Cơ Cấu Về Dự Án Được Giao Đất, Cho Thuê Đất Từ 2012

Tất cả các loại đất trên địa bàn TP. HCM đều có giá trị kinh tế cao so với mặt bằng chung cả nước tuy nhiên việc sử dụng đất vẫn còn lãng phí, hiệu quả sử dụng chưa cao. Theo thống kê thì hiệu quả sử dụng đất nói chung và BĐS nói riêng tại TP. HCM được các chuyên gia đánh giá là chưa cao. Hiện tượng đất bỏ hoang, qui hoạch treo, dự án kéo dài còn phổ biến, nhất là các dự án ngoại thành Hồ Chí Minh, do ảnh hưởng bởi hiện tượng đầu cơ nhà đất nên dẫn đến rất nhiều nhà, đất còn bỏ hoang, không đưa vào sử dụng, gây lãng phí quỹ đất. Đến nay vẫn chưa có cơ quan thống kê hoặc nghiên cứu nào đưa ra con số về nhà, đất và dự án BĐS bỏ hoang tại Việt Nam, chưa đưa vào khai thác sử dụng.

Theo Thống kê của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường, có tới gần 300.000 ha đất của 4.120 tổ chức được giao, thuê nhưng chưa sử dụng, trong đó số diện tích còn để hoang hóa lên tới hơn 250.000 ha, còn lại gần 49.000 ha là đầu tư, xây dựng chậm tiến độ 35. Riêng tại TP. Hồ Chí Minh, giai đoạn năm 2012 đến 2016, Thành phố đã thực hiện thu hồi 98/777 dự án do triển khai chậm hoặc không triển khai, số liệu cụ thể như sau:

Bảng 4.2: Cơ cấu về dự án được giao đất, cho thuê đất từ 2012 – 2016

ĐVT: Căn, ha, dự án

Năm

Tổng số dự án (DA)	Tổng diện tích đất đã giao và cho thuê (ha)	LOẠI HÌNH DỰ ÁN							Số DA được cấp GCN	Dự án thu hồi
		Nhà ở		SXKD		CTCC
		Số lượng dự án	Diện tích (ha)	Số lượng dự án	Diện tích (ha)	Số lượng dự án	Diện tích (ha)
2012	220.00	1,434.70	65.00	503.00	89.00	804.90	66.00	126.80	5,583.00	15.00
2013	182.00	1,144.90	41.00	291.80	92.00	720.90	49.00	132.20	6,835.00	23.00
2014	137.00	690.10	37.00	115.40	64.00	401.00	36.00	173.70	2,677.00	17.00
2015	115.00	513.90	45.00	129.60	46.00	235.70	24.00	148.60	5,000.00	25.00
2016	123.00	314.80	61.00	135.60	44.00	114.00	18.00	65.20	2,112.00	18.00
Tổng cộng	777.00	4,098.40	249.00	1,175.40	335.00	2,276.50	193.00	646.50	22,207.00	98.00

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 223 trang tài liệu này.

Nguồn: Sở xây dựng TP. HCM

4.1.3.3. Những tồn tại hạn chế và bất cập của thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh

– Thị trường bất động sản chưa đạt được mục tiêu phát triển minh bạch, lành mạnh và bền vững;

– Đã xuất hiện tình trạng lệch pha cung - cầu, chủ yếu lệch về phân khúc bất động sản cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng, thiếu sản phẩm nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền, nhà ở giá rẻ, đặc biệt là nhà cho thuê giá rẻ; Nguồn vốn tín dụng của các ngân hàng và nguồn vốn xã hội có xu hướng lệch vào một số doanh nghiệp lớn và phân khúc bất động sản cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng;

– Trong khoảng 1.200 dự án bất động sản trên địa bàn thành phố, đang có khoảng 500 dự án bị ngừng triển khai, phần lớn do giải phóng mặt bằng dở dang, chính là “phần chìm của tảng băng hàng tồn kho”, đã ngốn một lượng vốn lớn của nhà đầu tư, của ngân hàng và của xã hội rất lớn, tiềm ẩn nhiều hệ quả rủi ro cho thị trường;

– Nhiều doanh nghiệp bất động sản chưa chuyên nghiệp, yếu về năng lực (nhất là năng lực tài chính và năng lực quản trị); cá biệt có những doanh nghiệp chưa thể hiện đầy đủ trách nhiệm xã hội, trách nhiệm đối với người tiêu dùng nên đã có những hành vi vi phạm pháp luật, làm tổn hại quyền lợi chính đáng của khách hàng gây bức xúc trong dư luận xã hội;

Có thể nêu ra 5 yếu tố còn tồn tại, hạn chế của thị trường bất động sản TP. HCM trong thời gian qua đó là:

Thứ nhất, tiền sử dụng đất đang là gánh nặng, là ẩn số, tạo ra cơ chế “xin – cho”. Để giải quyết một phần “điểm nghẽn” này và để hỗ trợ doanh nghiệp, Ủy ban nhân dân thành phố đã cho phép doanh nghiệp được tạm nộp tiền sử dụng đất dự án ngay sau khi Sở Tài nguyên Môi trường xác định giá đất, để chủ đầu tư tiếp tục làm các thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng, đã giúp cho doanh nghiệp giảm được khoảng 06 tháng chờ làm thủ tục thẩm định giá đất như quy trình trước đây, góp phần giảm giá thành nhà ở;

Thứ hai, giải phóng mặt bằng dẫn đến tình trạng nhiều dự án bồi thường dở dang, không thể triển khai được, chôn vốn của doanh nghiệp trong thời gian dài, chưa có lối ra;

Thứ ba, chuyển nhượng dự án bất động sản do pháp luật quy định chủ đầu tư phải giải phóng mặt bằng và phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nên chưa tạo điều kiện cho nhà đầu tư mới thay thế để khởi động lại các dự án đã bị ngưng triển khai hiện nay, cũng như chưa tạo được sự thông thoáng trong thị trường chuyển nhượng dự án, cũng là một hoạt động kinh doanh bình thường của các doanh nghiệp;

Thứ tư, chính sách tín dụng chưa phù hợp, chưa tạo được nguồn vốn trung hạn, dài hạn cho thị trường bất động sản, trong lúc tính chất hoạt động của thị trường này là trung hạn, dài hạn (đến nay mới chỉ có 01 quỹ đầu tư bất động sản trong nước là quỹ đầu tư TCREIT thuộc Techcombank thành lập tháng 07/2016); Lãi suất cho vay vẫn còn cao và có khả năng sẽ tăng trong năm 2017; Và đến nay vẫn chưa bố trí được nguồn vốn tín dụng ưu đãi để thực hiện chính sách nhà ở xã hội;

Thứ năm, thủ tục hành chính nhiêu khê, kéo dài, ẩn chứa tiêu cực, nhũng nhiễu trong quá trình phê duyệt, thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất, ví dụ: Khâu thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật các công trình cấp 1(từ trên 20 tầng) đều phải thông qua Cục Quản lý các hoạt động xây dựng (Bộ Xây dựng), sau đó nộp hồ sơ này về Sở Xây dựng để xin cấp giấy phép xây dựng [20]. Lẽ ra quy trình cấp giấy phép xây dựng đã phải bao hàm công tác thẩm định thiết kế, nhưng lại bị tách ra thành 02 quy trình rất là nhiêu khê; hơn nữa, rất cần thiết và hợp lý nếu phân cấp cho Sở Xây dựng cũng có thẩm quyền thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật công trình cấp 1 thì rút ngắn được thời gian làm thủ tục hành chính, giúp dự án sớm triển khai thực hiện và góp phần làm giảm giá thành nhà ở.

Nguyên nhân của những tồn tại hạn chế

Nguyên nhân gây những tồn tại, hạn chế nêu trên có thể giải thích trên các khía cạnh như sau:

(1) Nền kinh tế phát triển nóng là nền tảng để phát sinh “bong bóng” bất động sản, do lúc đó các doanh nhân và người dân dễ kiếm tiền, từ đó sẽ chuyển qua đầu tư bất động sản, hoặc mua bất động sản làm tài sản để dành;

(2) Trong trường hợp Nhà nước buông lỏng chính sách tín dụng dẫn đến tín dụng tăng trưởng quá nóng; các ngân hàng hạ chuẩn tín dụng, dễ dãi cho vay; nguồn vốn tín dụng (kể cả nguồn vốn đầu tư của xã hội) tập trung quá nhiều vào một số doanh nghiệp lớn hoặc vào các dự án bất động sản cao cấp, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng; và hệ thống ngân hàng thiếu kiểm soát sử dụng vốn vay, là nguyên nhân trực tiếp dẫn đến “bong bóng” bất động sản;

(3) Có sự phát triển lệch pha cung – cầu sản phẩm trên thị trường bất động sản, chủ yếu là phát triển nóng ở phân khúc bất động sản cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng;

(4) Có sự gia tăng rất lớn các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, được dẫn dắt bởi một số người đầu cơ chuyên nghiệp, tạo sóng và lướt sóng kiếm lợi rất nhanh trên thị trường bất động sản cũng là nguyên nhân trực tiếp dẫn đến “bong bóng”;

(5) Trong trường hợp Nhà nước không sử dụng kịp thời, hiệu quả công cụ về thuế; công cụ về tín dụng; công cụ về quy hoạch để điều tiết ngay lập tức khi thị trường bất động sản xuất hiện dấu hiệu “bong bóng”.

4.2. THỰC TRẠNG VỀ HIỆU QUẢ TÍN DỤNG NGÂN HÀNG ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

4.2.1. Thực trạng về hoạt động của hệ thống ngân hàng thương mại Thành phố Hồ Chí Minh

Trải qua thời gian sau 40 năm giải phóng và thống nhất đất nước, nền kinh tế Việt Nam nói chung và TP. HCM nói riêng đã có những bước chuyển mình và phát triển cả về kinh tế và xã hội. Cùng với cả nước hoạt động của hệ thống NHTM tại TP. HCM đã đóng góp vai trò quan trọng vào sự phát triển kinh tế xã hội của TP. HCM. Cụ thể về hoạt động huy động và cho vay của hệ thống NHTM trên địa bàn TP. HCM như sau:

Bảng 4.3: Kết quả huy động và cho vay của hệ thống NHTM trên địa bàn TP. HCM giai đoạn 2012-2016

ĐVT: Tỷ đồng

Năm

Tổng huy động	Tổng dư nợ cho vay	Chênh lệch giữa huy động và cho vay
2012	1,156,051	733,867	422,184
2013	1,301,127	833,645	467,482
2014	1,113,635	916,497	197,138
2015	1,306,775	1,042,185	264,590
2016	1,719,000	1,440,000	279,000

Nguồn: Báo cáo của NHNN CN TP. HCM 2012-2016 và tính toán của tác giả [18]

Biểu đồ 4.1: Doanh số huy động và cho vay của hệ thống NHTM trên địa bàn TP. HCM 2012-2016 ĐVT: Tỷ đồng

Doanh số huy động và cho vay của hệ thống NHTM

trên địa bàn TP. HCM

2,000,000

1,800,000

1,600,000

1,400,000

1,200,000

1,000,000

800,000

600,000

400,000

200,000

1,719,000

1,440,000

1,301,127

1,156,051

1,113,635

916,497

1,306,775

1,042,185

733,867

833,645

2012 2013 2014 2015 2016

Tổng huy động

Tổng dư nợ cho vay

Nguồn: Báo cáo của NHNN CN TP. HCM 2012– 2016 [18]

Số dư huy động và dư nợ cho vay của hệ thống NHTM trên địa bàn TP. HCM đều có sự tăng trưởng năm sau cao hơn năm trước kể từ (2012– 2016), qua (Biểu đồ 4.1)

Hoạt động huy động vốn

Bảng 4.4: Kết quả huy động của hệ thống NHTM trên địa bàn TP. HCM giai đoạn 2012-2016

ĐVT: Tỷ đồng, %

Năm

Tổng huy động	Tỷ lệ tăng hàng năm
2012	1,156,051	10.7
2013	1,301,127	11.15
2014	1,113,635	-16.84
2015	1,306,775	14.78
2016	1,719,000	23.98

Nguồn: Báo cáo của NHNN CN TP. HCM 2012-2016

Biểu đồ 4.2: Tổng huy động vốn của hệ thống NHTM trên địa bàn TP. HCM giai đoạn 2012-2016

ĐVT: Tỷ đồng

1,156,051

1,301,127

1,113,635

1,306,775

1,719,000

800

700

600

2012

2013

2014

2015

2016

Nguồn: Báo cáo của NHNN CN TP. HCM 2012-2016 [18]

Tổng huy động vốn trên địa bàn TP năm 2016 đạt 1,719,000 tỷ đồng, tăng 24% so với cuối năm 2015. Đây là mức tăng trưởng cao nhất trong 3 năm gần đây. Tuy nhiên thì số dư huy động trong năm 2014 có giảm (-16.8 % so với năm 2013) nguyên nhân là do tác động của khủng hoảng kinh tế thế giới đặc biệt là do tác động xấu từ vấn đề nợ xấu của các tổ chức tín dụng và hiện tượng đóng băng thị trường BĐS trong giai đoạn 2011 2013 nên hệ thống NHTM đã thắt chặt tín dụng, hạn chế cho vay nên

tác động tiêu cực làm hạn chế khả năng huy động vốn trên thị trường điều này làm cho số dư huy động trong năm 2014 có sự sụt giảm so với năm 2013 là (-16.8%); năm 2013 tăng 11.15% so với năm 2012; năm 2012 tăng 10.8% so với năm 2011). Sự luân chuyển vốn của nền kinh tế, với tính thanh khoản cao hơn; các dòng vốn đầu tư nước ngoài, đầu tư công,… trong năm 2016 được cải thiện so với những năm trước đây là yếu tố chính tác động đến sự tăng trưởng này.

Hoạt động cho vay