Tổng Thể Mẫu, Kỹ Thuật Lấy Mẫu Và Xử Lý Số Liệu

chính sách thuế đất và thuế xây dựng; Rebecca S. Rudnick và Richard K. Gordon (1996) [123] nghiên cứu về thuế tài sản; Chris Edwards (2006) về sửa đổi thuế BĐS tại Mỹ; Hong Zhang (2008) về đánh giá và cải cách

thuế BĐS tại Trung Quốc…

Thông tin và niềm tin

Để hạn chế rủi ro trong đầu tư BĐS, các nhà đầu tư cá nhân thường quan tâm đến các thông tin và niềm tin đối với chủ đầu tư (các nhà phát triển BĐS), uy tín của kiến trúc sư, nhà thầu và thông tin về các dự án họ đã tham gia

thực hiện…

Yếu tố tập quán, truyền thống và thị hiếu

Để đo lường biến tâm lý bầy đàn có thể dựa trên gợi ý thang đo của Kahneman và A.Tversky (1974, 1983) Yếu tố tập quán, truyền thống và thị hiếu (hành vi), bầy đàn là hành vi mà các cá nhân thiết lập dựa trên quan sát hành

động của người khác, hay nói cách khác đó là hành vi bắt chước nhau.

Phát triển thị trường BĐS

Jane H. Malme và Joan M. Youngman (2001) cũng đưa ra nghiên cứu về sự phát triển của TTBĐS trong nền kinh tế chuyển đổi của các nước Trung và Đông Âu, nghiên cứu này hoàn thành dưới sự hợp tác của WB và Viện Chính sách đất đai Lincoln, nghiên cứu cụ thể tại các nước: Ba Lan; Estonia; Cộng hòa Séc; Cộng hòa

Slovakia; Liên bang Nga; Armenia.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 223 trang tài liệu này.

Nguồn: kết quả tổng hợp và phân tích của tác giả

3.3.5. Tổng thể mẫu, kỹ thuật lấy mẫu và xử lý số liệu

Kích thước mẫu và phương pháp chọn mậu

Để làm rõ hơn về vấn đề nghiên cứu trước khi đưa ra bảng hỏi, tác giả đã phỏng vấn trực tiếp và gửi email, tham khảo ý kiến của khoảng 15 chuyên gia là các nhà quản lý trong lĩnh vực BĐS và tài chính ngân hàng trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh, các chuyên gia này là những người am hiểu trong lĩnh vực BĐS và nắm vững nghiệp vụ ngân hàng (nghiệp vụ cho vay đối với lĩnh vực BĐS). Nhằm có cơ sở đưa ra các câu hỏi về nhân tố tác động đến đến hiệu quả tín dụng đối với phát triển thị trường BĐS TP. HCM. Qua đó có những nhận xét, đánh giá về thực trạng hiệu quả tín dụng đối với phát triển thị trường BĐS TP. HCM, mà cụ thể là xem xét mức độ tác động của các nhân tố đến phát triển thị trường BĐS TP. HCM. (Bảng hỏi đính kèm theo phụ lục 1). Sau khi phỏng vấn tham khảo ý kiến của khoảng 15 chuyên gia, tác giả

tiến hành các bước khảo sát chính thức nhằm thu thập dữ liệu chính thức, phục vụ cho công việc nghiên cứu của luận án. Việc khảo sát chính thức được thực hiện tại tại địa bàn TP. HCM.

Dựa vào bảng chọn cỡ mẫu do Krejcie &. Morgan (1970) công bố thì số lượng mẫu để đảm bảo độ tin cậy của phân tích định lượng là 375 mẫu (phụ lục 5). Bên cạnh đó, để đảm bảo giá trị đại diện cho các NHTM tham gia đầu tư cho vay thị trường BĐS trên địa bàn TP. HCM, tác giả đã tiến hành chọn thêm 125 mẫu nghiên cứu từ các sàn giao dịch BĐS trên địa bàn TP. HCM. Để đảm bảo số lượng mẫu phân tích, đề tài đã tiến hành điều tra và số phiếu khảo sát được phát ra là 500, trong đó (có 350 phiếu dành cho các chuyên gia trong các doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh BĐS và cá nhân có nhu cầu đầu tư, mua bán (tiêu dùng) BĐS và 150 phiếu dành cho cán bộ nhân viên của ngân hàng).

Luận án sử dụng phương pháp chọn mẫu phi xác suất, cụ thể là phương pháp chọn mẫu thuận tiện. Dựa trên thông tin thu thập được từ các NHTM, các công ty đầu tư kinh doanh BĐS và các sàn giao dịch BĐS. Tác giả đã tiến hành lựa chọn các địa điểm nghiên cứu. Các mẫu nghiên cứu được thực hiện một cách thuận tiện cho các đối tượng khảo sát sẵn sàng cung cấp thông tin. Tuy nhiên, việc phỏng vấn vẫn chú ý đến sự phân bố lượng khách hàng theo khu vực. Do đó, mẫu nghiên cứu là mẫu thuận tiện nhưng có xem xét đến sự phân bố của tổng thể nghiên cứu.

Phương pháp xử lý số liệu khảo sát

Phương pháp xử lý số liệu được tiến hành theo hai bước cụ thể sau:

- Nhập dữ liệu điều tra và xử lý số liệu thô: tác giả sử dụng phần mềm IBM SPSS16 để nhập dữ liệu, sau đó tiến hành xử lý số liệu thô: kiểm tra tính hợp lý của dữ liệu, kiểm tra dữ liệu trống (missing data)…

- Phân tích thống kê mô tả và phân tích kiểm định: từ dữ liệu đã được xử lý thô, tất cả các bước phân tích trong phương pháp nghiên cứu định lượng đều được xử lý thông qua phần mềm phân tích thống kê SPSS16.

3.4. KẾT LUẬN CHƯƠNG 3

Trong chương 3 luận án đã hoàn thành một số nội dung chủ yếu sau đây:

Thứ nhất, chương 3 của luận án đã đề xuất được phương pháp nghiên cứu cho toàn bộ nội dung của luận án và đề xuất phương pháp thu thập dữ liệu cho toàn bộ nội dung của luận án.

Thứ hai, đề xuất quy trình nghiên cứu và các bước thực hiện cho phần khảo sát các nhân tố tác động đến sự phát triển của phát triển thị trường BĐS trên địa bàn TP. HCM nhằm thực hiện mục tiêu nghiên cứu của đề tài, theo quy trình nghiên cứu ở (Hình 3.1) của luận án.

Thứ ba, chương 3 của luận án đã trình bày được thiết kế nghiên cứu định lượng cho luận án cụ thể trình bày mục đích và đối tượng khảo sát, giả thuyết nghiên cứu và độ tin cậy của thang đo. Qua đó, đo lường các biến được sử dụng trong mô hình nghiên cứu của thang đo và nội dung cuối cùng trong chương ba đã trình bày vể kích thước mẫu, kỹ thuật lấy mẫu và xử lý số liệu về nghiên cứu định lượng của luận án.

CHƯƠNG 4

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

4.1. QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

4.1.1. Vị trí địa lý và tiềm năng kinh tế và xã hội của Thành phố Hồ Chí Minh

Thành Phố Hồ Chí Minh có điều kiện tự nhiên và kinh tế, xã hội có nhiều thuận lợi để phát triển kinh tế xã hội nói chung và phát triển thị trường bất động sản nói riêng cụ thể:

4.1.1.1. Vị trí địa lý

Thành Phố Hồ Chí Minh Phía Bắc giáp tỉnh Bình Dương, Tây Bắc giáp tỉnh Tây Ninh, Đông và Đông Bắc giáp tỉnh Đồng Nai, Đông Nam giáp tỉnh Bà Rịa -Vũng Tàu, Tây và Tây Nam giáp tỉnh Long An và Tiền Giang.

Thành Phố Hồ Chí Minh cách thủ đô Hà Nội gần 1.730 km đường bộ, nằm ở ngã tư quốc tế giữa các con đường hàng hải từ Bắc xuống Nam, từ Ðông sang Tây, là tâm điểm của khu vực Đông Nam Á. Trung tâm thành phố cách bờ biển Đông 50 km đường chim bay. Đây là đầu mối giao thông nối liền các tỉnh trong vùng và là cửa ngõ quốc tế. Với hệ thống cảng và sân bay lớn nhất cả nước, cảng Sài Gòn với năng lực hoạt động 10 triệu tấn /năm. Sân bay quốc tế Tân Sơn Nhất với hàng chục đường bay chỉ cách trung tâm thành phố 7 km.

Thành phố Hồ Chí Minh chiếm 0,6% diện tích và 6,6 % dân số so với cả nước, nằm trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, là trung tâm kinh tế của cả nước, có tốc độ tăng trưởng kinh tế cao. Thành phố Hồ Chí Minh là nơi hoạt động kinh tế năng động nhất, đi đầu trong cả nước về tốc độ tăng trưởng kinh tế. Phát triển kinh tế với tốc độ tăng trưởng cao đã tạo ra mức đóng góp GDP lớn cho cả nước. Tỷ trọng GDP của thành phố chiếm 1/3 GDP của cả nước.

4.1.1.2. Tiềm năng kinh tế xã hội

Đại hội Đảng bộ TP. Hồ Chí Minh lần thứ IX nhiệm kỳ 2011-2015 đã xác định 6 chương trình đột phá để kinh tế Thành phố tăng trưởng theo chiều sâu và Quyết định số 2631/QĐ-TTg ngày 31/12/2013 của Thủ tướng Chính phủ về phê duyệt quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội TP. Hồ Chí Minh đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2025 và thống nhất: Cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng dịch vụ - công nghiệp - nông nghiệp.

Đối với thương mại, dịch vụ, thành phố là trung tâm xuất nhập khẩu lớn nhất nước. Kim ngạch xuất nhập khẩu của thành phố ngày càng chiếm tỷ trọng lớn trong tổng kim ngạch xuất nhập khẩu của cả nước. Cơ sở vật chất ngành thương mại được tăng cường với khoảng 400 chợ bán lẻ, 81 siêu thị, 18 trung tâm thương mại, 3 chợ đầu mối. Khu vực dịch vụ tăng trưởng vượt kế hoạch, đáp ứng ngày càng tốt hơn nhu cầu sản xuất - kinh doanh và phục vụ đời sống dân cư.

Thành phố Hồ Chí Minh là trung tâm tài chính ngân hàng lớn nhất Việt Nam thành phố dẫn đầu cả nước về số lượng ngân hàng và doanh số quan hệ tài chính - tín dụng. Doanh thu của hệ thống ngân hàng thành phố chiếm khoảng 1/3 tổng doanh thu toàn quốc. Nhiều dịch vụ tín dụng hiện đại được đưa vào ứng dụng, mạng lưới thanh toán thông qua thẻ ATM được mở rộng.

Thành phố Hồ Chí Minh ngày càng khẳng định vai trò trung tâm giáo dục – đào tạo chất lượng cao của mình. Về công tác giáo dục, đào tạo nguồn nhân lực đã phát triển theo chiều hướng ngày càng gia tăng, số lượng đào tạo thường năm sau cao hơn năm trước; loại hình đào tạo cũng đa dạng, cơ sở vật chất được quan tâm đầu tư.

Số lượng trường đại học và cao đẳng trên địa bàn tăng nhanh theo đà phát triển kinh tế. Thành phố Hồ Chí Minh có đội ngũ cán bộ khoa học kỹ thuật vừa đông về số lượng (hàng chục ngàn người), vừa được đào tạo rất đa dạng từ các nguồn khác nhau, có đủ trình độ để tiếp thu khoa học kỹ thuật tiên tiến của thế giới. Với những thành tựu đã đạt được, cùng với thế mạnh về nguồn nhân lực khoa học kỹ thuật, Thành

phố đã trở thành Trung tâm đào tạo, khoa học kỹ thuật và chuyển giao công nghệ của vùng và cả nước.

4.1.2. Qúa trình hình thành và phát triển của thị trường bất động sản Thành Phố Hồ Chí Minh

Luật Đất đai ra đời vào năm 1987, tạo điều kiện và nền tảng pháp lý quan trọng cho thị trường BĐS phát triển. Đến năm 1993 Luật Đất đai được sửa đổi, thị trường BĐS ở nước ta đã được khơi dậy, hình thành và từng bước phát triển.

Theo luật này thì đất đai cũng là tài sản của toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý nhưng Nhà nước thực hiện giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, cho thuê lại, góp vốn liên doanh, bảo lãnh… bằng giá trị quyền sử dụng đất. Đây là lần đầu tiên quan niệm về đất đai và quyền sử dụng đất đai ở nước ta được pháp luật thừa nhận và xem như một “tài sản”. Theo đó mà thị trường BĐS hoạt động ngày càng nhộn nhịp, lượng cầu về nhà ở, đất ở ngày một tăng lên.

Việt Nam bắt đầu mở cửa nền kinh tế thu hút các nguồn lực đầu tư nước ngoài kể từ năm 1992. Đến năm 1995 Việt Nam bình thường hóa quan hệ với Mỹ và dòng tiền đầu tư nước ngoài bắt đầu chảy vào Việt Nam, càng làm tăng nhu cầu về BĐS. Đó là những lý do khiến gia tăng giá BĐS Việt Nam nói chung và TP. HCM nói riêng bắt đầu của thời kỳ sốt giá, cơn sốt giá kéo dài từ năm 1994 – 1996, lúc đầu là hai thành phố lớn Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và lan rộng ra khắp các tỉnh, thành phố trong cả nước, giá cả nhà đất tăng cao chưa từng có trong trong lịch sử Việt Nam.

Khủng hoảng tài chính tiền tệ khu vực Châu Á năm 1997 – 1998, xuất phát từ khủng hoảng nhà đất ở Thái Lan, giá nhà, đất tại Việt Nam liên tục giảm, dẫn đến đóng băng. Tuy nhiên đến năm 1999 thị trường bắt đầu ấm dần và nhộn nhịp trở lại vào cuối năm 2000, đến năm 2001 cùng với sự phục hồi và tăng trưởng mạnh của nền kinh tế trong nước.

Sau khi Luật Đất đai mới 2003 được thông qua với những qui định mới về kiểm soát cung cầu đất đai và thị trường BĐS vào năm 2003. Đến cuối năm 2007, do chính sách cho vay với lãi suất thấp của Ngân hàng, tâm lý của người dân lo lắng về lạm phát, cùng với sự chuyển hướng của một số nhà đầu tư từ thị trường chứng khoán sang thị trường BĐS, một lần nữa làm nhu cầu BĐS Việt Nam nói chung và đặc biệt tại TP. HCM tăng lên, làm tăng giá cục bộ BĐS các khu dự án, căn hộ cao cấp. Tuy nhiên đến tháng 3/2008, dưới tác động của những chính sách kiềm chế lạm phát của Chính phủ như hạn chế tỷ lệ cho vay BĐS, lãi suất cho vay cao,… đã nhanh chóng “hạ sốt” thị trường BĐS.

Tháng 6/2008, thị trường BĐS TP. HCM đã giảm mạnh về giá cả và số lượng giao dịch, đặc biệt là giá căn hộ chung cư cao cấp giảm từ 40% – 50%, còn giá đất nền nhà riêng lẻ, nhà biệt thự giảm khoảng 35%. Theo đà sụt giảm của thị trường BĐS từ giữa năm 2008, đến đầu năm 2009 thị trường BĐS TP. HCM vẫn ở trong tình trạng đóng băng, giá cả hầu hết các sản phẩm BĐS đều sụt giảm mạnh, sang giữa năm 2009 thị trường có dấu hiệu hồi phục trở lại, chủ yếu với nhà giá rẻ (giá nhà tăng trong khoảng 12 – 30%), căn hộ cao cấp tăng nhẹ (khoảng 2 – 3%),

Cuối năm 2009, do giá vàng tăng mạnh và thông tin Chính phủ tiếp tục hỗ trợ lãi suất đến hết ngày 31/3/2010 nên thị trường BĐS TP. HCM vẫn có tăng nhẹ hàng tháng. Tuy nhiên đến năm 2010, Ngân hàng Nhà nước nâng lãi suất cơ bản từ 7% lên 8%/ rồi đến 9%/năm, thông tin Chính phủ không tiếp tục hỗ trợ lãi suất đã khiến thị trường BĐS chững lại, chỉ giao dịch thành công chủ yếu tại các dự án có giá trung bình và rẻ.

4.1.3. Thực trạng phát triển của thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2012 đến 2016

4.1.3.1. Thực trang chung của thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh

Thực trạng giao dịch trên thị trường bất động sản

Bảng 4.1: Số lượng sàn giao dịch và nhân sự làm việc trong lĩnh vực BĐS

ĐVT: nghìn người

Các chỉ tiêu

Số lượng
Nguồn nhân lực	Nhân sự trong lĩnh vực BĐS	36,000
	Nhân sư môi giới BĐS	17,000
	Nhân sự định giá BĐS	9,500
	Nhân sự quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS	9,500
	Cả nước	669
Số sàn BĐS	Trong đó: Hà Nội	300
Số sàn BĐS	TP. Hồ Chí Minh	369

Nguồn: Báo cáo của Bộ Xây Dựng đối với lĩnh vực BĐS năm 2016

Luật kinh doanh BĐS năm 2006 đã qui định việc thành lập và hoạt động của sàn giao dịch BĐS, nhằm góp phần minh bạch hóa thị trường, tạo sân chơi bình đẳng cho các nhà đầu tư BĐS và đem lại nhiều lợi ích cho người dân khi tiếp cận hàng hóa BĐS, đặc biệt là nhà ở. Đây là kênh cung ứng thông tin thị trường quan trọng cho các nhà đầu tư, người tiêu dùng và cho cơ quan quản lý nhà nước, đồng thời hoạt động của các sàn giao dịch đã đem lại bộ mặt mới cho thị trường BĐS Việt Nam.

Số lượng sàn giao dịch phát triển rầm rộ như vậy nhưng lại tỷ lệ nghịch với lượng giao dịch, những gì các sàn này đóng góp cho thị trường BĐS hiện nay mới chỉ ở mặt số lượng. Theo Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS, tổng số giao dịch BĐS thông qua sàn trên toàn quốc đạt 3.679 giao dịch, trong đó khu vực phía Bắc (chủ yếu là Hà Nội) là 327 giao dịch; khu vực phía Nam là 3.352 giao dịch. Ước tính, tỷ lệ giao dịch BĐS thông qua hệ thống sàn giao dịch chỉ chiếm tỷ lệ 15% tổng giao dịch của thị trường. Như vậy, thị trường BĐS Việt Nam hiện nay được cho là kém minh bạch với tỷ lệ giao dịch ngầm rất cao. Đây cũng là nguyên nhân chính khiến thị trường BĐS nước ta chậm phát triển, bị thao túng bởi nạn đầu cơ, “làm giá” gây ra các cơn “sốt” nhà đất làm ảnh hưởng chung đến nền kinh tế quốc dân.

4.1.3.2. Hiệu quả sử dụng bất động sản trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh