Mục Tiêu, Định Hướng Nâng Cao Hiệu Quả Tín Dụng Đối Với Phát Triển Thị

kinh doanh bất động sản và chuyển dịch cho vay khách hàng cá nhân có nhu cầu mua nhà đất nhiều hơn, cũng như tập trung vốn cho vay kinh doanh hay các lĩnh vực ưu tiên nhiều hơn;

Thứ ba, Tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay BĐS của hệ thống NHTM trên địa bàn TP. HCM tăng qua các năm (2012-2016), tỷ lệ tăng trưởng cho vay BĐS là năm 2012 là 17%; năm 2103 là 23%; năm 2014 là 21%, năm 2015 là 36% và năm

2016 là 1% (số liệu theo biểu đồ 2.9);

Thứ tư, dư nợ cho vay BĐS phân theo sản phẩm cho vay của hệ thống NHTM trên địa bàn TP. HCM có sự tăng trưởng qua các năm (2012-2016). Đặc biệt các sản phẩm cho vay xây dựng, sửa chữa nhà và cho vay mua nhà đất để ở luôn chiếm tỷ cao trong tổng số dư nợ cho vay BĐS. Điều này có nghĩa thu nhập và mức sống của người dân đã được cải thiện theo hướng tích cực... (số liệu theo bảng 2.9);

Thứ năm, Ngoài nguồn vốn từ ngân hàng thì dòng vốn ngoại thời gian gần đây cũng đang tìm đường đổ vào bất động sản, điển hình là các thương vụ trong năm 2015 như tập đoàn Creed Group (Nhật Bản) rót 200 triệu đô la Mỹ cho Công ty cổ phần Đầu tư An Gia và trước đó là 100 triệu đô la cho Năm Bảy Bảy (NBB); Gamuda Land (Malaysia) bỏ 1.400 tỉ đồng mua lại vốn góp của Sacomreal và Công ty cổ phần Đầu tư thành Công tại dự án Celadon City; Novaland phát hành 15 triệu đô la Mỹ trái phiếu chuyển đổi cho VinaCapital...

Thứ sáu, Trước xu hướng tăng nhiệt của dòng vốn chảy vào thị trường bất động sản. Tuy nhiên, về giá trị tuyệt đối, đến năm 2016 dư nợ bất động sản mới chỉ chiếm khoảng 8% tổng dư nợ của toàn nền kinh tế, tương đương khoảng 358.000 tỉ đồng. Với tỷ trọng ở mức “khiêm tốn” như vậy, rủi ro đến nguồn vốn toàn hệ thống chưa phải quá lớn. Nếu so với giai đoạn đỉnh điểm là năm 2009 (tăng trưởng tín dụng của toàn hệ thống đạt 37,7%; tín dụng cho lĩnh vực phi sản xuất bao gồm bất động sản và chứng khoán tăng gần 42%, chiếm 19% tổng dư nợ) và năm 2010 (tín dụng tăng trưởng 27,6%, dư nợ cho vay riêng bất động sản tăng trưởng 23,5%) thì mức tăng hiện nay vẫn tương đối an toàn. Thêm vào đó, sự ấm lên của thị trường bất động

sản cũng sẽ là một trong những tiền đề quan trọng giúp xử lý nợ xấu được đảm bảo bằng các bất động sản trong thời gian vừa qua.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 223 trang tài liệu này.

Thứ bảy, Việc cấp tín dụng vào lĩnh vực sản xuất kinh doanh đang không được thuận lợi như các năm trước không chỉ vì vấn đề lãi suất cho vay chưa hạ được nhiều mà hầu như những doanh nghiệp hay dự án làm ăn hiệu quả đã vay từ trước với lãi suất vay ngắn hạn chỉ khoảng 4-5% và rất thấp hơn lãi suất cho vay hiện nay của nhiều ngân hàng (khoảng từ 6-8% cho vay ngắn hạn). Còn những dự án muốn vay vốn hiện nay và muốn tiếp cận vốn của ngân hàng cũng như chấp nhận mức lãi suất vay hiện nay thì các ngân hàng rất khó tìm được dự án có chất lượng tốt và khả năng trả nợ đảm bảo theo tiêu chuẩn cho vay của ngân hàng. Cho nên, ngân hàng đang gặp khó trong việc tìm đầu ra vốn cho các dự án kinh doanh hiệu quả để cho vay, dù lãi suất cho vay đang hạ dần.

Trong khi đó cấp tín dụng vào lĩnh vực bất động sản thì có lãi suất trung dài hạn tốt hơn, thậm chí có ngân hàng có thể cho vay được lãi suất trung dài hạn đến 11- 12% sau thời gian lãi suất ưu đãi, trong khi lãi suất huy động bình quân của NHTM Nhà nước chỉ từ 3.2-4,3%/năm, còn NHTM Cổ phần không có vốn nhà nước có mức lãi suất bình quân huy động cao hơn tí nhưng cũng chỉ khoảng từ 4-5,5%/năm, nên mức margin lợi nhuận là khá tốt khi cho vay trong lĩnh vực bất động sản cao cấp.

Về dòng tiền trả nợ, hầu hết khách hàng mua các bất động sản cao cấp này thì thường là các khách hàng từ trung bình khá trở lên và có thu nhập ổn định cũng như họ đã tính toán sẵn dòng tiền để trả nợ trước khi đầu tư vào các dự án này nên hầu như các ngân hàng cũng yên tâm về khoản tiền trả nợ, đặc biệt trong điều kiện về giá cả hiện nay thì các dự án bất động sản cao cấp đang có xu hướng tiếp tục tăng giá trong thời gian tới, dự kiến tăng khoảng 10-20% trong năm 2017.

4.3.2.2. Những tồn tại hạn chế

Thứ nhất, Nguồn vốn tín dụng bơm vào thị trường bất động sản theo xu hướng tạo cung nhiều hơn tạo cầu trong một thời gian dài là một trong những nguyên nhân quan trọng tạo ra sự mất cân đối giữa cung và cầu. Điều này cho thấy, sự tác

động của chính sách tín dụng ngân hàng đến thị trường bất động sản. Sau một thời gian tăng trưởng nóng, cung cầu bất tương xứng, hệ lụy là công ty bất động sản đã phải gánh chịu một lượng tồn kho lớn trong những năm gần đây. Tình trạng tồn kho bất động sản đã chôn vùi lượng vốn lớn vào các dự án bất động sản là nguyên nhân cơ bản tăng tỷ lệ nợ xấu của các ngân hàng.

Thứ hai, Theo đánh giá của Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (NHNN), việc cho vay các dự án bất động sản gây một số lo ngại, bởi vốn huy động của các ngân hàng chủ yếu là ngắn hạn nhưng nhu cầu vay vốn thực hiện các dự án hạ tầng giao thông thường rất dài (khoảng 20-25 năm). Chỉ thị 04 về một số giải pháp điều hành chính sách tiền tệ và hoạt động ngân hàng những tháng cuối năm 2016, NHNN tiếp tục yêu cầu các tổ chức tín dụng tăng cường kiểm soát rủi ro đối với nhóm khách hàng lớn, tín dụng đối với lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản…

Thứ ba, Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sẽ gặp không ít khó khăn khi tiếp cận nguồn vốn vay từ phía ngân hàng, khi các quy định tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn điều chỉnh từ 60% xuống 50% và tỷ lệ rủi ro kinh doanh bất động sản được điều chỉnh tăng từ 150% lên 200% được áp dụng.

Thứ tư, Các ngân hàng tập trung giải ngân cho các hồ sơ vay cũ, chưa giải ngân cho hồ sơ vay mới. Lý do tỷ lệ huy động vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn của các ngân hàng hiện nay ở mức cao. Do đó “khẩu vị” cho vay kinh doanh bất động sản của các NHTM là chọn chủ đầu tư hay doanh nghiệp bất động sản có mối quan hệ trong giao dịch từ trước đó; những dự án bất động sản có phân khúc giá không quá cao, có tính thanh khoản trên thị trường, phù hợp với khách hàng mua nhà để ở; rồi các dự án có quy mô từ khoảng 1.000 tỉ đồng.

Thứ năm, Nhiều ngân hàng lại đặt ra các tiêu chí xét duyệt hồ sơ vay kinh doanh bất động sản thận trọng hơn. Chẳng hạn như xem xét người triển khai dự án bất động sản có khả năng hay không; nguồn tài chính của dự án này như thế nào, có dùng đòn bẩy tài chính không; độ hấp dẫn của sản phẩm bất động sản này trên thị trường; giá bán sản phẩm có cạnh tranh hay không... Do đó cho vay kinh doanh bất

động sản trong thời gian tới sẽ khó hơn, cũng như lãi suất cho vay kinh doanh bất động sản sẽ tăng lên theo xu thế.

Thứ sáu, Theo thông tư 06/2016 của NHNN về sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 36/2014/TT-NHNN ngày 20/11/2014 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước quy định về các giới hạn, tỷ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài có hiệu lực từ ngày 1/7/2016 thì trong công thức tính chỉ số an toàn vốn có phần mẫu số là tổng tài sản có rủi ro, khi mẫu số này càng lớn thì chỉ số CAR sẽ càng nhỏ [14].

Trong cho vay bất động sản, tài sản có nội bảng là các khoản cho vay được bảo đảm toàn bộ bằng nhà ở (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai), quyền sử dụng đất, nhà ở gắn với quyền sử dụng đất của bên vay: nhóm tài sản có có hệ số rủi ro 50%; trong khi đó các khoản cho vay để kinh doanh bất động sản có hệ số rủi ro là 150% chỉ áp dụng kể từ ngày Thông tư có hiệu lực đến ngày 31/12/2016 và sẽ tăng lên 200% áp dụng kể từ ngày 01/01/2017. Do đó, nếu các tăng cường cho vay vào lĩnh vực bất động sản cao cấp thì với các hệ số rủi ro ngày càng tăng ở trên sẽ làm cho chỉ số CAR của ngân hàng ngày càng giảm; trong khi các ngân hàng đang gặp nhiều khó khăn trong việc tăng vốn cấp 1 và cấp 2 để tăng chỉ số CAR, đặc biệt là các NHTM Nhà nước.

Thứ bảy, Tuy rằng cho vay vào phân khúc này thì ngân hàng sẽ có lợi nhuận cao hơn và nhận được dòng tiền trả nợ tốt nhưng với lượng cung đang vượt cầu ở phần khúc này hiện nay, chủ đầu tư ồ ạt cho ra nhiều sản phẩm và sức hấp thụ của thị trường có hạn thì rủi ro cho các ngân hàng là rất lớn. Rủi ro đó có thể gồm: Thứ nhất, khi thị trường bão hoà thì chủ đầu tư sẽ thiếu đầu ra và sẽ không có đủ dòng tiền để trả nợ cho ngân hàng như đã từng xảy ra ở thời điểm từ năm 2010-2014 vừa qua và đã làm cho nhiều ngân hàng phát sinh nợ xấu từ lĩnh vực cho vay có liên quan đến bất động sản mà bây giờ họ vẫn đang phải giải quyết.

Thứ tám, khách hàng đầu tư khó tìm được khách mua thì họ cũng sẽ không có dòng tiền để trả nợ lãi và gốc, thì ngân hàng cũng sẽ khó thu hồi nợ và nợ sẽ chuyển

thành nợ xấu. Từ các rủi ro trên cộng với nền kinh tế vẫn đang vật lộn với nợ xấu khổng lồ mà chưa có cách giải quyết hiệu quả như hiện nay, nợ xấu từ việc cho vay có liên quan đến bất động sản sẽ dễ dàng quay lại và càng làm cho hệ thống ngân hàng ngày càng khó khăn hơn. Từ đó, sẽ làm cho hệ thống ngân hàng khó mà phát triển ổn định.

Thứ chín, Việc siết tín dụng vào lĩnh vực bất động sản là cần thiết. Ông nói: “NHNN cần quản lý dòng tín dụng để giảm thiểu những rủi ro từ nguy cơ bong bóng địa ốc. Ngoài ra, cũng là để cho thị trường tài chính lành mạnh hơn. Với việc siết lại tín dụng sẽ buộc các nhà kinh doanh bất động sản phải làm những dự án phù hợp với nhu cầu thực của dân chúng và có tính thanh khoản cao”. Tuy vậy, việc tăng tỷ lệ hệ số rủi ro từ 150% hiện nay lên 250% cần xem xét ở mức phù hợp hơn, chẳng hạn chỉ 200% thôi. Thêm nữa, nên phân loại mức độ rủi ro của từng dự án bất động sản để áp hệ số rủi ro khác nhau chứ không nên áp một mức đồng đều. Ví dụ có dự án phải chịu hệ số rủi ro 200% nhưng có dự án chỉ nên áp dụng 160%. Bởi bất động sản cũng có độ rủi ro khác nhau, do đó không nên áp dụng chung tỉ lệ này cho tất cả”.

Thứ mười, nhóm nguyên nhân về chính sách tín dụng của các NHTM trên địa bàn

– Chính sách tín dụng

Các NHTM đã ban hành các quy chế và văn bản quy định về chính sách tín dụng còn chưa đồng bộ và chưa theo kịp thông lệ quốc tế.

Còn một số chính sách chưa được ban hành hoặc đã ban hành nhưng chưa được sửa đổi bổ sung kịp thời và hệ thống hoá thành quy định chung để thực hiện như: chính sách ưu đãi khách hàng; chính sách cạnh tranh.

– Chính sách lãi suất

Chính sách lãi suất cho vay đối với các khoản tín dụng trung và dài hạn khá cao điều này không thể khuyến khích các doanh nghiệp và khách hàng mạnh giạn vay vốn đầu tư cho lĩnh vực bất động sản

4.4. KẾT LUẬN CHƯƠNG 4

Trong chương 4 của luận án đã trình bày và đạt được một số nội dung chủ yếu sau đây:

Thứ nhất, Luận án đã trình bày tổng quát quá trình hình thành và phát triển của thị trường BĐS TP. HCM;

Thứ hai, luận án trình bày thực trạng hiệu quả tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường BĐS TP. HCM thông qua các nội dung như thực trạng hoạt động của hệ thống NHTM TP. HCM; thực trạng về hiệu quả tín dụng đối với phát triển thị trường BĐS TP. HCM;

Thứ ba, Thông qua kết quả nghiên cứu của luận án về các nhân tố tác động đến sự phát triển của thị trường BĐS TP. HCM bằng phương pháp nghiên cứu định lượng. Đề tài đã chỉ ra 9 nhân tố tác động đến sự phát triển của thị trường BĐ TP. HCM đó là (1) Sự phát triển kinh tế; (2) Chính sách quy hoạch đất đai; (3) Chính sách thuế; (4) Tín dụng ngân hàng; (5) Năng lực tài chính; (6) Tập quán, truyền thống, thị hiếu; (7) Thông tin, niềm tin; (8) Yếu tố pháp lý; (9) Sự gia tăng dân.

Thứ tư, Thông qua kết quả nghiên cứu bằng phương pháp định tính và định lượng về tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường BĐS trên địa bàn TP. HCM đề tài đã chỉ ra những kết quả đạt được cũng như những hạn chế và nguyên nhân của hạn chế trong hoạt động tín dụng ngân hàng đối với sự phát triển của thị trường BĐS TP. HCM trong thời gian qua, từ đó làm cơ sở định hướng và đưa ra những giải pháp cho sự phát triển của thị trường BĐS TP. HCM trong thời gian tới.

CHƯƠNG 5

GIẢI PHÁP, KIẾN NGHỊ VÀ KẾT LUẬN

5.1. MỤC TIÊU, ĐỊNH HƯỚNG NÂNG CAO HIỆU QUẢ TÍN DỤNG ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

5.1.1. Mục tiêu nâng cao hiệu quả tín dụng đối với phát triển thị trường bất động sản

5.1.1.1. Mục tiêu chung

Mục tiêu phát triển thị trường BĐS Việt Nam nói chung và TP. HCM nói riêng lành mạnh, bền vững, nhằm thu hút nguồn vốn đầu tư và đẩy nhanh tốc độ chu chuyển vốn trong nền kinh tế, sử dụng hiệu quả quỹ đất, tăng nguồn thu cho NSNN và quan trọng hơn cả là nâng cao hiệu quả tín đối với phát triển thị trường BĐS TP. HCM.

5.1.1.2. Mục tiêu cụ thể

Để đạt được mục tiêu nêu trên, việc phát triển thị trường BĐS TP. HCM cần hướng vào những mục tiêu cụ thể sau:

- Định hướng của nhà nước về phát triển thị trường BĐS được thể chế hóa thông qua các cơ chế chính sách và chủ động tham gia thị trường với tư cách là chủ sở hữu đất đai của Nhà Nước.

- Phát triển thị trường BĐS lớn mạnh toàn diện, đặc biệt là BĐS ở khu vực đô thị, khu vực trung tâm, phát huy tối đa nguồn lực từ BĐS, tạo ra giá trị gia tăng cho BĐS, tránh lãng phí đất, hạn chế tối đa các hoạt động ngầm trên thị trường phi chính thức, tình trạng tự phát và đầu cơ BĐS.

- Thu hút và khuyến khích mọi thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển hàng hóa BĐS. Nhà Nước tạo điều kiện thuận lợi, bình đẳng, đảm bảo lợi ích thỏa đáng cho các thành phần kinh tế tham gia vào thị trường BĐS.

- Tạo môi trường thuận lợi và an toàn cho các giao dịch trên thị trường BĐS, phát triển các dịch vụ hỗ trợ thị trường BĐS như: xây dựng hệ thống thông tin theo dõi, dự báo thị trường,… đồng thời tăng cường các biện pháp chống đầu cơ, hạn chế các giao dịch ngầm.

5.1.2. Định hướng nâng cao hiệu quả tín dụng đối với phát triển thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2020 và tầm nhìn đến 2030

5.1.2.1. Định hướng về cung – cầu thị trường bất động sản Thành Phố Hồ Chí Minh

Cung – cầu của thị trường

Đối với bất động sản công nghiệp: Nhiều tập đòan nước ngòai đầu tư nhà máy sản xuất trong và ngoài khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao. Nhiều công ty logistics quốc tế sẽ xây dựng cảng container. Các nhà đầu tư trong nước đang đầu tư vào cơ sở hạ tầng các khu công nghiệp, giá có thể không thay đổi vì cung được dự đóan đáp ứng được cầu.

Đối với bất động sản thương mại, dịch vụ: Với điều kiện thuận lợi về vị trí địa lý, cơ sở hạ tầng, hệ thống giao thông, cảng biển, sân bay đến hệ thống tài chính ngân hàng, bưu chính viễn thông cùng đội ngũ doanh nhân năng động và có tiềm năng lớn về thị trường tiêu thụ sản phẩm là những điều kiện thuận lợi về tiềm năng phát triển các loại hình kinh doanh dịch vụ thương mại và du lịch.

Vì vậy, bất động sản thương mại dịch vụ sẽ tiếp tục tăng trưởng và mở rộng. Trong đó đối với trung tâm thương mại, cửa hàng, nhu cầu tiếp tục tăng, giá thuê cao, có thêm nhiều nhà bán lẻ nước ngòai vào Việt Nam. Nhiều nhà bán lẻ, phân phối, nhượng quyền nước ngoài sẽ đến, nhiều cửa hàng bán lẻ kinh doanh thương hiệu