Ở khía cạnh khác, Quigley and Rosenthal (2005) lại tập trung sự quan tâm vào mối quan hệ của các quy định SDĐ và thị trường nhà ở. Nghiên cứu tổng quan cố gắng thiết lập mối quan hệ nhân quả giữa quy định SDĐ và giá nhà ở nhưng có một số lượng đáng kể các công trình nghiên cứu cho thấy, các quy định SDĐ đôi khi ít hoặc không có ảnh hưởng đến giá nhà. Ngoài ra, mức độ thực thi các quy định SDĐ cũng sẽ mang lại kết quả tác động khác nhau đối với sự thay đổi của giá nhà đất.
Sau này, đã có một số nghiên cứu sử dụng cách tiếp cận của Jaeger và Plantiga (2007) đề xuất về 03 tác động hiệu ứng của quy định chính sách làm thay đổi giá đất – BĐS (chi tiết xem Bảng 1.4).
Qua bảng tổng hợp, chúng ta thấy rằng, trong quá trình phân tích tác động của quy định SDĐ đến giá trị đất – BĐS (từ năm 2007 – nay), các nội dung và phạm vi phân tích ngày càng được mở rộng hơn đối với nhiều loại hình sử dụng đất (bên cạnh mục đích SDĐ đất nông nghiệp và đất ở trống đã quan tâm đến các loại đất công nghiệp và đất thương mại) và quan tâm đa dạng hơn đến các loại quy định, chính sách về SDĐ (ví dụ như, các quy định phân vùng, bảo tồn lịch sử, tái đầu tư phát triển, không gian mở, quy định giới hạn phát triển đô thị v.v.).
Đáng chú ý, về mặt phương pháp sử dụng để phân tích tác động của quy định SDĐ đến giá đất - BĐS, kỹ thuật phân tích hedonic vẫn được sử dụng phổ biến, bên cạnh các phương pháp thống kê đơn giản và phân tích so sánh. Tuy nhiên, trong phân tích Hedonic, một số nghiên cứu thực nghiệm đã cố gắng đưa thêm các thuộc tính không gian để củng cố thêm các kết quả nghiên cứu (Sun & Jones, 2013). Bên cạnh đó, một số nghiên cứu thực nghiệm cố gắng đề xuất một số phương pháp trong thực hiện thu thập, xử lý dữ liệu để phân tích [ví dụ như: Guo, Peeta, and Somenahalli (2017) đề xuất tiếp cận phân tích dữ liệu bằng đánh giá khảo sát sự sẵn sàng chi trả (WTP), Hilber and Robert-Nicoud (2013) đề xuất sử dụng dữ liệu GIS kết hợp các chỉ báo trong Chỉ số quy định SDĐ Wharton (WRLURI)]; hoặc sử dụng các kỹ thuật nhằm giảm bớt những hạn chế có thể gặp phải trong quá trình phân tích dữ liệu [ví dụ như, (Grout, Jaeger, & Plantinga, 2011) đề xuất sử dụng kỹ thuật hồi quy cắt để hạn chế vấn đề “nội sinh”; hay Haninger, Ma, and Timmins (2017) dùng phân tích sai biệt kép (DID) để giá tác động của quy định tái phát triển đất đai v.v.].
Bảng 1.4. Một số nghiên cứu thực nghiệm về tác động của các quy định SDĐ đến giá trị đất - BĐS
Tác giả | Địa điểm | Quy định | Hiệu ứng tác động | Loại đất/ BĐS | Phương pháp phân tích | Kết quả chính được phát hiện | |
2005 | EL Glaeser, J Gyourko, R Saks (2005) | Manhattan | Quy định về giới hạn SDĐ và giới hạn xây dựng mới | SE | Nhà ở | Hồi quy Hedonic | Quy định SDĐ và giới hạn cấp phép xây mới nhà ở làm cho giá nhà tại thành phố tăng khoảng 600$/feet vuông. |
2007 | Keith R. Ihlanfeldt (2007) | 100 thành phố của Florida | Quy định về giới hạn về diện tích nhà và đất ở | RE | Nhà ở và giá đất trống | Phân tích hồi quy | Càng tăng các quy định về giới hạn diện tích sẽ tác động làm gia tăng giá nhà và giảm giá đất. |
2007 | Jaeger, W. K., & Plantinga, A. J. (2007) | Orengon | Quy định về phân vùng và UGB | SE, AE, RE | Đất ở | Khảo sát và phân tích thống kê | Giá trị đất tăng lên ở vùng trong và ngoài khu vực phân vùng và khu vực giới hạn tăng trưởng |
2009 | EL Glaeser, BA Ward (2009) | Greater Boston | Quy định về diện tích đất tối thiểu và kiểm soát SDĐ | SE | Nhà ở | Sử dụng "bivariate regression" | Các quy định về SDĐ làm hạn chế đầu tư xây dựng và phát triển mới nhà ở, làm cho giá nhà ở tăng lên. |
2011 | Grout, C. A., Jaeger, W. K., & Plantinga, A. J. (2011). | Portland, Oregon | Quy định về ranh giới tăng trưởng đô thị (Urban Growth Boundary - UGB) | SE | Nhà đất ở | Hồi quy cắt (Regression Discontinuity Design) | Có sự chênh lệch về giá đất - BĐS ở phía tây và phía Nam của khu vực đô thị Portland từ 30.000$ - 140.000 $, nhưng không có sự khác biệt về giá giữa phía Đông; |
2013 | NA Boamah (2013) | Các đô thị phía Nam (OSM), Ghana | Kiểm soát SDĐ | SE, AE, RE | Đất ở | Khảo sát và phân tích thống kê | Các quy định SDĐ đã tác động tiêu cực đến giá trị đất đai và nguyên nhân cơ bản là do mức độ thực thi các quy định không đạt hiệu quả. |
2013 | J Suzuki (2013) | Texas, Hoa Kỳ | Các loại quy định SDĐ | RE | Đất thương mại (mục đích khách sạn) | Mô hình đầu vào - đầu ra trong lĩnh vực chuỗi khách sạn | Giá thuê phòng cao hơn trung bình khoảng 4%; Áp dụng các quy định SDĐ nghiêm ngặt làm tăng đáng kể chi phí đầu tư, đây được xem như là rào cản ra nhập thị trường của các đối thủ cạnh tranh. |
2013 | CAL Hilber, F Robert-Nicoud (2013) | 93 đô thị lớn của Hoa Kỳ | Quy định giới hạn phát triển đất ở | RE | Đất ở đô thị | Phân tích hồi quy; Sử dụng GIS kết hợp dữ liệu (WRLURI) | Phân tích thực nghiệm cho thấy mối tương quan tích cực mạnh mẽ giữa mức độ phát triển của khu vực đô thị và quy định giới hạn trong SDĐ ở. |
2014 | S Mathur (2014) | Quận King, Washington | Quy định về ranh giới tăng trưởng đô thị (UGB) | RE | Đất trống và nhà ở | Phân tích hồi quy | Quy định tác động làm tăng giá đất lên 230%, nhưng giá nhà giảm 1,3%; Quy định giới hạn phát triển đô thị SDĐ tác động lên giá đất và giá nhà là khác nhau |
2014 | N Kok, P Monkkonen, JM Quigley (2014) | Đô thị tại Vịnh San Francisco | Các loại quy định SDĐ | RE, SE | Nhà ở | Khảo sát và phân tích hồi quy | Quy định hạn chế giấy phép xây dựng hoặc thay đổi quy hoạch làm cho giá đất cao hơn. |
Có thể bạn quan tâm!
-
Tổng Quan Nghiên Cứu Về Các Yếu Tố Tác Động Gia Tăng Giá Trị Đất Đai -
Tổng Hợp Một Số Nghiên Cứu Sử Dụng Phương Pháp Phân Tích Tổng Hợp Trong Nghiên Cứu Tác Động Của Csht Giao Thông Đến Giá Đất Và Bđs -
Một Số Nghiên Cứu Thực Nghiệm Về Ảnh Hưởng Quy Hoạch Đến Giá Trị Đất -Bđs -
Một Số Loại Thuế Và Phí Điều Tiết Phần Gia Tăng Giá Trị Đất Đai Và Bđs -
Một Số Lý Thuyết Có Liên Quan Trong Nghiên Cứu Về Gia Tăng Giá Trị Đất Đô Thị -
Các Yếu Tố Cấu Thành Và Tác Động Gia Tăng Giá Trị Đất Đai
Xem toàn bộ 301 trang tài liệu này.
Tác giả | Địa điểm | Quy định | Hiệu ứng tác động | Loại đất/ BĐS | Phương pháp phân tích | Kết quả chính được phát hiện | |
2015 | GB Duarte, R Silveira-Neto, B Sampaio (2015) | Brazil | Quy định phân vùng | RE | Nhà ở (giá thuê trung bình/tháng) | Phân tích hồi quy | Quy định về phân vùng tạo ra mức tăng từ 5,4% đến 6,3% về mức giá thuê trung bình |
2017 | D Bunten (2017) | San Francisco | Quy định phân vùng | SE | Nhà ở (tiền thuê) | Mô hình cân bằng không gian tổng quát | Các hộ gia đình phải trả giá tiền thuê nhà ở hơn do quy định phân vùng trong SDĐ. |
2017 | MJ Warren, P Elliott, J Staines (2017) | Úc | Quy định bảo tồn lịch sử | AE | Đất ở | Phân tích Hedonic | Các mảnh đất ở trống nằm trong một khu bảo tồn di tích lịch sử được bán với giá cao hơn 10-11% so với các các mảnh đất trống tương tự không nằm trong khu di tích lịch sử. |
2018 | Jones, M., & Reed, R. G. (2018) | Úc | Quy định không gian mở | AE | Nhà ở | Phân tích hồi quy | Khoảng cách đến không gian mở đang hoạt động đã được tìm thấy có mối quan hệ đáng kể với mức giá nhà. |
2017 | Y Guo, S Peeta, S Somenahalli (2017) | Eastern Adelaide, Australia | Quy định không gian đi bộ | AE | Đất ở | Ordinary least squares (OLS) | Đề xuất phương pháp tiếp cận mới để đo khả năng tiếp cận đi bộ của BĐS và xác định được 12 biến có ý nghĩa thống kê tác động gia tăng giá trị đất |
2009 | CA De Sousa & etal. (2009) | Milwaukee và Minneapolis, Hoa Kỳ | Quy định tái phát triển (Brownfield redevelopment) | AE | Nhà ở | Phân tích hedonic | Thực hiện quy định về tái phát triển đã dẫn đến sự gia tăng giá nhà 11,4% ở gần Milwaukee và 2,7% tại Minneapolis; |
2012 | Y Yau (2012) | Hong Kong | Quy định về tái phát triển và phục hồi | AE | Nhà ở | Phân tích hedonic | Có sự gia tăng của giá nhà ở tại các dự án tái phát triển và phục hồi ở Hong Kong |
2013 | W Sun, B Jones (2013) | Hạt Milwaukee, Hoa Kỳ | Quy định về tái phát triển khu vực ô nhiễm | AE | Nhà ở | Phân tích thống kê và phân tích không gian | Dự án tái phát triển đóng một vai trò tích cực đối với các giá trị BĐS khu vực xung quanh nói chung, nhưng có hai ý nghĩa thống kê khác nhau được tìm thấy ở hai mức độ và kỹ thuật phân tích |
2015 | Wadu Mesthrige Jayantha & Chu Chun Ming (2015) | Hong Kong | Quy định về tái phát triển | AE | BĐS thương mại | Phân tích hedonic (mức giá thuê mặt bằng để phân tích) | Quy định mang lại giá trị gia tăng đáng kể cho các BĐS thương mại lân cận. Những người thuê tiềm năng sẵn sàng trả giá thuê cao hơn từ 13% đến 34%; |
2017 | Haninger, K., Ma, L., & Timmins, C. (2017) | Hoa Kỳ | Chương trình cải tạo đất ô nhiễm | AE | Nhà ở | Phân tích hedonic (DID) | Thực hiện quy định cải tạo làm cho giá trị BĐS nhà ở tăng từ 4,9% đến 11,1%; cá biệt có địa bàn giá tăng đén 32,3%. |
Nguồn: Tác giả tổng hợp.
Trong đó: RE: Hiệu ứng hạn chế (Restriction effects); AE: Hiệu ứng tiện ích (Amenity effects); và SE: Hiệu ứng khan hiếm (Sarcity effects).
Tóm lại, tổng quan lý thuyết và nghiên cứu các kết quả thực nghiệm cho thấy, các quy định SDĐ có tác động tích cực hoặc tiêu cực đối với giá đất - BĐS theo những cách khác nhau, phụ thuộc vào bối cảnh cụ thể cũng như chế độ pháp lý sử dụng đất. Ngoài ra, do việc phân chia các quy định SDĐ theo những cách khác nhau mà việc đánh giá tác động của quy định SDĐ đến sự thay đổi về giá đất – BĐS, đôi khi có thể bao hàm cả nội dung quy hoạch SDĐ. Tuy nhiên, để xác định chính xác các hiệu ứng tác động cũng như mức độ của các tác động của các quy định SDĐ trong quá trình thực thi các quy định SDĐ nói chung đến giá đất - BĐS, đòi hỏi quá trình nghiên cứu thực nghiệm cần được triển khai một cách cẩn trọng (Michael & Palmwuist, 2009). Bên cạnh đó, căn cứ vào sự sẵn có và khả năng thu thập được các dữ liệu về giá đất – BĐS mà các nghiên cứu có thể lựa chọn những kỹ thuật phân tích phù hợp. Hiện tại, phần lớn các nghiên cứu thực nghiệm về chủ đề được thực hiện ở các quốc gia phát triển phương Tây và chỉ có một số ít nghiên cứu đã thực hiện tại các nước có nền kinh tế chuyển đổi (ví dụ như tại Ghana, Indonesia hay Trung Quốc).
1.2.4. Các yếu tố khác
Qua phần tổng quan phía trên, có thể thấy rằng, giá trị gia tăng của đất đai thường sẽ được tạo ra và chịu tác động bởi các hoạt động đầu tư CSHT hoặc những thay đổi về quy hoạch và quy định về SDĐ. Đây là các yếu tố thuộc do nhà nước hoặc cộng đồng xã hội thực hiện. Tuy nhiên, giá trị đất đai cũng có thể tăng lên do các hoạt động và sự nỗ lực đầu tư trực tiếp vào đất của chủ sở hữu đất, sử dụng đất (Alterman, 2012). Những nỗ lực và hoạt động đầu tư vào đất của chủ sở hữu, sử dụng đất có thể được phản ánh bằng các công trình, tài sản gắn liền với đất (ví dụ như là nhà cửa, các công trình tiện ích v.v.). Tuy vậy, Smolka (2013) cho rằng, phần giá trị đất gia tăng được tạo ra do các hoạt động của nhà nước hoặc cộng đồng thường sẽ lớn nhiều so với phần được tạo ra bởi chủ sở hữu, sử dụng đất. Hendricks và cộng sự (2017) đã khẳng định giá trị đất đai tăng lên là kết quả của quá trình đầu tư và hoạt động của cả khu vực nhà nước và khu vực tư nhân.
Khi phân tích cụ thể bản chất phần giá trị đất gia tăng, Hong and Brubaker (2010) đã chia giá trị đất đai thành thành 05 hợp phần cơ bản đó là: (i) Giá trị đất đai đang sử dụng (giá trị ban đầu, thuộc về đất đai - “intrinsic land value”); (ii) Giá trị đất do thay đổi về quy định SDĐ; (iii) Giá trị đất thay đổi do đầu tư CSHT và dịch vụ xã hội; (iv) Giá trị đất tăng lên do hoạt động đầu tư của các cá nhân người sở hữu, sử dụng đất; (v) Giá trị đất đai thay đổi do tác động của gia tăng dân số và phát triển kinh tế.
Trong đó, các hoạt động đầu tư của chủ sở hữu, chủ SDĐ vào đất đai được xác định là quá trình mà các chủ sở hữu, sử dụng đất hao phí các nguồn lực (nguồn vốn tài
chính, nhân lực, thời gian v.v.) để thực hiện việc phát triển và cải tạo các điều kiện của đất đai vào các mục đích SDĐ theo quy định của pháp luật, nhằm mục tiêu phục vụ nhu cầu của quá trình SDĐ và khai thác lợi ích từ đất đai mang lại. Nói cách khác, sự gia tăng giá trị đất đai cũng là một phần kết quả của quá trình SDĐ, phát triển các tài sản trên đất (công trình xây dựng và BĐS) do người sở hữu, chủ SDĐ thực hiện đầu tư, phát triển đất vào mục đích sử dụng cao nhất và tốt nhất (McMahan, 2007).
Phát triển đất và đầu tư các tài sản trên đất là có thể được định nghĩa theo nhiều cách khác nhau tùy theo góc độ tiếp cận (Kohlhepp & Kohlhepp, 2018). Đối với người sở hữu và SDĐ, quá trình phát triển đất và đầu tư tài sản trên đất sẽ bao gồm nhiều giai đoạn với các nội dung hoạt động khác nhau - thông qua sự kết hợp giữa đất đai và yếu tố đầu vào khác để chuyển đổi cơ hội đầu tư thành sản phẩm BĐS (Shoup, 1970; Syms & Syms, 2010). Theo đó, với mỗi hoạt động đầu tư phát triển sẽ mang lại giá trị gia tăng và phần giá trị này sẽ được kết tinh vào đất đai và các công trình BĐS (Roulac, Adair, McGreal, Berry, & Allen, 2006).
Như vậy, quá trình đầu tư phát triển và sử dụng đất đai của chủ sở hữu và/hoặc chủ SDĐ cũng tác động làm gia tăng giá trị đất đai. Về bản chất kinh tế đất, đây chính là phần giá trị thể hiện địa tô chênh lệch II mà người sử dụng đất tạo ra trong quá trình đầu tư, khai thác và sử dụng đất hợp lý (C.Mác, 1994; Hoàng Văn Cường, 2006). Cụ thể, có hai (02) biểu hiện cơ bản của sự tác động do người sở hữu/ SDĐ thực hiện làm gia tăng giá trị đất đai trong quá trình SDĐ, đầu tư phát triển đất và các tài sản trên đất đó là: (i) Quá trình đầu tư vốn, sức lao động, ứng dụng khoa học công nghệ vào việc khai thác và cải thiện các điều kiện tự nhiên của đất; (ii) Quá trình thiết kế, tạo lập và cung ứng các sản phẩm BĐS (đất và các tài sản gắn liền với đất) mang đặc điểm dị biệt phù hợp với thị hiếu ra thị trường.
Bên cạnh đó, Hong and Brubaker (2010) chỉ ra rằng, các yếu tố có liên quan đến tập trung dân số và tăng trưởng kinh tế, ảnh hưởng đến gia tăng giá trị đất đai – đây cũng được coi là các yếu tố bên ngoài, thuộc về thị trường và điều kiện kinh tế xã hội. Cụ thể, Suzuki và cộng sự (2015) đã phân tích các yếu bên ngoài thành một số chỉ tiêu như là:
- Mức độ tăng trưởng kinh tế và tập trung dân cư: Cả hai yếu tố tác động đến cầu sử dụng đất đai. Tuy nhiên, khi nghiên cứu các yếu tố này, nhiều nhà nghiên cứu khuyến nghị nên thực hiện việc quan sát xu thế tăng trưởng kinh tế của cả vùng nói chung và các xu hướng của từng địa bàn phân tích cụ thể (địa phương hay vị trí cụ thể), bởi vì, không phải tất cả các khu vực đều có cùng tốc độ tăng trưởng. Đồng thời, các nghiên cứu cũng cần quan tâm đúng mức đến cấu trúc nhân khẩu học tại địa bàn phân tích;
- Mức độ đô thị hóa: Đây là chỉ tiêu quan trọng và là nhân tố ảnh hưởng đến định hướng phát triển, SDĐ, qua đó cũng những tác động tiềm ẩn đối với giá trị của đất đai;
- Sự phát triển thị trường BĐS: Sự phát triển của thị trường BĐS có thể được phản ánh qua quan hệ cung và cầu về BĐS. Có thể thấy rằng, thị trường BĐS có mức độ phát triển khác nhau đối với từng loại hình sản phẩm BĐS, tương ứng với các mục đích SDĐ khác nhau ở mỗi vùng, khu vực. Theo đó, các yếu tố bên ngoài, thuộc về thị trường BĐS cũng tác động gia tăng đến giá đất là khác nhau.
Tóm lại, các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị gia tăng đất đai được đề cập tại mục này bao gồm 03 yếu tố đó là: Giá trị đất đai ban đầu; Hoạt động đầu tư vào đất của chủ sở hữu, SDĐ và các yếu tố bên ngoài thuộc về thị trường, điều kiện KT-XH.
1.3. Các công cụ điều tiết giá trị đất gia tăng
Ở một góc nhìn khác, khi nghiên cứu các yếu tố tác động gia tăng giá trị đất đai, bên cạnh mục tiêu cơ bản là xem xét và đánh giá sự thay đổi giá trị đất thì cần quan tâm đến các công cụ được sử dụng để điều tiết phần gia tăng giá trị đất.
Về mặt lý luận, việc thu hồi giá trị đất đai (land value capture) nói chung hay điều tiết giá trị đất gia tăng nói riêng trong quá trình phát triển đã được ra đời và vận dụng từ khá lâu, với ý tưởng ban đầu của David Ricardo (1821) và của Henry George (1879). Nguyên lý cơ bản khi điều tiết giá trị đất gia tăng dựa trên nguyên tắc: “Phần gia tăng giá trị đất đai do các tác động xã hội (ví dụ như quá trình đầu tư CSHT hoặc các quyết định của nhà nước) thì cần phải được được thu hồi (hay còn gọi điều tiết) cho xã hội”. Cụ thể, Smolka (2013) cho rằng, thu hồi giá trị đất gia tăng là quá trình mà phần giá trị đất tăng lên do các nỗ lực (đầu tư) của nhà nước hoặc cộng đồng được huy động hoặc chuyển đổi thành các khoản thu thuế, phí hoặc các khoản đóng góp tương tự khác vào ngân sách nhà nước từ những cải thiện của đất đai mang lại cho người sở hữu, SDĐ.
Về mặt thực tiễn tại các đô thị, phần lớn phần giá trị gia tăng đất đai là do tác động của quá trình đô thị hóa và tập trung dân cư. Tuy nhiên, với bối cảnh KT-XH và chế độ sở hữu đất đai khác nhau ở mỗi quốc gia, việc thực hiện thu hồi giá trị đất đai gia tăng tại các đô thị cũng được sử dụng bằng các công cụ và cơ chế khá linh hoạt và có sự khác biệt, nhằm phát huy nguồn lực đất đai - tạo nguồn tài chính cho ngân sách nhà nước.
Khi đề cập đến vấn đề tạo lập và thu hồi giá trị nói chung trong khoa học kinh tế và quản lý, Lepak và cộng sự (2007) cho rằng có thể chia làm 03 cấp độ tương ứng với 03 chủ thể tham gia vào các hoạt động KT-XH, cụ thể là: các cá nhân, các tổ chức (doanh nghiệp) và xã hội (nhà nước). Tuy nhiên, đối với đất đai, việc tạo lập và thu hồi giá trị đất đai (land value capture) thường được sử dụng theo 02 cách phổ biến, đó là: (i) Nhấn
mạnh vào mục đích sử dụng - với hàm ý loại chính sách hoặc công cụ pháp lý để thu hồi phần tăng thêm giá trị của đất đai (bất kể nguyên nhân nào làm thay đổi giá trị đất đai);
(ii) Nhấn mạnh vào kết quả của quá trình đầu tư CSHT hoặc các quy định chính sách của nhà nước làm thay đổi giá trị đất đai – Đây là cách được sử dụng trực tiếp, đề cập đến sự cải thiện (betterment) làm gia tăng giá trị đất đai.
Về cơ bản, cách phân chia này cũng khá tương đồng với cơ chế thu hồi giá trị đất đai cung cấp tài chính CSHT đô thị do Peterson (2009) và Alterman. R (2012) đề xuất. Như vậy, căn cứ vào mục đích và kết quả của thu hồi phần gia tăng của giá trị đất đai, chúng ta có thể chia làm 03 nhóm công cụ chủ yếu được áp dụng đó là: công cụ điều tiết chung (công cụ vĩ mô – macro instruments), công cụ trực tiếp (Direct instruments) và công cụ gián tiếp (Indirect instruments) (Rebelo, E. M, 2017).
1.3.1. Công cụ điều tiết chung
Về cơ bản, công cụ điều tiết chung giá trị đất gia tăng được phản ánh trong chế độ pháp lý sử dụng đất của mỗi quốc gia. Đây được xem chính là điều kiện thúc đẩy chính sách quản lý và sử dụng đất đai hiệu quả hơn. Suzuki và các cộng sự (2015) quan niệm rằng, các công cụ điều tiết chung vừa đóng vai trò định hướng sử dụng đất, đồng thời thực hiện việc thu hồi phần giá trị gia tăng của đất trên cơ sở quá trình phát triển đất đai. Các công cụ điều tiết chung được đề cập đến chủ yếu bao gồm: Nhà nước trực tiếp kiểm soát đối việc sử dụng các quỹ đất đã được quốc hữu hóa; Thực hiện chế độ thuê đất có thời hạn thay vì giao đất; Thực hiện chế độ dự trữ đất đai thông qua ngân hàng đất đai (land banking); Tái điều chỉnh đất đai (land readjustment) (Alterman. R, 2012).
Cụ thể, hai công cụ đầu tiên phù hợp với các quốc gia duy trì chế độ sở hữu nhà nước về đất đai nhưng do quá trình tư nhân hoá đất đai ngày càng phổ biến nên hiện nay được sử dụng rất ít. Trong khi đó, chế độ dữ trữ đất đai được ghi nhận là sử dụng rộng rãi ở các nước Trung và Bắc Âu vào giai đoạn trước những năm 1990, thông qua quá trình bán hoặc cho thuê quyền phát triển đất sau khi nhà nước thực hiện đầu tư CSHT. Tuy nhiên, những năm gần đây, chế độ dự trữ đất đai dần được thay thế bởi cơ chế thoả thuận hợp tác phát triển (Joint development) để phản ánh xu hướng chính phủ không trực tiếp can thiệp vào các hoạt động của thị trường (ví dụ như tại Hoa Kỳ, Hàn Quốc, Nhật Bản, Ấn Độ, Trung Quốc hay Brazil).
Đáng chú ý, trong giai đoạn hiện nay, công cụ tái điều chỉnh đất đai vẫn đang được được xem xét và sử dụng tại các quốc gia (Mittal, J., 2014), đặc biệt cho các dự án chỉnh trang đô thị, do công cụ này mang lại những ưu điểm cũng như sự đồng thuận trong quá
trình lập quy hoạch, đầu tư phát triển dự án tại đô thị. Theo đó, khi tham gia vào cơ chế này, các chủ sở hữu, sử dụng đất sẽ trở thành đối tác đóng góp hoặc chia sẻ đất một cách tự nguyện, cùng đầu tư CSHT và chia sẻ công bằng các lợi ích - chi phí của dự án CSHT tại đô thị. Tuy vậy, theo đánh giá của nhiều nhà nghiên cứu, các công cụ điều tiết chung dường như chưa đạt được mục tiêu thu hồi phần giá trị gia tăng của đất mà phần lớn mang tính chất về định hướng sử dụng và phát triển đất đai.
1.3.2. Công cụ trực tiếp
Đây là các công cụ được sử dụng thu hồi giá trị tăng của đất đai, BĐS (có thể thu hồi một phần hoặc toàn bộ) theo những quy định pháp lý và trách nhiệm của chủ sở hữu đất, BĐS. Công cụ trực tiếp không cần phải áp dụng biện pháp bổ sung khi triển khai thực hiện và căn cứ vào phần giá trị tăng thêm các tài sản (đất đai và sản trên đất) được tạo ra do các điều kiện kinh tế thuận lợi. Căn cứ vào nguồn gốc hình thành phần giá trị gia tăng có thể chia làm 02 nhóm chính: (i) Phần gia tăng giá trị tự nhiên của đất đai (Unearned increment) – Đây là phần giá trị tăng thêm không liên quan đến các quyết định của chính phủ mà do những thay đổi trong quá trình phát triển kinh tế, xã hội (ví dụ: quá trình phát triển dân số, tập trung dân cư, sự tăng trưởng kinh tế v.v.) làm thay đổi giá trị đất đai; (ii) Phần gia tăng giá trị đất đai từ những cải thiện đất đai (Betterment)
- Đây là giá trị tăng thêm do các quyết định cụ thể của chính phủ là trực tiếp gây ra như là: thay đổi mục đích sử dụng đất, quy hoạch, kiểm soát đất v.v. hoặc quyết định đầu tư CSHT công cộng.
Theo đó, việc thực hiện thu hồi phần gia tăng giá trị tự nhiên của đất đai có thể được thực hiện dưới các hình thức như thuế đất hoặc BĐS như: thuế chuyển nhượng quyền sở hữu đất đai và BĐS, thuế sở hữu BĐS, thuế gia tăng giá trị đất v.v. Các hình thức thuế này đã được áp dụng tại một số quốc gia, ví dụ Hoa Kỳ, Đài Loan, Hồng Kông, Singapore (Alterman. R, 2012).
Đối với các gia tăng giá trị đất đai từ những cải thiện đất đai do đầu tư CSHT và thực hiện quyết định của chính phủ mang lại, căn cứ vào việc nhóm đối tượng hưởng lợi ích từ quá trình đầu tư và thực hiện quy định thu hồi giá trị - cụ thể các đối tượng có thể được đề cập đến là các chủ sở hữu đất, BĐS và các nhà phát triển đất. Công cụ trực tiếp sử dụng thu hồi phần giá trị tăng thêm đó là thuế (bao gồm thuế đánh một lần và thuế đánh hàng năm liên quan đến đất đai, BĐS – xem chi tiết bảng dưới).