

tầng (5)

nhà xưởng (6)

xây

dựng văn phòng (7)

xây

dựng văn phòng

cho thuê (8)

xây

dựng khách sạn resort (9)

2012 2013 2014 2015 2016

Nguồn: Báo cáo của NHNN CN TP. HCM 2012-2016 [18]

Qua số liệu về cơ cấu dư nợ cho vay đối với lĩnh vực BDS giai đoạn 2012- 2016 cho thấy cho vay mua nhà đất để ở vẫn là thế mạnh của các NHTM trên địa bàn TP. HCM. Mảng cho vay này luôn có sự tăng trưởng về dư nợ qua các năm thống kê cụ thể tốc độ tăng từ 2012 đến 2016 là (2012 là 20.3%, 2013 là 22.7%, 2014 là 20.5%, 2015 là 36.2% và 2016 là 1.2%). Kế tiếp là mảng cho vay xây dựng và sửa chữa nhà cũng có tốc độ tăng trưởng về dư nợ khá cao. Để có được kết quả này một phần do các NHTM đã tạo ra nhiều sản phẩm trong cho vay xây dựng và sửa chữa nhà nhằm đáp ứng mọi nhu cầu và mức thu nhập của các bộ phận khách hàng khác nhau, bên cạnh đó thu nhập bình quân của người dân thành phố ngày một được nâng lên nên

nhu cầu về nhà ở mới hơn, khang trang hơn, đẹp hơn cũng tăng lên về số lượng theo thời gian. Ngoài hai sản phẩm kể trên thì sản phẩm cho vay mua đất xây dựng khu đô thị cũng có vị trí xếp thứ 3 về dư nợ cho vay đối với lĩnh vực BĐS, tốc độ tăng trưởng dư nợ bình quân trong khoảng thời gian từ 2012-2016 là 20.18%. Đó là những nguyên nhân chính giải thích cho doanh số về dư nợ cho vay trong hai sản phẩm tín dụng BĐS này luôn dẫn đầu trong bức tranh chung về số liệu cho vay đối với lĩnh vực BĐS của các NHTM trên địa bàn TP. HCM so với các địa bàn khác của Việt Nam

4.2.2.3. Thực trạng về hiệu quả TDNH đối với phát triển thị trường BĐS tại Thành phố Hồ Chí Minh

Từ vị thế là ngành hấp dẫn với lợi nhuận sau thuế lên đến hàng nghìn tỷ đồng mỗi năm, NHTM đang phải trải qua quãng thời gian khó khăn nhất khi mà nguồn vốn huy động hạn chế, tăng trưởng tín dụng liên tục giảm, nợ xấu ngày càng tăng…làm cho các chỉ tiêu về sinh lời đã giảm đáng kể trong thời gian gần đây. Mặc dù chênh lệch giữa lãi suất đầu vào và lãi suất đầu ra có xu hướng giãn ra theo hướng có lợi cho các NHTM song tỷ lệ sinh lời hàng năm của hệ thống bắt đầu giảm mạnh, từ mức đỉnh cao vào năm 2014 đã giảm và xuống dưới mức an toàn theo khuyến cáo của hệ thống CAMELS lần lượt đối với ROA và ROE là từ 1% trở lên và từ 15% trở lên.

Biểu đồ 4.9: Tỷ lệ sinh lời của các NHTM Việt Nam

ĐVT: %

8

7

6

6.4

6.3

6.5

6.7

5

4

3

2

1

0

4.7

ROE

ROA

0.4

0.6

0.8

0.7

0.6

2012 2013 2014 2015 2016

Nguồn: Báo cáo của NHNN CN TP. HCM 2012-2016 [18]

Mặc dù các chỉ tiêu cơ bản phản ánh quy mô của ngân hàng đều gia tăng qua các năm như là tổng vốn chủ sở hữu, tổng tiền gửi của khách hàng, tổng dư nợ cho vay và tổng tài sản nhưng khả năng sinh lời của ngân hàng lại không ổn định và suy giảm. Để tìm hiểu nguyên nhân của sự thất thường và suy giảm này trong ROA và ROE có thể tiếp cận theo nhiều cách khác nhau.

Theo Rose (2001), ROE của ngân hàng là chỉ tiêu được cấu thành bởi 3 bộ phận trong một phép nhân, gồm: (i) Tỷ lệ sinh lời hoạt động phản ánh mối quan hệ giữa Lợi nhuận sau thuế và Tổng doanh thu từ hoạt động, (ii) Hiệu quả sử dụng tài sản phản ánh mối quan hệ giữa Tổng doanh thu từ hoạt động và Tổng tài sản, và (iii) tỷ trọng vốn chủ sở hữu phản ánh mối quan hệ giữa Tổng tài sản và Tổng vốn chủ sở hữu. ROA của ngân hàng là chỉ tiêu được cấu thành bởi 2 bộ phận trong một phép cộng gồm: (i) NIM hay Thu nhập lãi cận biên phản ánh mối quan hệ giữa Chênh lệch thu chi từ lãi và Tổng tài sản, (ii) NNIM hay thu nhập ngoài lãi cận biên phản ánh mối quan hệ giữa chênh lệch thu chi ngoài lãi (gồm cả chi phí dự phòng và các khoản thuế hợp lý) và Tổng tài sản. Nhìn vào các số liệu của 3 chỉ tiêu cấu thành ROE trong Biểu đồ 2.6 và Biểu đồ 2.7, chỉ tiêu cấu thành ROA trong Biểu đồ 2.8 dễ dàng thấy được sự suy giảm tỷ lệ sinh lời bắt đầu từ giữa năm 2012 là do Tỷ lệ sinh lời hoạt động và NNIM hay cụ thể hơn là suy giảm lợi nhuận sau thuế do gia tăng đáng kể của chi phí dự phòng rủi ro tín dụng và chi phí hoạt động của các NH.

Biểu đồ 4.10: Phân tích ROE hàng năm của các NHTM VN theo Doupont

Đơn vị tính: %

16

13.2

13.5

13.8

14

12

10

8

6

4

2

0

12.8

13

11

8.5

8.7

8.6

8.5

7.5

5

7.8

7.7

7.8

2012

2013

2014

2015

2016

Tỷ lệ sinh lời hoạt động

Hiệu quả sử dụng tài sản

Tỷ trọng vốn chủ sở hữu

Nguồn: Báo cáo của NHNN CN TP. HCM 2012-2016 [18]

Biểu đồ 4.11: Phân tích ROA hàng năm của các NHTM VN theo Doupont

Đơn vị tính: %

5

4

3

2

1

0

-1

-2

4.2

3.95

3.7

3.6

3.5

0.9

0.05

0.3

0.4

2012

2013

-0.87

2014

2015

2016

NIM

NNIM

Nguồn: Báo cáo của NHNN CN TP. HCM 2012-2016 [18]

Lấy mốc đỉnh cao nhất của ngành ngân hàng trong giai đoạn 2012 – 2013 thì thấy lợi nhuận năm 2012 giảm so với năm 2013 là 30%. Nguyên nhân của sự suy giảm này là do chất lượng danh mục tài sản mà cụ thể là danh mục cho vay của ngân hàng suy giảm nghiêm trọng. Các ngân hàng phải trích lập dự phòng rủi ro tín dụng nhiều hơn vì nợ xấu gia tăng. Ngoài chi phí dự phòng rủi ro tín dụng, chi phí hoạt động không gồm chi phí dự phòng rủi ro tín dụng bắt đầu tăng mạnh vào năm 2011, theo KPMG (2013) chi phí này chiếm trung bình 49% tổng doanh thu hoạt động của ngân hàng, có 22 ngân hàng chi phí hoạt động chiếm trên 50% tổng doanh thu hoạt động. Tỷ lệ này của các ngân hàng Việt Nam cao hơn hẳn các ngân hàng ở khu vực Châu Á Thái Bình Dương.

4.3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

4.3.1. Phân tích kết quả nghiên cứu các nhân tố tác động đến sự phát triển thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh

4.3.1.1. Bảng câu hỏi

Thang đo được sử dụng trong nghiên cứu này là thang đo quãng, định danh. Dạng thang đo quãng Likert năm điểm dùng để đo lường mức độ đồng ý của đối

tượng nghiên cứu, biến thiên từ hoàn toàn không đồng ý đến hoàn hoàn toàn đồng ý. Dạng thang đo định danh nhằm mô tả đặc điểm mẫu (ví dụ: Nơi sinh, địa chỉ, độ tuổi, chức vụ ....).

Bảng câu hỏi được thiết kế làm hai phần. Phần đầu nhằm khảo sát thông tin của đối tượng khảo sát, phần hai nhằm khảo sát mức độ đánh giá của các tổ chức và cá nhân có nhu cầu đầu tư, kinh doanh hoặc tiêu dùng BĐS và cán bộ nhân viên tại các NHTM trên địa bàn TP. HCM. Để làm rõ hơn về vấn đề nghiên cứu “các nhân tố tác động đến sự phát triển của thị trường BĐS TP. HCM” trước khi đưa ra bảng hỏi, tác giả đã phỏng vấn 15 chuyên gia trong lĩnh vực BĐS và tài chính ngân hàng trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh, các chuyên gia này là những người am hiểu chuyên môn trong lĩnh vực BĐS và nắm vững nghiệp vụ tín dụng đối với BĐS. Nhằm để có cơ sở đưa ra các câu hỏi về nhân tố ảnh hưởng có tác động đến sự phát triển của thị trường BĐS TP. HCM. Qua đó có những nhận xét, đánh giá về thực trạng hiệu quả tín dụng đối với phát triển thị trường BĐ trên địa bàn TP. HCM, mà cụ thể là xem xét mức độ tác động của các nhân tố đến sự phát triển thị trường BĐ trên địa bàn TP. HCM. Từ những nhận xét, đóng góp của các chuyên gia, tác giả tiến hành công việc hiệu chỉnh và xây dựng thang đo sơ bộ.

Các thang đo mà tác giả sử dụng trong nghiên cứu có sự kế thừa bộ thang đo của các công trình nghiên cứu khác nhau, cụ thể như sau:

– Nguyễn Việt Hùng (2008), Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động của các NHTM ở Việt Nam. Tác giả phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động của các NHTM như: (1) Nhân tố bên trong ngân hàng (Nguồn vốn ngân hàng; Chính sách tiền gửi, cho vay của ngân hàng; Lãi suất ngân hàng; An toàn trong ngân hàng; Khoa học và công nghệ ngân hàng, Nhân sự trong ngân hàng; Dư nợ tín dụng; Mức dự phòng rủi ro tín dụng) và (2) Nhân tố bên ngoài ngân hàng (Môi trường kinh tế, pháp lý có liên quan; năng lực tài chính của người vay; Năng lực sản xuất kinh doanh; Năng lực và kinh nghiệm của nhà quản trị doanh nghiệp; Uy tín giao dịch của khách hàng với ngân hàng; Triển vọng ngành nghề);

– Nguyễn Thị Mỹ Linh, năm 2012 tác giả nghiên cứu về “chính sách thuế đối với phát triển thị trường bất động sản Việt Nam” [12]. Mô hình nghiên cứu tổng quát của đề tài là các yếu tố tác động đến quyết định đầu tư/tiêu dùng bất động sản bao gồm: (A) Chính sách của nhà nước liên quan đến thị trường BĐS (không kể chính sách thuế); (B) Chính sách thuế và các khoản thu đối với đất đai, BĐS hiện hành; (C) Các yếu tố của nền kinh tế; (D) Các yếu tố dân số, văn hóa, xã hội; (E) Tác động của các thị trường có liên quan. Kết quả nghiên cứu tác giả cho ta thấy quyết định đầu tư/tiêu dùng BĐS có quan hệ đồng biến với các yếu tố, trong đó mức độ ảnh hưởng của các biến được sắp xếp theo mức độ quan trọng giảm dần như sau: Chính sách của nhà nước liên quan đến thị trường BĐS (không kể chính sách thuế) (nhóm A): hệ số beta 0,755; Chính sách thuế và các khoản thu đối với đất đai, BĐS hiện hành (nhóm B): hệ số beta 0,329; Các yếu tố của nền kinh tế (nhóm C): hệ số beta 0,182; Tác động của các thị trường có liên quan (nhóm E): hệ số beta 0,149; và cuối cùng là các yếu tố dân số, văn hóa, xã hội (nhóm D): hệ số beta 0,126;

4.3.1.2. Mô hình nghiên cứu

Dựa trên kết quả của các nghiên cứu về các nhân tố tác động đến sự phát triển của thị trường BĐS TP. HCM, mô hình nghiên cứu được đề xuất theo Hình 2.3

Chính sách quy hoạch đất đai

Sự phát triển kinh tế

Sự gia tăng dân số

SỰ PHÁT

Tín dụng ngân hàng

TRIỂN CỦA

Năng lực tài chính

THỊ TRƯỜNG

Yếu tố pháp lý

BĐS

Chính sách thuế

TP. HCM

Thông tin và niềm tin

Tập quán, truyền thống, thị hiếu

CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG BĐS

Hình 4.1: MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU

Nguồn: Kết quả nghiên cứu của tác giả

Mô hình hồi qui bội được sử dụng để ước lượng các nhân tố tác động đến sự phát triển của thị trường BĐS TP. HCM. Mô hình nghiên cứu thực nghiệm tổng quát được trình bày như sau: Yi = f (X1, X2, X3, X4, .... Xj )

Trong đó:

– Biến phụ thuộc Yi : Sự phát triển của thị trường BĐS TP. HCM

– Các biến độc lập Xj là nhân tố thứ j. Các biến độc lập cụ thể sau:

(1) Chính sách quy hoạch đất đai;

(2) Sự phát triển kinh tế;

(3) Sự gia tăng dân số;

(4) Tín dụng ngân hàng;

(5) Năng lực tài chính;