Quản lý nhà nước về giá đất

hiệu quả của giá đất trong thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội và phát triển bền vững ở Việt Nam.

Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31 tháng 10 năm 2012 Hội nghị Trung ương 6 Khóa XI tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai đã khẳng định tầm quan trọng và định hướng đổi mới về giá đất trong quản lý đất đai. Chủ trương và nguyên tắc trong xây dựng pháp luật về giá đất được Nghị quyết xác định là: “bảo đảm phù hợp với cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước”. Triển khai chủ trương trên, LĐĐ năm 2013 lần đầu tiên quy định giá đất là một trong những nội dung quản lý trong lĩnh vực đất đai, cụ thể khoản 10 Điều 22 LĐĐ năm 2013 quy định: “quản lý tài

chính về đất đai và giá đất”.5 Điều này cho thấy sự phù hợp và kịp thời về nội dung

nghiên cứu của luận án.

Bên cạnh đó, thực trạng quản lý giá đất, những mâu thuẫn, xung đột về giá đất thời gian qua ở Việt Nam đã phần nào minh chứng sự chưa phù hợp và nhu cầu hoàn thiện của pháp luật hiện hành về vai trò quản lý của Nhà nước đối với giá đất. Giá đất ở nước ta thời gian qua tăng cao không bình thường đến mức báo động.6 Nhà nước chưa có hệ thống quản lý, theo dõi, cập nhật giá đất trên thị trường làm cơ sở để quyết định giá đất, thẩm định giá đất.7 Theo đánh giá của tác giả Nguyễn Quang Tuyến thì: “giá đất nghiêng về bảo vệ quyền lợi của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai hơn là đi xác định một giá đất phù hợp làm căn cứ để giải quyết hài hòa những xung đột về lợi ích kinh tế của các chủ thể trong quản lý và sử dụng đất đai”.8 Những hạn chế trong QLNN về giá đất là nguyên nhân làm cho tình trạng tham nhũng, thất thu ngân sách về đất đai ngày càng nghiêm trọng, quyền lợi của người sử dụng đất không được bảo đảm chính đáng, việc tiếp cận đất đai của nhà đầu tư trở nên khó khăn. Các loại giá đất của Nhà nước chưa gắn kết để phát huy hiệu quả tối ưu

trong quản lý giá đất mà phát sinh xung đột, ảnh hưởng đến hiệu quả áp dụng giá đất nhà nước. Thực trạng đã phản ánh hạn chế trong QLNN về giá đất là một trong những nguyên nhân chính của bất cập trong quản lý, sử dụng đất đai ở Việt Nam. Các công trình nghiên cứu và quy định về giá đất chủ yếu giải quyết nội dung quyết định giá đất; chưa nghiên cứu tổng quát và xây dựng căn cứ khoa học để đánh giá và hoàn thiện thực trạng pháp luật QLNN về giá đất.

Những tồn tại trong QLNN về giá đất làm hạn chế nguồn lực kinh tế đất đai trong quá trình phát triển. Nghiên cứu, giải quyết những bất cập về giá đất từ góc độ kinh tế, hiện tượng giá bất động sản trên thị trường đã có rất nhiều công trình công bố

5 Cụ thể: Điều 9 Luật Đất đai năm 1987; Điều 13 Luật Đất đai năm 1993; khoản 2 Điều 6 Luật Đất đai năm 2003 các cơ sở pháp lý trên không đề cập đến giá đất trong nội dung quản lý nhà nước về đất đai.

6 Lưu Quốc Thái (2016), sđd (4), tr.84.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 219 trang tài liệu này.

7 Bùi Ngọc Tuân, “Báo cáo chuyên đề về giá đất”, Tham luận Hội thảo “Về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước”, Văn phòng Trung ương Đảng Cộng sản Việt Nam, tổ chức tại Trường Đại học Cần Thơ ngày 13/9/2012, tr. 9.

8 Nguyễn Quang Tuyến (2013), “Các quy định về giá đất”, Tạp chí Tài nguyên và môi trường, kỳ 1 - tháng 8/2013, tr. 11-13.

nhưng tiếp cận giá đất từ góc nhìn luật hành chính là hướng tiếp cận có tính mới. Giải quyết vấn đề giá đất qua hoàn thiện vai trò quản lý của Nhà nước trên nền tảng luật hành chính là rất phù hợp với đặc thù thể chế quản lý đất đai ở Việt Nam, khi Nhà nước là chủ thể duy nhất đại diện và thực hiện các quyền chủ sở hữu đất đai, chi phối mạnh mẽ quá trình quản lý và sử dụng đất đai. Mặc dù tiếp cận từ góc độ luật hành chính nhưng kết quả nghiên cứu của luận án là tiền đề tạo nên sự đột phá về kinh tế đất đai, phát huy hiệu quả vai trò quản lý của Nhà nước trong xây dựng nền kinh tế thị trường phát triển ổn định, bền vững.

Từ những lý do trên, tác giả quyết định lựa chọn đề tài “Quản lý nhà nước về giá đất” làm luận án Tiến sĩ luật học chuyên ngành luật hiến pháp và luật hành chính.

2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài

2.1. Mục đích nghiên cứu

Qua bối cảnh nghiên cứu về giá đất ở Việt Nam, luận án xác định rõ mục đích nghiên cứu đánh giá thực trạng và hoàn thiện cơ sở lý luận, pháp luật QLNN về giá đất, cụ thể về nguyên tắc, mục tiêu, nội dung, hình thức, chủ thể và phương pháp quản lý giá đất; đây là nền tảng tạo nên sự đột phá về kinh tế đất đai, phát huy tối đa nguồn lực đất đai cho quá trình phát triển ở Việt Nam.

Trên nền tảng khoa học luật hành chính, đặc điểm của giá đất và quan điểm đổi mới vai trò quản lý của Nhà nước trong lĩnh vực đất đai, luận án làm sáng tỏ cơ sở lý luận, cơ sở pháp lý và thực trạng QLNN về giá đất ở Việt Nam; chứng minh sự cần thiết quản lý của Nhà nước đối với giá đất, đặc điểm QLNN về giá đất, đánh giá thực trạng và đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả QLNN về giá đất. Kết quả nghiên cứu luận án sẽ góp phần hoàn thiện công cuộc xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam.

2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu

Đề tài tập trung giải quyết những nhiệm vụ chính sau:

Thứ nhất, nghiên cứu đặc điểm của giá đất, làm rõ đối tượng QLNN về giá đất ở Việt Nam, nội hàm và những đặc điểm của QLNN về giá đất, các yếu tố tác động đến QLNN về giá đất. Nghiên cứu làm sáng tỏ các yếu tố cấu thành giá đất và mối quan hệ giữa các loại giá đất; tác động của giá đất đến kinh tế - xã hội. Trên nền tảng đó, đề tài xây dựng cơ sở lý luận về nguyên tắc, mục tiêu, nội dung, chủ thể, hình thức và phương pháp quản lý giá đất khoa học, hiệu quả trong bối cảnh nước ta hiện nay.

Thứ hai, nghiên cứu, đánh giá thực trạng quy định và áp dụng pháp luật trong quản lý giá đất ở Việt Nam; chứng minh những bất cập về giá đất, hạn chế hiệu quả quản lý đất đai, chưa khai phá tối ưu nguồn lực đất đai có nguyên nhân chính do những tồn tại từ vai trò quản lý của Nhà nước đối với giá đất.

Thứ ba, trên cơ sở lý thuyết về QLNN, khung pháp luật hiện hành, đặc điểm của giá đất, đặc thù công tác quản lý đất đai ở Việt Nam, nghiên cứu vận dụng quan điểm hiện đại về vai trò quản lý của Nhà nước và kinh nghiệm một số quốc gia để kiến

nghị hoàn thiện công tác QLNN về giá đất ở Việt Nam theo hướng khoa học, hiện đại và hiệu quả.

3. Phạm vi nghiên cứu và đối tượng nghiên cứu

3.1. Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi về không gian: giá đất mang tính khu vực và cá biệt cao nên việc nghiên cứu giá đất cần được xác định trong một phạm vi nhất định, nhất là khi tiếp cận từ góc độ QLNN. Vì vậy, luận án giới hạn phạm vi nghiên cứu về quản lý giá đất ở Việt Nam. Kinh nghiệm quốc tế được đề cập trong luận án không nhằm mục đích nghiên cứu so sánh mà để củng cố lập luận, căn cứ đề xuất giải pháp.

Phạm vi thời gian: đề tài nghiên cứu QLNN về giá đất trong PLĐĐ Việt Nam từ giai đoạn LĐĐ năm 1993 đến nay và chủ yếu phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật giá đất trong thời kỳ LĐĐ năm 2013.

Phạm vi về nội dung: luận án định hướng nghiên cứu đánh giá và đề xuất các giải pháp hoàn thiện công tác QLNN về giá đất ở Việt Nam. Trong cơ chế hai giá đất ở Việt Nam gồm giá đất nhà nước và giá đất thị trường, với đặc điểm và cơ chế hình thành từng loại giá đất kết hợp bản chất của QLNN thì phạm vi nghiên cứu của luận án giới hạn về quản lý giá đất nhà nước. Trên nền tảng khoa học luật hành chính, QLNN về giá đất nghiên cứu những khía cạnh cụ thể về nguyên tắc, mục tiêu, nội dung, chủ thể và hình thức, phương pháp quản lý giá đất. Đồng thời, trong mối quan hệ của hai loại giá đất thì các nội dung quản lý tác động đến giá đất thị trường và hiệu quả quản lý giá đất nhà nước cũng được xem xét giải quyết nhằm bảo đảm tính toàn diện và tối ưu hiệu quả quản lý giá đất. Luận án tiếp cận nghiên cứu vai trò quản lý của Nhà nước đối với giá đất, không tiếp cận từ góc độ kinh tế đất đai, không tiếp cận giải quyết vấn đề giá đất từ thị trường bất động sản ở Việt Nam và không nghiên cứu về kỹ thuật thẩm định giá đất.

3.2. Đối tượng nghiên cứu

Luận án tiếp cận nghiên cứu giải quyết vấn đề giá đất ở Việt Nam trên nền tảng khoa học luật hành chính, cụ thể:

Một là, nghiên cứu, phân tích khái niệm, đặc điểm của giá đất, làm sáng tỏ các đặc trưng của giá đất ở Việt Nam. Đề tài phân tích tầm quan trọng và tác động của giá đất để chứng minh sự cần thiết vai trò quản lý của Nhà nước đối với giá đất.

Hai là, nghiên cứu cơ sở lý luận về QLNN đối với giá đất, cụ thể phân tích, xây dựng khái niệm, đặc điểm và những yếu tố tác động đến QLNN về giá đất. Phân tích quy định pháp luật về mục tiêu, nguyên tắc, nội dung, chủ thể, hình thức và phương pháp QLNN về giá đất trong PLĐĐ Việt Nam.

Ba là, nghiên cứu đánh giá thực trạng QLNN về giá đất ở Việt Nam để chỉ ra những hạn chế, tồn tại trong quy định pháp luật và thực tiễn thi hành quy định trong quản lý giá đất; đồng thời, xác định nguyên nhân của những hạn chế là cơ sở đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả QLNN về giá đất ở Việt Nam.

Bốn là, nghiên cứu xây dựng cơ sở lý thuyết, những định hướng và đề xuất các giải pháp cụ thể hoàn thiện QLNN về giá đất ở Việt Nam đáp ứng yêu cầu phát triển của quản trị đất đai hiện đại và phản ánh đặc trưng sở hữu toàn dân về đất đai trong bối cảnh phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.

4. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

(i) Phương pháp luận

Để đạt được những mục đích đề ra, trong quá trình nghiên cứu tác giả sử dụng phương pháp luận duy vật biện chứng, duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin kết hợp với tư tưởng Hồ Chí Minh về vai trò quản lý của Nhà nước trong xây dựng, phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, kết hợp cả vai trò của Nhà nước và vai trò của thị trường. Phương pháp luận của phép biện chứng được vận dụng để nghiên cứu, đánh giá đối tượng quản lý và mối quan hệ với các sự vật, hiện tượng khác. Dựa trên phương pháp luận để phân tích và giải quyết các mối quan hệ trong QLNN về giá đất như: tính định hướng, áp đặt trong quản lý với bản chất thị trường của giá đất; giữa lợi ích kinh tế và các nhóm lợi ích khác; vai trò quản lý của Nhà nước và sự tham gia của Nhân dân… Hiểu rõ và vận dụng hiệu quả phương pháp luận giúp đánh giá toàn diện, sâu sắc vấn đề, các lập luận và phân tích có căn cứ và thuyết phục.

Đất đai ở Việt Nam thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý; Nhà nước là chủ thể độc quyền phân phối đất đai, ảnh hưởng lớn đến thị trường đất đai ở Việt Nam. Giá đất hay gọi là giá cả quyền sử dụng đất là biểu hiện của sự phát triển thị trường đất đai, là công cụ kinh tế chính yếu trong quản lý tài chính đất đai, phát triển kinh tế đất đai. Vì vậy, tiền đề bảo đảm khai thác tối ưu hiệu quả kinh tế của đất đai là hoàn thiện công tác QLNN về giá đất.

Những đặc trưng của giá đất, nguyên tắc QLNN và quan điểm hiện đại về vai trò quản lý của Nhà nước sẽ được kết hợp để hoàn thiện khung lý thuyết QLNN về giá đất tại Việt Nam.

(ii) Phương pháp nghiên cứu

Việc nghiên cứu đề tài vận dụng nhiều phương pháp khác nhau tùy thuộc vào đối tượng và mục đích nghiên cứu trong từng vấn đề. Bao gồm các phương pháp sau:

- Phương pháp lịch sử được sử dụng để nghiên cứu lịch sử phát triển các quy định pháp luật trong QLNN về giá đất tại Việt Nam. Phương pháp này được sử dụng chủ yếu tại Chương 1, Chương 2, Chương 3 của luận án;

- Phương pháp tổng hợp và phân tích được sử dụng xuyên suốt trong quá nghiên cứu đề tài. Trên cơ sở tổng hợp các lý thuyết và quy định pháp luật hiện hành để chỉ ra những ưu điểm, hạn chế; sự chưa phù hợp giữa thực trạng pháp luật và lý thuyết trong QLNN về giá đất hiện nay.

- Phương pháp phân tích luật viết được sử dụng chủ yếu trong quá trình phân tích các khái niệm pháp lý, các quy định pháp luật về giá đất về vai trò của Nhà nước

trong quản lý giá đất hiện nay. Phương pháp này được sử dụng chủ yếu trong Chương 2 và trọng tâm ở Chương 3 khi phân tích thực trạng QLNN về giá đất ở Việt Nam;

- Phương pháp so sánh được áp dụng để so sánh kết quả nghiên cứu của các công trình liên quan rút ra những điểm chung, nhận định và đánh giá trong quá trình nghiên cứu. Đồng thời, phương pháp sử dụng so sánh kinh nghiệm của một số quốc gia, đánh giá mức độ phù hợp rút ra những kinh nghiệm, đề xuất giải pháp.

5. Những điểm mới và ý nghĩa của luận án

Luận án “Quản lý nhà nước về giá đất” được nghiên cứu hệ thống cả về lý luận và thực tiễn, những điểm mới và đóng góp của luận án cụ thể như sau:

Một là, luận án có cách tiếp cận mới trong nghiên cứu giải quyết vấn đề giá đất ở Việt Nam - từ góc độ khoa học luật hành chính. Trên cơ sở những nội dung phổ biến khi nghiên cứu về QLNN, luận án đã thể hiện nét đặc trưng trong nghiên cứu quản lý giá đất, những điểm mới, khoa học và sáng tạo trong giải quyết từng nội dung nghiên cứu. Hướng nghiên cứu đánh giá và hoàn thiện vai trò quản lý của Nhà nước đối với giá đất ở Việt Nam vừa thể hiện tính mới, vừa phù hợp với đặc thù trong quản lý đất đai và đặc điểm của giá đất ở nước ta.

Hai là, kết quả nghiên cứu của luận án chứng minh sự cần thiết về vai trò quản lý của Nhà nước đối với giá đất; xác định rõ đối tượng quản lý trong cơ chế hai giá đất ở nước ta. Luận án đã xây dựng cơ sở khoa học thiết lập cơ chế quản lý giá đất phù hợp với đặc thù sở hữu toàn dân đối với đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, hướng đến mục tiêu phát triển bền vững ở Việt Nam.

Ba là, luận án phân tích và xây dựng toàn diện vai trò quản lý của Nhà nước đối với giá đất ở Việt Nam, không chỉ đơn thuần là quyền quyết định giá đất. QLNN về giá đất được nghiên cứu toàn diện về nguyên tắc, mục tiêu, nội dung, hình thức, chủ thể và phương pháp quản lý giá đất. Kết quả nghiên cứu thể hiện cơ sở lý luận chặt chẽ, toàn diện và khoa học, làm nền tảng đánh giá thực trạng, đề xuất giải pháp quản lý giá đất, khẳng định tầm quan trọng và hiệu quả của giá đất trong quản lý, sử dụng đất đai ở Việt Nam.

Bốn là, luận án phân tích thực trạng QLNN về giá đất nhà nước ở Việt Nam với cả hai khía cạnh: thực trạng quy định pháp luật và thực tiễn thực thi các quy định QLNN về giá đất. Kết quả nghiên cứu đã khái quát bức tranh tổng thể thực trạng QLNN về giá đất ở nước ta; luận án đưa ra những kết luận sâu sắc, xác định bản chất vấn đề đang tồn tại trong pháp luật và thực tiễn QLNN về giá đất ở Việt Nam.

Năm là, luận án nghiên cứu ứng dụng những đặc trưng của lý thuyết quản trị tốt xây dựng những yêu cầu cụ thể bảo đảm hiệu quả quản lý giá đất, phù hợp với xu hướng đổi mới vai trò quản lý của Nhà nước trong xã hội hiện đại và đặc trưng của Việt Nam. Dựa trên các yêu cầu, tác giả đánh giá mức độ hoàn thiện của thực trạng quản lý giá đất ở Việt Nam để thấy được những hạn chế trong QLNN về giá đất với thể chế quản trị đất đai hiện đại. Những yêu cầu được xây dựng trong luận án là cơ sở

để đánh giá hiệu quả QLNN về giá đất; là giá trị khoa học, tạo nền tảng lý luận hoàn thiện pháp luật và thực tiễn QLNN về giá đất.

Sáu là, luận án đưa ra những định hướng giải quyết các vấn đề mang tính cốt lõi, đề xuất những giải pháp cụ thể hoàn thiện cơ sở lý luận và pháp luật QLNN về giá đất ở nước ta nhằm phát huy tối ưu hiệu quả của giá đất, tạo sự đột phá trong phát triển kinh tế đất đai; những đổi mới về quản lý giá đất thể hiện nền tảng thị trường trong quản lý đất đai ở Việt Nam. Sự tuân thủ đầy đủ các yêu cầu bảo đảm hiệu quả quản lý giá đất là yếu tố then chốt thực hiện quản lý giá đất theo cơ chế thị trường, phù hợp xu hướng phát triển của quản trị đất đai hiện đại; dung hòa vai trò quản lý của Nhà nước và đặc điểm kinh tế của giá đất trong phát triển kinh tế thị trường.

Kết quả nghiên cứu đã đóng góp những quan điểm khoa học về cơ sở lý luận trong QLNN về giá đất ở Việt Nam. Luận án cung cấp bức tranh tổng thể thực trạng QLNN về giá đất, rút ra những kết luận sâu sắc về bất cập, hạn chế và nguyên nhân tồn tại. Trên cơ sở ứng dụng lý thuyết quản trị tốt, luận án đã xây dựng những yêu cầu, định hướng và giải pháp cụ thể hoàn thiện QLNN về giá đất ở Việt Nam. Những sản phẩm đặc trưng cả về lý luận và thực tiễn góp phần đổi mới mạnh mẽ vai trò quản lý của Nhà nước trong lĩnh vực đất đai, điển hình đối với giá đất; đóng góp tích cực vào quá trình xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta, góp phần thực hiện mục tiêu phát triển bền vững. Luận án là nguồn tài liệu tham khảo có giá trị cho sinh viên, học viên, người nghiên cứu và người làm công tác thực tiễn liên quan đến những nội dung nghiên cứu của luận án.

6. Kết cấu của luận án

Ngoài Phần mở đầu, Danh mục các công trình khoa học liên quan đến đề tài luận án đã công bố, Danh mục tài liệu tham khảo, Phần nội dung của luận án bao gồm các chương sau đây:

Chương 1. Tổng quan tình hình nghiên cứu đề tài và những vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu

Chương này tác giả tổng hợp, đánh giá những công trình khoa học liên quan đến nội dung của luận án, những vấn đề cần được tiếp tục nghiên cứu của luận án. Bên cạnh đó, tác giả xác định vấn đề cần nghiên cứu, cơ sở lý thuyết, cách tiếp cận và phương pháp giải quyết vấn đề nghiên cứu.

Chương 2. Cơ sở lý luận và quy định pháp luật quản lý nhà nước về giá đất ở Việt Nam

Chương này tác giả làm rõ khái niệm, đặc điểm, quy định pháp luật cơ bản của giá đất; làm rõ các yếu tố cấu thành giá đất và sự tác động của giá đất để chứng minh sự cần thiết, phù hợp của cơ chế QLNN đối với giá đất. Phân tích làm rõ các nội dung lý luận và trình bày các quy định pháp luật hiện hành là nền tảng QLNN về giá đất ở Việt Nam.

Nam

Chương 3. Thực trạng pháp luật về quản lý nhà nước về giá đất ở Việt

Trên nền tảng cơ sở lý luận, Chương này tác giả đánh giá thực trạng QLNN về

giá đất ở Việt Nam gồm thực trạng quy định pháp luật và quá trình tổ chức thực hiện các quy định về giá đất. Tác giả đánh giá thực trạng dựa trên những kết quả nghiên cứu lý luận, chỉ ra những bất cập, tồn tại quy định và thực tiễn quản lý giá đất ở nước ta hiện nay.

Chương 4. Định hướng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về giá đất ở Việt Nam

Trên cơ sở thực trạng quản lý giá đất ở Việt Nam, với những hạn chế của quy định và bất cập từ thực tiễn áp dụng pháp luật trong QLNN về giá đất, tác giả vận dụng những kết quả nghiên cứu lý luận và kinh nghiệm một số quốc gia đề xuất những giải pháp trong quản lý giá đất ở nước ta. Các giải pháp từ lý luận đến quy định pháp luật về nguyên tắc, mục tiêu quản lý, nội dung và hình thức, phương pháp QLNN về giá đất nhằm hoàn thiện cơ chế quản lý giá đất khoa học, hiện đại và hiệu quả.

CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI VÀ NHỮNG VẤN ĐỀ CẦN TIẾP TỤC NGHIÊN CỨU

1.1. Tổng quan tình hình nghiên cứu

Đề tài “Quản lý nhà nước về giá đất” với định hướng nghiên cứu đánh giá và phạm vi nghiên cứu ở Việt Nam nên tổng quan các nghiên cứu trong nước và nước ngoài được sắp xếp theo hai nhóm vấn đề: một là, nghiên cứu về đặc điểm, các yếu tố hình thành và tác động đến giá đất; hai là, nghiên cứu liên quan đến QLNN về giá đất.

1.1.1. Tình hình nghiên cứu trong nước

1.1.1.1. Nghiên cứu về đặc điểm của giá đất và các yếu tố tác động đến giá đất

Đặc điểm, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong khoa học pháp lý Việt Nam được nghiên cứu từ nhiều góc độ tiếp cận khác nhau.

Dưới tác động của sở hữu đất đai đến giá đất và quản lý giá đất ở Việt Nam, tác giả Phạm Văn Võ9 cho rằng: giá đất chính là giá quyền sử dụng đất, nhưng vì quyền sử dụng đất đã được đồng hóa với đất đai nên giá của quyền sử dụng đất được gọi là giá đất. Những chênh lệch quá lớn trong cơ chế hai giá đã làm thị trường quyền sử dụng đất bị rối loạn, sự công bằng trong sử dụng đất bị ảnh hưởng xấu. Đánh giá về vấn đề này, trong tác phẩm Vốn hóa đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam, tác giả Trần Thị Minh Châu cho rằng thị trường quyền sử dụng

đất ở Việt Nam khá méo mó, hình thành thị trường hai cấp: thị trường sơ cấp (Nhà nước độc quyền phân phối đất đai) và thị trường thứ cấp (giao dịch của người sử dụng đất).10 Vì vậy có thể thấy, giá đất ở thị trường sơ cấp chịu sự tác động chủ yếu bởi ý chí của chủ thể được trao quyền quyết định, trong khi đó giá đất ở thị trường thứ cấp phản ánh quy luật thị trường và ảnh hưởng trực tiếp của giá đất từ thị trường sơ cấp. Hai loại giá trên có quan hệ chặt chẽ với nhau nhưng luôn thoát ly nhau theo chiều

hướng phức tạp ảnh hưởng đến đầu cơ, tham nhũng. Đặc trưng này cho thấy, giá đất ở Việt Nam chịu ảnh hưởng lớn từ quyền quyết định của Nhà nước.

Nội dung lý luận về giá đất hay giá quyền sử dụng đất đã được tác giả Lưu Quốc Thái11 phân tích và đưa ra kết luận cho câu hỏi: Giá đất và giá quyền sử dụng đất có sự khác biệt thế nào? Quan điểm thứ nhất cho rằng đất đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân nên chỉ có giao dịch về quyền sử dụng đất; vì vậy, Việt Nam chỉ có thị trường bất động sản trong đó có thị trường quyền sử dụng đất.12 Quan điểm thứ hai cho rằng đất đai vẫn là hàng hóa, cho dù là hàng hóa đặc biệt và thị trường đất đai vẫn tồn tại và

9 Phạm Văn Võ (2012), Chế độ pháp lý về sở hữu và quyền tài sản đối với đất đai, NXB Lao động, Tp. Hồ Chí Minh;

10 Nghị quyết số 05-NQ/TW ngày 01/11/2016 Hội nghị lần thứ tư Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XII; Phạm Văn Võ (2012), Chế độ pháp lý về sở hữu và quyền tài sản đối với đất đai, NXB Lao động, tr.130, 131; Lưu Quốc Thái (2016), sđd (4), tr.53, 54 đều thống nhất phân chia thị trường đất đai ở Việt Nam gồm: thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp.

11 Lưu Quốc Thái (2016), sđd (4).

12 Vũ Văn Phúc - Trần Thị Minh Châu (2003), “Quan điểm của Đảng và Nhà nước Việt Nam về phát triển thị trường bất động sản trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa”, Tạp chí Địa chính, (4), tr.6-8.