Tổng Quan Nghiên Cứu Về Các Yếu Tố Tác Động Gia Tăng Giá Trị Đất Đai

chuyển mục đích sử dụng đất đó là: Cải thiện các tiện ích & khả năng tiếp cận đất đai; Tạo ra các cơ hội phát triển; và Mức độ thực thi các can thiệp;

- Luận án làm phong phú thêm kết quả phân tích thực nghiệm về tác động gia tăng giá trị đất đô thị tại Việt Nam, trên cơ sở dữ liệu về giá đất thị trường và khảo sát của người SDĐ. Cụ thể, kết quả phân tích định lượng trong nghiên cứu tình huống Nhà nước đầu tư làm giao thông tại đô thị tại Hà Nội (tuyến đường Tố Hữu – Yên Lộ), đã khẳng định được: (i) Một là: Mức gia tăng giá trị đất ở đô thị trong các giai đoạn công bố dự án, giai đoạn dự án hoàn thành và giai đoạn dự án khi thác khai thác vận hành sau đầu tư lần lượt là 6,1%; 10,8% và 46,9%. (ii) Hai là: Sự tác động của 02 cơ chế làm gia tăng giá trị đất đô thị khi nhà nước đầu tư phát triển CSHT (tại dự án) là cơ chế “Cải thiện các tiện ích & khả năng tiếp cận” và “Tạo ra cơ hội phát triển”; trong đó, cơ chế “Cải thiện các tiện ích & khả năng tiếp cận” tác động mạnh hơn so với cơ chế “Tạo ra cơ hội phát triển”.

Về thực tiễn:

- Luận án đã đánh giá tác động của các yếu tố làm gia tăng giá trị đất đô thị ở Việt Nam dưới góc nhìn của các chuyên gia, nhà nghiên cứu, nhà hoạt động thực tiễn về đất đai & BĐS. Đồng thời, Luận án cũng phân tích thực trạng chính sách điều tiết giá trị đất gia tăng không do người SDĐ tạo ra;

- Trên cơ sở kết quả nghiên cứu, Luận án đưa ra một số khuyến nghị về mặt quản trị đối với các doanh nghiệp BĐS khi đầu tư sử dụng đất, phát triển BĐS, và đề xuất một số hàm ý chính sách nhằm hoàn thiện quy định có liên quan đến điều tiết giá trị đất gia tăng và tăng cường các yếu tố làm gia tăng giá trị đất đô thị phù hợp với bối cảnh pháp luật hiện nay của Việt Nam.

5. Kết cấu luận án

Luận án được kết cấu thành 05 chương, bao gồm:

Chương 1: Tổng quan nghiên cứu về các yếu tố tác động gia tăng giá trị đất đai; Chương 2: Cơ sở lý thuyết về các yếu tố tác động gia tăng giá trị đất đô thị; Chương 3: Bối cảnh và phương pháp nghiên cứu;

Chương 4: Kết quả phân tích các yếu tố tác động gia tăng giá trị đất đô thị tại Việt Nam; Chương 5: Hàm ý rút ra từ kết quả nghiên cứu.

NỘI DUNG

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VỀ CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG GIA TĂNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI

1.1. Giá trị và gia tăng giá trị đất đai

1.1.1. Giá trị đất đai

Trong lịch sử phát triển của kinh tế học, thuật ngữ giá trị (value) có thể được tiếp cận theo nhiều góc độ khác nhau, tuy nhiên, chúng ta có thể chia ra làm hai nhóm cơ bản về lý thuyết giá trị theo cách tiếp cận khách quan và chủ quan, tương ứng với góc nhìn của 02 nhóm là tập trung vào điều kiện sản xuất và sở thích của người tiêu dùng. Trong đó, cách tiếp cận khách quan được đề cập từ lý thuyết giá trị được thảo luận trong học thuyết kinh tế học cổ điển từ cuối thế kỷ XVII [gắn liền với lý luận kinh tế của Adam Smith (1776); David Ricardo(1821)], sau này là học thuyết kinh tế chính trị của Marx (thế kỷ XIX) và sự phục hồi về lý thuyết giá trị do Sraffian khởi xướng ở thế kỷ XX (vào năm 1984) (O'Brien, 2004) . Trong khi đó, cách tiếp cận chủ quan đối với lý thuyết giá trị được thảo luận và phân tích trong học thuyết kinh tế học tân cổ điển, với sự nhấn mạnh vào lợi ích cận biên và sự cân bằng; năng suất cận biên và sự phân phối sản phẩm; và được tập trung phân tích vào lợi ích sản phẩm/ hàng hóa ở cuối thế kỷ XIX và đầu thế kỷ XX (J. E. King & McLure, 2014).

Đối với đất đai, đất đai được xác định là tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên nhiên ban tặng cho nhân loại. Đất đai đóng vai trò quan trọng của môi trường sống, địa bàn phân bố dân cư, tư liệu sản xuất … Ngay từ thuở sơ khai, loài người đã biết sử dụng các điều kiện thuận lợi của đất đai phục vụ cuộc sống. Khi đó, con người sử dụng đất đất là một đối tượng do tự nhiên ban tặng và do cả cộng đồng người chiếm giữ, làm chủ. Theo lý luận của cách tiếp cận khách quan, đây là giai đoạn đất đai đóng vai trò cũng như thể hiện là hình thái sản phẩm tự nhiên (tài nguyên thiên nhiên), mà không phải là sản phẩm lao động của con người nên đất đai không có giá trị.

Tuy nhiên, trong quá trình phát triển, con người đã không ngừng tác động vào đất đai để cải tạo đất đai và tạo ra nhiều sản phẩm khác từ hoạt động sản dụng đất nhằm phục vụ cho nhu cầu ngày càng tăng. Trong quá trình tác động đó, công sức lao động, đầu tư không phải là của một cá nhân hay một vài người, mà là công sức của cộng đồng xã hội, qua nhiều thế hệ - đây chính là lao động xã hội kết tinh trong đất đai. Theo đó, về mặt nguyên lý của học thuyết giá trị - lao động, giá trị đất đai là lao động xã hội kết tinh trong đất đai và lao động được thực hiện thông qua quá trình khai phá, đầu tư, cải tạo để đưa đất đai vào sử dụng. Trong khi đó, theo cách tiếp cận chủ quan (kinh tế học

hiện đại hay còn gọi là cách tiếp cận theo quan điểm thị trường), giá trị đất đai được xác định chính là luồng thu nhập mang lại của đất đai do việc sở hữu, sử dụng đất đai cho các hoạt động KT-XH. Luồng thu nhập của đất đai phụ thuộc vào nhiều yếu tố như là: hoạt động khai thác, SDĐ, hoạt động đầu tư, các hoạt động về KT-XH diễn ra trên đất v.v. Luồng thu nhập mà đất đai tạo ra không phải chỉ do đầu tư của một cá nhân, mà do các điều kiện của xã hội mang lại (Hoàng Việt & Hoàng Văn Cường, 2008).

Trong kinh tế học về đất đai, lý thuyết về giá trị đất đai được đề cập và xuất hiện ban đầu gắn liền với đất nông nghiệp và sau này mở rộng ra các lĩnh vực SDĐ khác. Tuy nhiên, ÖZdilek (2011) cho rằng, khái niệm về giá trị đất đai và việc định giá đất là rất phức tạp, khó xác định do bản chất không đồng nhất của đất đai và giá trị đất đai lại phụ thuộc vào loại hình, cách thức SDĐ. Đặc biệt trong bối cảnh phát triển của đô thị, khi thị trường đất đai dần dần bị thay thế bởi thị trường BĐS (bao gồm cả các công trình gắn liền với đất) thì việc tách biệt giá trị đất đai và công trình trên đất càng trở lên phức tạp.

Tóm lại, khi xem xét giá trị đất đai có thể kết luận: giá trị đất đai là do lao động xã kết tinh trong đất đai. Giá trị đất đai bao gồm các thành tố như: Một là, các chi phí dùng khai thác đất đai. Hai là, giá trị tích lũy trong kinh doanh đất đai, bao gồm: (i) Giá trị sản phẩm được hình thành từ lao động vật hóa và lao động sống đầu tư cho đất đai, được kết đọng và dịch chuyển vào đất đai; (ii) Giá trị bản thân đất đai được hình thành từ chuyển dịch và kết đọng trong đất đai. Trong thị trường đất đai- BĐS, giá trị đất đai được thể hiện và phản ánh bằng tiền thông qua giá đất – đây chính là luồng thu nhập từ đất đai mang lại cho người sở hữu, SDĐ đai.

1.1.2. Gia tăng giá trị đất đai

Về thuật ngữ, gia tăng giá trị được sử dụng trong khoa học kinh tế khi xác định phần giá trị tăng thêm được tạo ra trong mỗi giai đoạn nhất định của quá trình sản xuất (Begg, Vernasca, Fischer, & Dornbusch, 2011, p.365). Sự gia tăng giá trị phản ánh quá trình đóng góp của các nhân tố sản xuất (đất đai, lao động, hàng hóa tư bản) vào quá trình tăng thêm giá trị của sản phẩm và tương ứng với mức thu nhập tăng thêm mà người chủ sở hữu hoặc của doanh nghiệp. Trong kinh tế học vĩ mô, giá trị gia tăng của sản phẩm trong nền kinh tế được xác định là lượng giá trị cuối cùng của sản phẩm tạo ra trong mỗi quá trình sản xuất (Todaro & Smith, 2015, p.45). Trong khoa học kế toán và thống kê, phần gia tăng giá trị thường để chỉ giá trị mới (giá trị sản phẩm đầu ra) của hàng hóa và dịch vụ được tạo ra trong quá trình sản xuất của một ngành/ lĩnh vực kinh tế và giá trị gia tăng được xác định bằng hiệu số giữa giá trị sản xuất và các chi phí sản xuất, chi phí trung gian trong quá trình sản xuất (D. Hansen, Mowen, & Guan, 2007; Krugman, Wells, & Graddy, 2014, p.329).

Theo đó, về mặt ngữ nghĩa, gia tăng giá trị đất hay còn gọi là sự tăng thêm giá trị của đất đai, được hiểu là phần chênh lệch giữa giá trị hiện tại so với giá trị ban đầu của đất đai do những thay đổi về vị trí của đất đai hoặc do sự tác động của con người trong quá trình sử dụng và quản lý đất đai.

Về mặt thuật ngữ, qua tổng quan tài liệu thấy rằng, vấn đề gia tăng giá trị đất đai đã được thảo luận từ rất lâu và phần lớn các nhà nghiên cứu chủ yếu sử dụng một số thuật ngữ liên quan đến gia tăng giá trị đất đai như: “land incremental value, land value uplift; land value increment; unearned increments of land value; surplus value of land; windfall …”.

Quan niệm gia tăng giá trị đất đai xuất hiện đồng thời với quá trình thực hiện cải cách thuế đất đai, song song đó là sự ra đời của các phương thức thu hồi giá trị đất đai (land value capture) trong lĩnh vực tài chính công của khu vực đô thị (Walters, 2013). Cụ thể, vào năm1884, Mill (1884) có đề cập đến sự gia tăng trong tiền thuê đất (land rent) (hay còn gọi là địa tô) để phản ánh luồng thu nhập có xu hướng tăng lên khi các chủ đất được hưởng mà họ không cần bất cứ nỗ lực đầu tư hoặc đánh đổi nào vào đất của mình.

Trong khi đó, Loucks (1930) chỉ ra rằng, không có một định nghĩa chính xác về gia tăng giá trị đất đai, mà việc định nghĩa phụ thuộc vào mục đích nghiên cứu cũng như đối tượng phân tích. Tác giả đưara 02 quan điểm tiếp cận cơ bản, khi nghiên cứu về gia tăng giá trị đất đai, đó là quan điểm của nhà đầu tư phát triển và quan điểm xã hội. Hai quan điểm này có sự khác nhau rõ rệt trong đánh giá so sánh giữa mức giá mua với giá bán của thửa đất khi được giao dịch trên thị trường và mức chênh lệch giá này chính là phần gia tăng giá trị đất đai. Tuy nhiên, luận điểm của các nhà kinh tế học cổ điển [đầu tiên là Henry George (1839-1897) sau này là David Ricardo và Karl Marx] lại cho rằng, phần giá trị đất gia tăng là do lao động xã hội tạo ra, chứ không đơn thuần lại sự chênh lệch giá bán trên thị trường, do đó giá trị tăng thêm cần được phân phối cho toàn xã hội chứ không phải cho chủ sở đất (S. Fainstein, 2012).

Đáng chú ý, báo cáo của UN-Habitat (1976, tr.30) đã sử dụng thuật ngữ “unearned increment of land value” và đề cập đến nội dung gia tăng giá trị đất đai là: “phần giá trị đất tăng lên từ kết quả của thay đổi mục đích sử dụng đất, các quyết định hoặc đầu tư của nhà nước hay như sự tăng trưởng chung của cộng đồng”. Đây được coi như khái niệm về gia tăng giá trị đất đai và được nhiều nhà nghiên cứu sử dụng trong các nghiên cứu về sau.

Tuy vậy, đối với mỗi nghiên cứu thực nghiệm, tương ứng với từng bối cảnh cụ thể mà các nghiên cứu có đưa ra các định nghĩa để mô tả cụ thể về sự gia tăng giá trị đất đai nhằm đề cập trực tiếp đến các nguyên nhân hoặc yếu tố tác động làm gia tăng giá trị đất đai. Cụ thể, Lin and Zhu (2014) định nghĩa giá trị gia tăng đất đai (land incremental value)

là sự tăng giá trị đất đai thông qua các quá trình thu hồi đất, cho thuê và phát triển đất đai, BĐS dẫn đến thu nhập từ đất đai cho các bên liên quan. Theo đó, sự tăng lên của giá trị đất có thể là do giá đất tăng và lợi ích từ đất tăng lên trong quá trình sử dụng, phát triển và quản lý đất đai (Brown-Luthango, 2011). Trong khi đó, C. D. Higgins and Kanaroglou (2016); Jeffery J Smith and Gihring (2006, 2017) lại đề cập đến rất nhiều các nghiên cứu phân tích sự gia tăng giá trị đất đai do tác động của quá trình đầu tư công trình giao thông công cộng. Trong đó, phần giá trị của đất đai tăng lên do thay đổi khả năng tiếp cận của đất đai, mức độ tập trung dân cư hay sự phát triển kinh tế của khu vực; và sự gia tăng giá trị đất đai thường được biểu hiện bằng sự biến động tăng của giá đất (Rebelo, 2017).

1.2. Những yếu tố tác động làm gia tăng giá trị đất đai

Như đã đề cập phía trên, xét về nguồn gốc hình thành, đất đai có nguồn gốc tự nhiên, không do con người tạo ra và có trước con người. Đất đai nguyên thủy (tài nguyên đất) không phải là sản phẩm có sức lao động của con người kết tinh. Do đó, dưới góc độ kinh tế học, chất lượng ban đầu của đất được tạo ra bởi tự nhiên do đất đai được phân bố ở những vị trí khác nhau, thổ nhưỡng khác nhau. Chính sự khác nhau bởi các yếu tố tự nhiên như sự phân bố vị trí, thổ nhưỡng, chất lượng đất v.v đã tạo ra sự chênh lệch về giá trị của đất đai và đây được gọi là sự chênh lệch địa tô đất đai (địa tô chênh lệch 1) (Ngô Đức Cát, 2000). Tuy nhiên, qua quá trình con người đưa đất đai tự nhiên vào sử dụng các hoạt động như sản xuất, kinh doanh và nhiều mục đích khác phục vụ phát triển KT-XH thì chính những hoạt động này đã kết tinh giá trị sức lao động của con người, và những tác động này làm tăng thêm giá trị của đất đai. Những tác động làm cho giá trị đất đai tăng thêm có thể là do nhà nước và xã hội, người SDĐ hoặc sự đầu tư, cải tạo của nhiều thế hệ người sử dụng đất (Hoàng Việt & Hoàng Văn Cường, 2008; Phan Văn Thọ, 2012).

Chủ đề nghiên cứu các yếu tác động làm gia tăng giá trị đất đai và điều tiết phần giá trị gia tăng này đã thu hút được nhiều sự quan tâm của các nhà nghiên cứu, hoạt động thực tiễn trong những năm qua. Đáng chú ý, công trình nghiên cứu của Knight and Trygg (1977b) đã tổng hợp và đề cập đến hơn 30 yếu tố quyết định phát triển đất đai có ảnh hưởng đến giá trị đất đai (Chi tiết các yếu tố xem phụ lục). Sau đó, có nhiều các nghiên cứu đã đề cập đến một số yếu tố trên. Tuy nhiên, G. Ingram and Hong (2012) cho rằng việc xác định và điều tiết được phần gia tăng giá trị đất đai trong thực tế là rất phức tạp và còn có nhiều ý kiến trái chiều, do trong nhiều trường hợp chúng ta không thể lượng hóa được yếu tố nào tác động làm gia tăng giá trị đất đai. Thêm vào đó, việc đánh giá trị gia tăng của đất đai có tài sản trên đất thì càng phức tạp hơn. Mặc dù, đã có một số nghiên cứu sử dụng mô hình kinh tế lượng để xác định phần gia tăng giá trị đất đai những điều kiện áp dụng đòi hỏi rất nghiêm ngặt và việc sử dụng các mô hình kinh tế là không phổ biến (Davis &

Heathcote, 2007; K. Deininger & Feder, 2009). Tại phần này, luận án tổng hợp và phân chia thành một số nhóm yếu tố tác động gia tăng giá trị đất theo các mục sau.

1.2.1. Đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng

CSHT là một thuật ngữ được sử dụng rộng rãi trong nghiên cứu cũng như trong đời sống hàng ngày. Tuy nhiên, nhiều nhà nghiên cứu cho rằng không có định nghĩa “chuẩn” về thuật ngữ này, do việc có được định nghĩa “chuẩn” là không cần thiết và phụ thuộc vào các cách tiếp cận lý thuyết khác nhau cũng như phạm vi và vấn đề nghiên cứu (Torrisi, 2009). Thêm vào đó, Grimsey and Lewis (2002) cho rằng, CSHT thường dễ nhận biết hơn là định nghĩa chính xác; do vậy, thuật ngữ này hay được xác định bằng cách mô tả hoặc liệt kê và đã có rất nhiều định nghĩa về CSHT (Rietveld & Bruinsma, 2012).

Hiện nay, theo các quan điểm của phần lớn các nhà kinh tế học và nhà quy hoạch, có thể xác định CSHT bao gồm “hệ thống đường xá, cầu, đường hầm, đường sắt, bến cảng, sân bay, xe điện, tàu điện ngầm, mạng lưới thủy lợi, đập nước và kênh rạch, nhà máy điện, mạng lưới phân phối điện, đường ống dẫn dầu khí, các công trình cấp thoát nước thải, dịch vụ y tế và nhà ở, dịch vụ đô thị, mạng lưới viễn thông” (Kumari & Sharma, 2017; Straub, 2011). Theo đó, việc đầu tư phát triển CSHT là các hoạt động liên quan đến một trong yếu tố được kể trên (Grimsey & Lewis, 2002). Đáng chú ý, có điểm chung mà các nghiên cứu đều thống nhất khi đánh giá vai trò và khẳng định CSHT là yếu tố đầu vào quan trọng của nền kinh tế, cung cấp các điều kiện cơ bản cho hoạt động của cá nhân, hộ gia đình và doanh nghiệp v.v. Đồng thời, việc phân loại CSHT có thể chia làm 02 nhóm cơ bản đó là: CSHT kỹ thuật (bao gồm các yếu tố trực tiếp đóng góp vào sản xuất và các hoạt động kinh tế như là: giao thông, thông tin liên lạc, điện, thủy lợi v.v.) và CSHT xã hội (bao gồm các yếu tố trực tiếp tạo điều kiện phát triển xã hội và nâng cao chất lượng cuộc sống như: Giáo dục, y tế, nước sạch, vệ sinh và môi trường, v.v.) (Kumari & Sharma, 2017).

Khi tổng quan nghiên cứu về tác động của đầu tư phát triển CSHT đến giá trị đất đai, thấy rằng, đã có rất nhiều các nghiên cứu đề cập đến tác động của CSTH đến SDĐ và giá đất đai, thông qua việc đánh giá, đo lường khả năng tiếp cận của đất đai đến CSHT (Henneberry, 1998). Theo H. Du and Mulley (2012), để xem xét tác động của CSHT đến giá trị đất đai, điều kiện lý tưởng để phân tích sẽ là những mảnh đất trống - đất chưa được phát triển, cải tạo hoặc đầu tư công trình; tuy nhiên, điều này là không thực tế khi xem xét và đánh giá tác động. Do đó, các nghiên cứu về tác động của CSHT đối với giá trị đất đã tập trung vào việc phân tích những thay đổi trong giá BĐS và kiểm soát các đặc tính đặc trưng của từng loại BĐS cụ thể. Cho đến thời điểm hiện tại, đã có một số lượng lớn các công trình nghiên cứu tập trung sự phân tích và tìm hiểu đến tác động ảnh hưởng của CSHT kỹ thuật (chủ yếu là hạ tầng giao thông - transport infrastructure) và hạ tầng xã hội (chủ yếu là đánh giá tác động của

sự thay đổi của yếu tố cảnh quan và môi trường như công viên, khu vực đi bộ v.v (Crompton, 2001, 2005; Sohn, Moudon, & Lee, 2012) đến gia tăng giá trị đất và BĐS. Trong đó, phần lớn nghiên cứu tập trung phân tích và đánh giá sự tác động của CSHT giao thông.

Cụ thể, Mulley, Ma, Clifton, Yen, and Burke (2016) cho rằng, các nghiên cứu liên quan đến chủ đề tác động của CSHT giao thông đến gia tăng giá trị đất đai xuất hiện từ khá sớm và đây thường là những nghiên cứu định tính (Knight & Trygg, 1977a). Tuy nhiên, từ sau năm 2000 đến nay, có khá nhiều nghiên cứu phân tích định lượng nhằm xác định và đo lường phần giá trị tăng thêm. Do kết quả của các nghiên cứu này sẽ là cơ sở để cung cấp thông tin rõ ràng hơn về tác động của quá trình đầu tư phát triển CSHT giao thông đối với sự gia tăng giá trị đất đai; đồng thời, đây là căn cứ để các cơ quan quản lý nhà nước có thể được thu hồi phần giá trị gia tăng này như là nguồn tài chính tài trợ cho chính các dự án phát triển hạ tầng. Đáng chú ý, đã có một số lượng các nghiên cứu thực nghiệm cho thấy, các dự án giao thông, mà trong đó, các dự án CSHT đường sắt đô thị có tác động đáng kể đến sự gia tăng giá trị đất đai và BĐS (Asadi Bagloee, Heshmati, Tavana, & Di Caprio, 2017; Billings, 2011). Bảng 1.1 dưới đây xem xét tác động của CSHT giao thông đến giá của đất đai và BĐS tại đô thị cùng với các phương pháp được sử dụng khi đánh giá những tác động.

Bảng 1.1. Tổng hợp một số nghiên cứu đánh giá tác động của CSHT đến giá đất đai và BĐS

Năm

Tác giả

Thời gian phân tích

Địa bàn

Loại hình CSHT

Loại đất/ BĐS

Phương pháp phân tích

Kết quả chính được phát hiện

Ghi chú (Thay đổi

Pđất/BĐS)

1980

Palmquist R (1980)

1974-1976

Washington State

Đường cao tốc

Đất ở và nhà ở

Phương pháp hồi quy Hedonic; kết hợp dữ liệu là giá BĐS được giao dịch trong thực tế và phỏng

vấn chủ sở hữu

Tác động đường cao tốc làm gia tăng giá đất đai ở gần đường do tăng lợi thế về khả năng tiếp cận tỷ lệ 15-17%; mặc dù có các ngoại ứng về tiếng ồn, khói bụi

1981

CJ Langley Jr - (1981)

1962-1978

Washington Capital

Đường cao tốc

Đất ở

Phân tích chuỗi thời gian

Nhà đất càng gần đường cao tốc có giá trị tăng ít hơn theo thời gian do tác động của khói bụi, tiếng ồn v.v.; cụ thể mức giá tăng kém hơn so với BĐS ra xa là

$3000-$3500.

1992

Grass, R. G. (1992).

1970 - 1980

Washington, D.C.

Mertro

BĐS nhà ở

Hồi quy Hedonic

Đầu tư mở tuyến Metro và giá BĐS nhà ở được khẳng định có tương quan trực tiếp; đáng chú ý, các BĐS xung quan khu nhà ga cho thấy có sự tăng giá;

1992

RG Grass

(1992)

1970 -1980

Washington D.C

Hoa Kỳ

Metro

BĐS nhà ở

Hồi quy Hedonic

BĐS nhà ở xung quanh khu vực nhà ga có sự tăng giá

1993

Gatzlaff and Smith (1993)

1971 - 1990

Miami

Mertro

BĐS nhà ở

Hồi quy Hedonic và phân tích giá bán lặp

Mối tương quan yếu giữa phát triển đường sắt và giá trị nhà ở; tác động không thay đổi theo khoảng cách từ nhà ga đến nhà ở nhưng sự tương tác có sự khác nhau giữa các khu vực.

Cụ thể, sự phát triển của Metrorail đã làm tăng giá trị của nhà ở hiện có gần các trạm trong những khu vực có giá cao thì tăng cao so với các khu vực khác

1998

KW Chau, FF Ng (1998)

1977 - 1992

Tai Po và Sha Tin, Hồng Kong

Hệ thống giao

thông công cộng

BĐS nhà ở

OLS

Kết quả cho thấy cải thiện giao thông công cộng có

ảnh hưởng tiêu cực đến sự chênh lệch giá cả dọc tuyến đường sắt.

1999

Dueker, K., & Bianco, M. (1999)

1980 - 1990

Portland, Oregon

LRT

BĐS nhà ở

Phân tích trước - sau

Phân tích thực nghiệm cung cấp bằng chứng cho thấy đường sắt nhẹ đã có một số ảnh hưởng tích cực đến giá trị của BĐS của hộ gia đình; tuy nhiên giá BĐS lại có

xu hương giảm ở khu vực gần nhà ga (giảm 1.593$ khoảng cách trong vòng 200 feet tới nhà ga;

+/-

1999

Nelson, A. C. (1999)

1980s - 1994

Atlanta, Georgia

Nhà ga xe lửa

BĐS thương mại

Mô hình hồi quy (khoảng cách BĐS đến nhà ga)

Giá BĐS thương mại tăng lên do tác động của cơ sở hạ tầng và chính sách thu hút đầu tư BĐS xung quanh khu vực ga

2000

Baum-Snow and Kahn (2000)

Tại 02 mốc thời gian là 1980 và 1990

Metro tại Boston, Atlanta, Chicago, Portland và Washington, D.C

Metro rail (tàu điện ngầm)

Nhà ở

Mô hình Hedonic phân tích theo thời gian

Tác động của đường sắt đến giá nhà ở (Giá bán và giá thuê) là không đáng kể. Cụ thể, khoảng cách từ 1 -3 km đến Metro làm cho giá nhà thuê tăng 19$/ tháng và giá bán tăng khoảng 4972$