Bảng 1.5. Một số loại thuế và phí điều tiết phần gia tăng giá trị đất đai và BĐS
Đối tượng thuế | Cơ sở tính thuế | Hình thức thực hiện | Người thực hiện | Phạm vi | |
Thuế trên thặng dư vốn (Capital gains tax) | Giá bán BĐS | Giá bán trừ đi chi phí ban đầu và cải thiện | Một lần (thuộc hệ thống thuế thu nhập) | Chủ sở hữu | Trung ương |
Thuế chuyển nhượng và thuế đất (Transfer tax and stamp tax) | Chuyển nhượng và đăng ký chuyển nhượng đất đai &BĐS | Giá trị thị trường | Một lần | Chủ sở hữu | Địa phương |
Thuế Giá trị gia tăng của BĐS liền kề (Betterment tax) | Giá trị tăng thêm do đầu tư CSHT/ thay đổi SDĐ | Phần giá trị đất và BĐS tăng thêm | Một lần (tại thời điểm đầu tư/ thay đổi SDĐ) | Chủ sở hữu | Địa phương |
Tiền sử dụng đất/ thuê đất (Land rent or lease) | Quyền nắm giữa và sử dụng đất | Sử dụng rất khác nhau | Hàng năm hoặc một lần | Nhà phát triển | Địa phương |
Thuế tài sản (Annual property tax) | Sở hữu đất và BĐS | Giá thị trường, đặc điểm của đất/BĐS | Hàng năm | Chủ sở hữu | Địa phương |
Thuế di sản (Estate tax) | Đất đai và tài sản trên đất | Giá trị đất và BĐS trong quá trình nhận di sản | Một lần | Chủ sở hữu | Địa phương |
Có thể bạn quan tâm!
-
Tổng Hợp Một Số Nghiên Cứu Sử Dụng Phương Pháp Phân Tích Tổng Hợp Trong Nghiên Cứu Tác Động Của Csht Giao Thông Đến Giá Đất Và Bđs -
Một Số Nghiên Cứu Thực Nghiệm Về Ảnh Hưởng Quy Hoạch Đến Giá Trị Đất -Bđs -
Một Số Nghiên Cứu Thực Nghiệm Về Tác Động Của Các Quy Định Sdđ Đến Giá Trị Đất - Bđs -
Một Số Lý Thuyết Có Liên Quan Trong Nghiên Cứu Về Gia Tăng Giá Trị Đất Đô Thị -
Các Yếu Tố Cấu Thành Và Tác Động Gia Tăng Giá Trị Đất Đai -
Mô Hình Bậc Thang Giá Trị Đất Đai Trong Quá Trình Phát Triển Đất Đô Thị
Xem toàn bộ 301 trang tài liệu này.
Nguồn: Tổng hợp dựa theo Walters, L. C. (2013); Zhao, Z. và các cộng sự (2012).
Qua phân tích tổng quan, công cụ trực tiếp điều tiết phần giá trị gia tăng của đất đai và BĐS được hiểu như là các công cụ thuế hoặc công cụ thuế tương đương. Trong đó, thuế tài sản áp dụng vào các tài sản nhà đất, góp phần tạo lập nguồn thu ổn định cho ngân sách địa phương tại nhiều quốc gia (kể cả các quốc gia đang phát triển tại châu Á như Ấn Độ, Nepan, Bangladesh, Philippines, Indonesia v.v.). Với ý nghĩa của thuế tài sản là người đóng thuế phải chi trả cho việc quản lý vận hành hệ thống CSHT và nhiều dịch vụ công cộng đã góp phần tạo ra giá trị tài sản đất đai và BĐS. Đây là nguồn tài chính sử dụng duy trì và tái phát triển hệ thống CSHT.
Đáng chú ý, công cụ Thuế giá trị gia tăng của BĐS liền kề (Betterment tax - còn được hiểu Thuế đánh do sự cải thiện CSHT) được xem là công cụ phản ánh trực diện nhất cả về mục tiêu và nguồn gốc hình thành phần giá trị tăng thêm đất đai và BĐS, thường mức thuế được áp dụng từ 30-60 % của giá trị đất ước tính đạt được (Peterson, 2009). Về mặt lịch sử ra đời và phát triển, công cụ thuế này đã được sử dụng ở Anh và Tây Ban Nha và được một số nước Mỹ Latinh triển khai. Bên cạnh đó, hiện có nhiều loại thuế và phí cải thiện khác nhau được thực thi trong quá trình phát triển CSHT tại các thành phố của Hồng Kông, Singapore, Bogota và các thành phố khác nhau ở Brazil, Argentina và Ấn Độ v.v.
Như vậy, về tổng thể và tác động dài hạn, các sắc thuế đất và BĐS được coi là một công cụ tài chính đất đai và phương thức được hiệu quả trong điều tiết phần giá trị đất gia tăng tại đô thị (Smith, J. J., & Gihring, T. A, 2006).
1.3.3. Công cụ gián tiếp
Đây là công cụ áp dụng nhằm gián tiếp thu phần lợi ích tăng thêm để tài trợ cho việc đầu tư và nâng cao năng lực CSHT, có sự khác biệt giữa các quốc gia và các địa phương. Do đó, có khá nhiều các thuật ngữ khác nhau được dùng khi đề cập đến công cụ gián tiếp (ví dụ như là: “Developer obligations”- nghĩa vụ của người phát triển; “Developer agreements” - thỏa thuận của nhà đầu tư; “Developer obligations” - nghĩa vụ nhà đầu tư; “Planning obligations” – nghĩa vụ quy hoạch; “incentive zoning” - khuyến khích phân vùng; “Linkage fees” – phí đấu nối, kết nối hạ tầng v.v). Điểm đáng quan tâm, công cụ gián tiếp có sự tương đồng đó là đề cập đến sự đóng góp, nghĩa vụ của chủ đầu tư phát triển đất đai, BĐS nhằm bù đắp chi phí cho phát triển CSHT.
Trong đó, nổi bật lên là có 02 công cụ phí cơ bản được sử dụng rộng rãi đó là: (i) Phí tác động (impact fee) và (ii) Phí phát triển (development charge hoặc development fee). Về mặt ngữ nghĩa, việc sử dụng các thuật ngữ trên là có sự giao thoa, đôi khi rất khó phân biệt và có thể được sử dụng thay thế cho nhau. Trong đó, phí tác động là khoản tiền mà chủ đầu tư phải nộp cho chính quyền địa phương để trang trải chi phí đầu tư công nhằm tăng cường CSHT kết nối bên ngoài dự án (Peterson, 2009). Phí phát triển là chi phí gia tăng cho chủ đầu tư tham gia phát triển đất chi trả để mở rộng CSHT và dịch vụ xã hội để phù hợp với nhu cầu tăng trưởng và đầu tư tương xứng với mật độ xây dựng mới (Suziki và cộng sự, 2015). Đặc trưng cơ bản của công cụ này chính là nhằm mục đích thu hồi các chi phí của việc cung cấp và tăng cường năng lực của CSHT trong quá trình đầu tư, phát triển đất đai.
Ngoài ra, phương thức “Tài trợ tăng thuế” (TIF - Tax Increment Financing) cũng được coi là biện pháp huy động và tạo vốn cho các dự án đầu tư CSHT, chỉnh trang các đô thị khá hiệu quả ở các nước phát triển, đặc biệt là Hoa Kỳ. Công cụ này được thực hiện bằng cách “vay phần gia tăng giá trị của đất đai, BĐS trong tương lai nhờ có hạ tầng mới” và tạm ứng vốn cho đầu tư dự án. Cụ thể là, chính quyền địa phương sẽ thực hiện bảo lãnh cho các chủ đầu tư dự án CSHT vay tiền ngân hàng để thực hiện dự án, rồi trả nợ dần bằng tiền thu hồi phần gia tăng của đất và BĐS (thông qua quá trình thu thuế tài sản là đất và BĐS) trong một số năm tại khu vực hưởng lợi của dự án. Kinh nghiệm thực tế cho thấy, phương thức này phù hợp và đạt hiệu quả trong huy động vốn, tài trợ cho dự án đầu tư hạ tầng giao thông đô thị như đường sắt đô thị, hoặc phát triển các khu đô thị mới theo định hướng phát triển giao thông công cộng (Transit Oriented Development - TOD). Tuy nhiên, đây là công cụ mới, tiên tiến và chỉ phù hợp với các quốc gia đã xây dựng và phát triển hệ thống định giá đất, BĐS đồng bộ, hoàn thiện và cập nhật.
Bên cạnh đó, các công cụ Phí phụ thu (Special Fees) cũng được áp dụng để tạo nguồn thu gián tiếp cho đầu tư CSHT thông qua việc thu phí bổ sung đối với những các đối tượng trực tiếp sử dụng dịch vụ và tiện ích công cộng, và mục tiêu chi trả phí nhằm cải thiện điều kiện cơ CSHT mang lại.
Tại Việt Nam, khoa học quản lý đất đai trong đó có quản lý về kinh tế đất ra đời chậm hơn so với các nước khác trong dòng lịch sử phát triển quản lý đất đai [Hoàng Văn Cường và cộng sự (2019)]. Tuy vậy, trong khoảng ba thập kỷ gần đây, chủ đề nghiên cứu về khai thác nguồn thu từ đất và điều tiết gia tăng giá trị đất đai cũng đã thu hút được sự quan tâm của các nhà nghiên cứu. Trong đó, các nội dung nghiên cứu có thể chia làm 02 hướng chính sau đây:
(i) Một là: Nhóm các nghiên cứu đề cập đến một số vấn đề cơ bản liên quan đến cơ sở kinh tế của công cụ điều tiết giá trị đất gia tăng. Trong đó, các nghiên cứu chủ yếu tập trung đề cập đến các vấn đề lý luận địa tô và khả năng vận dụng trong thiết kế và hoạch định các chính sách quản lý đất đai tại Việt Nam [xem thêm nghiên cứu: (Hoàng Văn Cường, 2006, 2018; Hoàng Việt & Hoàng Văn Cường, 2008; Ngô Đức Cát, 2000; Nguyễn Đình Bồng, 2006; Phạm Sỹ Liêm 2008)].
(ii) Hai là: Nhóm các nghiên cứu đề cập trực tiếp đến công cụ tài chính đất đai và điều tiết giá trị đất gia tăng nhằm khai thác, huy động nguồn thu từ đất nhằm phục vụ phát triển kinh tế xã hội.
Trong đó, các nghiên cứu tập trung phân tích các quy định chính sách và quá trình thực thi chính sách về thuế đất đai và các nguồn thu từ đất (với phạm vi là một số địa phương hoặc trong cả nước) như là các nghiên cứu tiêu biểu của Chu Thị Thuỷ Chung (2010); Đàm Văn Huệ (2006); Lê Văn Bính (2017); Nguyễn Thành Hưng (2016); Phạm Văn Toàn (2019). Một điểm chung mà các nghiên cứu rút ra đó là hiệu quả về thu thuế đất tại Việt Nam là rất thấp, chưa tương xứng với tiềm năng của đất đai. Thêm vào đó, đã có một số lượng khá nhiều nghiên cứu khác đề xuất cần xem xét và ban hành các quy định về chính sách thuế tài sản trên đất (thường gọi là thuế BĐS) tại Việt Nam. Khi đó, vai trò của các chính sách thuế và thu tài chính từ đất không chỉ mang ý nghĩa trong huy động nguồn lực đất đai mà có ý nghĩa trong quá trình điều tiết, quản lý thị trường đất đai và BĐS.
Ở góc nhìn khác, nghiên cứu của tác giả Trần Thị Minh Châu (2013b) lại đi vào phân tích một số vấn đề lý luận về vốn hóa đất đai, kinh nghiệm quốc tế về vốn hóa đất đai và khả năng vận dụng phương thức vốn hóa đất đai phù hợp với bối cảnh Việt Nam. Trong khi đó, khi đề cập trực diện đến nội dung về các nguồn tài chính đất đai tại Việt Nam, tác giả Đặng Hùng Võ (2012, 2019) lại nhấn mạnh rằng, bên cạnh công cụ chính sách thuế đất, điểm căn bản và quan trọng cần quan tâm hiện nay là cần phải đổi mới hệ thống quản lý giá đất, định giá đất và huy động nguồn lực đất công tại Việt Nam.
Đáng chú ý, công trình nghiên cứu của Phan Văn Thọ (2012) đã tiếp tục bàn luận, mô tả và đề xuất một số cơ chế, chính sách phân phối giá trị đất đai gia tăng do quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng đất, đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng. Tuy nhiên, có bao nhiêu loại hình và các công cụ để điều tiết giá trị gia tăng từ đất thì nghiên cứu này chưa đề cập đến. Bên cạnh đó, các cơ sở kinh tế cho việc phân phối tài chính đất đai trên thị trường đất đai sơ cấp và thứ cấp ra sao thì vẫn còn là khoảng trống cần tiếp tục bàn luận. Ngoài ra, hiện còn có một số lượng lớn các công trình nghiên cứu là các bài viết, đánh giá nhận định có liên quan đến nội dung thu tài chính đất đai và điều tiết giá trị đất tăng thêm dưới các góc nhìn khác nhau, ví dụ như là: Giá đất, công tác định giá đất trong bồi thường giải phóng mặt bằng, các chính sách liên quan đến thu tiền sử dụng sử dụng đất, tiền thuê đất, các cơ chế tạo quỹ đất v.v. [Hoàng Văn Cường và cộng sự (2019)].
Như vậy, các công trình nghiên cứu tại Việt Nam liên quan đến chủ đề này cơ bản cũng đã đề cập đến một số nội dung chính của các công cụ điều tiết giá trị đất gia tăng đó là: Các nội dung liên quan đến chính sách thuế đất đai; Các quy định, chính sách pháp luật liên quan đến nguồn thu từ tài chính đất đai như: giá đất, tiền SDĐ, tiền thuê đất, giá đất trong bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.
1.4. Khoảng trống nghiên cứu
Trên cơ sở phân tích tổng quan, chúng ta có thể tổng hợp các yếu tố tác động gia tăng giá trị đất đai (chia theo chủ thể tác động) theo hình vẽ dưới đây. Về cơ bản, có nhiều yếu tố tác động đến giá trị đất đai như là: các quyết định liên quan do nhà nước thực hiện (quy hoạch SDĐ, quy định về SDĐ, thực hiện đầu tư CSHT), các hoạt động do người sở hữu, SDĐ thực hiện đầu tư, và các yếu tố khác thuộc về đất đai và yếu tố bên ngoài do thị trường, điều KT-XH ảnh hưởng đến.
Quy hoạch SDĐ
Quy định SDĐ
Giá trị đất
Yếu tố khác (Đầu tư của người SDĐ, yếu tố bên trong đất và bên ngoài)
Đầu tư CSHT
Hình 1.1. Sơ đồ hóa các yếu tố tác động gia tăng giá trị đất đai theo chủ thể
Nguồn: Tổng hợp theo (Hendricks et al., 2017; Hong & Brubaker, 2010; Suzuki et al., 2015).
Khi xem xét cả về mặt lý thuyết và nghiên cứu thực nghiệm về chủ đề này, thấy rằng, các yếu tố tác động gia tăng giá trị đất đai do nhà nước thực hiện đã thu hút được sự chú ý và quan tâm nghiên cứu của khá nhiều học giả, người làm thực tiễn và hoạch định chính sách. Nguyên nhân là do, để xác định toàn bộ phần giá trị đất gia tăng của toàn bộ các yếu tố trên là không khả thi (G. Ingram & Hong, 2012). Thay vào đó, các nghiên cứu chỉ tập trung vào phần thay đổi giá trị đất đai do một/ một số hành động cụ thể do nhà nước, cộng đồng hoặc các nhà đầu phát triển (doanh nghiệp) tạo ra. Đây là căn cứ quan trọng để cung cấp các thông tin cần thiết trong quá trình phân bổ và điều tiết phần giá trị đất gia tăng cho phù hợp, qua đó huy động giá trị đất đai gia tăng không do người sở hữu, SDĐ tạo ra vào ngân sách nhà nước, qua đó cung cấp nguồn lực cho đầu tư phát triển KT-XH nói chung.
Tuy nhiên, cho đến thời điểm hiện nay, việc đánh giá các yếu tố ảnh hưởng gia tăng giá trị đất đai và huy động phần giá trị đất tăng thêm (một phần hoặc toàn bộ) vẫn còn nhiều vấn đề gây tranh luận và chưa có sự thống nhất (Hendricks et al., 2017). Đây có thể là tiềm năng để phát triển tiếp các nghiên cứu sau này. Cụ thể, một số khoảng trống của các nghiên cứu đã công bố, như là:
Thứ nhất: Nội hàm về giá trị đất gia tăng và cơ chế tác động của các yếu tố làm gia tăng giá trị đất đai chưa được thống nhất và làm rõ trong các nghiên cứu đã công bố. Các nghiên cứu trước đây mới chỉ xác định gia tăng giá trị đất đai là thay đổi giá đất trên thị trường và sự thay đổi này thường gắn với các nguồn gây tác động cụ thể như là: các nhân tố tác động từ nhà nước, người SDĐ và nhân tố khác thuộc KT-XH. Trong khi đó, các biểu hiện cụ thể ra sao và tiêu chí nào có thể phản ánh về sự gia tăng giá trị đất vẫn chưa được làm rõ. Chính điều này, đã xuất hiện thêm khoảng trống về cơ chế tác động làm ra tăng giá trị đất đai khi có các yếu tố gây ra tác động (cụ thể là các tác động do nhà nước thực hiện);
Thứ hai: Kết quả phân tích khi trình bày về các yếu tố tác động làm gia tăng giá trị đất đai, cũng như việc điều tiết giá trị đất gia tăng là rất khác nhau và có nhiều điểm bất tương đồng. Nguyên nhân của những điểm bất đồng này là do sự khác trong quan điểm đánh giá của nhà nghiên cứu; phương pháp thực hiện nghiên cứu; thời điểm phân tích; mẫu nghiên cứu và khả năng thu thập dữ liệu. Cụ thể:
- Ở mỗi giai đoạn của quá trình sử dụng và phát triển đất đai (quá trình thực thi các quy định SDĐ, triển khai quy hoạch hay đầu tư phát triển CSHT) giá trị đất đai có thể tăng, giảm hoặc không đổi, cho nên, việc sử dụng các công cụ thu hồi (điều tiết) phần giá trị đất gia tăng được xem như là một phương pháp được sử dụng vào mục đích cụ thể là chưa hợp lý (De Wolff, 2007). Vì mức độ tác động của các yếu tố làm gia tăng
giá trị đất đai khác nhau, nên cần xem xét và sử dụng công cụ điều tiết khác nhau. Thêm vào đó, mỗi loại đất được sử dụng mục đích ban đầu sẽ có mức độ gia tăng giá trị là khác nhau, do đó, yêu cầu cần có phương pháp xác định mức giá trị gia tăng khả thi cũng như các phương pháp thu hồi giá trị đất gia tăng phù hợp với bối cảnh, hệ thống quản lý đất đai của mỗi quốc gia.
- Giá trị đất đai dường như chưa được xác định và sử dụng trong quá lập quy hoạch và thực hiện các dự án đầu tư CSHT; đồng thời, vai trò định hướng để đầu tư vào các dự án CSHT của giá trị đất đai là rất hạn chế (Duranton & Puga, 2015). Cụ thể, khi xem xét theo quá trình triển khai quy hoạch thực hiện các dự án đầu tư CSHT, chúng ta có thể thấy rằng, tồn tại các mức giá trị đất khác nhau (hay phần gia tăng giá trị) tại mỗi thời điểm xác định giá đất khác nhau. Điều này đồng nghĩa, căn cứ tại các mốc thời gian trong quá trình triển khai các dự án, quy hoạch hay các quy định SDĐ sẽ đóng vai trò rất quan trọng khi thực hiện điều tiết phần giá trị đất gia tăng. Tuy nhiên, kết quả các nghiên cứu thực nghiệm chưa đề cập được sự biến động giá trị đất tại mỗi mốc thời điểm này; từ đó, chưa có được phương án điều tiết phần giá trị đất gia tăng cho hợp lý.
- Ngoài ra, đã có một số ít các nghiên cứu chỉ ra rằng, sự xuất hiện giá trị đất gia tăng xuất hiện trước cả khi thực các dự án đầu CSHT hay các thông tin về quy hoạch SDĐ được công bố; kết quả làm xuất hiện làn sóng đầu cơ đất tại các khu vực xung quanh quy hoạch và các dự án đầu tư. Chính vì vậy, chúng ta cần quan tâm đến việc điều tiết phần giá trị đất gia tăng “tiềm năng” trước cả khi thực hiện công bố thông dự án đầu tư, quy hoạch hay quy định SDĐ, chứ không chỉ tập trung vào phần giá trị đất gia tăng trong quá trình triển khai thực tế;
- Mặc dù, phương pháp nghiên cứu ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến giá trị gia tăng đất được ưu tiên sử dụng là các mô hình Hedonic với dữ liệu là giá giao dịch đất đai – BĐS, phần nào đó đã cho thấy mức sẵn sàng chi trả cho một số thuộc tính của đất đai – BĐS và vị trí lựa chọn do các yếu tố tác động thay đổi giá trị đất – BĐS tạo ra. Tuy nhiên, các dữ liệu về giá giao dịch trên thị trường chưa bộc lộ được những thông tin của các cá nhân nhà đầu tư mua BĐS nhà đất, cũng như phản ánh được lý do tại sao họ lại chọn lựa địa điểm cụ thể khi có những thay đổi về quy hoạch và quy định về SDĐ, hay có các dự án đầu tư CSHT (C. Higgins, 2015). Do vậy, cần có thêm các nghiên cứu về giá trị đất – BĐS và các yếu tố tác động gia tăng giá trị, dưới góc nhìn về hành vi lựa chọn địa điểm của các cá nhân đầu tư mua nhà đất – BĐS dựa trên những phát biểu hoặc bộc lộ về sở thích;
Thứ ba: Bối cảnh nghiên cứu có ảnh hưởng lớn đến việc phân tích, đánh giá tác động của các yếu tố làm gia tăng giá trị đất và chính sách điều tiết giá trị đất gia tăng.
Tuy nhiên, những đặc trưng riêng của Việt Nam (cụ thể đó là đặc trưng về chế độ sở hữu toàn dân về đất đai) chưa được đề cập trong các nghiên cứu đã công bố về gia tăng giá trị đất đai của và chính sách điều tiết phần giá trị đất gia tăng.
Bằng chứng nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến gia tăng giá trị đất đai tại các địa bàn nghiên cứu là có sự khác nhau (cả về chiều hướng và mức độ tương tác); phụ thuộc vào chế độ sở hữu đất đai, bối cảnh quản lý đất đai và trình độ phát triển của thị trường đất đai và BĐS hay như mức độ thực thi các quy định liên quan đến SDĐ v.v. Do vậy, có thể là không hợp lý và sẽ là mắc sai lầm nếu nhà nghiên cứu chỉ dựa trên kết luận thống kê từ các nghiên cứu trước đây, để đưa ra các kết luận về tiềm năng và mức độ gia tăng giá trị đất/ BĐS ở các địa bàn khác (C. Higgins, 2015; Michael & Palmwuist, 2009). Đáng chú ý, đã có số lượng lớn các nghiên cứu về chủ đề này được thực hiện tại các thành phố hoặc các quốc gia phát triển - nơi có lịch sử hình thành và phát triển của thị trường đất đai – BĐS khá dài, minh bạch cùng với hệ thống quản lý đất đai hiện đại và cập nhật, do đó các dữ liệu liên quan đến giá đất – BĐS tại các thời điểm là khá phong phú và tính chính xác cao, nên việc sử dụng các kỹ thuật phân tích là khả thi và đảm bảo độ tin cậy.
Như vậy, kết quả phân tích tổng quan cho thấy, đến thời điểm hiện nay, phần lớn các nghiên cứu tập trung tại các đô thị ở các quốc gia phát triển và có rất ít các nghiên cứu về chủ đề giá trị đất gia tăng tại các quốc gia có nền kinh tế đang chuyển đổi (ví dụ như Việt Nam) (Martínez & Viegas, 2012). Nguyên nhân là do sự hạn chế của dữ liệu liên quan đến giá đất và BĐS cũng như những khác biệt về thể chế đất đai. Đáng chú ý, chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam là khá đặc thù (sở hữu toàn dân) so với các quốc gia khác trên thế giới, cho nên hệ thống giao dịch và định giá đất đai là khác biệt so với các thị trường khác. Chính vì vậy, Việt Nam có thể là một bối cảnh mới và tiềm năng để thực hiện chủ đề nghiên cứu này.
CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG GIA TĂNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐÔ THỊ
2.1. Các khái niệm nghiên cứu
2.1.1. Đất đô thị
Đất đô thị là đối tượng và trọng tâm nghiên cứu chủ yếu trong các lý thuyết kinh tế học đô thị hiện đại (Fujita, 1989). Đáng chú ý, SDĐ đô thị liên quan đến phần lớn các quyết định phân bổ tài chính của các hộ gia đình và tổ chức. Đồng thời, SDĐ đô thị là yếu tố quyết định cơ bản của sự phát triển của cư dân đô thị, xác định các địa điểm khác nhau mà cư dân đô thị đến hoặc đi, ảnh hưởng đến khả năng sản xuất cũng như sự thịnh vượng và công bằng (Duranton & Puga, 2015).
Về lý thuyết, hiện nay vẫn còn có sự tranh luận cả về nội dung thuật ngữ và phạm vi nghiên cứu của đất đô thị. Trong đó, các nhà kinh tế học thường dùng thuật ngữ ‘kinh tế đất đô thị’ (urban land economics) khi đề cập đến quá trình và các mô hình sử dụng đất; đồng thời hàm ý rằng, đây là một phân nhánh của kinh tế học đất đai – thuộc khoa học kinh tế nói chung. Tuy vậy, có một thuật ngữ khác cũng hay được sử dụng khi đề cập đến đất đô thị, đó là thuật ngữ 'kinh tế đô thị' (urban economics); thuật ngữ này thường hàm ý đối tượng nghiên cứu chủ yếu đó là các công trình BĐS gắn liền với đất tại đô thị và cách tiếp cận theo góc độ của khoa học pháp lý hoặc thể chế (Hallett, 1979).
Đất đô thị theo cách hiểu thông thường là toàn bộ phần diện tích đất được sử dụng trong các thành phố (khu vực đô thị), có quyết định đến việc bố trí địa điểm các hoạt động tại đô thị, qua đó hình thành lên các mô hình SDĐ đô thị (O'sullivan, 2012). Ngoài ra, đất đô thị có thể được định nghĩa là đất được sử dụng hoặc dự kiến sẽ được sử dụng cho các hoạt động của đô thị (Qadeer, 1981). Như vậy, việc xác định đất đô thị không chỉ căn cứ vào ranh giới hiện tại của đô thị mà cần căn cứ vào các chức năng SDĐ cho các hoạt động KT-XH.
Trong quá trình nghiên cứu tổng quan, thấy rằng, các nhà nghiên cứu không đưa ra định nghĩa đất đô thị mà quan niệm đất đô thị là phần diện tích bề mặt trái đất hiện hữu được sử cho mục đích đô thị và có hầu hết những đặc điểm của đất đai nói chung như là tính cố định về vị trí, khan hiếm, khó bị phá hủy và mang dị biệt v.v. (Balchin, Kieve, & Bull, 1995). Tuy nhiên, Qadeer (1981) đã chỉ ra rằng, đất đô thị cũng có những đặc điểm, tính chất riêng so với các loại đất khác, đó là: (i) Đất đô thị là một đơn vị không gian và tài sản được hình thành từ các quy định thể chế pháp lý, hành chính và kinh tế; (ii) Đặc điểm phân biệt của đất đô thị được phát sinh từ quá trình đưa đất đai