Đánh Giá Về Quá Trình Hoàn Thiện Thủ Tục Cấp Chứng Nhận Quyền Sở Hữu Tài

quá trình hoàn thiện thủ tục cấp chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo hướng tích cực. Trong đó, chiếm tỷ lệ cao nhất là đánh giá ở mức “Bình thường”, chiếm 51%, thuận lợi cũng chiếm 40 %. Có 9% người trả lời khó khăn, rất khó khăn với lý do chính đó là tiến độ chậm, mất nhiều thời gian. Trong mẫu nghiên cứu, tính đến thời điểm khảo sát mới chỉ có khu NƠXH Tây Mỗ và Rice city Linh Đàm được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Kết quả cụ thể trong bảng dưới đây:

Bảng 4.4: Đánh giá về quá trình hoàn thiện thủ tục cấp chứng nhận quyền sở hữu tài sản tại 2 Khu nhà ở NƠXH ( Đơn vị:%)

Khu

NƠXH

Rất thuận lợi

Thuận lợi

Bình

thường

Khó khăn

Tổng

Tây Mỗ

5,1

24,2

56,2

14,5

100

Rice city –

Linh Đàm

4,5

69,2

9,0

100

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 236 trang tài liệu này.

(Ngu n: Khảo sát của luận án, 2018)

Trong 3 khu NƠXH được khảo sát tính đến năm 2018, mới có 2 khu là Tây Mỗ và Rice city được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, trong đó đa phần người mua nhà đều đánh giá việc cấp giấy chứng nhận ở mức độ bình thường 69,2% tại Khu Rice city Linh Đàm và 56,2 % tại khu Tây Mỗ và Rice city. Riêng về đánh giá mức độ khó khăn, khu nhà ở Tây Mỗ đánh giá mức độ khó khăn nhiều hơn (14,5 %) so với khu NƠXH Rice city Linh Đàm (9,0%). Những khó chủ yếu được người mua nhà đưa ra như “Thời gian chờ đợi lâu”, “nhiều giấy tờ”, “ tiền thuế” “ chưa được cấp giấy chứng nhận”... Trong đó, theo tìm hiểu từ phía ban quản trị chung cư của NƠXH khó khăn cũng đến từ việc chủ đầu tư chưa hoàn thiện các thủ tục còn lại để cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà. Trong đó tại khu NƠXH Tây Mỗ tính đến thời điểm khảo

sát năm 2018 đã có 259/288 căn hộ được cấp giấy chứng nhận. Còn lại 29 hộ chưa được cấp giấy chứng nhận vì chưa hoàn thiện các hồ sơ cần thiết cho phía chủ đầu tư.

Khó khó khăn trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà cho người dân cũng được chủ đầu tư thông áo và làm 1 đợt vào đầu năm 2017. Tuy nhiên cũng có 1 số hộ dân chưa làm, chưa hoàn thiện các giấy tờ cần thiết như giấy xác nhận nộp thuế, hộ khẩu...nên chưa được cấp. Chúng tôi cũng đã gửi công văn kiến nghi với chủ đầu tư để toàn hiện cho người dân sớm nhất trong năm 2018. ( PVS, đại diện an quản trị NƠXH Tây Mỗ)

Còn tại khu NƠXH Rice city, tính đến tháng 3/2019 chủ đầu tư là công ty BIC Việt Nam cũng đã tiến bàn giao gần 500 Giấy chứng nhận cho các hộ dân trên tổng số hơn 700 hộ. Có thể nhận thấy, việc được cấp Giấy chứng nhận sở hữu nhà ở rất quan trọng đối với người dân mua NƠXH. Họ luôn mong muốn được nhận giấy chứng nhận sớm nhất để có thể hợp pháp hóa quyền sở hữu của mình và thuận lợi trong quá trình sử dụng quyền đó như mua bán, thế chấp, chuyển nhượng...Kết quả tổng hợp chung về những bất cập khó khăn khi sở hữu nhà ở xã hội được đề cập với những lý do chính dưới đây:

Bảng 4.5. Bất cập, khó khăn khi sở hữu NƠXH

Khó khăn

Tỷ lệ (%)
1.Không gặp khó khăn gì	40
2.Chậm cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất	13,4
3.Khó khăn khi bán nhà	10,8
4.Khó khăn/ hạn chế trong thế chấp vay vốn ngân hàng	12,5

5.Giấy tờ phức tạp

19,4
6.Mất chi phí trung gian	2,9
7.Khác: thiếu tiền, giấy xác nhận tạm trú	1,0

Ngu n: Khảo sát của luận án, 2018

Trong các khó khăn được nêu, lý do được người trả lời đưa ra với tỷ lệ cao nhất là “Giấy tờ phức tạp” với 19,4%. Đây cũng là một trong những nguyên nhân chính khiến nhiều người dân khi có đủ điều kiện mua nhà nhưng cũng rất ngại ngần.

Mua được nhà ở với giá rẻ hơn thị trường, tuy nhiên việc hoàn thiện h sơ cũng rất mất thời gian, nhiều giấy tớ chứng minh. R i mình cũng phải đợi chờ, xét duyệt, ốc thăm. Nếu mà ốc thăm không được lại phải làm lại h sơ khác để nộp ở dự án nhà khác...

(PVS, nữ, 28 tuổi, khu NƠXH Rice city Linh Đàm)

Tiếp đến là “Khó khăn, hạn chế trong thế chấp vay vốn ngân hàng” với 12,5% và “Khó khăn khi bán nhà” chiếm 10,8%. Hai khó khăn này đều xuất phát từ những quy định rất chặt chẽ theo Luật NƠXH 2014 đối với NƠXH. Chủ sở hữu NƠXH chỉ được bán, chuyển nhượng, thế chấp khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở và sau thời hạn 5 năm.

Mình đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với chủ đầu tư, khi mua nhà cũng không vay ngân hàng, đã được cấp sổ h ng, tuy nhiên khi mình muốn dùng sổ này để thế chấp vay ngân hàng thì cũng không được, vì phải sau 5 năm tính từ ngày hoàn thành nghĩa vụ tài chính với chủ đầu tư.

( PVS, nữ, 28 tuổi, Khu NƠXH Tây Mỗ)

Một số ít người mua NƠXH phải mất “Mất chi phí trung gian” (2,9 %)

tuy con số này không quá lớn nhưng cũng cho thấy một số đối tượng đã lợi

dụng việc mua bán NƠXH để lấy tiền chênh lệch trong khi không có nhu cầu về nhà ở. Chính điều này cho thấy sự bất cập trong quản lý nhà ở, khi đã đưa vào sử dụng rồi vẫn cần có sự kiểm soát từ phía cơ quan quản lý để NƠXH được bán cho đúng đối tượng. Nếu chưa đúng cần kiên quyết thu hồi theo đúng quy định.

Từ những phân tích trên có thể thấy rằng, NƠXH là một chính sách nhân văn hướng đến những đối tượng có nhu cầu nhà ở thực sự tuy nhiên trong quá trình sở hữu vẫn còn một số bất cập, khó khăn điều này làm giảm tính hấp dẫn của NƠXH đối với người TNT.

4.1.3. Nhà ở xã hội theo hình thức thuê mua (thuê ở trước – mua sau)

Có sự khác nhau trong quy trình cấp chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất giữa hình thức mua ngay và thuê mua (thuê ở trước – mua sau). Nếu như ở hình thức mua ngay, sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính với chủ đầu tư, kể cả trong trường hợp người mua nhà đang vay trả góp ngân hàng cho căn nhà này thì họ vẫn được cấp giấy chứng nhận theo đúng thời gian quy định. Vì ngân hàng đã thay họ trả số tiền mua nhà cho chủ đầu tư, sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính với chủ đầu tư người mua nhà được quyền cấp Giấy chứng nhận theo đúng quy định. Có một điều khác với mua bán căn hộ thương mại trả tiền 1 lần đó là giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất sẽ được ngân hàng giữ cho đến khi họ trả hết số viền vay. Còn đối với hình thức thuê mua, thời gian cấp giấy chứng nhận sẽ phụ thuộc vào thời hạn họ đăng ký thuê mua NƠXH và thêm nữa là họ có quyết định chuyển từ thuê sang mua hay không, khi đó quyền sở hữu NƠXH mới được định đoạt.

Luật Nhà ở năm 2014 đã nêu rõ: “Thuê mua nhà ở là việc người thuê mua thanh toán trước cho bên thuê mua 20% giá trị của nhà ở thuê mua, trừ

trường hợp người thuê mua có điều kiện thanh toán trước thì được thanh toán không quá 50% giá trị nhà ở thuê mua; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định; sau khi hết hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó” (27, khoản 3 Điều 17)

Từ đó có thể thấy, thuê mua NƠXH là việc bên thuê mua là những đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về NƠXH do Nhà nước quy định thanh toán trước cho bên cho thuê mua một khoản tiền; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định; sau khi hết hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó.

Đặc điểm của hình thức thuê mua NƠXH là một hình thức có tính ưu việt nhằm thực hiện chính sách về nhà ở đối với người có thu nhập thấp. Theo đó, những người có thu nhập thấp sẽ được tạo điều kiện để sở hữu một tài sản lớn là căn nhà mà mình đã hoàn thành nghĩa vụ trong thời gian thuê. Đặc điểm của hình thức thuê mua NƠXH cụ thể như sau:

- Khác với hình thức thuê nhà, người thuê mua NƠXH sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính và kết thúc thời hạn thuê mua thì được bên cho thuê mua làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở).

- Khác với hình thức mua bán nhà, người thuê mua NƠXH thanh toán lần đầu số tiền 20% giá trị nhà ở thuê mua, sau đó trả số tiền còn lại trong thời hạn thỏa thuận tối thiểu 5 năm, có thể trả tiền hàng tháng, hàng quý hoặc theo định kỳ thỏa thuận.

- Trong thời hạn thuê mua nhà, NƠXH vẫn thuộc quyền sở hữu của bên cho thuê mua, bên thuê mua chỉ có quyền sử dụng nhà ở và quyền sở hữu nhà ở chỉ được chuyển giao cho bên thuê mua khi bên thuê mua đã hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính và được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

- Hình thức thuê mua nhà ở sẽ nâng cao trách nhiệm của người thuê mua trong việc giữ gìn, bảo quản nhà ở; đồng thời việc thu tiền thuê nhà trong một thời gian dài cũng đảm bảo người thuê mua có đủ khả năng thanh toán và nhà đầu tư cũng có thể thu hồi được vốn đã tạo lập ra nhà ở.

Giao nhận nhà ở và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, đây là một điều khoản quy định rất rõ trong hợp đồng thuê mua, nó là căn cứ giải quyết khi có tranh chấp xảy ra. Đây cũng là khoản thời gian để xác định tính tiền thuê nhà hàng tháng của việc thuê mua NƠXH. Sau khi bên thuê mua thanh toán tối thiểu 20% giá trị NƠXH thì bên cho thuê mua tiến hành bàn giao ngôi nhà vào một ngày do hai bên tự thỏa thuận. Đơn vị, tổ chức, cá nhân sau khi thi công xong phải thực hiện bảo hành để người thuê mua NƠXH yên tâm về chất lượng ngôi nhà. Nhà ở được bảo hành kể từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng với thời hạn như sau:

- Đối với nhà chung cư thì tối thiểu là 60 tháng;

- Đối với nhà ở riêng lẻ thì tối thiểu là 24 tháng.

Với một số ưu thế phân tích ở trên, chính vì lẽ đó, hình thức thuê mua được người TNT đón nhận bởi khả năng chi trả thấp hơn, họ có quyền được lựa chọn có sở hữu nhà ở hay không sau khi hợp đồng thuê mua chấm dứt. Đồng thời, NƠXH theo hình thức thuê mua cũng được Nhà nước quan tâm và kiểm soát trong suốt quá trình thuê mua, đảm bảo thu hồi vốn cho nhà đầu tư

và chuyển quyền sở hữu nhà ở cho bên thuê mua khi đã hoàn thành việc thuê mua nhà.

Trong 3 khu NƠXH trong mẫu nghiên cứu có duy nhất khu NƠXH Hưng Thịnh, Hà Đông chủ đầu tư có dành một số lượng căn hộ nhất định để bán theo hình thức thuê mua. Loại hình thuê mua NƠXH vẫn còn là khái niệm khá mới mẻ với người mua nhà. Tuy nhiên, qua khảo sát thực tế, ưu điểm của loại hình sở hữu này đã được người mua nhà đánh giá cao. Minh chứng điều này khi tiến hành khảo sát với 62 trường hợp thuê mua nhà ở tại khu NƠXH Hưng Thịnh về việc “ Anh/chị có quyết định mua NƠXH sau khi kết thúc hợp đồng thuê mua không?”. Kết quả cho thấy phần lớn người mua nhà muốn sở hữu NƠXH sau khi kết thúc hợp đồng thuê mua. Trên 77% người trả lời rằng họ sẽ mua NƠXH sau khi kết thúc hợp đồng thuê mua, 14,5

% trả lời “ phân vân” và chỉ có 8,1% trả lời “không”.

Biểu 4.1. Quyết định sở hữu nhà sau khi kết thúc hợp đồng thuê

mua NƠXH

8.1

14.5

77.4

Có

Phân vân Không

(Ngu n: Khảo sát của luận án, 2018)

Có đến gần 80% người trả lời cho rằng họ sẽ quyết định mua NƠXH

sau khi kết thúc hợp đồng thuê mua bởi lẽ, nhà ở với họ là một nhu cầu thực sự. Với điều kiện kinh tế và hoàn cảnh hiện tại của họ thì việc được ở trong một môi trường tốt hơn, điều kiện cơ sở vật chất đảm bảo cho con cái là những lựa chọn ưu tiên. Thêm nữa, hình thức thuê mua sẽ giúp họ có ý thức tốt hơn trong việc tiết kiệm chi tiêu trả tiền thuê nhà, khi kết thúc hợp đồng thuê họ sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu. Đây là điều mong mỏi đối với tất cả người NTN mong muốn có một ngôi nhà cho riêng mình.

Tôi có ý định sẽ ở đây lâu dài nên chúng tôi sẽ mua căn hộ này sau khi kết thúc hợp đ ng thuê – mua. Sau khi trả hết tiền thuê nhà, tôi sẽ được cấp Giấy chứng nhận sở hữu nhà. Đây là điều ất cứ ai cũng muốn để có ngôi nhà cho riêng mình. PVS, nữ, 39 tuổi, Khu NƠXH Hưng Thịnh

Trên 20% người trả lời phân vân hoặc có quyết định không mua NƠXH sau khi kết thúc hợp đồng thuê mua. Đây cũng là những dự định trong tương lai 3-4 năm nữa, khi họ kết thúc hợp đồng thuê mua. Họ sẽ đưa ra quyết định mua hoặc bán lại cho chủ đầu tư. Tìm hiểu sâu hơn dự định này, người trả lời cho rằng, việc có quyết định mua hay không còn phụ thuộc vào điều kiện việc làm, có thể thay đổi công việc hoặc một phần do họ chưa thực sự hài lòng với chất lượng và môi trường nhà ở.

Về đây ở được gần 1 năm r i, nhưng mình cảm nhận môi trường không thuận lợi cho con cái mình phát triển, đi học ở một trường có chất lượng tốt cũng phải di chuyển khá xa. Chợ úa cũng không thuận lợi, môi trường hơi tách

iệt, dịch vụ cũng chưa được như ý lắm. Sau khi kết thúc hợp đ ng thuê – mua chắc mình sẽ án lại cho chủ đầu tư r i chuyển đến 1 nơi thuận tiện hơn.

(PVS, nữ, 29 tuổi, Khu NƠXH Hưng Thịnh)

Những nhận định này của người dân đang ở các khu NƠXH một lần