Pháp luật về đăng ký bất động sản ở Việt Nam

MỤC LỤC

LỜI NÓI ĐẦU1

Chương 1. TỔNG QUAN VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN

1.1. “SỔ ĐỎ”, “ SỔ HỒNG”: GIẤC MƠ VÀ HIỆN THỰC 5

1.1.1

Những vụ việc nổi bật 5

1.1.2

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 114 trang tài liệu này.

Bình luận thực trạng cấp Giấy chứng nhận quyền sử 14 dụng đất

1.1.3

Tiểu kết 27

1.2. NHỮNG QUAN NIỆM KHÁC NHAU VỀ ĐĂNG KÝ BẤT 28

ĐỘNG SẢN

1.2.1

1.2.2

Sơ lược về đăng ký bất động sản trên thế giới 28

Sự phát triển của các hệ thống đăng ký bất động sản 33

1.2.3 Hệ thống đăng ký đối kháng 33

1.2.4 Hệ thống đăng ký quyền 36

1.2.4

Hệ thống Torrens 37

Hệ thống kiểu Anh quốc 39

1.2.5 Tiểu kết 40

Chương 2. THỰC TIỄN PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ BẤT 41

ĐỘNG SẢN VIỆT NAM VÀ NHỮNG NỖ LỰC XÂY DỰNG LUẬT ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN

2.1. BẢN CHẤT CỦA ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN41

2.1.1 Đăng ký bất động sản: nghĩa vụ cung cấp dịch vụ 42 công của nhà nước

2.2. PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN HIỆN 46

HÀNH

2.2.1 Quy định của Luật Đất đai [2003] 5

2.2.1

Mô hình đăng ký 51

2.2.1 Cơ chế thực thi pháp luật 57

2.2.1

Nghĩa vụ chứng minh nguồn gốc bất động sản 57

“Sổ đỏ” nên cấp cho thửa đất 58

2.2.2 Quy định về đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sở 60 hữu nhà ở

2.2.3 Tiểu kết 66

2.3 MỘT VÀI BÌNH LUẬN VỀ DỰ THẢO LUẬT 66 ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN

2.3.1 Tiêu chí đánh giá 67

2.3.2 Mục tiêu của dự thảo luật đăng ký bất động sản 68

2.3.3 Triết lý của dự thảo luật đăng ký bất động sản 71

Phạm vi đăng ký 72

Cơ quan đăng ký 73

KẾT LUẬN 77

PHỤ LỤC 79

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 98

LỜI NÓI ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Từ vài năm trở lại đây, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận sở hữu nhà ở đã trở thành vấn đề nóng bỏng, thu hút sự quan tâm của dư luận và pháp luật. Cấp giấy chứng nhận đăng ký bất động sản lẽ ra phải là việc được làm từ rất lâu, song bấy lâu nay bị sao nhãng. Kể từ khi có Luật Đất đai [2003] các cơ quan quản lý đất đai mới tuyên bố “hạ quyết tâm” phải giải quyết xong vấn đề cấp “sổ đỏ” cho dân trong toàn quốc vào cuối năm 2005, rồi sau đó chủ trương này phải gia hạn đến cuối năm 2006. Chủ đề này trở thành tâm điểm của dư luận khi Luật Nhà ở năm 2005 quy định về cấp “sổ hồng mới” và ý tưởng “giấy xanh” của Bộ Tư pháp ra đời. Nhưng rốt cuộc, sau rất nhiều nỗ lực của các cơ quan và quan viên nhà nước, cho đến cuối năm 2007, theo báo cáo của ngài tân Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường trước Quốc hội trong kỳ họp cuối năm, thì công việc dường như còn đang rất dở dang, đầy khiếm khuyết với những con số đã làm được thật khiêm tốn, không khỏi phiền lòng người dân. Theo báo cáo của ông Bộ trưởng Phạm Khôi Nguyên, “đến 30-9-2007 mới có 37 địa phương đạt được 70% kế hoạch, 27 tỉnh thành còn lại vẫn còn hơn nửa phần việc chưa xong”, “một số địa phương, giấy đã hoàn thành nhưng người dân chưa đến nhận. Có nơi như Hà Nội chỉ có 23,8% các tổ chức được cấp "sổ đỏ”, Bắc Giang là 37,08%” ["Sổ đỏ”: tiền và phiền! Tuổi trẻ, thứ Tư, 07/11/2007]

Trong bối cảnh đó, ý tưởng xây dựng một đạo luật quy định chung về đăng ký bất động sản đã được Quốc hội khoá XI quan tâm, giao Bộ Tư pháp chủ trì soạn thảo. Sau nhiều lần chỉnh sửa, lấy ý kiến các Bộ ngành, dự thảo này hiện đang là một nội dung trong chương trình làm luật của Quốc hội khoá XII.

Trước ngổn ngang những vấn đề cần lời giải đáp, thì việc nghiên cứu pháp luật về đăng ký bất động sản là một việc làm có ý nghĩa, cần sự góp sức của nhiều người. Với suy nghĩ ấy, để góp vài lời bàn nho nhỏ,

chúng tôi chọn chủ đề: “Pháp luật về đăng ký bất động sản ở Việt Nam” làm đề tài nghiên cứu trong khuôn khổ một luận văn tốt nghiệp thạc sĩ luật học.

2. Tình hình nghiên cứu

Trong thời gian qua, giới khoa học nói chung, khoa học pháp lý nói riêng đã có nhiều công trình nghiên trực tiếp và gián tiếp về các quy định của pháp luật liên quan đến lĩnh vực đăng ký bất động sản, có thể kể ra một số công trình tiêu biểu như: (1) Đỏ hồng xanh: những sắc màu gian truân của trước bạ, tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, năm 206 của PGS. TS. Phạm Duy Nghĩa; (2) Mối quan hệ giữa đăng ký bất động sản và xác lập quyền đối với bất động sản, tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, số 12/2006 của TS Nguyễn Ngọc Điện; (3) Bộ Tư pháp đã chủ trì, đồng chủ trì hàng chục hội thảo khoa học về đăng ký bất động sản phục vụ cho việc soạn thảo dự luật đăng ký bất động sản. Chúng tôi cũng đã giành nhiều thời gian và tâm huyết nghiên cứu về chủ đề thú vị này, và đã có dịp công bố các báo cáo sau: (1) “Bàn về vai trò đại diện chủ sở hữu và quản lý đất đai của nhà nước ta hiện nay”, kỷ yếu Hội nghị khoa học “Địa lý- Địa chính”, Trường đại học khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội, tháng 9 năm 2006; (2) “Đi tìm triết lý của sổ đỏ”, kỷ yếu Hội thảo khoa học “Địa chính với thị trường bất động sản: Lý luận và thực tiễn ở Việt Nam”, Viện nghiên cứu Địa chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường, tháng 1 năm 2006.

Nhìn nhận một cách tổng quan, các công trình vừa kể trên từ nhiều góc độ khác nhau đã phân tích, đánh giá một cách sâu sắc các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về đăng ký. Tuy nhiên, với một chủ đề thú vị và muôn phần phức tạp cả về lý thuyết lẫn thực tiễn thì bên cạnh những thành công mà giới khoa học pháp lý nước ta đã đạt được, chủ đề này vẫn cần tiếp tục được nghiên cứu và bổ khuyết, nhằm tìm kiếm những kiến giải khoa học cho việc xây dựng và ban hành pháp luật, sao cho pháp luật ngày càng gần với cuộc sống hơn. Vì lẽ đó, trong một chừng mực nhất

định, chúng tôi hy vọng rằng việc nghiên cứu đề tài “Pháp luật về đăng ký bất động sản ở Việt Nam” trong khuôn khổ Luận văn tốt nghiệp Thạc sĩ luật học là sự góp sức có ý nghĩa.

3. Mục đích nghiên cứu

Luận văn được thực hiện trong bối cảnh Việt Nam đang quan tâm đổi mới công tác xây dựng pháp luật. Theo xu hướng đổi mới đó thì, “xây dựng pháp luật ngày càng lấy lợi ích của dân làm cốt lõi, chứ không chỉ quá quan tâm đến quản lý nhà nước làm trung tâm” [25, tr.xxi]. Sự mong mỏi thiết tha này, dẫu chưa phải là hiện thực, song là tất yếu dù sớm hay muộn, bởi đó là tất yếu khách quan không thể chối bỏ. Bởi vậy, các vấn đề sẽ được đề cập trong bản Luận văn này cũng sẽ không nằm ngoài mục đích và quan niệm ấy. Để thực hiện mục đích và ý tưởng vừa nêu, chúng tôi sử dụng một số tư liệu từ báo chí, một vài vụ việc đã được toà án nhân dân giải quyết, những sự kiện và vụ việc có thật ấy được dùng làm phần dẫn nhập, minh chứng cho các nội dung nghiên cứu.

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Về đối tượng nghiên cứu: Đối tượng nghiên cứu chủ yếu của luận văn này là (i) các quy định hiện hành của pháp luật Việt Nam về đăng ký bất động sản; và (ii) các định hướng, quy định trong Dự thảo luật đăng ký bất động sản Việt Nam đang được gấp rút soạn thảo bởi cơ quan của Bộ Tư pháp.

Phạm vi nghiên cứu: Pháp luật về đăng ký bất động sản về cơ bản bao gồm đăng ký vật quyền và đăng ký giao dịch bảo đảm về bất động sản. Đây quả là một chủ đề không nhỏ, trong khuôn khổ yêu cầu của một luận văn tốt nghiệp, chúng tôi chỉ tập trung nghiên cứu khía cạnh thứ nhất của chủ đề này. Nghĩa là, trong luận văn này, nội dung nghiên cứu chỉ tập trung vào việc đăng ký vật quyền, nội dung đăng ký giao dịch bảo

đảm về bất động sản sẽ là chủ đề của một nghiên cứu khác khi có điều kiện.

5. Phương pháp nghiên cứu

Để thực hiện Luận văn này, chúng tôi sẽ phải sử dụng phương pháp luận duy vật biện chứng, phương pháp luận duy vật lịch sử, cơ sở lý luận về nhà nước và pháp luật trong điều kiện mới với nhiều sự thay đổi như hiện nay. Thêm vào đó, chúng tôi sẽ sử dụng các phương pháp nghiên cứu khoa học đáng tin cậy thường gặp như: phương pháp tổng hợp; phương pháp phân tích, đánh giá; phương pháp hệ thống; phương pháp so sánh, đối chiếu; phương pháp lịch sử….

6. Bố cục của luận văn

Ngoài phần lời nói đầu, kết luận, phụ lục, luận văn được kết cấu thành 2 chương.

 Chương I: Tổng quan về đăng ký bất động sản;

 Chương II: Thực tiễn pháp luật Việt Nam và những nỗ lực xây dựng Luật Đăng ký bất động sản.

************

Dẫu đã rất nỗ lực, song với sự hiểu biết sơ sài của mình, luận văn này không thể tránh khỏi những thiếu sót. Những khiếm khuyết và hạn chế ấy là của riêng tôi. Với tinh thần thực sự cầu thị, tác giả chân thành mong đợi những chỉ dẫn, gợi ý, trao đổi, và phê bình của các nhà khoa học để mở rộng thêm đường học hỏi; hân hạnh ấy là niềm khích lệ quý báu và vô cùng có ý nghĩa đối với tác giả không chỉ để hoàn thiện bản Luận văn này...

Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 4 năm 2008

Tác giả

CHƯƠNG 1

TỔNG QUAN VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 “SỔ ĐỎ”, “SỔ HỒNG”: GIẤC MƠ VÀ HIỆN THỰC‌

1.1.1 Những vụ việc nổi bật

[1]. "Kỷ lục hành dân": 28 lần không xin nổi một chữ ký

[http://www.vnn.vn, lên mạng ngày 17/05/2005] Báo Lao Động lại phát hiện một "kỷ lục" mới về "thủ tục hành dân". Đó là trường hợp để làm sổ đỏ, một công dân đã phải tìm lên UBND phường, đi đi lại lại tới 28 lần trong ròng rã gần 3 tháng trời, mà kết quả vẫn là số 0 tròn trĩnh...

"Hành" tới số

Người bị "hành" là ông Nguyễn Trọng Hiệp - 77 tuổi, hiện đang sống tại nhà số 8 phố Lê Đại Hành, phường Lê Đại Hành, Hà Nội. Theo tìm hiểu của phóng viên, khoảng cuối tháng 1.2005, chấp hành chủ trương Nhà nước trong việc xúc tiến kê khai xin sổ đỏ, ông Hiệp lên Sở Tài nguyên - Môi trường và Nhà đất Hà Nội để hỏi thủ tục.

Sau đó, ông được cán bộ ở đây hướng dẫn: Vì nhà ông nằm trong diện chính sách nên ông phải có bộ "hồ sơ cấp giấy chứng nhận nhà chính sách", gồm có các giấy tờ liên quan, quan trọng nhất là "đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (QSHNƠ) và quyền sử dụng đất ở (QSDĐƠ)",

"giấy khai nhận di sản thừa kế" có chữ ký của UBND phường xác nhận là "không có tranh chấp". Còn công đoạn tiếp theo, cán bộ của sở sẽ nghiên cứu, giải quyết.

Ngỡ rằng mọi việc như thế là quá rõ ràng, đơn giản, ngày 1.2 (trước Tết Nguyên đán Ất Dậu), ông Hiệp lập xong bộ hồ sơ và lên phường xin chữ ký. Bà chủ tịch phường yêu cầu ông gặp ông Trần Quốc Long - cán bộ địa chính. Ông Long hẹn ông Hiệp 2 ngày để giải quyết, nhưng sau đó lại khất lần ông Hiệp với nhiều lý do cá nhân khác nhau.

Khi Tết Nguyên đán tới, ông Long lại hẹn sau Tết sẽ giải quyết. Nhận thấy có điều không ổn, ông Hiệp đã tỉ mỉ ghi lại các lần được phường hẹn vào một quyển lịch. Trong thời gian chờ đợi giải quyết, ông Long lại tiếp tục yêu cầu ông Hiệp nộp bổ sung một số tài liệu như bản thi hành án đã giải quyết tranh chấp (vì trước đó nhà ông Hiệp đã có tranh chấp và được toà án xử thắng kiện), tờ công chứng bản di chúc, yêu cầu ông Hiệp phải lấy xác nhận của các gia đình liền kề là không có tranh chấp (?)...

Hết kiên nhẫn

Ngày 14/3, ông lên phường thì mãi tới lúc này phường mới chịu xác nhận cho ông vào "bản khai quyền thừa kế QSHNƠ, công trình và QSDĐƠ trong khuôn viên" là diện tích ông đang ở không có tranh chấp, không có đơn thư khiếu kiện. Nhưng lạ một điều là phường vẫn không chịu ký vào "đơn xin cấp giấy chứng nhận QSHNƠ và QSDĐƠ" cho ông Hiệp, mặc dù nội dung cũng không khác gì so với "bản khai quyền thừa kế..." (?), cũng đều là xác nhận diện tích ông Hiệp đang