Một Số Lý Thuyết Có Liên Quan Trong Nghiên Cứu Về Gia Tăng Giá Trị Đất Đô

vào sử dụng ở mỗi hình thái đô thị; (iii) Đất đô thị là hàng hóa mang tính không đồng nhất; (iv) Giá trị đất đô thị gắn liền với các khoản đầu tư công; (v) Đất đô thị là một nguồn tài nguyên sau khi phân bổ và sử dụng sẽ mang lại những lợi ích công cộng nhưng bản thân đất đô thị cũng là một loại hàng hóa thương mại.

Dưới góc độ pháp lý, tùy theo chế độ pháp lý đất đai tại mỗi quốc gia, đất đô thị sẽ được quy định dưới dạng liệt kê vào các mục đích sử dụng. Ví dụ, Bộ Nông nghiệp Hoa Kỳ xác định đất đô thị bao gồm đất ở và các loại đất không là đất ở nằm trong khu vực đô thị. Trong đó, các loại đất không sử dụng cho mục đích để ở như là: đất thương mại, công nghiệp, khu vực văn phòng, đất trụ sở cơ quan, đường phố và đường đô thị, các sân bay lớn, các khu đô thị và các khu giải trí và các khu đất khác (USDA, 2018).

Tuy nhiên, nhìn từ góc độ quản lý đất đai, Un-Habitat (2015) quan niệm rằng, đất đô thị cần được xác định rộng hơn bao gồm các loại đất trong khu vực đô thị (urban areas) và vùng ven đô (peri-urban areas). Trong khi đó, Evans (2004) lại nhấn mạnh rằng, đất đô thị chủ yếu được sử dụng cho mục đích phát triển các BĐS nhà ở với sự quan tâm chính là nâng cao hệ số SDĐ tại các khu vực đô thị.

Tại Việt Nam, Luật Đất đai 1993 có phân chia mục đích SDĐ thành 06 nhóm trong đó đề cập trực tiếp nhóm đất đô thị (tại Điều 11) và định nghĩa chi tiết đất đô thị tại Điều 55. Tuy nhiên, đến Luật Đất đai 2003 và 2013, các quy định pháp luật đã không đề cập trực tiếp đến đất đô thị khi phân nhóm đất đai, mà chỉ phân chia đất đai thành 03 nhóm: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Trong đó, đất đô thị nằm trong nhóm đất phi nông nghiệp và căn cứ vào các mục đích sử dụng, đất đô thị được chia thành các loại đất cụ thể như: Đất ở tại đô thị; Đất sử dụng để chỉnh trang, phát triển đô thị; Đất xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp tại đô thị; Đất sử dụng các chức năng đô thị đã được quy hoạch (trong các khu đô thị, khu kinh tế v.v.).

Theo đó, đất đô thị là đất thuộc các khu vực nội thành, nội thị xã, thị trấn được quy hoạch và sử dụng để làm xây dựng nhà ở, trụ sở cơ quan, tổ chức, cơ sở sản xuất kinh doanh, xây dựng và phát triển các cơ sở hạ tầng phục vụ lợi ích công cộng, quốc phòng an ninh và các mục đích SDĐ khác. Đối với diện tích đất ngoại thành, ngoại thị xã đã có quy hoạch của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để phát triển đô thị cũng được coi là đất đô thị (Trần Quang Phú, 2011).

Về nguồn gốc hình thành, đất đô thị sẽ được tạo lập thông qua quá trình quy hoạch, thực hiện chuyển đổi từ các loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp, đất chưa sử dụng và các loại đất có mục đích SDĐ không phải là đất đô thị trong nhóm phi nông nghiệp, sang mục đích sử dụng đất đô thị. Theo đó, đất đô thị là diện tích đất đang được sử dụng cho các mục đích tại các khu vực nằm trong địa giới hành chính đô thị, trong

đó gồm có cả phần diện tích đất được quy hoạch để phát triển đô thị. Cụ thể, đất đô thị bao gồm phần diện tích mặt đất, mặt nước và khoảng không gian nhất định trong phạm vi hành chính đô thị đã được xây dựng và đất ngoại thành, ngoại thị được quy hoạch để phát triển đô thị.

Như vậy, trong phạm vi của nghiên cứu này, đất đô thị được xác định là quỹ đất đai bao gồm toàn bộ diện tích đất đai tại các khu vực quy hoạch sẽ trở thành đô thị và diện tích đất thuộc đô thị hiện hữu tiếp tục được đầu tư, phát triển. Trong đó, đối tượng mà nghiên cứu xem xét cụ thể đó là đất sử dụng cho mục đích là đất ở hoặc các loại đất sẽ được chuyển đổi thành đất ở tại đô thị.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 301 trang tài liệu này.

2.1.2. Gia tăng giá trị đất đô thị

Vấn đề về sử dụng đất và giá trị đất đai là những chủ đề đã đề cập từ rất lâu trong các học thuyết kinh tế; trong đó, hai học giả là David Ricardo (1772-1823) và Johann Heinrich Von Thunen (1783-1850) được coi là những người tiên phong cung cấp những hiểu biết ban đầu và đặt nền móng cho những giải thích trong quản lý và sử dụng đất đai hiện nay (Duranton & Puga, 2015).

Trong lý thuyết kinh tế đất, các nhà nghiên cứu cho rằng, giá trị đất đai là phạm trù phức tạp, đa nghĩa và được xác định bởi các thuộc tính của một số yếu tố như là: môi trường kinh tế, môi trường xã hội, tiện ích khu vực, khả năng tiếp cận của đất đai và đặc điểm đất đai v.v. Tuy nhiên, có một sự thống nhất trong việc vận dụng lý thuyết địa tô (The theory of land rent) và lý thuyết tiền thuê đất (bid-rent theory) [được phát triển bởi Alonso (1964), Muth (1969), Mills (1972) và một số học giả sau này] để tiếp cận và phân tích những thay đổi của giá trị đất đô thị (C. D. Higgins & Kanaroglou, 2016).

Các nhà kinh tế học đô thị cổ điển cho rằng giá trị đất đai kết quả của việc chiết khấu thu nhập ròng trong tương lai mà đất đô thị mang lại do các thuộc tính (chủ yếu nhất là thuộc tính vị trí) (Wendt, 1957). Trong khi đó, Brigham (1965) cho rằng, giá trị đất đai được xác định thông qua nhu cầu về không gian cho phát triển các mục đích SDĐ tại đô thị và được đánh giá thông qua các yếu tố như là khả năng tiếp cận đến các hoạt động kinh tế, mức độ tiện ích, địa hình đất đai (đặc tính tự nhiên của đất), mục đích đất ở hiện tại và tương lai và yếu tố lịch sử của đất đai. Như vậy, sự thay đổi giá trị đất đai sẽ phụ thuộc vào sự thay đổi của một trong các yếu tố trên, trong đó, yếu tố thay đổi tiềm năng về khả năng tiếp cận, tiện ích và thời gian tiến hành những thay đổi là cần phải được quan tâm nghiên cứu.

Trong khi đó, các nhà kinh tế đô thị học tân cổ điển lại ủng hộ quan điểm cạnh tranh là điều kiện nền tảng để xác định giá đất và BĐS, với giả định các nhà đầu tư, phát triển đất đai là chủ thể quan trọng trên thị trường đất đai và BĐS. Do đó, giá đất và BĐS

sẽ chịu sự tác động của các yếu tố như là: Cung và cầu, độ co giãn; Cấu trúc thị trường BĐS; Sức mua hiệu quả của đất đai; Sự sẵn lòng chi trả đối với diện tích đất của những nhà phát triển đất đai, BĐS (Rebelo, 2009).

Dưới góc nhìn từ quan điểm học thuyết Marx, giá trị đất đô thị được quyết định do sự khan hiếm đất đai (giới hạn nguồn cung đất), làm cho phần địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền đất đai phục vụ mục đích phát triển không gian được xây dựng tăng lên. Đây là điều kiện làm cho giá đất đô thị gia tăng (D. Harvey, 2001). Đối với thửa đất cụ thể, giá trị đất đai thường phụ thuộc vào các quy định chính sách sử dụng đất. Đây là nhân tố quyết định đến tính chất pháp lý sử dụng, chức năng kinh tế, mục đích sử dụng cũng như các hoạt động liên quan đến đất đai.

Trong khi đó, khi tiếp cận dưới góc độ của hoạt động xây dựng và phát triển đất đai và BĐS, Lorenz và cộng sự (2018) cho rằng, giá trị đất đô thị, với vai trò là một hợp phần cấu thành trong giá trị BĐS và các công trình xây dựng, lại mang tính cảm nhận và được đánh giá dựa vào tính chất, đặc điểm của BĐS và các bằng chứng trên thị trường. Theo đó, đối với mỗi chủ thể khác nhau, việc xác định giá trị đất đô thị có thể khác nhau và được giải thích từ các khía cạnh vật lý, kinh tế, chính trị, văn hóa và xã hội. Chính vì vậy, khi đánh giá trị đất đô thị có thể phân chia thành các loại chính như là: giá trị kinh tế và giá trị phi kinh tế (trong đó có giá trị môi trường, giá trị xã hội, giá trị văn hóa, giá trị hình ảnh v.v).

Về nguồn gốc cấu thành, giá trị đất đô thị bao gồm giá trị đất ban đầu và giá trị đất đai do hoạt động đầu tư, phát triển sử dụng đất của nhà nước và tư nhân (G. Ingram & Hong, 2012). Tuy nhiên, Gihring (2001) đã khẳng định, giá trị đất đô thị gia tăng chủ yếu là do các hoạt động đầu tư, phát triển liên quan đến cơ sở hạ tầng, quy hoạch và quy định SDĐ của nhà nước. Trong khi đó, Fensham and Gleeson (2003) lại nhấn mạnh trực tiếp đến 03 yếu tố chính được vốn hóa và tạo lên giá trị đất đô thị đó là: (i) Cơ sở hạ tầng kỹ thuật đô thị được nhà nước đầu tư (ví dụ như đường giao thông, đường cấp thoát nước đô thị v.v.); (ii)) Cơ sở hạ tầng xã hội (ví dụ như trường học và bệnh viện v.v.); (iii) Các ngoại ứng tích cực do phát triển đô thị (ví dụ như các khía cạnh về tiện ích và tiếp cận dịch vụ đô thị). Trong đó, hai yếu tố đầu đóng vai trò chủ đạo trong xác định giá trị đất và phản ánh sự hiện diện của 'đầu tư phát triển’ cũng như ‘cơ sở hạ tầng xã hội’ đô thị.

Đáng chú ý, khi phân tích cụ thể hơn trong các dự án phát triển đất đai tại đô thị, giá trị đất đô thị gia tăng được xác định thường dựa vào giả định toàn bộ giá trị phát triển của dự án tạo ra, sau khi hoàn thành dự án được vốn hóa vào giá đất. Như vậy, nói một cách khác, gia tăng giá trị đất đô thị chính là tỷ lệ phần trăm về giá trị đất tăng thêm so với giá trị đất đai ban đầu do quá trình phát triển đô thị mang lại (Oppio, Torrieri, & Bianconi, 2018).

Ở Việt Nam, về mặt pháp lý, theo Luật Đất đai 2013 chỉ quy định về giá trị quyền SDĐ – Đây là giá trị bằng tiền của một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định, nhưng không đề cập trực tiếp giá trị đất gia tăng. Tuy nhiên, quy định pháp luật có một nội dung thể hiện nguyên nhân làm gia tăng giá trị đất đai (phần giá trị tăng thêm từ đất) là do phát triển kết cấu hạ tầng (Khoản2, Điều 9). Đồng thời, nhà nước sẽ thực hiện “điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại thông qua chính sách thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đầu tư cơ sở hạ tầng và chính sách hỗ trợ cho người có đất thu hồi” (Khoản 2, Điều 19).

Như vậy, gia tăng giá trị đất đô là sự thay đổi tăng lên về khả năng sinh lợi của đất đai tại khu vực đô thị khi có sự thay đổi của các yếu tố tác động. Trong phạm vi nghiên cứu này, các yếu tố gia tăng giá trị đất đô thị được xem là các yếu tố không do người sử dụng đất đầu tư (cụ thể đó là các cá nhân người sử dụng đất). Ngoài ra, giá trị đất đô thị gia tăng được phản ánh và đo lường thông qua những thay đổi trong giá đất, BĐS được định giá, giá giao dịch trên thị trường hoặc giá rao bán.

Theo đó, các tiêu chí đánh giá gia tăng giá trị đất đai được thể hiện thông qua sự thay đổi của các thuộc tính đất đai khi có yếu tố can thiệp. Sự gia tăng giá trị đất đai được phản ánh qua những cải thiện về các thuộc tính có liên quan đến thửa đất như là (vị trí thửa đất, đặc điểm thửa đất và khu vực thửa đất tọa lạc – phân tích chi tiết tại mục 2.3.1) do các yếu tố tác động can thiệp đến đất đai tại đô thị.

Khi xác định gia tăng giá trị đất đô thị cần thực hiện đánh giá thông qua các nhân tố/ yếu tố đại diện có thể thu thập được trên thị trường - giá đất. Trong thực tế diễn biến của thị trường đất đai và BĐS, giá đất được (sẽ được) hình thành trong từng các giao dịch cụ thể, mang tính cá biệt thông qua các loại giá biểu hiện cụ thể như là: giá giao dịch thực tế trên thị trường hoặc giá rao bán (asking price/ listing price) của đất/ BĐS. Tuy nhiên, các yếu tố cá biệt này có thể sẽ gây ra những sai lệnh trong việc đánh giá về sự gia tăng của giá trị đất đai. Chính vì vậy, cần thực hiện việc các điều chỉnh cần thiết (thông qua các kỹ thuật định giá đất) để loại bỏ những yếu tố cá biệt và sử dụng giá trị đất được định giá từ thông tin thị trường, trong quá trình thực hiện phân tích và đánh giá về gia tăng giá trị đất đô thị.

2.1.3. Quy hoạch sử dụng đất đô thị

Về lý luận, theo nghĩa chung nhất, quy hoạch là hoạt động can thiệp có định hướng nhằm thay đổi quá trình hiện tại của các sự kiện trong khoảng không gian xác định (S. S. Fainstein & DeFilippis, 2016). Đáng chú ý, March (2010) cho rằng, có là hai đặc trưng cơ bản của quy hoạch đó là tính chất định hướng và nội dung phân bổ không gian. Quy hoạch là hoạt động nhằm định hình môi trường sống của con người và xã hội (Wang & Hofe, 2008).

Tuy nhiên trong thực tiễn, quy hoạch thường được coi là một hệ thống phức tạp, có tính chất liên ngành với nhiều cơ chế để triển khai khác nhau như thiết kế, lập quy hoạch, sự tham gia của người dân và cộng đồng, tổ chức và điều chỉnh của khu vực công v.v. (Hopkins, 2001).

Trong lý thuyết về đô thị học, quy hoạch đô thị được sử dụng để hàm ý các can thiệp có chủ ý trong quá trình phát triển đô thị của chính quyền và đề cập đến việc lập kế hoạch với một thành phần không gian hoặc địa lý, trong đó mục tiêu chung là cung cấp cho một cấu trúc không gian của các hoạt động (hoặc sử dụng đất) – thường được gọi là quy hoạch vật thể (physical planning) hoặc quy hoạch không gian (spatial planning) (Hall & Tewdwr-Jones, 2010).

Tuy nhiên, Akimoto (2009) lại khẳng định, ‘quy hoạch SDĐ’ là một yếu tố chính của quy hoạch đô thị, quy hoạch không gian nhưng rất khó đưa ra được định nghĩa một cách chính xác về thuật ngữ này. Cho đến thời điểm hiện nay, đã có rất nhiều định nghĩa dựa trên học thuật và thực hành về quy hoạch SDĐ. Tuy nhiên, nội hàm của khái niệm này phụ thuộc vào bối cảnh cụ thể và cũng khác nhau giữa các quốc gia, khu vực với chế độ pháp lý khác nhau (Baker, 2014). Theo quan điểm truyền thống, quy hoạch SDĐ thường quan tâm và nhấn mạnh vào quy trình, kỹ thuật xác định và phát triển đất đai trong tương lai (Leung, 2003). Tuy nhiên, quan điểm hiện nay, theo nghĩa rộng, quy hoạch SDĐ được sử dụng khi đề cập đến toàn bộ các can thiệp chính sách công liên quan đến việc bố trí và điều tiết sử dụng đất một cách hiệu quả và bền vững, theo đó, quy hoạch SDĐ bao hàm cả các yếu tố về cải thiện môi trường, nâng cao chất lượng cuộc sống trong bố trí và SDĐ (Healey, 2010).

Đối với mỗi thành phố, Leung (2003) cho rằng, có nhiều hoạt động sử dụng đất diễn ra và liên quan đến các hộ gia đình, cá nhân tổ chức và các bên liên quan. Thực tế cho thấy, quy hoạch SDĐ đất còn được thể hiện trong mỗi các công trình kiến trúc, công trình xây dựng cũng như vị trí, địa điểm và cảnh quan v.v (Evans, 2004a). Đây chính là mối quan hệ SDĐ phản ánh sự tương tác giữa người SDĐ, nhà phát triển, người tiêu dùng, trung gian tài chính và các cơ quan quản lý nhà nước – hình thành cấu trúc không gian đô thị. Có thể thấy rằng, trong hệ thống quy hoạch đô thị, quy hoạch SDĐ sẽ đóng vai trò quan trọng liên quan đến quá trình bố trí, phân bổ quỹ đất đất vào các mục đích khác nhau, định hình không gian phát triển đô thị.

Cụ thể, Ratcliffe và các cộng sự (2009, p. 5) cho rằng, hệ thống quy hoạch đô thị được bố trí nhằm tạo các thành phố hiện đại bằng cách thúc đẩy việc sử dụng đất hiệu quả và đảm bảo yêu cầu của quá trình phát triển về mật độ, bố cục, thiết kế v.v. Thêm vào đó, Ajibola và các cộng sự (2012) đã nhấn mạnh, bản chất của quy hoạch SDĐ tại các đô thị là nhằm đảm bảo cho các hoạt động của đô thị được tổ chức và diễn ra trong

không gian đô thị, hướng đến việc quan tâm bảo vệ lợi ích công cộng như là sức khoẻ, an toàn, tiện lợi, hiệu quả, chất lượng môi trường, công bằng xã hội và tiện nghi.

Ở Việt Nam, Luật Quy hoạch số 21/2017/QH14 ngày 24/11/2017 đã định nghĩa, “quy hoạch là việc sắp xếp, phân bố không gian các hoạt động KT-XH, quốc phòng, an ninh gắn với phát triển kết cấu hạ tầng, sử dụng tài nguyên và bảo vệ môi trường trên lãnh thổ xác định để sử dụng hiệu quả các nguồn lực của đất nước phục vụ mục tiêu phát triển bền vững cho thời kỳ xác định”. Ngoài ra, Luật Quy hoạch quy định hệ thống quy hoạch quốc gia gồm: quy hoạch cấp quốc gia (tổng thể quốc gia, sử dụng đất, không gian biển, ngành); quy hoạch vùng; quy hoạch tỉnh; quy hoạch đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt; quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn. Trong hệ thống quy hoạch, các loại quy hoạch có mối quan hệ chặt chẽ, phù hợp với nhau.

Tuy nhiên liên quan đến quy hoạch SDĐ đô thị lại có những quy định, được căn cứ tham chiếu theo các đạo luật chuyên ngành khác nhau. Trong đó, quy hoạch đô thị được điều chỉnh theo Luật Quy hoạch đô thị năm 2009 (Luật số 30/2009/QH12) và được định nghĩa là “việc tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội và nhà ở để tạo lập môi trường sống thích hợp cho người dân sống trong đô thị, được thể hiện thông qua đồ án quy hoạch đô thị”. Đối với quy hoạch SDĐ được điều chỉnh theo căn cứ theo Luật Đất đai năm 2013 và thường gắn liền với kế hoạch SDĐ. Trong đó, “Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển KT-XH, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng KT-XH và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định” (Điều 3, Luật Đất đai 2013).

2.1.4. Quy định sử dụng đất

 Mục đích sử dụng đất:

Đất đai được sử dụng để đáp ứng đa dạng nhu cầu của con người và xã hội loài người để phục vụ nhiều mục đích khác nhau. Trong thực tiễn, nhà nước và những người sử dụng đất quyết định sử dụng tài nguyên đất đai và diện tích đất theo các mục đích khác nhau. Theo đó, những thay đổi SDĐ xảy ra với cả tác động mong muốn và không mong muốn. Theo nghĩa rộng, Van Schrojenstein Lantman và cộng sự (2011) cho rằng, thay đổi mục đích sử dụng đất (land – use change) là kết quả của các hiện tượng KT-XH, sinh học và phụ thuộc vào vị trí, không gian, quy mô và hiện trạng SDĐ hiện có. Tuy nhiên, khi xem xét về chuyển mục đích SDĐ hay biến động SDĐ, về cơ bản là chúng ta quan tâm đến mối quan hệ giữa con người và đất đai trong bố trí diện tích sử dụng.

Ở cấp độ thế giới, khi đề cập đến hệ thống phân loại SDĐ thường được gắn với quy mô không gian cụ thể nhưng chúng cũng phản ánh các thang đo được xác định chức năng như quy mô hoạt động. Theo phân loại của FAO, mục đích sử dụng đất cơ bản được chia làm 5 hình thức chính (Di Gregorio, 2005). Tuy nhiên, đối với mỗi quốc gia, việc phân loại chi tiết các mục đích sử dụng lại khác nhau và được chia nhỏ hơn, chi tiết hóa theo từng tiêu chí về môi trường, văn hóa xã hội, nhân khẩu học, kinh tế hoặc các đặc điểm chi tiết khác của quốc gia, địa phương.

 Quy định sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất

Theo nghĩa chung nhất, có thể hiểu: Quy định SDĐ là một loạt các chính sách, pháp luật, tiêu chuẩn, nhiệm vụ và các thủ tục hành chính được các chính quyền (trung ương và địa phương) thông qua và thực hiện để tác động điều đến hành vi của người dân về việc SDĐ. Theo đó, quy định chuyển mục đích SDĐ là: Các biện pháp can thiệp, được thực hiện ở mức độ chi tiết của cơ quan quản lý nhà nước về đất đai nhằm thực hiện quá trình chuyển đổi các mục đích SDĐ để đạt được các mục tiêu quản lý về đất đai theo những định hướng xác định.

Tại khu vực đô thị, các quy định liên quan đến mục đích SDĐ là yếu tố quyết định đến hình thái và cách thức phát triển đô thị, chi phí phát triển nhà ở, BĐS cũng như các vấn đề liên quan đến phúc lợi đô thị. Đáng chú ý, các quy định SDĐ tác động đến sự biến động của giá đất đô thị. Đây được xem như là chỉ báo cơ bản về tính hấp dẫn và tiện ích của mỗi địa điểm đất đai cụ thể. Ở mỗi đô thị, các biến động về giá đất phản ánh lợi thế của một địa điểm cũng như các chính sách của chính quyền địa phương trong quy định sử dụng đất (Kok, Monkkonen, & Quigley, 2014).

Tại Việt Nam, trong hệ thống pháp luật đất đai, quy định về chuyển mục đích SDĐ đã được đề cập từ Luật đất đai năm 1987 và tiếp tục được ghi nhận trong các lần sửa Luật Đất đai (1993, 2003 và 2013). Tuy nhiên, các quy định tại các đạo luật về đất đai qua các thời kỳ về cơ bản không có điều luật quy định nào định nghĩa cụ thể về chuyển mục đích SDĐ, mà chỉ đề cập gián tiếp hoặc liệt kê các trường hợp thực hiện chuyển mục SDĐ. Tại quy định hiện hành của Luật Đất đai năm 2013 cũng không đưa ra một khái niệm cụ thể về chuyển mục đích SDD mà chỉ đề cập đến các trường hợp chuyển mục đích SDD và một số trường hợp chuyển mục đích SDĐ phải được sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền cho. Cụ thể, các trường hợp chuyển mục đích SDĐ được quy định tại Điều 57, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành luật.

2.1.5. Phát triển cơ sở hạ tầng

Về tổng quát, cơ sở hạ tầng (CSHT) đô thị là điều kiện cơ bản để diễn ra các hoạt động KT-XH tại khu vực đô thị. Có nhiều nhà nghiên cứu cho rằng, sự tăng trưởng và phát triển nền kinh tế tại các đô thị có mối quan hệ mật thiết với quá trình phát triển CSHT.

Về mặt thuật ngữ, tiếng Anh “Infrastructure” được dịch sang tiếng Việt là “cơ sở hạ tầng” (CSHT). Bên cạnh đó, có nhiều nhà nghiên cứu trong nước thường sử dụng các từ điển tiếng Anh hay tiếng Pháp phổ biến khác, với từ “Infrastructure” được chuyển nghĩa và dịch là “kết cấu hạ tầng”. Theo nghĩa gốc tiếng La tinh, từ này gồm 2 thành tố: “Infra” có nghĩa là dưới, hạ tầng, tầng dưới và “structure” có nghĩa là kết cấu, cấu trúc, kiến trúc.

Có một số nhà nghiên cứu cho rằng, cách dịch sát nghĩa nhất của từ “Infrastructure” sang tiếng Việt là “kết cấu hạ tầng” như đã thể hiện trong các văn bản luật như Luật Ngân sách Nhà nước (2015), Luật đầu tư công (2014) và trong nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác. Trong nghiên cứu này, cụm từ “cơ sở hạ tầng” được hiểu tương tự với nghĩa của thuật ngữ “kết cấu hạ tầng”.

Tại khu vực đô thị, CSHT bao gồm tập hợp hệ thống phức tạp, liên hoàn các công trình kỹ thuật phục vụ cho hoạt động kinh tế và dân sinh của khu vực đô thị. Về mặt cấu thành, CSHT đô thị bao được chia thành hai bộ phận lớn: cơ sở hạ tầng kỹ thuật và cơ sở hạ tầng xã hội. Theo đó, CSHT có thể bao gồm các “hoạt động sản xuất mang tính phục vụ với những quy định đặc biệt, chúng sử dụng các kết cấu vật chất để cung cấp cho dân cư và các tổ chức của đô thị các loại phục vụ về điện năng, nhiệt năng, cấp thoát nước, đường sá, giao thông công cộng … nhằm đáp ứng nhu cầu sản xuất và sinh hoạt của người dân”. Tuy nhiên, phạm vi nghiên cứu này chỉ tập trung quan tâm chủ yếu đến hệ thống CSHT tầng kỹ thuật, cụ thể là hạ tầng giao thông đường bộ đô thị.

Từ phân tích trên, phát triển CSHT trong nghiên cứu này được hiểu là các hoạt đầu tư nhằm gia tăng số lượng hoặc cải thiện chất lượng các công trình kỹ thuật, cụ thể là các công trình giao thông nhằm phục vụ cho hoạt động kinh tế và dân sinh của khu vực đô thị.

2.2. Một số lý thuyết có liên quan trong nghiên cứu về gia tăng giá trị đất đô thị

2.2.1. Lý thuyết quyền sở hữu

Lý thuyết quyền sở hữu (Theory of property rights) được các nhà nghiên cứu phát triển và sử dụng theo nhiều cách tiếp cận khác nhau. Theo cách hiểu chung nhất, lý thuyết quyền sở hữu đề cập đến nội dung các quyền (rights of ownership) do sở hữu một tài sản, vật cụ thể mang lại. Tuy vậy, hiện có hai cách tiếp cận phổ biến nhất mà các nhà nghiên cứu sử dụng là luật học và kinh tế học (Cole & Grossman, 2002).