Quy Trình Và Các Hình Thức Sở Hữu Nhà Ở Xã Hội Tại Hà Nội

hội sở hữu NƠXH đã tạo ra sự thụ hưởng chính sách không ngang bằng nhau giữa các nhóm nghề nghiệp, nhóm xã hội.

Tiếp cận thông tin NƠXH là một trong những “hàng rào” đầu tiên mà người dân nếu có nhu cầu mua/thuê mua NOXH. Thông tin liên quan đến hồ sơ mua NOXH đều công khai trên trên web của Sở xây dựng, nhưng không phải ai cũng biết đến thông tin này. Kênh thông tin phổ biến nhất với người mua nhà thường là thông qua kênh phi chính thức như người thân hoặc bạn bè. Những người ít có thói quen sử dụng mạng hoặc ít truy cập và các trang thông tin thì sẽ khó nắm bắt được thông tin hướng dẫn thủ tục đăng kí mua nhà. Thêm nữa, các thông tin này thường không được quảng cáo nhiều bởi các công ty môi giới nhà đất như nhà ở thương mại.

Nhóm nghề nghiệp cũng có tác động không nhỏ đến các kênh tiếp cận thông tin của người mua NƠXH. Đặc điểm nghề nghiệp phản ánh một cách tương đối kênh tiếp cận thông tin, nhóm lao động/kinh doanh tự do có tỷ lệ tiếp cận với những kênh thông tin trung tâm môi giới nhà đất, truyền thông đại chúng và bạn bè cao hơn hẳn những kênh thông tin khác, trong khi đó nhóm cán bộ công chức, viên chức lại thông qua kênh thông tin chính quyền địa phương và Ban quản lý dự án/chủ đầu tư cao hơn. Nhóm cán bộ/nhân viên hợp đồng thì có kênh thông tin qua bạn bè cao nhất.

Tiếp cận vốn vay khi mua nhà ở xã hội cho thấy có hơn 80% người mua nhà cần vay mượn với các nguồn chủ yếu có tỷ lệ từ cao đến thấp lần lượt là vay ngân hàng, vay người thân, vay bạn bè và khác. Hình thức thuê mua NƠXH giúp người TNT giảm được áp lực trong vay vốn ngân hàng và các nguồn khác đổng thời gia tăng khả năng tiếp cận, sở hữu nhà ở. Tuy nhiên tỷ lệ NƠXH theo hình thức thuê mua còn hạn chế ở các dự án NƠXH dẫn đến việc chưa đáp ứng được nhu cầu người TNT. Do vậy, áp dụng đa dạng các hình thức NƠXH, tăng số lượng hình thức thuê mua sẽ giúp người TNT tăng

khả năng tiếp cận nhà ở.

Khó khăn chính trong quá trình tiếp cận các gói vay mua NƠXH chủ yếu nằm ở các thủ tục hành chính ( chứng minh thu nhập, tài sản thế chấp khi vay...). Bên cạnh đó, khó khăn đến từ sự khác biệt về nghề nghiệp của người mua nhà: giữa nhóm làm việc ở khu vực chính thức và nhóm làm việc ở khu vực phi chính thức trong tiếp cận gói vay ưu đãi cũng nhìn thấy rất rõ. Có gần 20% người trả lời cho rằng khó khăn trong tiếp cận vay ưu đãi mua NƠXH đối với họ là do họ là những người lao động tự do.

Đánh giá về gói vay ưu đãi mua NƠXH có trên 80% người trả lời đánh giá cao tính hữu ích của các gói vay này. Và có tới gần 60% người trả lời trong mẫu nghiên cứu cho rằng họ sẽ quyết định “không mua nhà” nếu không được vay gói vay ưu đãi.

CHƯƠNG 4

SỞ HỮU NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI HÀ NỘI HIỆN NAY

Sở hữu nhà ở là mong muốn chính đáng với tất cả mọi người, điều này càng có ý nghĩa quan trọng đối với những người thu nhập thấp ở đô thị (có đến 70% người trả lời trong mẫu nghiên cứu không có nguồn tích lũy để mua nhà). Việc được hỗ trợ các nguồn vốn vay, đặc biệt là các gói vay dành cho NƠXH đã giúp nhiều người thu nhập thấp có cơ hội sở hữu căn nhà riêng cho mình. Tuy nhiên, trên thực tế quy trình hoàn thiện hồ sơ để được sở hữu NƠXH vẫn có một số bất cập, người mua NƠXH vẫn gặp một số khó khăn nhất định trong quá trình này.

Để hiểu rõ hơn về sở hữu NƠXH hiện nay, nội dung nghiên cứu chương 4 tập trung phân tích hai hình thức sở hữu NƠXH đó là thuê mua (thuê ở trước

– mua sau) và mua ngay. Từ đó chỉ ra những ưu điểm cũng như hạn chế của các loại hình sở hữu này trong việc đáp ứng nhu cầu nhà ở của người TNT. Sau khi sở hữu được NƠXH, quá trình sử dụng nhà ở như thế nào cũng được luận án quan tâm từ góc nhìn xã hội học. Qua đó phát hiện những đặc điểm của quá trình sử dụng NƠXH, những vấn đề xã hội phát sinh trong quá trình sử dụng đó. Và cuối cùng là đề xuất những giải pháp nhằm gia tăng cơ hội sở hữu nhà cho người thu nhập thấp tại Hà Nội hiện nay.

4.1. Quy trình và các hình thức sở hữu nhà ở xã hội tại Hà Nội

Bản chất của NƠXH là cung cấp nhà ở giá rẻ cho những người thu nhập thấp, không có khả năng tiếp cận nhà ở thương mại được cung cấp trên thị trường. Vì thế nên đánh giá cung cầu NƠXH tại Hà Nội và các đô thị lớn khác đểu cho thấy họ khó có cơ hội sở hữu NƠXH. Bên cạnh đó lượng cầu nhà ở NƠXH lớn bởi phân tầng xã hội ngày càng gia tăng, sự phát triển lệch pha của thị trường bất động sản, giá cả đất đai nhà ở ngày càng cao so với thu

nhập của đa số người làm công ăn lương hay trong khu vực kinh tế phi chính thức, dòng di cư nông thôn – đô thị ngày càng lớn,… Từ đó, NƠXH nên được phát triển với những hình thức đa dạng, đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân có thu nhập rất thấp/ thấp. Trong phạm vi nghiên cứu của luận án, có hai hình thức sở hữu nhà ở được đưa vào phân tích đó là hình thức mua ngay và thuê mua (thuê ở trước - mua sau).

4.1.1. Quá trình hoàn thiện hồ sơ sở hữu nhà ở xã hội

So với nhà ở thương mại, NƠXH có một đặc thù khác đó là đối tượng mua, thuê, thuê mua nhà bị giới hạn trong một số nhóm nhất định. Cụ thể, theo Luật Nhà 2014 có nêu rõ 10 đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về NƠXH theo quy định của Luật.

Cũng theo điều 51 của Luật này có quy định nguyên tắc thực hiện chính sách hỗ trợ về NƠXH:

1. Đối với các trường hợp quy định thì phải đáp ứng các điều kiện về nhà ở, cư trú, thu nhập theo quy định sau đây:

a) Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc thuê mua NƠXH, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học tập hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ và từng khu vực;

b) Phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có NƠXH; trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố này.

c) Đối với đối tượng theo quy định phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân; trường hợp là hộ nghèo, cận nghèo thì phải thuộc diện nghèo, cận nghèo theo quy định của Thủ tướng Chính phủ.

Như vậy, có thể thấy để mua được NƠXH, người mua cần đáp ứng được rất nhiều các điều kiện xét duyệt, cũng chính vì vậy, quá trình xác định đối tượng đúng là rất quan trọng. Các điều kiện đều yêu cầu các bằng chứng đi kèm, được thể hiện bởi các văn bản hành chính. Thông thường, người mua NƠXH sẽ có từ 3-6 tuần để hoàn thiện hồ sơ. Số liệu khảo sát thu được từ 321 đại diện hộ gia đình được thể hiện dưới bảng sau:

Bảng 4.1: Các điều kiện chính thức để mua NƠXH

Điều kiện

Tỷ lệ (%)
1.Hộ khẩu	80,7
2.Xác nhận cơ quan công tác	81,3
3.Xác nhận mức thu nhập	89,1
4.Giấy chứng nhận xã/ phường về nhà, đất ở	78,2
5.Giấy chứng nhận ưu tiên	24,6
6.Giấy đăng ký kết hôn	73,2
7. Khác	6,9

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 236 trang tài liệu này.

Ngu n: Khảo sát của luận án, 2018

Trong các điều kiện được đưa ra, có 5/7 điều kiện có tỷ lệ lựa chọn trên 70%. Trong đó, điều kiện có tỷ lệ lựa chọn cao nhất là “Xác nhận mức thu nhập” với 89,1%, tiếp theo lần lượt là “Xác nhận cơ quan công tác” (81,3%), “Hộ khẩu” (80,7%), “Giấy chứng nhận xã/ phường về đất ở” (78,2%) và “Giấy đăng ký kết hôn” (73,2%). Trong khi đó, chỉ có 24,6% đại diện hộ gia đình cho biết cần có “Giấy chứng nhận ưu tiên” và 6,9% lựa chọn phương án “Khác”. Các lý do khác được đưa ra là: Giấy tạm trú, chứng minh thư nhân dân và xác nhận bảo hiểm xã hội.

Để đánh giá khó khăn, rào cản trong quá trình hoàn thiện hồ sơ sở hữu NƠXH, tác giả đã đưa ra các điều kiện là những yêu cầu hoàn thiện hồ sơ để

mua NƠXH và đề nghị người trả lời lựa chọn 01 điều kiện khó khăn nhất, kết quả thu được như sau:

Bảng 4.2: Khó khăn trong hoàn thiện hồ sơ mua NƠXH (Đơn vị:%)

Điều kiện

Tỷ lệ(%)	Thứ tự
1.Không có khó khăn gì, mọi thủ tục, giấy tờ đều thuận lợi	47,2
2.Hộ khẩu	11,7	2
3.Giấy xác nhận cơ quan công tác	0,0	6
4.Giấy xác nhận mức thu nhập	11,5	3
5.Giấy chứng nhận xã/phường về đất ở	23,9	1
6.Giấy chứng nhận ưu tiên	2,0	5
7.Giấy đăng ký kết hôn	0,0	6
8.Khác	4,0	4
Tổng	100

Ngu n: Khảo sát của luận án, 2018

Trong số các điều kiện khó khăn, lớn nhất mà người mua nhà gặp phải đó là “Giấy chứng nhận xã phường về đất ở” (23,9%), sau đó đến “Hộ khẩu” chiếm 11,7%, thứ ba là “Giấy xác nhận mức thu nhập” (11,4%). Một trong nhóm những lý do khó khăn xếp hạng thứ nhất, thứ hai mà người trả lời đưa ra đó là “Giấy chứng nhận xã/phường về đất ở” và “ hộ khẩu”, theo tìm hiểu của tác giả, để có được giấy xác nhận của xã/phường nơi cư trú về tình trạng nhà ở/đất ở thuộc sở hữu hay điều kiện nhà ở của người mua nhà thì việc người mua có có đăng ký hộ khẩu hoặc có sổ tạm trú là yêu cầu bắt buộc về điều kiện cư trú. Do đó, những người có hộ khẩu thường trú tại Hà Nội sẽ gặp thuận lợi hơn khi xin xác nhận này. Ngược lại, đối với những người có sổ tạm trú thì gặp không ít khó khăn, thủ tục sẽ rườm rà hơn để xin được xác nhận.

Những người tạm trú cũng dễ dàng bị chính quyền địa phương từ chối xác nhận “ chưa có nhà ở” vì lý do không có hộ khẩu tại địa bàn. Vì vậy, trong trường hợp những điều kiện trên không đáp ứng, người mua nhà đã đưa ra nhiều phương án giải quyết khác nhau như: Nhờ người quen, lên cấp cao hơn để giải quyết, tìm đến luật sư hoặc chấp nhận mất thêm chi phí không chính thức. Theo kết quả thu được trong nghiên cứu, chỉ khoảng 5,4% (tương đương 19 người) đã từng mất phí đểu giải quyết các khó khăn trong quá trình hoàn thiện thủ tục hành chính mua NƠXH. Số tiền trung bình một người chi trả là

3.610.526 đồng, trong đó thấp nhất là 200.000 đồng, cao nhất là 18.000.000 đồng. Mức chi trả phổ biến nhất là 1.500.000 đồng.

Có thể thấy, mặc dù chiếm tỷ lệ không cao, song số tiền chi phí phi chính thức cũng không hề nhỏ. Người mua NƠXH là những người thu nhập thấp, việc phải trả thêm chi phí gây khó khăn cho họ. Đồng thời làm mất đi giá trị nhân văn của NƠXH. Do đó đặt ra yêu cầu cần có các biện pháp để cải thiện tình trạng này.

4.1.2. Nhà ở xã hội theo hình thức mua ngay

Từ tiếp cận đến sở hữu NƠXH là một quá trình, trong quá trình đó người dân cũng gặp không ít khó khăn. Ngoài sự khó khăn đến từ các thủ tục hành chính, chuẩn bị hồ sơ thì người mua nhà cũng cần dành khá nhiều thời gian để hoàn thiện những yêu cầu bắt buộc cũng như chờ đợi được cấp “Chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất”. Khi được hỏi về tổng thời gian hoàn thiện hồ sơ, tác giả thu được kết quả: trung bình mỗi hộ gia đình mua nhà cần 16 ngày để hoàn thiện hồ sơ, trong đó nhanh nhất là 01 ngày và lâu nhất là 90 ngày, 10 ngày là thời gian có nhiều người hoàn thành hồ sơ nhất. Sở dĩ có sự chênh lệch thời gian lớn như vậy, qua tìm hiểu được biết nguyên nhân là do phụ thuộc vào nhiều yếu tố như: các giấy tờ có sẵn hay không (lấy ví dụ trong trường hợp người mua nhà có hộ khẩu thường trú ở

tỉnh khác, nhưng chưa có đăng ký tạm trú tại Hà Nội, sẽ cần nhiều thời gian để xin giấy tạm trú, sau đó mới thực hiện các bước khác theo quy trình), thời gian tiếp cận được thông tin mua nhà (Thời gian tiếp cận càng sát ngày kết thúc nhận hồ sơ thì người mua nhà càng có xu hướng chuẩn bị, hoàn thiện hồ sơ một cách nhanh chóng, gấp rút)...

Sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính khi mua nhà, người mua nhà chưa được cấp ngay chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà cần chờ đợi trong thời gian từ 1 đến trên 3 năm. Theo kết quả thu được từ 290 người mua nhà theo hình thức mua ngay thì trong khoảng thời gian từ 2-3 năm sau khi mua nhà sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất chiếm tỷ lệ cao nhất với 37,6%, tỷ lệ thấp nhất là “Trên 3 năm” chiếm 25,5%. Cụ thể được thể hiện trong bảng sau:

Bảng 4.3: Thời gian người mua NƠXH được cấp chứng nhận quyền sở hữu tài sản (Đơn vị:%)

Thời gian

Tỷ lệ(%)
1.Dưới 2 năm	36,9
2.Từ 2-3 năm	37,6
3.Trên 3 năm	25,5
Tổng (N=290)	100

Ngu n: Khảo sát của luận án, 2018

Riêng với hình thức thuê mua, thời gian được cấp Giấy chứng nhận sẽ lâu hơn, phụ thuộc vào thời gian ký hợp đồng thuê mua. Sau khi kết thúc hợp đồng người dân nếu quyết định chuyển từ thuê sang mua thì sẽ được hoàn thiện hồ sơ và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Trong mẫu nghiên cứu có 62 người mua nhà ở xã hội theo hình thức thuê mua nên chưa làm thủ tục này vì thời gian nhận nhà mới được khoảng 2 năm.

Tuy thời gian chờ đợi khá lâu, song đại đa số người mua nhà đều đánh giá