Định Hướng Phát Triển Thị Trường Bất Động Sản Thành Phố Hồ Chí Minh

mạnh. Xu hướng các nhãn hiệu lớn xây dựng cửa hàng riêng hay tòa nhà riêng. Nhiều siêu thị, trung tâm mua sắm chuyên ngành sẽ mở cửa, nhiều công ty đa quốc gia sẽ thành lập và mở hệ thống phân phối.

Đối với bất động sản là nhà ở: sẽ phát triển hợp lý hơn, trên cơ sở đảm bảo thực hiện chính sách an sinh xã hội, phát triển nhà cho người thu nhập thấp. Đồng thời xu hướng phát triển căn hộ cao cấp tiếp tục được quan tâm. Đặc biệt tại các khu đô thị mới: Thủ thiêm, Quận 9….Trong quá trình này thị trường sẽ sôi động khi quy định cho phép người nước ngoài được sở hữu nhà ở.

5.1.2.2. Định hướng về nguồn vốn đầu tư

Đặc biệt trong giai đoạn đến 2020, khi nền kinh tế phục hồi, cùng với hội nhập kinh tế sâu hơn, rộng hơn và việc mở rộng thu hút vốn đầu tư vào cơ sở hạ tầng, dự báo vốn đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục tăng, cùng với sự tăng mạnh vốn FDI nói chung. Thành phố Hồ Chí Minh là địa phương được xếp thứ hai trong cả nước về thu hút vốn FDI.

Với nguồn vốn dồi dào hơn so với các công ty trong nước, các công ty bất động sản nước ngoài đã bắt đầu có dấu hiệu chiếm lĩnh thị trường. Nhiều nhà đầu tư bất động sản trong nước do kẹt vốn, đã tìm đối tác nước ngoài để chuyển nhượng lại dự án. Đăng ký đầu tư các dự án bất động sản có quy mô lớn và trúng đấu thầu các dự án có vốn đầu tư lớn.

Tất cả những tác động trên dự báo sẽ dẫn đến khối lượng cung nhà ở cao cấp của thị trường tăng lên trong thời gian tới. Đây là điểm tích cực đứng về phương diện tạo nguồn cung cho thị trường bất động sản, nhưng cũng gây ra sự cạnh tranh gay gắt đối với các công ty bất động sản trong nước.

5.1.2.3. Định hướng phát triển thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2020 và tầm nhìn đến 2030

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 223 trang tài liệu này.

Theo UBND TP. HCM (Hiệp hội Bất động sản TP.HCM). Thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố đang bước vào giai đoạn nước rút. Đâu là yếu tố sẽ tác động mạnh đến thị trường, xu hướng nào đáng quan tâm trong thời gian tới là gì.

Thứ nhất, TP. HCM đang nghiên cứu chuyển mục đích sử dụng khoảng 1/3 quỹ đất nông nghiệp của thành phố thành đất công nghiệp, dịch vụ, đất đô thị; xây dựng đô thị thông minh... Đây là cơ sở để định hướng phát triển thị trường bất động sản trong trung hạn và dài hạn.

Thứ hai, Với nhận định của các chuyên gia trong lĩnh vực BĐS thì quy mô thị trường bất động sản TP.HCM hiện nay đã vượt ra khỏi ranh giới hành chính của thành phố và đã có tính lan tỏa trong "Vùng thành phố Hồ Chí Minh", nhất là tại các huyện thuộc các tỉnh giáp ranh thành phố Hồ Chí Minh.

Thứ ba, xu thế hợp tác giữa các doanh nghiệp sẽ là tất yếu. Hoạt động mua bán, sáp nhập doanh nghiệp, chuyển nhượng dự án (M&A) sẽ phát triển mạnh hơn trước đây, trong đó, có phần nhờ vào việc triển khai thực hiện hiệu quả Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu [26].

Thứ tư, quá trình đô thị hóa, vấn đề di dân và phân bố dân cư đô thị, cùng với dân số không ngừng gia tăng với tốc độ rất cao, bên cạnh đó dân số trẻ đông không những làm tăng tỷ lệ sinh mà tình hình chia tách hộ diễn ra là tất yếu. Đây là các yếu tố làm tăng cầu nhà ở trong tương lai, đặc biệt là khu vực đô thị. Vì vậy, phát triển thị trường BĐS phải đáp ứng nhu cầu của thị trường nhà ở của thành phố, tập trung vào những phân khúc thị trường phù hợp với khả năng chi trả của đông đảo người dân, nhất là đối tượng người có thu nhập trung bình và thấp.

Thứ năm, trong thời gian tới TP.HCM tiếp tục tập trung nguồn lực về tài chính, quỹ đất để phát triển hệ thống hạ tầng đô thị mới, trước hết là đường giao thông, cầu cạn trên cao, các tuyến metro, đường sắt trên cao, xe buýt chất lượng cao, buýt đường sông, sẽ tạo ra cơ hội rất lớn cho các doanh nghiệp "ăn theo" để đầu tư, phát triển thị trường bất động sản cả trong trung hạn và dài hạn.

Thứ sáu, Thành phố cần thúc đẩy việc giải ngân các nguồn vốn, trong đó có cả vốn FDI, ODA, vốn đầu tư trong nước, vốn ngân sách. Việc giải ngân nhanh các nguồn vốn sẽ giúp tiêu thụ nhanh các mặt hàng như sắt thép, vật liệu xây dựng, giải quyết công ăn việc làm cho người lao động.

Thứ bảy, Thành phố cần giao đất từng phần dự án theo tiến độ bồi thường, trong đó cơ cấu đất giao từng giai đoạn phải đảm bảo tỷ lệ phần diện tích đất kinh doanh trên diện tích đất công trình công cộng phù hợp với cơ cấu chung của toàn dự án; đối với những dự án sản xuất kinh doanh, sau khi nhà đầu tư đã thỏa thuận chuyển nhượng được khoảng 80% diện tích đất của dự án thì Nhà nước sẽ thu hồi và giá bồi thường theo giá do các đơn vị tư vấn định giá độc lập xác định (như cách làm trước đây của thành phố).

Thứ tám, công khai và minh bạch hóa thông tin trong các hoạt động của thị trường BĐS trên cơ sở kiện toàn các sàn giao dịch BĐS, xây dựng các chỉ số đo lường thị trường BĐS, công khai các thông tin về qui hoạch và sử dụng đất rộng rải trên địa bàn toàn thành phố.

Thứ chín, thực hiện những cam kết của Việt Nam sau gia nhập WTO có liên quan đến thị trường BĐS đó là:

(i) Cam kết về minh bạch hóa chính sách;

(ii) Cam kết về không phân biệt đối xử tối huệ quốc và đối xử quốc gia;

(iii) Cam kết về tạo thuận lợi cho môi trường đầu tư, môi trường kinh doanh;

(iv) Cam kết mở cửa thị trường dịch vụ như dịch vụ kinh doanh BĐS, dịch vụ cho thuê BĐS, dịch vụ xây dựng và thi công…

5.2. CÁC NHÓM GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ TÍN DỤNG NGÂN HÀNG ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

5.2.1. Nhóm giải pháp đối với ngân hàng

5.2.1.1. Hoàn thiện quy trình quy chế tín dụng nói chung và cho vay bất động sản nói riêng

Các NHTM có tham gia hoạt động tín dụng trong lĩnh vực bất động sản trên địa bàn TP. HCM cần rà soát lại toàn bộ quy trình tín dụng hiện hành để phát hiện, loại bỏ những quy định, quy chế không còn phù hợp. Công việc này cần phải tiến hành từ cơ sở, để cơ sở đề xuất, trên cơ sở đó tổng hợp và dự thảo, cần hội thảo các khu vực, vùng miền khác nhau. Trong thực hiện quy trình tín dụng cần tuân thủ đúng nguyên tắc tín dụng, việc xét duyệt cho vay phải đảm bảo khả năng thu hồi vốn.

+ Kiểm tra trước khi cho vay, kiểm tra các điều kiện vay vốn của khách hàng như hồ sơ pháp lý, tình hình tài chính, hồ sơ tài sản đảm bảo...

+ Kiểm tra trong khi cho vay giúp cho cán bộ tín dụng cho vay đúng đối tượng, nhu cầu vay của khách hàng, việc kiểm tra thông thường dựa trên các hoá đơn tài chính, hợp đồng kinh tế đầu ra, đầu vào...

+ Kiểm tra sau khi cho vay: Sau khi giải ngân cán bộ tín dụng cần kiểm tra xem khách hàng có sử dụng tiền vay đúng mục đích đề nghị vay không, kiểm tra thực tế sau khi vay để tránh việc khách hàng ký hợp đồng và hoá đơn khống rồi chuyển tiền vào tài khoản của người thụ hưởng sau đó rút tiền mặt ra sử dụng sai mục đích...

+ Ngoài ra, trong quá trình cho vay phải thường xuyên kiểm tra tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh của khách hàng, việc kiểm tra có thể định kỳ, hay đột xuất. Việc kiểm tra giúp cho cán bộ tín dụng đánh giá được chính xác hoạt động sản xuất kinh doanh của khách hàng và tránh việc bố trí khi có sự kiểm tra từ phía ngân hàng.

5.2.1.2. Hoàn thiện môi trường pháp lý nhằm đảm bảo môi trường hoạt động an toàn, hiệu quả cho các ngân hàng thương mại

Ngân hàng Nhà Nước cần sớm nghiên cứu, xem xét bổ sung, sửa đổi và hoàn thiện cơ chế chính sách, hành lang pháp lý thông thoáng, phù hợp với thông lệ quốc tế, phù hợp với yêu cầu của hội nhập.

Các NHTM tiếp tục giám sát chặt chẽ hoạt động kinh doanh hiệu quả thấp, thua lỗ, yếu kém, chú ý khả năng thanh khoản của ngân hàng; Chỉ đạo các biện pháp buộc một số ngân hàng tái cơ cấu nợ và nhanh chóng lành mạnh hóa tình hình tài chính, nâng cao chất lượng và hiệu quả tín dụng; Sửa đổi bổ sung các chính sách để tạo điều kiện bình đẳng cho hoạt động ngân hàng và phù hợp với thông lệ quốc tế và phù hợp với từng NHTM; Tăng cường công tác thanh tra giám sát ngân hàng của NHNN, đồng thời thường xuyên theo dõi, đôn đốc quản lý chấn chỉnh từng ngân hàng nhất là ngân hàng kinh doanh thua lỗ, nợ xấu tăng cao và có nhiều sai phạm sau thanh tra, kiểm tra nhằm ngăn chặn kịp thời rủi ro.

5.2.1.3. Hoàn thiện chiến lược kinh doanh đa năng, hiện đại phù hợp với thực tiễn

Xuất phát từ yêu cầu hội nhập quốc tế của ngành ngân hàng và sự cạnh tranh của các NHTM trong nước và nước ngoài, các NHTM cần có chiến lược kinh doanh phù hợp, có lộ trình cụ thể.

Các NHTM có chiến lược kinh doanh đa năng, hiện đại thì hoạt động ổn định và vững chắc hơn, kết quả kinh doanh có lãi cao hơn mặc dù hoạt động trong bối cảnh nền kinh tế thế giới và trong nước đang gặp nhiều khó khăn gây ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động của hệ thống ngân hàng.

Với chiến lược kinh doanh đa năng, hiện đại phù hợp với thực tiễn đòi hỏi các NHTM phải chuẩn bị kỹ lưỡng về nguồn nhân lực, năng lực tài chính và công nghệ ngân hàng hiện đại, chú trọng củng cố mạng lưới hoạt động hiện có để đảm bảo khả năng quản lý, kiểm soát và nâng cao tính hiệu quả.

5.2.1.4. Ngân hàng thương mại cần thực hiện theo các chuẩn mực của Basel II về hệ số CAR

Theo Thông tư 36, cách tính tổng vốn, bao gồm vốn cấp 1 và vốn cấp 2 đã khá tương đồng với Basel, nhưng phần mẫu số mới chỉ xác định rủi ro tín dụng, chưa tính đến rủi ro thị trường và rủi ro tác nghiệp. Lý do chính là NH Việt Nam còn thiếu cơ sở hạ tầng kỹ thuật và cơ sở dữ liệu để xây dựng mô hình lượng hóa các loại rủi ro này. Do đó, cần trang bị các phần mềm hoàn chỉnh xử lý thông tin chính xác với tốc

độ cao. Các phần mềm quản trị chuyên dụng hiện có sẵn ở nước ngoài rất đắt tiền nên không phải ngân hàng nào cũng đủ khả năng tự trang bị sử dụng. Nhìn chung, trong toàn hệ thống ngân hàng ở nước ta, mức độ ứng dụng các phương thức quản trị rủi ro hiện đại không đồng đều. Vì vậy, yếu tố kỹ thuật và tài chính cần được đầu tư thỏa đáng để giải quyết vấn đề này.

Như thực trạng đã phân tích ở chương IV, những NHTM có quy mô lớn nhất hệ thống lại có mức an toàn vốn nhỏ nhất. Vì vậy, việc tăng vốn phải xuất phát từ nhu cầu thực tiễn, sự chủ động của mỗi NHTM. Các NHTM cần xây dựng chiến lược tăng vốn mang tính dài hạn, xác định được những nhà đầu tư chiến lược, có kinh nghiệm và năng lực tài chính, năng lực quản trị ngân hàng [3].

Mặt khác, theo kế hoạch năm 2015 có các NHTM thực hiện sáp nhập, cần tính đến các yếu tố liên quan đến tăng tổng tài sản rủi ro, đặc biệt là nợ xấu tăng để có giải pháp kết hợp với tăng vốn tự có phù hợp tốc độ gia tăng tài sản, đảm bảo được CAR tối thiểu. Hạn chế sự gia tăng tổng tài sản rủi ro trong điều kiện kinh tế vĩ mô bất ổn, ảnh hưởng đến giảm sút CAR.

Để tăng hệ số CAR nhằm đáp ứng yêu cầu của Basel II hiện nay các NHTM nên (i) điều chỉnh theo hướng giảm thiểu rủi ro, tức giảm những tài sản có mức rủi ro cao, thay thế bằng các tài sản có độ rủi ro thấp hơn. Có như vậy, ngân hàng vừa có thể vẫn mở rộng quy mô hoạt động mà không làm tăng thêm rủi ro cho ngân hàng, khi đó hệ số an toàn vốn ngân hàng tăng lên phản ánh đúng bản chất của nó. Sau giải pháp điều chỉnh rủi ro, ngân hàng nên thường xuyên chủ động lên kế hoạch để gia tăng nguồn vốn tự có qua các thời kỳ, vừa giúp ngân hàng có thể mở rộng quy mô hoạt động của mình, vừa giúp ngân hàng chống đỡ tốt hơn trước những cú sốc kinh tế. (ii) Điều chỉnh tăng CAR là vấn đề cần được quan tâm, thực hiện thường xuyên, và với hệ số CAR cao hơn cũng cho thấy ngân hàng đang hoạt động trong phạm vi an toàn hơn.

Tuy nhiên, tăng CAR quá cao lại có tác động tiêu cực đến hoạt động của ngân hàng. Bởi lẽ, khi tăng mức vốn tự có quá cao, tập trung vào vốn cổ phần thường sẽ

phát sinh những chi phí về vốn tương ứng, làm giảm hiệu quả kinh doanh. Hơn nữa, khi đặt mục tiêu giảm thiểu rủi ro quá mức sẽ co hẹp phạm vi hoạt động của ngân hàng, và rủi ro của tài sản có lại tương thích với lợi nhuận nên sẽ làm giảm lợi nhuận của ngân hàng. Vì vậy, ngân hàng cần có biện pháp tăng CAR bền vững và tăng ở mức hợp lý để hoạt động vẫn an toàn và lợi nhuận vẫn tăng cao.

5.2.1.5. Nâng cao chất lượng tài sản của ngân hàng thương mại

Nâng cao chất lượng tài sản các NHTM giảm sút trong thời gian qua, chủ yếu tập trung vào một số nguyên nhân (i) xuất phát từ môi trường kinh tế vĩ mô trong và ngoài nước khó khăn, nhiều bất ổn từ sau cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu cùng với năng lực quản trị rủi ro của doanh nghiệp đã ảnh hưởng đến kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp – từ đó giảm sút khả năng trả nợ, làm tăng tỷ lệ nợ xấu ngân hàng, (ii) tăng trưởng tín dụng nhanh trong khi năng lực quản lý tín dụng, từ khâu thẩm định đến khâu theo dõi khoản vay và thu hồi nợ vay của ngân hàng còn nhiều sơ suất, yếu kém, không tuân thủ chặt chẽ quy định của NHNN, (iii) tình trạng sở hữu chéo chưa được kiểm soát kịp thời dẫn đến tình trạng ngân hàng huy động vốn để cho vay chính những cổ đông của mình, một mặt tạo ra dòng vốn ảo trong hệ thống ngân hàng dẫn đến khó khăn trong quản lý cho chính bản thân ngân hàng và quản lý chính sách chung từ phía NHNN.

Mặt khác, nguồn vốn này lại không được phục vụ cho hoạt động sản xuất – kinh doanh mà các cổ đông sử dụng vào những hoạt động đầu tư nhiều rủi ro, do đó khoản vay được sử dụng không đúng mục đích, giảm sút chất lượng tài sản của ngân hàng. Do đó, để cải thiện chất lượng tài sản của ngân hàng, tăng cường an ninh cho hoạt động của hệ thống, cần tập trung hạn chế và xử lý những vấn đề trên.

Ngân hàng, nâng cao năng lực quản lý rủi ro tín dụng, tuân thủ nghiêm quy định của NHNN từ khâu chọn lựa, xếp hạng tín nhiệm khách hàng, tuân thủ giới hạn cho vay đối với từng món vay, áp dụng các biện pháp kiểm soát để đảm bảo khách hàng sử dụng nguồn vốn vay đúng mục đích, đem lại hiệu quả cao. Theo dõi quá trình sử dụng vốn vay của khách hàng một mặt, ngân hàng kịp thời đánh giá những thời

điểm khó khăn của doanh nghiệp có thể có những biện pháp hỗ trợ doanh nghiệp vượt qua khó khăn, đồng thời đánh giá được rủi ro đối với khoản vay để có biện pháp xử lý kịp thời. Đó là biện pháp để ngân hàng có thể hạn chế việc hình thành những tài sản kém chất lượng trong hoạt động cho vay của mình.

Đối với những tài sản kém chất lượng, cụ thể với những khoản nợ được ghi nhận là nợ xấu, từ phía bản thân ngân hàng cần nhìn nhận nghiêm túc về mức độ nợ và tình trạng sức khỏe của ngân hàng, từ đó có những biện pháp quyết liệt để làm giảm tỷ trọng này trong tổng nợ. Ngân hàng có thể thực hiện thông qua cách thức như đòi nợ trực tiếp, thanh lý tài sản thế chấp, bán nợ, hay sử dụng quỹ dự phòng để bù đắp các khoản nợ không thu hồi được. Để tránh chịu tác động tiêu cực từ những khoản nợ xấu phát sinh, giữ an toàn cho hoạt động của mình và cũng chính là giữ vững kết quả kinh doanh trong tương lai, ngân hàng cần chủ động tính toán, lập kế hoạch trích lập dự phòng cho các khoản nợ xấu, chấp nhận giảm lợi nhuận hoặc lỗ tạm thời. Bên cạnh đó, ngân hàng cũng cần phối hợp tốt với công ty mua bán nợ để nhanh chóng bán lại những khoản nợ khó thu hồi hay thu hồi tốn kém chi phí và thời gian của ngân hàng.

5.2.1.6. Quản lý khả năng thanh khoản của ngân hàng thương mại

Có thể thấy rằng, việc các NHTM sử dụng các khoản tiền gửi ngắn hạn của khách hàng hay những nguồn vốn ngắn hạn khác để cho vay các đối tượng khách hàng với kỳ hạn dài hơn cũng là một trong những hoạt động rất bình thường, đặc biệt nó còn đem lại lợi ích khi huy động với lãi suất ngắn hạn thấp và cho vay với lãi suất cao hơn ở kỳ hạn dài hơn.

Tuy nhiên, vấn đề thanh khoản chỉ thực sự nghiêm trọng khi các NHTM đã cho vay quá mức so với khả năng đảm bảo của những nguồn vốn ngắn hạn, hoặc do những nguồn vốn vay không được quay vòng lại đúng hạn để tái tạo lại thanh khoản cho ngân hàng, hoặc một nguyên nhân cũng gây ảnh hưởng nặng nề không chỉ riêng một TCTD mà cả hệ thống đó là tâm lý mất niềm tin từ những người gửi tiền dẫn đến việc rút tiền ồ ạt, NHTM cho dù có dự trữ thanh khoản tốt cũng sẽ rất áp lực, thậm