Xây Dựng Cơ Sở Dữ Liệu Và Dự Báo Về Giá Đất 69243

phạm, tổ chức hệ thống quản lý. (ii) Quyết định chủ đạo triển khai các quy định, tổ chức QLNN về giá đất. Đây là những quyết định dựa trên quy phạm pháp luật để xây dựng những định hướng cụ thể ở các cấp, các ngành trong tổ chức thực hiện các nhiệm vụ quản lý giá đất.

Bốn là, bảo đảm tính hợp pháp của quyết định quản lý là điều kiện tiên quyết khẳng định sự thượng tôn pháp luật trong QLNN về giá đất. Để bảo đảm tính hợp pháp của quyết định, trước hết là sự tuân thủ quy định thẩm quyền ban hành quyết định. Việc phân cấp, uỷ quyền ban hành quyết định quản lý phải bảo đảm phù hợp quy định, khả thi, đạt hiệu quả tối ưu và xác định rõ trách nhiệm, với nguyên tắc, bảo đảm tính chuyên nghiệp, hiệu quả trong quản lý. Điển hình, nghiên cứu hoàn thiện thống nhất cơ chế phân cấp quyết định giá đất cụ thể ở các địa phương. Khắc phục những hạn chế, chồng chéo, mâu thuẫn trong các quy định về giá đất; thống nhất những quy định về thẩm định giá đất trong PLĐĐ với Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, đặc biệt là quy định về các phương pháp định giá đất; tuân thủ quy định về hình thức, trình tự ban hành các quyết định, bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ, kịp thời và phát huy hiệu quả trong thực tiễn. Để dung hòa tính hợp pháp và tính hợp lý của quyết định quản lý, bảo đảm hiệu lực thi hành các quyết định quản lý thì nội dung quyết định phải phù hợp đặc điểm của giá đất, không là sự áp đặt ý chỉ chủ quan trái ngược các quy luật thị trường. Mặc dù giá đất nhà nước là sản phẩm của quy trình hành chính nhưng các quyết định quản lý không thể chỉ là sự áp đặt một chiều.

Năm là, tính hợp lý của quyết định quản lý giá đất tạo sự đồng thuận trong cộng đồng, giải quyết các bất đồng, mâu thuẫn về giá đất; bảo đảm tính khả thi và hiệu lực của quyết định. Với đặc điểm của giá đất và mục tiêu QLNN về giá đất thì dung hòa tính toàn diện và cụ thể trong các quyết định là tiền đề bảo đảm tính hợp lý của quyết định quản lý giá đất. Quyết định được ban hành phải điều chỉnh đầy đủ các nội dung, tương tác phù hợp các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất để mang lại hiệu quả quản lý cao nhất. Bên cạnh đó, quyết định phải thoả mãn tính cụ thể của đối tượng quản lý là giá đất nhà nước trong mối quan hệ tác động của cơ chế hai giá đất. Để đánh giá tính hợp lý của các quyết định trong quản lý giá đất chủ yếu dựa vào tính khả thi, có căn cứ và vấn đề lợi ích trong các quyết định. Các quyết định quản lý phải được ban hành trên cơ sở vận dụng linh hoạt tính khuôn mẫu, định hướng của quản lý trên nền tảng thị trường. Tính khả thi được bảo đảm bởi sự phù hợp giữa ý chí, mục tiêu của chủ thể quản lý với hoàn cảnh, điều kiện khách quan hiện tại của giá đất. Đồng thời, tính có căn cứ của quyết định tạo cơ sở chặt chẽ, nâng cao tính thuyết phục của quyết định. Tính căn cứ của quyết định quản lý là sự kết hợp của căn cứ pháp lý và sự đồng thuận cộng đồng đối với quyết định. Điều này yêu cầu quá trình ban hành quyết định phải xem xét thận trọng, thảo luận để lựa chọn những giải pháp tối ưu nhất, đặc biệt là bảo đảm tính công khai, minh bạch các thông tin, mở rộng sự tham gia của các chủ thể ngoài nhà nước trong quá trình ban hành quyết định, nhất là quyết định giá đất. Song

song đó, hoàn thiện kỹ thuật ban hành các quyết định là rất cần thiết, cần bảo đảm tính chính xác, thống nhất trong ngôn từ; hạn chế tối đa các quy định tùy nghi, duy ý chí.

Quá trình ban hành quyết định quản lý phải là sự tuân thủ, kết hợp hài hòa giữa tính hợp pháp và tính hợp lý trong từng quyết định, giữa bản chất, đặc điểm của giá đất và đặc trưng của từng loại giá đất. Đây là nội dung quan trọng, quyết định hiệu quả quản lý giá đất qua hình thức mang tính pháp lý. Vì vậy, chính quy định về thẩm quyền, trình tự ban hành các quyết định phải được chuẩn hóa, bảo đảm hiệu lực thực thi. Ngoài ra, các quyết định quản lý giá đất phải được tổ chức lấy ý kiến đóng góp, tiếp thu và giải trình đầy đủ, nâng cao tính công khai, minh bạch trong quá trình ban hành quyết định. Quyết định phải được tuyên truyền kịp thời, phổ biến rộng rãi để triển khai vào thực tiễn, có cơ chế bảo đảm hiệu lực thi hành. Những thay đổi, chuyển biến trong công tác ban hành quyết định QLNN về giá đất cần được khởi phát từ những quyết định chủ đạo trên cơ sở thay đổi tư duy về mối quan hệ quản lý của Nhà nước đối với giá đất. Mức độ toàn diện, thống nhất, đồng bộ, khả thi của các quyết định quy phạm quản lý giá đất là nền tảng cho hiệu quả ban hành các quyết định cá biệt.

4.2.3. Quyết định giá đất

Quyết định giá đất là nội dung đặc trưng, trọng tâm trong QLNN về giá đất ở Việt Nam. Quyết định giá đất vừa là nội dung vừa thể hiện kết quả quản lý giá đất nhà nước, ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình hình thành giá đất thị trường. Trước thực trạng khung giá đất và bảng giá đất vấp phải nhiều bất đồng trong dư luận vì cho rằng quá thấp so với giá thị trường, LĐĐ năm 2013 đã ban hành giải pháp nhằm giảm sự chênh lệch giữa giá nhà nước và giá thị trường đó là áp dụng phổ biến giá đất cụ thể. Tuy nhiên, kết quả quyết định giá đất vẫn còn nhiều hạn chế, là nguyên nhân chủ yếu phát sinh mâu thuẫn giữa nhà nước - người sử dụng đất trong quản lý giá đất.

Kinh nghiệm về quyết định giá đất tại một số quốc gia cụ thể như sau: kinh nghiệm về định giá đất hàng loạt thông qua ứng dụng công nghệ CAMA (Computer- Assisted mass appraisal), đây là phương pháp được sử dụng phổ biến ở các nước tiên tiến như: Mỹ, Úc, Canada, Nga, Thụy Điển, Hàn Quốc…. kết quả định giá đất hàng loạt là cơ sở thu các loại thuế, ví dụ ở Thụy Điển tất cả loại thuế bất động sản đều dựa trên kết quả định giá đất hàng loạt, giá trị này bằng 75% giá trị thị trường của bất động sản.291 Bên cạnh đó, một số phương pháp quyết định giá đất rất đặc trưng, được triển

khai hiệu quả ở các quốc gia, điển hình là Đài Loan, người có đất phải đăng &